Публикация посвящена состоянию рынка недвижимости Лиссабона с августа по ноябрь 2024 года. Здесь вы узнаете о текущих ценах на жилье в столице Португалии и ближайших городах, а также о ключевых изменениях за последние три месяца. Мы изучим стоимость покупки квартир и домов, а также ставки аренды — как долгосрочной, так и краткосрочной.
Для начала определимся, в каких границах мы понимаем Лиссабон для целей этого обзора. Лиссабон как город (муниципалитет) — это одна область, а Лиссабонский округ — совсем другая. Существуют разные географические и статистические классификации: например, Área Metropolitana de Lisboa включает в себя образование под названием Grande Lisboa и полуостров Сетубал. В данном обзоре основное внимание будет уделено зоне Grande Lisboa (Большой Лиссабон), в которую входит сам город Лиссабон и около десятка близлежащих муниципалитетов. Город Лиссабон в свою очередь состоит из 24 районов.
Динамика цен на недвижимость в Большом Лиссабоне
Анализировать рынок недвижимости мы начнем с одного из ведущих ресурсов Португалии, Idealista.pt. Этот портал предоставляет возможность изучить ценовые тенденции через средний показатель стоимости квадратного метра. Расчеты основываются на данных о различных объектах, опубликованных на сайте: квартир, частных домов, руин и т.д.
К моменту подготовки этого материала самые свежие данные на Idealista.pt относятся к октябрю 2024 года. На протяжении года средние цены на квадратный метр на продажу и аренду недвижимости показывали рост. Однако похоже, что рост цен при продаже был несколько более равномерным, чем при аренде. Далее мы более детально изучим эти тренды.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
В таблице выше собраны данные о средней стоимости квадратного метра недвижимости, выставленной на продажу на портале Idealista.pt. Первые три столбца отражают актуальные цены, четвертый показывает изменения за последние три месяца, а пятый – годовые изменения. Муниципалитеты в списке расположены в порядке убывания средней цены на октябрь 2024 года, что позволяет наглядно оценить текущую рыночную динамику и понять, где стоимость жилья остается самой высокой.
В октябре 2024 года наибольшая стоимость квадратного метра наблюдалась в Лиссабоне (5.655) евро. По сравнению с августом это едва заметный рост (на 0,37%), а по сравнению с октябрем прошлого года - рост умеренный (4,7%).
На втором месте среди муниципалитетов Лиссабонского региона находится Кашкайш (Cascais), расположенный на океанском побережье. В октябре 2024 года цена квадратного метра здесь составила 5.187 евро, что также стало результатом небольшого квартального роста в 0,45%. За последний год стоимость жилья в Кашкайше увеличилась на 11,9%. Такой рост не удивителен, т.к. это одна из самых востребованных локаций для тех, кто ищет жилье в престижном прибрежном районе рядом с Лиссабоном.
На третьем месте среди муниципалитетов Лиссабонского региона находится Oeiras, где средняя стоимость квадратного метра составила 4.186 евро в октябре 2024 года. По сравнению с августом этого года, цена выросла на 1,85%, а за последний год прирост составил 6,8%. Oeiras продолжает оставаться привлекательным районом для тех, кто ищет более доступное жилье рядом с Лиссабоном, сохраняя при этом высокое качество жизни и развитую инфраструктуру.
Заметная разница в стоимости квадратного метра между тремя дорогими муниципалитетами Лиссабона: в Лиссабоне квадратный метр стоит на 478 евро больше, чем в Кашкайше. В свою очередь, цена в Кашкайше превышает стоимость в Оэйраше на 1.001 евро. Оэйраш дороже, чем следующий по списку муниципалитет Loures, на 1.373 евро.
Группа муниципалитетов с ценой квадратного метра от 2.200 до 2.900 евро включает такие места, как Loures, Amadora, Odivelas, Mafra, Sintra и Vila Franca de Xira. За последние три месяца рост цен в них был умеренным. Годовой рост цен гораздо более выражен.
В конце списка идут муниципалитеты с ценой квадратного метра от 1.400 до 2.000 евро: Torres Vedras, Lourinhã, Azambuja и Alenquer. Изменения цен варьировались от небольшого падения до умеренного роста. А чемпионом по годовому росту во всем Большом Лиссабоне стал муниципалитет Torres Vedras с 12,9%.
Какова точность данных Idealista.pt?
Данные, предоставляемые Idealista.pt, основаны на объявлениях о продаже недвижимости, размещенных только на этом ресурсе. Поскольку сайт имеет информацию только о ценах продавцов, он не может показать реальное положение дел на рынке.
Для проверки точности данных Idealista.pt можно использовать отчеты Национального института статистики Португалии, которые содержат сведения о фактических сделках. Последний доступный отчет охватывает второй квартал 2024 года. Сравнив данные о ценах на квадратный метр в нескольких муниципалитетах Лиссабона из этих 2 источников, можно оценить, насколько близки к реальности цифры Idealista.
В таблице приведены данные о средней цене квадратного метра при продаже недвижимости, предоставленные Национальным институтом статистики (первый столбец) и средняя цена, полученная из объявлений на Idealista.pt (второй столбец). Третий столбец отображает процентное расхождение между этими показателями, что позволяет оценить точность информации, предоставляемой на платформе в сравнении с официальной статистикой.
Практически во всех проанализированных муниципалитетах данные Idealista.pt показывают более высокие цены по сравнению с цифрами Национального института статистики. Исключением стал только Odivelas, где эта разница в пользу цены от Института статистики, но она минимальна. Наибольшее различие отмечено в Лиссабоне, Кашкайше и Оэйраше (от 18,6% до 28,6%). В то время как в Vila Franca de Xira разница составляет всего 4%. В других муниципалитетах разница варьируется от 8,6% до 14,6%.
Существенные различия между ценами Idealista.pt и Национального института статистики за 2 квартал 2024 года могут быть связаны с тем, что каждый из этих источников использует свой метод расчета средних цен. Также возможно, что объекты, размещенные на Idealista, были выставлены на продажу в одном квартале, а проданы в другом. Не исключено, что продавцы могли завышать начальную цену в надежде на снижение в ходе переговоров или были готовы к снижению цены при продаже. Вариантов объяснения может быть много.
В итоге мы используем Idealista для анализа, просто потому что этот сайт предоставляет самые свежие данные. Оперируя его статистикой, следует всегда держать в уме вероятность того, что цены, указанные на платформе, отличаются от цен реальных сделок. И это различие будет тем выше, чем популярнее город. Для тех, кто планирует покупку недвижимости, рекомендуется обратиться к опытному риэлтору в Лиссабоне или его окрестностях. Профессионал поможет не только ориентироваться в текущих рыночных ценах, но и учесть все нюансы сделки.
Долгосрочная аренда недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
В октябре 2024 года стоимость аренды квадратного метра в Лиссабоне составила 22 евро, что стало результатом едва заметного роста по сравнению с августом (0,92%). За год цена выросла на 5,3%. В Кашкайше за квартал аренда выросла чуть более заметно, на 1,49%, достигнув 20,5 евро за квадратный метр. За год муниципалитет показал рост в 3,1%.
В остальных муниципалитетах квартальные изменения цен варьировались. В большинстве муниципалитетов наблюдался умеренный рост, однако в трех муниципалитетах, напротив, небольшое снижение. Годовые изменения были более заметные: цены везде росли, но разными темпами: от 4,4% в Odivelas до 19,1% в Mafra.
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа
Те, кто желает приобрести недвижимость в Лиссабонском регионе, могут рассмотреть вариант сдачи жилья в краткосрочную аренду. Для оценки потенциальной прибыли от такой аренды можно воспользоваться сервисом All The Rooms. Этот инструмент собирает данные о средней стоимости суточной аренды и уровне заполняемости жилья в различных муниципалитетах, что позволяет прогнозировать доход от туристической аренды. Мы будем использовать бесплатную версию сервиса, которая предоставляет актуальную информацию о ценах и заполняемости за последние три месяца.
В приведенной таблице представлены муниципалитеты региона Большого Лиссабона с данными о количестве объектов, доступных для туристической аренды на платформе AirBnB с 6 августа по 6 ноября 2024 года. Также указана средняя стоимость аренды за ночь. Важно отметить, что в отличие от Idealista.pt и Национального института статистики, сервис All the Rooms не предоставляет информации о цене за квадратный метр. Все данные в таблице охватывают различные типы недвижимости, независимо от их площади и планировки.
В муниципалитете Лиссабон зарегистрировано наибольшее количество объектов для туристической аренды, но он уступает муниципалитету Azambuja по средней стоимости аренды за ночь. Несмотря на меньший объем предложений, Azambuja демонстрирует более высокие доходы. Еще 2 муниципалитета: Cascais и Alenquer опережают Лиссабон по стоимости аренды.
Если вы ищете возможность инвестировать в жилье для туристической аренды, сотрудничество с профессиональным агентом по недвижимости в Лиссабоне поможет учесть нюансы каждого района и выбрать объект, который обеспечит максимальную доходность.
Продажа недвижимости в разных районах города Лиссабон
В данной таблице отражены средние цены за квадратный метр недвижимости, выставленной на продажу на портале Idealista.pt. Первые три столбца содержат данные по ценам, четвертый показывает изменения за три месяца, а пятый — за год. Районы Лиссабона расположены по убыванию стоимости квадратного метра на октябрь 2024 года.
Santo António — один из самых престижных и дорогих районов Лиссабона, расположенный в самом центре города. Этот район славится такими достопримечательностями, как Площадь Маркиза де Помбал и Проспект Свободы. Средняя цена квадратного метра в Santo António в октябре 2024 года составила 7.809 евро. Это значение стало результатом квартального роста на 1,84% и годового роста на 2,7%.
Следующая группа районов с ценами квадратного метра в диапазоне от 6.000 до 7.000 евро включает в себя Estrela, Avenidas Novas, Misericórdia, Campolide, Campo de Ourique, Santa Maria Maior, Belém и Alvalade. Эти районы расположены преимущественно в центральной части Лиссабона. Цены на недвижимость в этих зонах продемонстрировали в основном падение цен на значения от 3,04% до 0,25%. Только Campo de Ourique и Alvalade показали совсем маленький, на 1,11-1,37%, квартальный рост. А вот в разрезе года динамика другая: в большинстве районов цены выросли от 1,4% до 5,6% и всего в 2 районах (Misericórdia и Belém) они немного снизились, на 0,5-1,3%.
Районы Alcântara, Areeiro, Parque das Nações, São Vicente и Arroios и входят в группу с ценами на недвижимость от 5.100 до 5.900 евро за квадратный метр. В квартальном разрезе цены в большинстве этих районов слегка снизились, на 0,95-2,04%. Лишь в 2 муниципалитетах был зафиксирован небольшой рост. Если говорить о годовых изменениях, то они в основном в сторону увеличения цен. Самый ощутимый годовой рост в этой группе показал Areeiro (14,4%). Parque das Nações продемонстрировал самое большое годовое падение цен не только в этой группе, но и во всем Лиссабонском регионе, на 8,6%.
Замыкает список группа районов с ценами от 4.200 до 5.000 евро за квадратный метр: São Domingos de Benfica, Beato, Lumiar, Benfica, Penha de França, Carnide, Santa Clara, и Olivais. Здесь представлены как центральные, так и периферийные зоны. Квартальный рост варьировался от 0,16% (Penha de França) до 5,38% (Santa Clara). Годовая динамика была в основном положительной: минимальный рост составил 2,8% в Carnide, а максимальный — 15,3% в Lumiar. Только в Penha de França цена за год снизилась на 0,9%, что на уровне статистической погрешности.
Аренда недвижимости в районах города Лиссабон
Изменения цен на квадратный метр арендного жилья за последние три месяца были довольно разнообразными: где-то они немного уменьшились, где-то - слегка увеличились, а где-то - выросли довольно заметно. Самый большой рост показал район Ajuda (6,03%).
Годовые изменения цен также разнообразны, но демонстрируют положительную динамику в большинстве случаев. Особенно выделяется Marvila с впечатляющим ростом на 17% и Olivais на 15%. А вот самое ощутимое падение цены зафиксировано в Parque das Nações, -5,3% Такой разнородный характер изменений свидетельствует о значительных различиях в востребованности и инвестиционной привлекательности районов Лиссабона.
Посуточная аренда недвижимости в Лиссабоне
Для анализа рынка краткосрочной аренды используем данные от платформы All The Rooms. В таблице представлены показатели по числу объектов недвижимости, доступных на Airbnb в период с 6 августа по 6 ноября 2024 года, а также средняя стоимость аренды за сутки. Эти данные позволяют оценить текущую динамику рынка и выявить популярные районы, подходящие для инвестиционных целей.
Согласно данным All The Rooms, самые дорогие районы Лиссабона для туристической аренды этой осенью были Campo de Ourique (389 евро за ночь), Alvalade (167 евро), Parque das Nações (166 евро) и Beato (158 евро). Очень высокая средняя стоимость в Campo de Ourique, скорее всего, объясняется наличием какого-то уникального эксклюзивного дома или квартиры, предложенного в этот период.
Район Arroios, который лидировал по числу доступных объектов (1.939), оказался одним из самых дешевых, со 103 евро за ночь.
Некоторые районы Лиссабона отсутствуют в таблице с данными All The Rooms, что обозначено как N/A. Это может быть связано с ограничениями бесплатной версии сервиса, которая не охватывает весь город или отдельные менее популярные для туристов районы. Вероятно, такие данные попросту не были собраны или предоставлены в рамках доступного функционала платформы.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость для покупки в ноябре 2024 года
На сайте Idealista.pt представлено 10.442 домов на продажу, однако важно отметить, что не все из них полностью готовы для заселения. Среди объектов есть как новые строящиеся, так и те, которые требуют значительных усилий для ремонта. В данном анализе мы будем учитывать только те дома, которые уже готовы к немедленному проживанию.
Самые дорогие дома в округе Лиссабон на сегодня
24.000.000 евро
Шикарное поместье в Синтре на территории 42 гектара. Дом площадью более 2.500 метров с 10 спальнями и 2 ванными. Есть конюшня и небольшой конноспортивный комплекс. Также есть другие строения и бассейн. Класс энергоэффективности D. В одном из прошлых обзоров его предлагали дешевле, за 19 миллионов.
18.000.000 евро
Еще один объект, который нам уже хорошо знаком. Поместье в Синтре площадью 5,9 га. Главный дом построен в конце 19 века и обставлен скорее как дворец. Есть еще 2 дома, а также возможна застройка части территории. Есть сад и бассейн. Выглядит интересно и старинно, но ремонт явно потребуется. Класс энергоэффективности отсутствует. И это поместье мы видели в весеннем обзоре.
16.500.000 евро
Трехэтажный дом площадью более 1.000 квадратных метров, на участке в 0,49 га. Дом с 6 спальнями и 7 ванными комнатами. В доме центральное отопление. На территории есть бассейн и сад. Класс энергоэффективности С. Находится в муниципалитете Cascais.
15.000.000 евро
Двухэтажный дом площадью 794 кв.м с 5 спальнями и 6 ванными. Площадь участка 3,3 га. Класс энергоэффективности А. Есть сад. Муниципалитет Cascais.
Самые дешевые готовые дома, которые не требуют немедленного капитального ремонта
77.500 евро
Одноэтажный дом площадью 63 квадратных метра. Одна спальня и одна ванная. Участок площадью 700 кв.м. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Alenquer. Его мы видели в летнем обзоре цен за те же деньги.
93.990 евро
Одноэтажный дом площадью 44 квадратных метра. 2 спальни и 1 санузел. Сертификат энергоэффективности E. Участок в 55 кв.м. Муниципалитет Alenquer.
95.000 евро
2-этажный дом площадью 89 кв. м. 2 спальни и 1 санузел. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Участок в 119 кв.м. Муниципалитет Torres Vedras.
Самые дорогие дома в городе Лиссабон
9.500.000 евро
Дворец в районе Estrela. Площадь дома 950 кв. м, площадь участка 2.335 кв. м. 21 спальня, 9 ванных. Гараж, центральное отопление, сад. Класс энергоэффективности C. И этот дом мы видели в предыдущем обзоре.
8.900.000 евро
Особняк площадью 1.470 кв.м на участке более 2.000 кв.м. 5 спален, 8 санузлов. Центральное отопление, система кондиционирования. Домашний кинотеатр. Гараж на 10 машин. Бассейн. Класс энергоэффективности дома B. Лиссабон, район Belém. Также выставлен на продажу несколько месяцев назад.
8.200.000 евро
Особняк с окнами на Собор Лиссабона. Площадь 961 кв. м, 5 этажей. Лифт, гараж, центральное отопление. Здание 18 века. Оформление из серии “дорого-богато”. Район Santa Maria Maior. Мы видели этот объект в ежеквартальных обзорах уже, кажется, год, если не дольше.
Готовые жилые объекты в Лиссабоне, которые можно использовать без необходимости проведения капитального ремонта сразу
210.000 евро
Домик площадью 50 квадратных метров с мезонином, 1 спальней и 1 ванной. Дом постройки 1900 г. Был отреставрирован в 2016. Класс энергоэффективности Е. Район Campolide.
229.000 евро
Двухэтажный дом площадью 121 квадратный метр с 2 спальнями и 2 ванными. Участок 110 кв.м. с бассейном. Класс энергоэффективности Е. Район Alcântara.
На портале Idealista.pt предлагается 22.079 квартир на продажу. Для анализа мы выберем квартиры типологии Т2, то есть с гостиной и двумя спальнями. Рассматриваем только варианты, полностью готовые к заселению: квартиры, которые уже достроены, не сдаются в аренду, продаются целиком, не требуют капитального ремонта и визуально не имеют явных дефектов, таких как плесень на стенах.
Самые дорогие квартиры
2.590.000 евро
Квартира площадью 236 квадратных метров в элитном доме в историческом центре Лиссабона. 2 спальни, 3 ванные, балкон, гараж на 2 машиноместа. Класс энергоэффективности С. Район Santa Maria Maior.
2.500.000 евро
Квартира в элитном жилом комплексе Кашкайша, построенном в 2023 г. Площадь квартиры 133 кв.м. В ней 2 спальни и 3 санузла. Балкон с видом на океан и заодно на стройку. В здании бассейн и спортзал. 2 парковочных места. Класс энергоэффективности А. И этот вариант мы видели в прошлом квартале.
Самые дешевые квартиры в приемлемом состоянии
110.000 евро
Квартира площадью 61 кв. м. 2 спальни, 1 ванная. Дом построен в 1998 году. Находится на 1 этаже. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Loures.
119.900 евро
Квартира площадью 61 кв. м. Дом построен в 1986 г. 2 спальни, 1 ванная. 8-й этаж, лифт есть. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Vila Franca de Xira.
Самые дешевые квартиры в приемлемом состоянии в городе Лиссабон
120.000 евро
Квартира площадью 30 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная. Одна из спален без окна, так что наверно не совсем корректно позиционировать жилье как Т2. Находится на полуподвальном этаже. По фото не понятно, есть ли доступ солнечного света. Класс энергоэффективности D. Район Ajuda.
159.900 евро
Квартира площадью 35 квадратных метров на первом этаже. 2 спальни, 1 ванная. Продается без мебели. Класс энергоэффективности С. Район Penha de França
165.000 евро
Квартира площадью 35 кв. м. в историческом центре. 2 спальни, 1 ванная. Ремонт потребуется. Класс энергоэффективности Е. Район Alfama.
Что изменилось в предложении на рынке недвижимости Лиссабона этой осенью
При анализе текущего рынка недвижимости в Лиссабоне можно выделить несколько тенденций. Во-первых, самые дорогие объекты зачастую остаются непроданными месяцами или даже годами. Это особенно заметно в премиальном сегменте, где многие предложения сохраняются с прошлых периодов. Тем не менее, среди новых люксовых вариантов наблюдается появление несколько более дешевых объектов, что может быть связано с коррекцией рынка или изменением спроса. Однако даже у недавно построенных элитных объектов класс энергоэффективности С (не высший), что удивительно для недвижимости этого уровня.
Что касается доступного жилья, то здесь динамика несколько иная. В категории самых дешевых вариантов нижний ценовой порог вырос, а список объектов обновился почти полностью. Многие из них отличаются скромными размерами и неудобной планировкой, даже несмотря на то, что в этот обзор попали только объекты в приемлемом состоянии. Это подчеркивает высокий спрос на жилье в бюджетном сегменте, но также указывает на ограниченные возможности для покупателей с минимальным бюджетом.
Сравнение данных портала Idealista.pt и статистики фактических сделок показывает, что средние цены на квадратный метр в заключенных договорах часто оказываются существенно ниже запрашиваемых продавцами. Разрыв может достигать 25-28% в премиальных муниципалитетах. Это важно учитывать при планировании покупки, особенно в условиях активного спроса и продолжающегося роста цен в некоторых сегментах.
Мы надеемся, что этот обзор помог вам сориентироваться в состоянии дел на рынке недвижимости Лиссабона. Напомним, что через наш сайт вы можете связаться с риэлтором в Большом Лиссабоне. Поиск подходящего жилья станет проще, поскольку вам не нужно обращаться к разным агентствам в Лиссабоне, Кашкайше, Синтре и других районах.
Если же вас интересует жизнь в Португалии, возвращайтесь в блог на WithPortugal.com, где собрана информация обо всех аспектах жизни в стране — от недвижимости до культуры и повседневной жизни. Это ценный ресурс как для потенциальных покупателей жилья, так и для тех, кто планирует переезд или путешествие.
