В этой статье мы рассмотрим текущие тенденции на рынке недвижимости региона Порту за период с 1 февраля по 30 апреля 2024 года. Материал представит данные о динамике цен на покупку и аренду жилых домов и квартир, а также список самых дорогие и самых доступных вариантов недвижимости в данном регионе и его муниципалитетах.
Регион Порту (Distrito do Porto), состоит из 18 муниципалитетов, в число которых входит город Порту (Município do Porto). В свою очередь город Порту включает в себя 7 районов, которые достаточно разнятся по инфраструктуре, привлекательности для туристов и, соответственно, по цене. Как туристический аспект в принципе влияет на расклад цен на рынке недвижимости Порту, у вас будет возможность сделать собственные выводы.
Динамика цен на недвижимость в округе Порту
Проанализируем информацию с веб-сайта Idealista.pt, известного портала, которым часто пользуются иностранцы для поиска недвижимости в Португалии. На Idealista можно найти статистику по средней стоимости квадратного метра жилья на основе объявлений, размещенных на этом ресурсе. Ниже приведены графики изменения стоимости квадратного метра с апреля 2023 по апрель 2024 года.
Годовой график изменений средней цены при продаже недвижимости показывает, что в конце 2023 было небольшое снижение цены, которое затем компенсировалось умеренным ростом, и в целом за год средняя цена квадратного метра при продаже выросла на 4,8%. Если же мы говорим об аренде, то очень четко заметен постоянный рост, который происходил достаточно активно до ноября-декабря 2023, а затем темп его несколько снизился. В итоге за год средняя цена квадратного метра при аренде выросла на 18,2%.
Далее мы подробнее изучим квартальные изменения в сегменте продаж и аренды в каждом муниципалитете региона и каждом районе города Порту.
Продажа недвижимости в муниципалитетах округа Порту
В таблице выше приведены данные о средней стоимости квадратного метра недвижимости, рекламируемой на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано процентное изменение цен за квартал (рост или снижение), а в столбце 5 - изменение за календарный год. Города в таблице расположены в порядке убывания средней стоимости квадратного метра на апрель 2024 года.
Самая высокая цена за квадратный метр зафиксирована в городе Порту и составляет 3.566 евро. По сравнению с февралем наблюдается небольшой рост на 1,39%, а за весь год, с апреля 2023 года, цена квадратного метра выросла на достаточно скромные 5,5%.
В северном пригороде Порту, муниципалитете Matosinhos,средняя цена квадратного метра несколько ниже, но тоже превышает порог в 3.000 евро. В апреле 2024 г. она составила 3.012 евро, что явилось результатом роста на 0,87% с февраля. Если посмотреть на изменения с апреля прошлого года, то они на уровне статистической погрешности: наблюдется снижение на 0,1%.
В следующую группу входят 3 муниципалитета со средней ценой квадратного метра в интервале от 2.000 до 2.400 евро: Vila Nova de Gaia, Póvoa de Varzim и Maia. В них квартальные изменения цен были незначительными, от -0,54 до 2,28%. А вот за год они показали рост цен на 8,6 - 12,1%.
Все оставшиеся муниципалитеты попадают в группу с ценами на квадратный метр в пределах 1.000-2.000 евро: Vila do Conde, Gondomar, Valongo, Trofa, Santo Tirso, Paredes, Penafiel, Paços de Ferreira, Lousada, Felgueiras, Marco de Canaveses и Amarante. За квартал цены в них в основном росли умеренными темпами. Из общей картины выпадают только 3 муниципалитета, где цены, наоборот, снизились (Trofa, Paredes и Penafiel) и 2 муниципалитета, в которых квартальный рост оказался достаточно быстрым, 5,81-7,1% (Marco de Canaveses и Amarante).
Если рассматривать изменения в этой же группе за год, то цены везде выросли, вот только происходило это разными темпами: от 5% в Paredes до 16,7% в Felgueiras.
Точны ли данные Idealista.pt?
Статистика Idealista.pt основана исключительно на ценах, указанных в размещенных на платформе объявлениях. Это дает нам представление о том, какое средние значения стоимости квадратного метра хотят получить продавцы. Однако чтобы узнать, по каким ценам совершаются сделки купли-продажи, необходимо обратиться к квартальным отчетам Национального института статистики Португалии. Последние доступные данные относятся к 4-му кварталу прошлого года (с октября по декабрь). Сравнив эти данные с информацией с Idealista за тот же период, можно определить точность данных платформы. В качестве примера проанализируем несколько муниципалитетов региона Порту.
В таблице выше приведены: фактические средние цены квадратного метра на основе сделок купли-продажи по данным Национального института статистики (колонка 1), цены, указанные в объявлениях на сайте Idealista.pt (колонка 2), и процентная разница между ними (колонка 3). Муниципалитеты в таблице отсортированы по убыванию средней стоимости квадратного метра по данным Idealista.pt.
Очевидно, что в большинстве муниципалитетов цены фактических сделок отличаются от цен, указанных на Idealista. В некоторых муниципалитетах эта разница весьма значительна. Например, в 4 самых дорогих муниципалитетах: Porto, Matosinhos, Vila Nova de Gaia и Póvoa de Varzim, - разница находится в пределах 17,19 - 20,83%. А вот в 5 по дороговизне муниципалитете Maia разница между ценами из объявлений и ценами сделок составляет всего 3%. В подавляющем большинстве рассмотренных муниципалитетов цены из объявлений превышали фактические цены продаж. А вот в Santo TIrso ситуация была обратной.
В принципе, можно сказать, что для исследования цен на недвижимость в регионе Порту, вполне можно полагаться на статистику Idealista.pt. Следует только иметь ввиду, что она будет наименее точна для самых дорогих муниципалитетов региона. Если вас интересует приобретение жилья именно в них, то возможно, вам не следует ограничиваться только самостоятельным изучением рынка, а еще и обратиться за советом к профессиональному риэлтору, обслуживающему Порту и регион (что, кстати, можно сделать через наш сайт).
Долгосрочная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту
Представленные данные отражают средние цены за квадратный метр жилья, которое размещено на Idealista.pt и доступно для аренды (колонки 1-3). В колонке 4 отображается процентное изменение цены за последние три месяца - рост или падение. Колонка 5 показывает изменения за календарный год. Муниципалитеты в таблице расположены в порядке убывания средней цены за квадратный метр в апреле 2024 года.
За последние три месяца не все муниципалитеты округа имели предложения об аренде недвижимости, поэтому список городов в этой таблице короче списка в предыдущей. Город Порту занимает лидирующую позицию по стоимости аренды квадратного метра. В апреле цена квадратного метра составила 17,4 евро, что свидетельствует о повышении на 2,96% с февраля. За год стоимость аренды квадратного метра выросла на 16,7%.
В других муниципалитетах, о которых есть данные, стоимость квадратного метра заметно ниже, однако темпы роста где-то даже выше. Возможно, через какое-то время разница в ценах между муниципалитетами уменьшится благодаря ускоренному росту более дешевых.
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту
Популярность региона среди туристов часто влияет на цены на недвижимость в нем. На севере Португалии расположено множество достопримечательностей, которые распределены по разным муниципалитетам. Для оценки перспектив краткосрочной аренды недвижимости в различных муниципалитетах агломерации Порту предлагается обратиться к сервису All The Rooms. Этот сервис проводит анализ потенциального дохода от жилья, сдающегося через Airbnb, на основе данных о стоимости аренды аналогичного жилья на сутки и его заполненности.
В бесплатной версии сервиса доступна ограниченная информация: количество объектов аренды и средние цены за ночь в различных муниципалитетах округа Порту за последние три полных месяца (с 1 февраля по 1 мая этого года), выраженные в долларах (затем пересчитанные в евро по текущему курсу). Муниципалитеты в таблице упорядочены по средней стоимости проживания за одну ночь в объектах туристической аренды. В некоторых муниципалитетах отсутствует информация о количестве доступных объектов. В таких случаях вместо чисел указано "N/A".
Данные сервиса All The Rooms не содержат информации о цене квадратного метра жилья, которую мы рассматривали ранее с помощью Idealista.pt и Национального института статистики. Вместо этого они включают средние значения арендной ставки за ночь различных типов жилья независимо от его размера.
Из таблиц видно, что хотя больше всего объектов туристической аренды расположено в городе Порту, средняя цена аренды за ночь там не самая высокая. По крайней мере, так было в последние 3 месяца. Опережают Порту по этому показателю целых 6 муниципалитетов: Trofa, Felgueiras, Marco de Canaveses, Baião, Vila Nova de Gaia и Gondomar.
Продажа недвижимости в разных районах города Порту
В представленной таблице отображены средние стоимости квадратных метров недвижимости, выставленной на продажу на платформе Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 указан процент изменения цен за последние три месяца - повышение или снижение. Столбец 5 демонстрирует изменения за текущий календарный год. Районы в таблице упорядочены по убыванию средних цен за квадратный метр в апреле 2024 года.
Самым дорогостоящим районом в городе Порту по-прежнему остается "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde". Этот район включает в себя несколько микрорайонов, расположенных на правом берегу реки Дору и имеет доступ к океанскому побережью. Здесь имеется все необходимое для комфортной жизни: пляжи, городской парк, международная школа, больницы и несколько высших учебных заведений. В апреле 2024 года средняя стоимость квадратного метра при продаже составила 4.126 евро, что немного ниже, чем в феврале (падение на 2,46%). Годовой рост (с апреля 2023 года) оказался практически на уровне статистической погрешности, 0,6%.
На втором месте по стоимости находится район "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", расположенный в самом центре города Порту. Этот район богат туристическими достопримечательностями: Кафедральный собор Порту, железнодорожный вокзал São Bento, книжный магазин Lello, Дом музыки, башня Torre dos Clérigos и многие другие. В апреле средняя стоимость квадратного метра недвижимости в этом районе составила 4.074 евро. Это стало результатом квартального роста на 1,65% и годового роста на 5,6%.
Следующая группа районов находится в ценовом диапазоне от 3.000 до 3.900 евро за квадратный метр. Эти районы примыкают к историческому центру: Lordelo do Ouro e Massarelos, Bonfim, Paranhos и Campanhã. В течение квартала цены в них менялись разнонаправленно. В Lordelo do Ouro e Massarelos и Bonfim они несколько снизились, в Paranhos совсем немного поднялись, а вот район Campanhã показал самый быстрый квартальный рост (4,79%). Если смотреть в разрезе года, то в этой группе цены росли разными темпами и лидером снова оказался район Campanhã с внушительными 13,9%.
Средняя цена квадратного метра самая низкая в районе Ramalde, 2.995 евро. В этом районе рост происходил достаточно сдержанно: 0,57% за квартал и 6,5 за год.
Теперь перейдем к анализу динамики цен на аренду в этих частях города.
Долгосрочная аренда недвижимости в районах города Порту
Самым дорогим районом для аренды является исторический центр Порту - район "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", где стоимость аренды квадратного метра составляет 20,3 евро в месяц. С февраля этот показатель вырос на 2,01%, а с апреля прошлого года - на 14,1%.
На втором месте по дороговизне неожиданно оказался район Bonfim, подвинув на третье место "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde". В апреле 2024 аренда квадратного метра в Bonfim стоила 18,5 евро, что стало результатом незначительного квартального роста (0,54%) и ошеломляющего годового (25,9%). Кстати, этот темп годового роста не был превзойден никаким другим районом города.
В районе Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde цена за 3 месяца не изменилась, а за год выросла на 10,1%.
В более дешевых районах в течение квартала не было значимых изменений: цены либо немного снизились, либо слегка поднялись, либо остались без изменений. В течение года они выросли на значения от 5,6 до 18,8%.
Посуточная аренда недвижимости в городе Порту
Еще раз воспользуемся порталом All The Rooms, чтобы проанализировать потенциальный доход от сдачи недвижимости в Порту в краткосрочную аренду. В представленной ниже таблице указано количество объектов, опубликованных на Airbnb за период с 1 февраля по 1 мая 2024 года, а также средняя стоимость аренды за одну ночь этого жилья.
Больше всего за ночевку в Порту этой зимой заплатили туристы, которые останавливались в районах São Nicolau (155 евро), Miragaia (128 евро) и Sé (128 евро). Самое большое количество предложений о посуточной аренде было в районе Santo Ildefonso (3.798 объектов туристического размещения). Примечательно, что информацию о некоторых центральных районах Порту я не нашла на All The Rooms. Возможно, сервис не показывает эту информацию в своей бесплатной версии, или же не распознает данные названия. Эти районы в таблице обозначены как N/A.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная для покупки в мае 2024 года
Сейчас на портале Idealista.pt размещено 9.297 объявлений о продаже домов в округе Порту. Среди всех вариантов недвижимости, представленных на этом сайте, самыми доступными являются руины, которые, вероятно, привлекают в основном из-за земельного участка, на котором они находятся. Кстати, подробнее о восстановлении домов можно почитать тут. Если вы планируете реконструировать дом в Порту, а в Португалии находитесь недавно, рекомендуется обратиться за консультацией к риэлтору, работающему в Порту и его пригородах. Это позволит вам получить представление о возможных дополнительных расходах и скрытых трудностях, связанных с таким вариантом.
Интересно отметить, что даже среди самых дорогих предложений можно найти виллы и поместья, требующие капитального ремонта. Также среди дорогих вариантов очень много незаконченных новостроек. В данном обзоре учитывались только те дома, которые годятся для проживания и не нуждаются в капитальном ремонте.
Из готовых домов самые дорогие в округе Порту на сегодня
8.000.000 евро Поместье в муниципалитете Vila Nova de Gaia. Земля в 5,6 гектаров с фруктовым садом. Дом площадью 276 квадратных метров с 7 спальнями. На участке несколько строений, некоторые из них потребуют ремонта. Этот вариант фигурирует в наших обзорах уже месяцев 9.
6.500.000 евро
Дом в историческом центре площадью более 1.000 квадратных метров. 6 спален, 8 ванных. Центральное отопление. Есть сад с бассейном. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Этот вариант фигурировал и в обзоре цен за прошлый квартал.
6.400.000 евро
Интересная комбинация: дом, студия и 2 коммерческих помещения в самом сердце города Порту на участке в 1.300 кв.м. Трехэтажный отдельный дом (665 кв.м.) с большим гаражом, несколькими спальнями и ванными. В доме центральное газовое отопление. Класс энергоэффективности C. Есть сад. Коммерческие помещения сейчас сданы в аренду под рестораны. Одно имеет размер 223 м., а второе 105 м. Студия размером 28 м.
Минимальные цены на готовые дома, в которых можно жить, не начиная сразу капитальный ремонт
72.500 евро
Микроскопический домик (14 кв.м) с 1 ванной и спальным местом в мезонине. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Porto, район Paranhos. Этот домик мы видели и в предыдущем квартале.
74.000 евро
Деревенский дом площадью 194 кв.м на участке в 256 кв.м. Есть еще и хозяйственные постройки. 2 спальни, 2 санузла. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Baião.
75.000 евро
Деревенский дом площадью 36 кв.м для любителей жизни на природе. 1 спальня, 1 ванная. Участок 1.430 кв. м. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Marco de Canaveses.
79.000 евро
Деревенский дом площадью 56 кв.м, расположенный на участке в 4.950 кв.м. 1 спальня и 1 ванная. Класс энергоэффективности F. Муниципалитет Baião.
Дома в городе Порту
92.000 евро
Еще один микроскопический дом, на этот раз площадью 25 кв.м. 2 спальни, 1 ванная. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Город Порту, район Bonfim.
105.000 евро
Сосед предыдущего дома чуть большей площади, 27 кв.м. Одна спальня и одна ванная. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Город Порту, район Bonfim.
105.000 евро
Двухэтажный дом площадью 42 кв.м. Одна спальня и одна ванная. Класс энергоэффективности F. Город Порту, район то ли Campanhã, то ли Bonfim.
Если говорить о квартирах, то их в регионе Порту предлагается 21.236. Мы установим критерии поиска и будем смотреть только такие, в которых 2 спальни, которые готовы к заселению и не обременены арендными контрактами.
Самые дорогие квартиры в регионе Порту
1.500.000 евро
Потрясающая квартира площадью 235 кв.м. в историческом особняке с собственным лифтом и садом. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Этот объект фигурировал и в нашем обзоре за прошлый квартал.
1.350.000 евро
Дуплекс площадью 200 квадратных метров. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Первый этаж. Класс энергоэффективности В. Порту, район Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde.
1.345.000 евро
Дуплекс в историческом здании Aliados 9. Общая площадь 204 квадратных метра. 2 спальни, 3 ванных комнаты. 6-й этаж в доме с лифтом. Класс энергоэффективности C. Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Этот вариант фигурировал и в обзоре цен за прошлый квартал, только там он стоил 1.495.000 евро.
При поиске самых доступных вариантов квартир на портале Idealista.pt часто встречаются объявления с квартирами, которые закрыты для просмотра, а также квартиры, где уже имеются арендаторы, либо квартиры, продаваемые только частично. Также есть варианты без соответствующей лицензии для жилых помещений. Из этого обзора я такие варианты исключила, но узнать об особенностях таких квартир можно из статей на сайте WithPortugal.
Самые дешевые квартиры в приемлемом для заселения состоянии
87.000 евро
Квартира площадью 90 квадратных метров. 2 спальни, 2 ванных комнаты, балкон. Третий этаж в доме без лифта. Сертификат энергоэффективности G. Муниципалитет Paços de Ferreira.
105.000 евро
Квартира площадью 80 квадратных метров. 2 спальни, одна ванная комната, балкон. Есть гараж. 4-й этаж в доме без лифта. Дом постройки 1992 года. Отопления нет. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Felgueiras. Эту квартиру мы видели в предыдущем обзоре за ту же цену.
Самые дешевые квартирах в городе Порту, готовые к заселению
150.000 евро
Квартира площадью 52 квадратных метра. 2 спальни, 1 ванная. Находится на уровне 4-5 этажа в доме без лифта. Класс энергоэффективности E. Район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
155.000 евро
Квартира площадью 64 квадратных метра. 2 спальни, 1 ванная. Второй этаж в доме без лифта. Класс энергоэффективности С. Район Campanhã.
Какие выводы можно сделать состоянии рынка недвижимости Порту этой весной
В заключение, анализ цен на недвижимость в Порту в последнем квартале показывает стабильный рост стоимости квадратного метра как для продажи, так и для аренды. Центральные районы города продолжают лидировать по ценам, что обусловлено их привлекательностью для туристов и наличием множества достопримечательностей. В то же время более периферийные районы часто показывают более быстрый рост цен. Эти данные свидетельствуют о продолжении тенденции увеличения стоимости недвижимости в Порту, что может быть важным фактором для потенциальных инвесторов.
А вот сравнение конкретных предложений о продаже домов и квартир на сайте Idealista.pt с тем, что мы видели этой зимой показало, что большинство самых дорогих домов и квартир так и не нашло своих покупателей, при том что и список самых дешевых вариантов обновился не полностью. То есть даже при том, что дешевая недвижимость пользуется более высоким спросом, чем дорогая, явно одного факта самой низкой цены недостаточно для того, чтобы привлечь покупателя в городе Порту.
Если вы планируете приобрести недвижимость в Порту или его окрестностях для проживания или инвестиционных целей, здесь вы сможете найти опытного риэлтора в Порту, который с удовольствием поможет вам с выбором и покупкой дома или квартиры.
Пусть ваше идеальное жилье найдется поскорее!
