Из этого обзора вы узнаете, каково состояние рынка недвижимости в Лиссабоне, а также как менялись цены на жилье в городе и в округе за квартал. Мы подробно рассмотрим цены на покупку домов и квартир, на их долгосрочную и краткосрочную аренду.
Говоря о Лиссабоне, что мы имеем в виду? Лиссабонский округ состоит из 16 муниципалитетов и включает в себя город Лиссабон, который, в свою очередь, разделен на 24 района. Округ имеет большую площадь, поэтому некоторые муниципалитеты находятся далеко от города Лиссабон, что часто сказывается на различиях в стоимости недвижимости.
Динамика цен на недвижимость в округе Лиссабон
Для начала обратимся к сайту Idealista.pt, основному ресурсу по поиску недвижимости в Португалии. Ключевым показателем стоимости недвижимости на нем является средняя цена квадратного метра, которая считается автоматически на базе опубликованных объявлений о продаже и аренде квартир или домов.
С первого взгляда на оба графика кажется, что продажи недвижимости оставались примерно на том же уровне в течение года, в то время как арендные ставки стабильно росли. Действительно ли это так, поможет понять более детальный анализ.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
В таблице выше содержится информация о средних ценах на квадратный метр недвижимости, размещенной на Idealista.pt (первые три столбца). Четвертый столбец отражает процентное изменение цен за последние три месяца, пятый - изменение за текущий календарный год. Муниципалитеты упорядочены по убыванию средней цены на квадратный метр в октябре 2023 года.
Возглавляет список муниципалитет Лиссабон со средней стоимостью квадратного метра в 5.401 евро. С августа эта стоимость увеличилась на 1,6%, а с октября прошлого года - лишь на 5,4%. На втором месте прочно закрепился Кашкайш (Cascais), пригород на океанском побережье и прекрасное место для жизни. Цена квадратного метра в нем в октябре 2023 года составила 4.637 евро, что немного, на 0,47%, ниже, чем в августе. А вот за год, с октября 2022, цена выросла на 10,6%.
На третьем месте находится муниципалитет Oeiras со средней стоимостью квадратного метра в октября на уровне 3.919 евро. По сравнению с августом цена слегка снизилась, на 0,48%, а за год, наоборот, выросла на 10%.
Интересно отметить, что 3 самых дорогих муниципалитета Лиссабонского округа очень значительно отстоят друг от друга: квадратный метр в Лиссабон дороже метра в Кашкайше не менее, чем на 800 евро. Метр в Кашкайше дороже метра в Oeiras более, чем на 700 евро. А вот метр в Oeiras дороже следующего за ним муниципалитета Odivelas более, чем на 1.300 евро! Когда мы анализировали цены в прошлом квартале, эти разницы в ценах были меньше.
Odivelas принадлежит группе муниципалитетов со средней стоимостью квадратного метра от 2.000 до 2.700 евро. В эту группу также входят Loures, Amadora, Mafra, Sintra, Vila Franca de Xira. Цены на квадратный метр в этих пригородах Лиссабона за последние три месяца менялись не сильно: где-то они слегка выросли, где-то - слегка снизились. Годовой рост цен в них оказался достаточно умеренным, от 3,3 до 7,5%.
Закрывает список группа со средней стоимостью квадратного метра от 1.200 до 1.800 евро: Lourinhã, Torres Vedras, Arruda do Vinhos, Sobral de Monte Agraço, Alenquer,, Azambuja и Cadaval. В них квартальные изменения также были скромным (от -0,69 до + 4,64%). Темпы годового роста они показали повыше, от 6,9% (Sobral de Monte Agraço) до 20,4% (Alenquer) и 22% (Cadaval).
Насколько достоверна статистика Idealista.pt?
Данные Idealista.pt берутся из объявлений о продаже жилья, опубликованных только на этой платформе. Поскольку это цена продавца, мы не можем быть уверены, что реальные сделки состоятся с ней же. А некоторые объекты вообще могут продаваться без размещения информации на этом портале. Чтобы оценить точность предоставленных данных, имеет смысл обратиться к отчету Национального института статистики Португалии, который содержит информацию о реальных сделках.
Институт выпускает подробные отчеты каждый квартал. Последняя информация, доступная на данный момент, относится к периоду апрель-июнь 2023 года. Осенью 2023 года из этого отчета мы не сможем узнать о текущей ситуации, но сможем проанализировать данные за второй квартал и сопоставить их с информацией от Idealista.pt. Это поможет оценить достоверность цифр, представленных на Idealista.pt. Для наглядности рассмотрим несколько муниципалитетов в Лиссабонском округе.
В таблице представлена реальная средняя цена квадратного метра при продаже недвижимости, согласно Национальному институту статистики (столбец 1), средняя цена из объявлений на Idealista.pt (столбец 2), и процентное расхождение между ними (столбец 3).
Во втором квартале 2023 года фактическая средняя цена метров при продаже была ниже, чем указано на Idealista.pt. Например, для Лиссабона разница составила 24,02%, для Oeiras - 19,93% и для Кашкайша - 18,17%. При этом в некоторых муниципалитетах различие было не столь ощутимым. Например, в Loures оно составило всего 2,91%.
Разница в ценах между данными на Idealista.pt и статистикой Национального института статистики может быть обусловлена несколькими факторами. Одной из причин может быть разная методика подсчета средних значений. Также возможно, что недвижимость, представленная на Idealista, могла быть размещена там в одном квартале, а фактически продана в другом. Также есть вероятность, что в статистику продаж попали лишь те объекты, где продавцы были готовы к снижению цены. Кроме того, собственники могли начать с завышенных цен в надежде на последующее снижение при продаже.
Почему мы все же используем данные с портала Idealista.pt? Потому что это единственный источник самой свежей информации. В отсутствие более точных данных, эта статистика позволяет быстро оценить текущую ситуацию. Однако важно помнить, что при реальных сделках условия могут сильно отличаться от начальных заявлений продавцов. Мы опираемся на эти данные, но всегда имеем в виду, что цены на сайте - это только начальные предложения продавцов.
Долгосрочная аренда недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
Информации о доступных для аренды пригородах меньше, чем информация о пригородах, где есть объекты на продажу. Возможно, с августа по октябрь на этом сайте не было новых предложений об аренде жилья во всех пригородах Лиссабона.
Как и в случае с ценами на продажу, на первом месте снова Лиссабон со средней стоимостью аренды квадратного метра в октябре в размере 20,9 евро. В сравнении с августом наблюдается небольшой рост - всего 1,46%, а вот с октября прошлого года цена выросла на 26,3%.
Лиссабону в спину дышит Кашкайш (Cascais) с ценой за квадратный метр в октябре в 19,9 евро, что представляет собой небольшое падение по сравнению с августом (0,5%). Годовой рост цены в Кашкайше тоже оказался значительным - 20,5%.
В большинстве других рассмотренных муниципалитетов квартальные темпы роста достаточно скромные, от 0,63 до 3,91%. В Torres Vedras арендная ставка даже снизилась на 2,17%. При этом в разрезе года все муниципалитеты показали рост. За исключением Мафры, где цена выросла всего на 1,3%, другие муниципалитеты увеличили цены от 10,8 до 24,9%.
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
С учетом того, что Лиссабон привлекает большое количество туристов, потенциальные покупатели недвижимости могут быть заинтересованы в перспективах краткосрочной аренды жилья туристам в разных муниципалитетах Лиссабонского округа. Ведь возможность получения дохода от такой аренды может быть важным фактором при принятии решения о покупке недвижимости.
Обратимся к сервису All The Rooms, который помогает произвести предварительную оценку потенциального дохода от аренды на короткий срок в зависимости от местоположения жилья. Этот сервис для прогнозирования использует данные о средней стоимости аренды жилья за одни сутки в каждом районе и информацию о заполняемости жилья. Мы воспользуемся бесплатной версией сервиса, которая предоставляет информацию о средней стоимости аренды на одни сутки в различных муниципалитетах Лиссабонского округа за последние три месяца.
В таблице представлены число объектов, опубликованных на сервисе туристической аренды AirBnB в период с 1 августа по 1 ноября 2023, а также средняя цена 1 ночи аренды этого жилья.
В отличие от Idealista.pt, сервис All the Rooms, не дает информацию о стоимости аренды в пересчете на квадратный метр жилья. Представленные в таблице средние значения относятся ко всем возможным объектам аренды, включая как виллы, так и студии.
Город Лиссабон остается абсолютным лидером по числу доступных объектов аренды. Однако в плане стоимости туристической аренды он уступает как минимум 3 муниципалитетам. Интересно, что в этом квартале средняя цена ночи в Лиссабоне ниже, чем в Кашкайше и в двух других не таких знаменитых муниципалитетах.
Продажа недвижимости в разных районах города Лиссабона
В представленной таблице отражены средние цены за квадратный метр недвижимости, размещенной на Idealista.pt для продажи (столбцы 1-3). Столбец 4 показывает процентное изменение цен за последние три месяца (рост или падение). Столбец 5 отражает изменение за весь календарный год. Районы Лиссабона в таблице упорядочены по убыванию средней цены за квадратный метр в октябре 2023 года.
Самым дорогим районом, так же, как и в предыдущих обзорах, является Santo António - маленький и очень плотно заселенный район в самом туристическом центре Лиссабона. В этом районе находятся такие известные места, как Площадь Маркиза де Помбал и Проспект Свободы (Avenida da Liberdade). Средняя стоимость квадратного метра достигла 7.602 евро, что является результатом небольшого падения в квартале (-0,3%) и очень скромного годового роста (1,7%).
За этим районом следуют находящиеся рядом с ним Estrela, Avenidas Novas, Misericórdia, Belém, Santa Maria Maior, Parque das Nações и Campo de Ourique с ценами 6.000 - 6.800 евро за метр. Эти локации либо находятся в центре города, либо граничат с ним. Некоторые из них расположены за пределами центра, как, например, Parque das Nações (Парк Наций) – современный район на западе столицы. Все эти места очень престижны, богаты достопримечательностями и привлекательны для туристов. Предположительно, покупатели недвижимости в этих местах заинтересованы в коммерческих возможностях или инвестициях. Средние цены за квадратный метр в этих районах либо слегка выросли, либо немного упали по сравнению с августом 2023 года. Самый заметный квартальный рост показал район Belém (11,82%). В течение года эти районы в основном продемонстрировали незначительный рост цен за квадратный метр. Район Estrela является лидером по годовому росту в этой группе (11,1%).
Далее идут районы с ценами от 5.000 до 6.000 евро за метр: Alvalade, Alcântara, Arroios, São Vicente, Areeiro. Эти локации расположены в самом центре города и могут быть привлекательными для разнообразных покупателей недвижимости: как для частного использования, так и для тех, кто видит в них потенциал для развития туристического бизнеса. В течение квартала средние цены в этих районах в основном слегка снизились за исключением Alcântara, где наблюдался 2-процентный рост. Если говорить об изменениях за год, то наоборот, в основном наблюдался рост на среднем уровне, максимум 12,3% в Areeiro.
Список районов, где цена за метр составила от 4.000 до 4.800 евро: São Domingos de Benfica, Penha de França, Benfica, Ajuda, Carnide, Olivais и Santa Clara. Среди них есть как периферийные районы, так и более близкие к центру. В половине из них цены слегка повысились по сравнению с августом, в а другой половине - еле заметно понизились. А в разрезе года большинство из них показали умеренный рост, в то время как только один из них, Carnide, показал снижение на 7,6% с октября прошлого года.
Завершают список 2 района со стоимостью квадратного метра от 3.800 до 4.000 евро:, Marvila и Lumiar. В этих районах стоимость квадратного метра несколько снизилась с августа этого года и умеренно выросла с октября прошлого года.
Давайте теперь посмотрим, какова стоимость аренды в этих районах города.
Аренда недвижимости в районах города Лиссабон
Из таблицы можно увидеть, что стоимость долгосрочной аренды недвижимости уверенно растет. Изменения в ценах за квартал разнообразны: где-то цены немного выросли, а где-то значительно увеличились или даже упали. Если говорить об изменениях за год, то цены выросли везде на величины от 11,5 до 31,4%.
Примечательно, что районы с самыми высокими ценами на аренду совпадают с теми местами, где также высока стоимость квадратного метра при продаже недвижимости. Это, в частности, Santo António, Santa Maria Maior, Misericórdia, Estrela и Campo de Ourique.
Посуточная аренда недвижимости в Лиссабоне
Что происходит на рынке краткосрочной аренды? Снова обратимся к сервису All The Rooms. В таблице ниже показано число объектов, опубликованных на AirBnB в период с 1 августа по 1 ноября 2023, а также средняя цена 1 ночи аренды этого жилья.
Данные в таблице не имеют отношения к средней стоимости квадратного метра жилья. Напротив, основной единицей измерения является стоимость 1 ночи туристической аренды. Объекты недвижимости могут быть разного класса и размера (от комнат и студий до вилл).
Согласно этим данным, наиболее дорогие районы для туристов, посещающих Лиссабон осенью, включают Parque das Nações (172,04 евро), Estrela (150,88 евро), Avenidas Novas и Marvila (135,24 евро). Также интересно отметить, что район Arroios предлагает наибольшее количество объектов для посуточной аренды (1.474).
Примечательно, что некоторые районы не представлены на All The Rooms (в таблице данные о них отмечены как N/A). Возможно, это связано с тем, что некоторые данные могут быть недоступны в бесплатной версии сервиса.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость для покупки в ноябре 2023 года
В настоящий момент сайт Idealista.pt предлагает 9.881 дом на продажу. Однако важно отметить, что среди них могут быть как дома на стадии строительства, так и те, которые находятся на этапе проектирования или требуют полной реконструкции. В обзор включены только дома, готовые к проживанию.
Самые дорогие дома в округе Лиссабон на сегодня
19.000.000 евро
Шикарное поместье в Синтре на территории 42 гектара. Дом площадью более 2.500 метров с 10 спальнями и 2 ванными. Есть конюшня и небольшой конноспортивный комплекс. Также есть другие строения и бассейн. Класс энергоэффективности D.
15.000.000 евро
Милая розовая вилла на участке почти в 0,4 га. Двухэтажный дом с 8 спальнями и 10 ванными комнатами.На территории есть бассейн. Интерьер на любителя. Класс энергоэффективности D. Находится в муниципалитете Cascais.
Минимальные цены на готовые дома, в которых можно жить, не начиная сразу капитальный ремонт:
70.000 евро
Несколько странное объявление о продаже дома с 2 спальнями и 2 ванными. Из объявления не понятна ни точна площадь дома, ни сколько в нем этажей, ни как он выглядит снаружи. Сертификата энергоэффективности нет. Находится в муниципалитете Azambuja.
86.000 евро
Одноэтажный дом площадью 60 квадратных метров. Две спальни и одна ванная. Класс энергоэффективности F. Муниципалитет Arruda dos Vinhos.
Самые дорогие дома в городе Лиссабон
9.500.000 евро
Дворец в районе Estrela. Площадь дома кв. 950 м, площадь участка 2.335 кв. м. 21 спальня, 9 ванных. Гараж, центральное отопление, сад. Класс энергоэффективности C.
8.200.000 евро
Особняк с окнами на Собор Лиссабона. Площадь 961 кв. м, 5 этажей. Лифт, гараж, центральное отопление. Здание 18 века. Оформление из серии “дорого-богато”. Подозреваю, что продается вместе с мебелью. Возможно, кто-то захочет сделать из него отель. Район Santa Maria Maior. В прошлом квартале продавался за 9 миллионов.
Минимальные цены на готовые дома в городе Лиссабоне, в которых можно жить, не начиная сразу капитальный ремонт
144.000 евро
Микроскопический домик (всего 25 квадратных метров) с одной спальней и одной ванной комнатой. Участок 18 кв. м. Написано, что ремонт закончен, но реальных фотографий нет. Также указано, что весь район сейчас переустраивается и благоустраивается. Класс энергоэффективности C. Район Alcântara.
165.000 евро
Полностью отремонтированный двухэтажный домик площадью 60 квадратных метров 2 спальни и 2 ванные. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Район Marvila.
Теперь посмотрим квартиры, которых на портале предлагается 25.324. Для примера возьмем Т2, то есть квартиры, где есть гостиная и 2 спальни. В обзор я включаю только объекты, готовые к заселению.
Самые дорогие квартиры:
2.990.000 евро
Квартира площадью 205 квадратных метров в элитном жилом комплексе. 2 спальни, 3 ванные, гараж. В комплексе есть бассейн, сауна, спортзал и своя территория с садом. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Cascais.
2.750.000 евро
Квартира на 5 этажей в доме без лифта в историческом центра Лиссабона. Площадь 220 квадратных метров. 2 спальни и 2 ванные. Класс энергоэффективности B+. Лиссабон, район Misericórdia.
При поиске самых дешевых вариантов квартир первыми показываются объявления с квартирами, закрытыми для просмотра, квартиры с арендаторами и квартиры, от которых продается только часть. Также есть еще варианты без лицензии для жилых помещений. Все эти варианты я не буду показывать.
Адекватные варианты для жизни начинаются от:
108.000 евро
Квартира площадью 116 квадратных метров на 3 этаже. Дом без лифта. 2 спальни, 1 ванная. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Cadaval.
120.000 евро
Квартира площадью 65 квадратных метров. Находится на 3-м этаже, лифта в доме нет. 2 спальни, 1 ванная. Балкон. Класс энергоэффективности не указан. Муниципалитет Amadora.
Если говорить о квартирах в городе Лиссабон, то более-менее приличные варианты начинаются от:
155.000 евро
Дуплекс площадью 54 квадратных метра. 2 спальни, 1 ванная. 5-й этаж, дом без лифта. Класс энергоэффективности E. Район Ajuda.
160.000 евро
Квартира площадью 38 квадратных метров в полуподвальном помещении. 2 спальни, 1 ванная. Дом построен в 1937 году. Есть кондиционер. Класс энергоэффективности C. Район Alcântara.
Какие выводы можно сделать состоянии рынка недвижимости Лиссабона этой осенью
Лиссабонский регион чаще всего наиболее интересен для жизни в Португалии. Цены на долгосрочную аренду растут более высокими темпами, чем цены на продажу квартир и домов. Эта тенденция особенно заметна как в самом Лиссабоне, так и в соседних муниципалитетах, хотя, конечно, в самом городе она более выражена. Владельцы недвижимости стремятся получить за нее максимальные деньги, вероятно, ориентируясь на более состоятельных иностранных покупателей. Однако данные Национального института статистики показывают, что реальные сделки заключаются с более низкими средними ценами на квадратный метр, чем мы можем видеть в объявлениях продавцов.
Если сравнивать с нашим летним обзором недвижимости, заметно, что большинство вариантов, как самых дорогих, так и самых дешевых, обновилось. Если говорить о нижней планке цен на дома и квартиры, то она заметно поднялась. В общем и целом, цены ны на дома и квартиры в Лиссабоне и его окрестностях и не думают падать. И это логично, ведь цены на аренду - как долгосрочную, так и туристическую - продолжают расти.
Если вы готовы к приобретению недвижимости, на портале WithPortugal.com вы можете обратиться к опытному риэлтору в Лиссабоне, который поможет выбрать оптимальное решение, учитывая вашу конкретную ситуацию.
Пусть вам удастся найти свой идеальный дом в Лиссабоне!
