Обзор познакомит вас с рынком недвижимости Лиссабона с ноября 2024 по февраль 2025 года. Вы узнаете о текущих ценах на жилье в столичном регионе, а также о ключевых изменениях за последние месяцы. Детально будет изучена стоимость покупки квартир и домов, а также расценки на аренду, долго- и краткосрочную.
Те, кто недавно в Португалии, могут не знать, что Лиссабон как муниципалитет — это одна область, а Лиссабонский округ — совсем другая. Существует несколько географических классификаций, которые могут запутать кого угодно: например, Área Metropolitana de Lisboa (Столичная зона Лиссабона) состоит из Grande Lisboa (Большого Лиссабона) и полуострова Сетубал. В данном обзоре основное внимание будет уделено зоне Grande Lisboa, в которую входит непосредственно город Лиссабон и окружающие его муниципалитеты. При этом отметим, что город Лиссабон включает в себя 24 района.
Динамика цен на недвижимость в Большом Лиссабоне
Анализировать рынок недвижимости мы начнем с одного из ведущих ресурсов, Idealista.pt. Этот портал предоставляет возможность изучить ценовые тенденции через средний показатель стоимости квадратного метра. Расчеты основываются на данных о различных объектах, опубликованных на сайте: квартир, частных домов, руин и т.д.
Графики показаны за последние 5 лет, чтобы тенденции были более заметны. Средние цены квадратного метра на продажу недвижимости росли достаточно стабильно в течение последнего года, однако с конца 2024 года началось небольшое снижение. В целом по сравнению с январем 2024 средняя цена квадратного метра выросла на 3,9%.
Уровень цены квадратного метра аренды менялся разнонаправленно, но с лета 2022 наблюдается рост, когда-то более быстрый, когда-то менее.
По сравнению с январем 2024 года средняя цена выросла на 2,8%.
Далее мы детально разберем изменения в каждом муниципалитете Большого Лиссабона и в каждом районе города Лиссабона.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
В таблице представлена информация о средней стоимости квадратного метра недвижимости, продаваемой через портал Idealista.pt. Колонки 1 - 3 показывают цены с ноября 2024 по январь 2025, колонка 4 - процентное изменение за последние три месяца, а колонка 5 – годовые изменения. Муниципалитеты в списке отсортированы по убыванию средней стоимости квадратного метра в январе 2025 года.
В начале 2025 года муниципалитет Лиссабон лидирует в списке со средней ценой метра в 5.453 евро. По сравнению с ноябрем прошлого года достаточно заметное падение (-4,08%), а по сравнению с январем прошлого года - несколько более плавное снижение (-1,1%). Примечательно, что Лиссабон стал единственным муниципалитетом во всей агломерации, где цена за год не выросла, а наоборот.
Вторую строчку рейтинга стабильно занимает Кашкайш (Cascais), престижный столичный пригород на океанском побережье. В январе 2025 года цена квадратного метра здесь составила 5.126 евро, что также стало результатом небольшого квартального снижения в 1,8%. За последний год стоимость жилья в Кашкайше увеличилась на 6,5%.
На третьем месте следует Oeiras, где средняя стоимость квадратного метра составила 4.019 евро в январе этого года. По сравнению с ноябрем, цена упала на 1,8%, а за последний год рост составил скромные 1,6%.
Заметная разница в стоимости квадратного метра между тремя дорогими муниципалитетами агломерации: в Лиссабоне квадратный метр стоит на 327 евро больше, чем в Кашкайше (в этом квартале разрыв сократился, раньше он был более 400 евро). В свою очередь, цена в Кашкайше превышает стоимость в Оэйраше на 1.005 евро (разрыв остался примерно на том же уровне). Оэйраш дороже, чем следующий по списку муниципалитет Odivelas, на 1.092 евро.
Группа муниципалитетов с ценой квадратного метра от 2.200 до 3.000 евро включает такие места, как Odivelas, Amadora, Loures, Mafra, Sintra и Vila Franca de Xira. За последний квартал рост цен в них был умеренным (0,99 - 3,39%), а годовой рост был значительным (8,4 - 12,1%).
Замыкают список муниципалитеты с ценой квадратного метра от 1.300 до 2.000 евро: Torres Vedras, Lourinhã, Sobral de Monte Agraço, Alenquer и Cadaval. В основном все они показали квартальный рост в пределах 2,04 - 5,79%. Исключением стал только Torres Vedras, где наблюдалось квартальное снижение цены (-1,87%). А вот темпы годового роста оказались совсем разными: от 2,6% в Anequer до 22,5% в Sobral de Monte Agraço.
Если сравнивать начало и конец таблицы (Лиссабон и Cadaval), то различие между ними в средней цене квадратного метра составляет 4.100 евро.
Наскольно можно полагаться на статистику Idealista.pt?
Статистика Idealista.pt формируется из цен объявлений о недвижимости, размещенных только на этом ресурсе. Поскольку сайт имеет информацию только о ценах продавцов, он не может показать реальное положение дел на рынке.
Оценить точность цифр Idealista могут помочь отчеты о фактически совершенных сделках с недвижимостью, которые ежеквартально издает Национальный институт статистики Португалии. Самый свежий отчет доступный в настоящий момент, охватывает 3-й квартал 2024 года. Сравнив данные о ценах на квадратный метр в нескольких муниципалитетах Лиссабона из этих 2 источников, можно понять, насколько достойны доверия результаты Idealista.
Средние цены на квадратный метр недвижимости во 3 квартале 2024 года
В таблице приведены данные о средней цене квадратного метра при продаже недвижимости, предоставленные Национальным институтом статистики (колонка 1) и средняя цена, полученная из объявлений на Idealista.pt (колонка 2). Колонка 3 показывает процентную разницу между ними.
Практически во всех проанализированных муниципалитетах данные Idealista.pt показывают более высокие цены по сравнению с цифрами Национального института статистики. Наибольшее отличие видно в Лиссабоне и Кашкайше (от 26,8% до 30,2%). В некоторых муниципалитетах, таких как Одивелаш и Вила Франка ди Шира, наоборот, цены реальных сделок превысили цены с Idealista (- 2,8%). А вот в Лореше разница между двумя этими источниками на уровне статистической погрешности (0,8%).
Существенные различия между ценами Idealista.pt и Национального института статистики за 3 квартал 2024 года могут объясняться несколькими факторами: разными методами расчета средних цен, временным разрывом между публикацией объявления на сайте и фактическим проведением сделки, а также вероятностью того, что продавцы были готовы снижать изначально заявленные цены. В любом случае мы опираемся на статистику Idealista, потому что этот сайт предоставляет самые свежие данные. Национальный институт статистики свои отчеты готовит долго.
Работая с цифрами с Idealista, всегда следует помнить, что цены, указанные на платформе, не всегда отражают реальную ситуацию. Чем больше и популярнее город, тем разница будет заметнее. Если вы хотите купить недвижимость в Лиссабоне или его окрестностях, лучше воспользоваться помощью лиссабонского риэлтора, чтобы вложить деньги с максимальной отдачей.
Долгосрочная аренда недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
Далее мы проанализируем динамику арендных ставок в пересчете на квадратный метр. Как видно из таблицы, список муниципалитетов, где предлагалось жилье в аренду в предыдущие 12 месяцев, не такой длинный, как список на продажу.
В январе 2025 года стоимость аренды квадратного метра в Лиссабоне составила 21,9 евро, как и за 3 месяца до этого. За год цена выросла на скромные 2,4%. В Кашкайше за квартал аренда даже снизилась на 1,94%, достигнув 20,2 евро за квадратный метр. За год муниципалитет показал рост в 0,9%.
В остальных муниципалитетах квартальные изменения цен были разнонаправленными: где-то они не изменились, где-то выросли на показатель до 5%, а где-то едва заметно снизились (менее, чем -1%). Если же рассматривать годовую динамику, то везде наблюдался рост от 3%. Чемпионом стал муниципалитет Амадора, где средняя цена квадратного метра увеличилась на 12,8%.
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
Если жилье в Лиссабонском регионе приобретается с целью инвестиций, то можно узнать, какой доход приносит краткосрочная туристическая аренда. Для оценки этого потенциала мы обратимся к бесплатной версии сервиса All The Rooms. Он предоставляет данные о средней стоимости суточной аренды и уровне заполняемости жилья в различных муниципалитетах за последние три месяца.
В приведенной таблице представлены муниципалитеты региона Большого Лиссабона с данными о количестве объектов, доступных для туристической аренды на платформе AirBnB с 6 ноября 2024 по 6 февраля 2025 года. Также указана средняя стоимость аренды за ночь. Данные All the Rooms не имеют привязки к метражу жилья.
Наибольшее число мест туристической аренды в муниципалитете Лиссабон (30.754), однако цена туристической ночевки там не самая высокая (143 евро). Дороже будет остановиться в Azambuja, Alenquer и Cascais.
Продажа недвижимости в разных районах города Лиссабон
Таблица выше показывает средние цены квадратного метра недвижимости, продаваемой через сайт Idealista.pt. Первые три колонки содержат информацию о ценах по месяцам, четвертая показывает процентное изменение за квартал, а пятая — за год. Районы Лиссабона расположены по убыванию стоимости квадратного метра в январе 2025 года.
Во главе списка стоит Santo António, расположенный в самом центре города. Этот район очень компактный, но при этом богатый достопримечательностями. Средняя цена квадратного метра в январе этого года составила 7.451 евро, что стало результатом квартального падения на 5,01%. За год же цена снизилась на 3%.
Цена квадратного метра в диапазоне от 6.100 до 6.700 евро наблюдается в 5 районах: Avenidas Novas, Estrela, Misericórdia, Campo de Ourique и Santa Maria Maior. Эти районы тоже в основном расположены в центре Лиссабона. За квартал цены в них снизились от 0,74 до 4,94%. Изменения за год оказались не такими похожими: в 3 районах наблюдался незначительный рост (до 2,4%), а в 2 - снижение в рамках статистической погрешности (от -0,3 до -1,2%).
В следующей группе из 5 районов цены на квадратный метр находятся в диапазоне от 5.000 до 6.000 евро: Belém, Alcântara, Parque das Nações, São Vicente и Arroios. За квартал цены в большинстве этих районов тоже снизились, на 1,74 - 5,39%. Только в Parque das Nações наблюдался практически незаметный рост, на 0,82%. За год же цены упали во всех муниципалитетах. Parque das Nações и тут выделился, на этот раз тем, что продемонстрировал самое большое годовое падение цен не только в этой группе, но и во всем Лиссабонском регионе, на 9,1%.
В финальной части списка собраны районы с ценами от 4.000 до 5.000 евро за квадратный метр: São Domingos de Benfica, Ajuda, Benfica, Penha de França, Lumiar, Marvila, Carnide и Olivais. В них изменения за квартал были разнонаправленными: в 4 наблюдалось заметное падение цены, на значения до 5,47%, а в других 4 районах цены, наоборот, выросли на значения до 5,61%. Годовая динамика у всех этих районов оказалась положительной, но цены росли разными темпами: от скромных 1,7% в Penha de França до впечатляющих 16,3% в Ajuda.
Мы можем также сравнить между собой первый и последний район в списке. Разница в средней цене квадратного метра между ними составляет 3.427 евро, то есть на те же деньги, которые требуются для покупки 1 квадратного метра в районе Santo António, можно купить 1,85 кв. м в Olivais. Такая большая разница в границах одного и того же города заставляет задуматься.
Аренда недвижимости в районах города Лиссабон
Арендные ставки по районам в пересчете на квадратный метр в последние 3 месяца менялись разнонаправленно. Часть районов показала рост до 5,43%. Другая часть - снижение до 3,6%. На общем фоне выделяется только район Santa Clara, где произошло падение на 19,46%. А в каких-то районах цены не изменились совсем.
За год цены в большинстве районов выросли. Чемпионами по годовому росту стали Campolide (9,2%) и Benfica (10,6%). В Alvalade цена не изменилась по сравнению с январем 2024. В 6 районах цены несколько снизились, но не очень сильно. Самое значительное падение стоимости арендного квадратного метра показал район Parque das Nações (-5,8%).
Сравнив цены в самом дорогом и самом дешевом районе, видим, что разница между ними практически в 2 раза: за деньги, которых хватит на 1 квадратный метр в Santo António, можно арендовать 1,86 метра в Santa Clara.
Посуточная аренда недвижимости в Лиссабоне
Рынок туристической аренды муниципалитета Лиссабон будем изучать с помощью платформы All The Rooms. В таблице ниже собраны данные о числе объектов сдаваемой недвижимости, доступных на Airbnb в период с 6 ноября 2024 по 6 февраля 2025 года, а также средняя стоимость аренды за сутки. Для некоторых, самых престижных, районов сайт информацию не предоставил.
Согласно данным All The Rooms, лидерами по количеству предложений туристического размещения в Лиссабоне этой зимой оказались районы Arroios (2.028 объектов) и Avenidas Novas (1.146 объектов). Если говорить о ценах, то самыми дорогими районами стали Parque das Nações (160 евро), Avenidas Novas (135 евро), Estrela (134 евро), Marvila (133 евро). Самыми дешевыми были Arroios (100 евро), Beato (95 евро), Carnide (72 евро).
Это сравнение позволяет сделать вывод, что обилие конкурентов на рынке туристической аренды не всегда ведет к снижению цены ночевки там. Если вы интересуетесь лиссабонским жильем для сдачи его посуточно, выбор местоположения будет играть решающую роль. Рекомендуем проконсультироваться с риэлтором в Лиссабоне, который понимает динамику рынка и знает специфику каждого района.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость для покупки в феврале 2025 года
На сайте Idealista.pt представлено 9.989 домов на продажу, но мы не будем принимать во внимание часть этих объявлений. Есть предложения на стадии проектирования, а также просто руины. Мы сфокусируемся только на тех домах, которые готовы к немедленному заселению.
Самые дорогие дома в округе Лиссабон на сегодня
60.000.000 евро
Тот случай, когда не знаешь, не ошибся ли продавец числом нулей. Поместье в Кашкайше, но не прямо у океана. Несколько построек общей площадью 5.000 кв. м. Территория 26 гектаров. Есть сад и бассейн. Часть построек в хорошем состоянии, но кое-где ремонт на любителя. Класс энергоэффективности А+.
24.000.000 евро
Шикарное поместье в Синтре на территории 42 гектара. Дом площадью более 2.500 метров с 10 спальнями и 2 ванными. Есть конюшня и небольшой конноспортивный комплекс. Также есть другие строения и бассейн. Класс энергоэффективности D. В одном из прошлых обзоров его предлагали дешевле, за 19 миллионов.
22.000.000 евро
Еще одно поместье, которое скорее похоже на турецкий отель из начала 2000-х, чем на частный дом. Тем не менее, позиционируется именно как дом. Площадь участка 0,8 га. Несколько построек (в общей сложности 19 спален), бассейн, пруд. Класс энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Cascais.
19.800.000 евро
Поместье в Синтре: участок более 10 га, дом площадью более 3.000 квадратных метров. 14 спален, 10 ванных комнат. На территории есть бассейн и сад. Класс энергоэффективности С.
Самые дешевые готовые дома, которые не требуют немедленного капитального ремонта
89.000 евро
Одноэтажный домик площадью 35 квадратных метров. Одна спальня и одна ванная. Дом был построен в 1951 и отремонтирован недавно. Класса энергоэффективности нет. Муниципалитет Torres Vedras.
91.000 евро
Деревенский дом, который потребует некоего ремонта. Площадь 49 квадратных метров. 1 спальня и 2 санузла. Класс энергоэффективности F. Муниципалитет Torres Vedras.
Самые дорогие дома в городе Лиссабон
9.200.000 евро
Дом площадью 872 кв. м. 5 спален, 8 ванных. Гараж, балкон и террасса, сад, бассейн. Написано, что это вторичная недвижимость, однако из фото только рендеры и класс энергоэффективности не указан. Есть вероятность, что дом еще не построен. Район Estrela.
7.990.000 - 8.200.000 евро
Особняк с окнами на Собор Лиссабона. Площадь около 900 кв. м. Лифт, гараж, центральное отопление. Здание 18 века. Район Santa Maria Maior. Мы видели этот объект в ежеквартальных обзорах уже, кажется, полтора года. Сейчас появилось новшество: его пытаются продать по нескольким объявлениям, публикуя в них разные адреса и метражи. Фото несколько разнятся, но понять, что это один и тот же объект, можно по фотографии этой комнаты.
7.500.000 евро
Дворец площадью более 1.500 квадратных метров на участке в 0,2 гектара. 3 этажа, 7 спален, 8 ванных. Сад с бассейном. Класс энергоэффективности B. Район Lumiar. Этот дом мы видели и в прошлогодних обзорах, но в какое-то время он был вытеснен из подборки более дорогими вариантами.
Готовые жилые объекты в Лиссабоне, не обремененное арендными обязательствами и которые можно использовать без необходимости проведения капитального ремонта сразу
180.000 евро
Недавно отремонтированный дом площадью 56 квадратных метров. 2 спальни и 1 ванная. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Район Santa Clara.
255.000 евро
Дом площадью 76 квадратный метров с 3 спальнями и 1 санузлом. Класс энергоэффективности отсутствует. Район Ajuda.
На портале Idealista.pt предлагается 29.785 квартир на продажу. Мы будем изучать предложения квартир только типологии Т2, то есть с гостиной и двумя спальнями. Пропустим объекты, не готовые к немедленному заселению: недостроенные, с арендаторами, продаваемы по долям, требующие капитального ремонта.
Самые дорогие квартиры
3.800.000 евро
Квартира в элитном особняке Кашкайша, построенном в 2009 г. Площадь квартиры 163 кв.м. 2 спальни и 2 санузла. Находится на первом этаже. Класс энергоэффективности С.
3.515.000 евро
Реконструированное историческое здание в центре Лиссабона. Площадь квартиры 180 кв.м. 2 спальни и 2 санузла. 4-й этаж в доме с лифтом. Класс энергоэффективности В. Район Santa Maria Maior.
2.590.000 евро
Квартира площадью 236 квадратных метров в элитном доме в историческом центре Лиссабона. 2 спальни, 3 ванные, балкон, гараж на 2 машиноместа. Класс энергоэффективности С. Район Santa Maria Maior. Этот вариант мы видели и в прошлом квартале за ту же сумму.
Самые дешевые квартиры в приемлемом состоянии
135.000 евро
Квартира площадью 76 кв. м. 2 спальни, 1 ванная. Дом построен в 1999 году. Квартира находится на 2 этаже, лифта нет. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Alenquer.
148.000 евро
Квартира площадью 83 кв. м. 2 спальни, 1 ванная. 2-й этаж, дом без лифта. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Lourinhã.
Самые дешевые квартиры в приемлемом состоянии в городе Лиссабон
162.900 евро
Квартира площадью 85 квадратных метров на первом этаже 2-этажного дома. 2 спальни, 1 ванная. Дом постройки 1951. Написано, что сделан полный ремонт, но выложены фото только самого процесса, а не его результата. Район Santa Clara. Класс энергоэффективности G.
194.000 евро
Квартира площадью 45 квадратных метров на третьем этаже в доме без лифта. Судя по фото, находится под крышей. 2 спальни, 1 ванная. Класс энергоэффективности F. Район São Vicente.
Что изменилось в предложении на рынке недвижимости Лиссабона этой зимой
Лиссабонский рынок недвижимости этой зимой продемонстрировал интересную динамику. Во-первых, средняя цена квадратного метра при продаже домов и квартир снизилась в самых дорогих муниципалитетах и самых дорогих районах столицы. При этом сегмент премиального жилья обновился. Некоторые варианты из самых дорогих домов и квартир, которые мы наблюдали в отчетах в течение нескольких кварталов, больше не продаются. Нашлись ли на них покупатели или продавцы просто отчаялись выйти на сделку, мы не знаем. Также появились объявления о еще более дорогие вариантах на продажу. Время покажет, насколько они будут интересны покупателям.
Предложения самого дешевого жилья обновились полностью, что происходит практически всегда. Среди самых дешевых предложений можно было встретить огромное число квартир с арендаторами и в плохом состоянии. Они не вошли в обзор, но поражает то, что цены на них были не только самыми низкими. Такие варианты встречались и за 100.000 и за 200.000 евро.
Сравнение статистических данных портала Idealista.pt и Национального института статистики показывает, что средние цены на квадратный метр в заключенных договорах стабильно оказываются существенно ниже запрашиваемых продавцами. В Лиссабоне (городе) эта разница наиболее значительна, 30%.
Если вы находитесь в поиске жилья в Большом Лиссабоне, наш сайт поможет вам связаться с профессиональным риэлтором, который работает со всеми муниципалитетами столичного региона.
Для тех, кто хочет глубже познакомиться с жизнью в Португалии, на WithPortugal.com доступен блог с полезной информацией обо всех аспектах португальской жизни.
