Обзор рынка недвижимости в Порту весной 2025 года

Статья познакомит вас с тенденциями рынка недвижимости Порту за период с февраля по апрель 2025 года. Вместе мы изучим ценовые тренды в муниципалитетах Большого Порту для жилья, выставленного на продажу, долго- и краткосрочную аренду. Также рассмотрим список самых дорогих и дешевых домов и квартир, доступных для приобретения в мае 2025 года.

Географическая справка: Агломерация Порту включает в себя 18 муниципалитетов, и город Порту является только одним из них. Город, в свою очередь, разделен на семь районов.

Динамика цен на недвижимость в округе Порту

Изучение тенденций мы начнем с портала Idealista.pt, на котором удобно получить данные о средних ценах на квадратный метр недвижимости, предлагаемой на продажу и в аренду. Ниже приведены графики, показывающие долгосрочную динамику цен, для того, чтобы годовые тренды были видны более отчетливо.

  

Цены на продажу росли достаточно стабильно до ноября 2024, когда произошел скачок вниз, хоть и достаточно короткий. В начале 2025 года уровень цен снова начал подниматься, тем не менее, в апреле он еще не достиг ноябрьского максимума. По сравнению с апрелем 2024 средняя стоимость метра увеличилась на 10,3%

Если говорить об аренде, то в течение последнего года цена квадратного метра оставалась более-менее стабильной. Едва заметное снижение произошло в начале 2025, но сразу же за ним началось повышение. С апреля 2024 средняя стоимость арендуемого квадратного метра выросла на 4,4%.

Далее мы детально изучим квартальные изменения в этих сегментах, уделяя особое внимание каждому муниципалитету региона, а также районам города Порту.

Продажа недвижимости в муниципалитетах округа Порту

Таблица содержит данные о средней стоимости квадратного метра недвижимости в регионе Порту и его пригородах с февраля по апрель 2025 года (столбцы с 1 по 3), а также изменение цен за квартал (столбец 4) и за год (столбец 5). Муниципалитеты отсортированы по убыванию цены в апреле.

Город Porto стабильно возглавляет список. Средняя цена квадратного метра в нем в апреле составила 3.741 евро. Этот показатель стал результатом квартального роста на 3,8% и годового роста - на 4,9%, что достаточно скромно по сравнению с большинством других муниципалитетов.

Другой город, где цена квадратного метра превышает 3.000 евро, это Матозиньюш с 3.255 евро за метр. Здесь за последний квартал стоимость снизилась на 3,2%, а за год, наоборот, выросла на 8,1%.

Далее следует группа из 4 муниципалитетов со средней ценой от 2.100 до 2.600 евро за квадратный метр: Vila Nova de Gaia, Póvoa de Varzim, Vila do Conde и Maia. Квартальные изменения здесь варьируются от -4,5% (Vila Nova de Gaia) до 1,9% (Póvoa de Varzim). За год же цены везде выросли, но разными темпами: от 5,9% (Maia) до 12,6% (Póvoa de Varzim).

Десять муниципалитетов имеют среднюю стоимость метра от 1.100 до 2.000 евро: Gondomar, Valongo, Trofa, Santo Tirso, Paços de Ferreira, Paredes, Penafiel, Marco de Canaveses, Lousada и Amarante. Эти города показали разнонаправленную динамику за квартал (от -0,8% до 9,2%), но все продемонстрировали значительный годовой рост. Особенно выделяются Paços de Ferreira (25,2%) и Santo Tirso (20,2%).

Baião стабильно идет в конце списка с ценой метра до 1.000 евро. В апреле 2025 этот показатель составил 887. Квартальный рост 3,2%, а вот темп годового роста оказался внушительным, 22%.

Разница между самой высокой средней ценой (Порту) и самой низкой (Baião) составляет 2.854 евро, что подчеркивает значительный разрыв в стоимости недвижимости между центральным городом и пригородами. За цену одного квадратного метра в Porto в Baião можно приобрести примерно 3,2 квадратных метра.

Точны ли данные Idealista.pt?

Данные Idealista.pt основаны на статистике цен из объявлений, опубликованных на этом портале. Это цены продавцов, поэтому мы не можем быть уверенными в том, что они точно отражают ситуацию на рынке. Узнать, по каким ценам совершаются реальные сделки купли-продажи, можно из квартальных отчетов Национального института статистики Португалии. Последний доступный отчет относится к 4 кварталу 2024 года.

Если мы сравним цифры из обоих источников за этот период, то сможем  увидеть, насколько различаются средняя цена квадратного метра недвижимости из объявлений продавцов и при фактических сделках.

Таблица предоставляет информацию о средней цене квадратного метра недвижимости от Национального института статистики (столбец 1), а также из объявлений с сайта Idealista.pt (столбец 2). Столбец 3 показывает разрыв между этими показателями в процентах. Муниципалитеты расположены в порядке убывания стоимости квадратного метра по версии Idealista.pt.

Как мы видим, в большинстве муниципалитетов Порту есть ощутимая разница между ценами на Idealista.pt и фактическими ценами сделок.

Например, в Porto разница составляет 22,67%, в Matosinhos — 25,96%, а в Vila Nova de Gaia - 27,08%. Все - в пользу сайта Idealista. А есть также и муниципалитеты, где цены в объявлениях на Idealista.pt оказались ощутимо ниже, чем реальные цены сделок, например Valongo (-4,89%), Trofa (-9,48%). И наконец есть муниципалитеты, в которых разница между цифрами из этих 2 источников была минимальной: Gondomar (-0,23%), Paredes (-1,53%), Maia (2,46%).

Статистика Idealista.pt обладет неоспоримым преимуществом: она доступна очень быстро, особенно по португальским меркам. То есть мы можем легко увидеть состояние дел на рынке в прошедшем месяце. Данных Национального института статистики придется ждать не меньше 4 месяцев. Так что для нашего исследования мы будем активно пользоваться данными Idealista, но будем иметь в виду, что в самых дорогих муниципалитетах информация вполне вероятно менее точна. 

Если же на эту страницу вас привел практический интерес к покупке жилья, то более обстоятельно ознакомиться с состоянием рынка лучше ознакомится с помощью профессионального агента по недвижимости в регионе Порту, чтобы вложить средства максимально эффективно.

Долгосрочная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту

В таблице собрана информация о средней стоимости квадратного метра арендуемой недвижимости на платформе Idealista.pt (столбцы 1-3). Четвертый столбец отражает процентное изменение цен за последний квартал (рост или снижение), а пятый столбец показывает изменение за последний год. Муниципалитеты отсортированы по убыванию стоимости квадратного метра арендуемой недвижимости в апреле 2025 года. Более короткий, чем ранее, список муниципалитетов, скорее всего, связан с тем, что не во всех городах Большого Порту за последние три месяца предлагалось жилье в аренду.

В городе Порту средняя цена аренды квадратного метра практически не изменилась за квартал, составив 17,8 евро в апреле 2025 года. По сравнению с апрелем 2024 цена выросла на скромные 2,5%.

Далее следуют пригороды с ценой от 9,3 до 14,3 евро за квадратный метр. Квартальные изменения были достаточно разнонаправленными: от снижения на 2,2% (Maia) до повышения на 6,6% (Gondomar). За год все муниципалитеты показали рост цен, однако разными темпами: от 2,1% в Matosinhos до 13,7% в Valongo.

Разница между самой высокой ценой (Порту) и самой низкой ценой (Valongo) составляет 8,5 евро. За цену одного квадратного метра в Porto (17,8 евро) в Valongo можно арендовать примерно 1,91 квадратных метра.

Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту

Высокий туристический интерес к региону Порту напрямую сказывается на уровне цен аренды недвижимости. Север Португалии изобилует достопримечательностями, заслуживающими внимания путешественников. Благодаря этому покупка жилья здесь особенно выгодна для инвесторов, рассчитывающих на прибыль от краткосрочной аренды.

Чтобы определить возможный доход, стоит обратить внимание на сервис All The Rooms. Этот аналитический инструмент собирает информацию с Airbnb и позволяет получить представление о ситуации на рынке аренды в выбранной локации — будь то отдельный квартал или целый регион. В отчетах отражаются средняя стоимость аренды за ночь и процент занятости жилья, что дает возможность трезво оценить инвестиционную привлекательность недвижимости.

В таблице ниже представлена информация от All The Rooms о доступных объектах аренды и средних ценах за ночь в муниципалитетах Порту за период с 21 января по 21 апреля 2025 года. Муниципалитеты расположены в порядке убывания средней стоимости аренды.

Формат информации, предоставляемой платформой All The Rooms, отличается от методик, используемых ресурсом Idealista.pt и Национальным институтом статистики Португалии. Данный сервис концентрируется на средних ценах за ночь, не принимая во внимание площадь сдаваемых объектов. В результате значения, приведенные в таблице, представляют собой средние показатели для всего спектра арендуемого жилья — от комнат и студий до апартаментов, вилл и даже старинных особняков. Однако такие данные не позволяют судить о стоимости аренды за квадратный метр.

Город Порту лидирует по числу объектов, доступных для краткосрочной туристической аренды — здесь размещено 17.533 объявления. Тем не менее средняя стоимость одной ночи составляет 121 евро, что заметно ниже, чем в большинстве других муниципалитетов северного региона. В течение последних трех месяцев Порту стабильно находился в нижней части рейтинга по ценам, уступая таким населенным пунктам, как Trofa, Gondomar, Felgueiras и ряду других.

Продажа недвижимости в разных районах города Порту

В таблице представлены данные о средней стоимости квадратного метра недвижимости, выставленной на продажу на платформе Idealista.pt (столбцы 1-3). Четвертый столбец отражает процентное изменение цен за последний квартал, а пятый — за последний год. Районы города Порту расположены в порядке убывания средней стоимости квадратного метра на апрель 2025 года.

В группу районов с ценой метра от 4.000 до 4.500 евро входят центральные “Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória”, “Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde” и “Lordelo do Ouro e Massarelos”. Они не следуют единому тренду. 

В “Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória”, где в апреле квадратный метр стоил в среднем 4.464 евро, за квартал цена выросла на значительные 5,8%, а за год - на 9,6%. Район “Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde” показал еле заметное квартальное снижение, достигнув показателя 4.162 евро в апреле. За год же цена незначительно выросла (0,9%). А в  “Lordelo do Ouro e Massarelos” в апреле метр стоил в среднем 4.039 евро, что стало результатом квартального повышения на 0,7% и годового - на 6%.

Затем следуют районы, где средняя цена квадратного метра составила 3.000–3.700 евро за квадратный метр. В эту группу входят, Paranhos, Bonfim, Ramalde и Campanhã. В этих 4 районах тенденции также разнятся. Квартальные изменения: от снижения на 5,6% в Campanhã до роста на 5,6% в Paranhos. За год же цены в этой группе в основном выросли (4,1-8,6%), кроме района Campanhã (-1,9%).

Разница между самой высокой и самой низкой стоимостью по муниципалитетам составляет 1.436 евро. За цену одного квадратного метра в “Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória” в Campanhã можно приобрести примерно 1,47 квадратных метра.

Долгосрочная аренда недвижимости в районах города Порту

В историческом центре Порту, в районе "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", стоимость аренды квадратного метра остается самой высокой — 20,7 евро в месяц. За квартал цена выросла всего на 0,9%, а за год - на 2,1%.

На втором месте по стоимости аренды находится район Bonfim, где цена квадратного метра в апреле составила 19,1 евро. Этот показатель за квартал снизился на 3,8%, а за год вырос на 3,2%.

Район "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" снова вернулся на третью по дороговизне позицию, совсем немного опережая Campanhã. 

Самый заметный годовой рост показал “Lordelo do Ouro e Massarelos”, 7,6%.

Посуточная аренда недвижимости в городе Порту

Для анализа потенциальной прибыли от краткосрочной аренды жилья в Порту снова воспользуемся статистикой платформы All The Rooms. В таблице ниже собраны сведения о числе объектов, размещенных на Airbnb в период с 21 января по 21 апреля 2025 года. Также указаны средние цены за ночь проживания. В случаях, когда данные отсутствуют, используется пометка NA.

Самые высокие ставки туристической аренды в Порту зафиксированы в районах "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" (148 евро за ночь), São Nicolau (146 евро), Miragaia (134 евро) и Sé (134 евро). При этом район Santo Ildefonso лидирует по количеству объектов на Airbnb — здесь выставлено на аренду 4.368. Информация по ряду центральных районов отсутствует, что, вероятно, связано либо с ограничениями бесплатного доступа к сервису, либо с техническими нюансами самой платформы, затрудняющими точное определение границ и характеристик этих зон.

Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная для покупки в мае 2025 года

На платформе Idealista.pt размещено 8.900 объявлений о продаже домов в округе Порту. Среди наиболее недорогих вариантов нередко встречаются объекты в состоянии руин. Их основное преимущество — наличие земельного участка, который можно использовать для строительства нового жилья или реставрации существующего. В сегменте дорогой недвижимости в округе Порту выделяются незавершенные новостройки. Тем не менее в данном обзоре мы сосредотачиваем внимание исключительно на тех домах, которые пригодны для немедленного проживания, не требуют капитального ремонта и соответствуют современным стандартам комфорта.

Самые дорогие дома в округе Порту на сегодня

9.500.000 евро Поместье в муниципалитете Porto, районе Foz do Douro. Участок площадью более 1.800 кв.м. Дом площадью 806 квадратных метров с 6 спальнями и 7 санузлами. Построен в 1972 г.  Есть бассейн. Класс энергоэффективности В.

8.000.000 евро Поместье в муниципалитете Vila Nova de Gaia. Земля в 5,6 гектаров с фруктовым садом. Дом площадью 276 квадратных метров с 7 спальнями. На участке несколько строений, некоторые из них потребуют ремонта. Этот вариант фигурирует в наших обзорах уже почти 2 года.

6.500.000 евро

Дом в историческом центре площадью более 1.000 квадратных метров. 6 спален, 8 ванных. Центральное отопление. Есть сад с бассейном. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Этот вариант фигурировал и в зимнем обзоре цен 2024, т.е. продается он уже тоже больше года. 

5.000.000 евро

Особняк площадью 1.582 кв.м недалеко от пляжа. 6 спален, 5 ванных комнат. Несколько залов для собраний / банкетов. Поместье может использоваться для мероприятий. Сад с бассейном. Продается с мебелью. Класс энергоэффективности F. Муниципалитет Vila Nova de Gaia. И его мы видели в уже давно.

Самые низкие цены на готовые дома, в которых можно начать жить без капитальных ремонтных работ

57.000 евро

Деревенский дом площадью 97 кв.м. 3 спальни, 1 ванная. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Baião. Этот дом мы видели и в обзоре за позапрошлый квартал.

74.000 евро

Деревенский дом площадью 194 кв.м на участке в 256 кв.м. Есть еще и хозяйственные постройки. 2 спальни, 2 санузла. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Baião. Этот вариант тоже кочует из обзора в обзор. Интересно, почему же его не покупают, несмотря на относительную дешевизну?

Дешевые дома в городе Порту

148.000 евро

Домик площадью 30 кв.м. 1 спальня и 1 ванна. Построен в 1967 г. и недвно отремонтирован. Продается с мебелью. Участок 15 кв.м. Класс энергоэффективности отсутствует. Город Порту, район Cedofeita.

149.500 евро

Деревянный дом с мезонином. Дом площадью 32 кв.м, участок - 179 м. 1 спальня, 2 ванные. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Город Порту, район Campanhã. И этот вариант попадался на глаза в прошлом квартале.

В регионе Порту предлагается на продажу 18.089 квартир. Из них мы будем рассматривать только такие, которые не сданы в аренду, не продаются по частям и не требуют капитального ремонта. В выборке будут только квартиры с 2 спальнями.

Самые дорогие квартиры в регионе Порту

2.200.000 евро

Люксовая квартира площадью 174 кв.м. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Гараж входит в стоимость. Написано, что дом сдан в эксплуатацию в 2018 г., однако в объявлении нет реальных фото. Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde. Этот вариант мы видели и в прошлом году.

1.550.000 евро

Квартира площадью 126 кв.м. в историческом здании. 2 спальни, 3 ванных комнаты.  Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Эта квартира была и в осеннем обзоре цен 2024 года.

1.500.000 евро

Потрясающая квартира площадью 235 кв.м. в историческом особняке с собственным лифтом и садом. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. И этим объектом мы восхищаемся уже больше года.

Самые бюджетные квартиры в регионе Порту, находящиеся в пригодном для заселения состоянии

130.000 евро

Квартира в доме с лифтом, на 4-м этаже. 102 квадратных метра. 2 спальни, 1 ванная комната. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Marco de Canaveses.

134.000 евро

Этаж в 2-этажном доме. Площадь 57 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная комната. Свежий ремонт. Сертификат энергоэффективности F. Муниципалитет Paços de Ferreira

Самые дешевые квартирах в городе Порту

170.000 евро

Квартира в самом центре Порту. 70 квадратных метров. 2 спальни, 1 санузел. Ремонт потребуется. 3-й этаж в доме без лифта. Класс энергоэффективности не указан. Район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Ее мы видели в обзоре полугодичной давности. Видимо, несмотря на расположение, она не привлекает инвесторов. Судя по всему, она находится в старом доме, состояние которого не очень хорошее, мягко скажем.

189.500 евро

Квартира площадью 79 квадратных метров. В некоторых помещениях сделан свежий ремонт. 2 спальни, 1 ванная, балкон. Третий этаж в доме без лифта. Класс энергоэффективности Е. Район Campanhã.

Выводы о рынке недвижимости Порту этой весной

В центре Порту по-прежнему сохраняются самые высокие цены на жилье в регионе, однако наибольшую динамику роста показывают отдаленные районы и соседние муниципалитеты. 

Любопытная деталь: за последние три месяца на рынке недвижимости практически не появилось новых объектов в верхней части премиального сегмента. Списки самых дорогих домов и квартир остались почти без изменений, за исключением одного нового лота, который сразу вышел на первую строчку по стоимости.

Ситуация в нижнем ценовом диапазоне оказалась схожей: предложения бюджетных домов изменились незначительно. Единственным исключением стали самые доступные квартиры — в пригородах Порту список таких объектов полностью обновился, а минимальная цена выросла на 20 тысяч евро. Что касается самого города, то там самое дешевое предложение осталось на рынке, вероятно, из-за его крайне неудовлетворительного состояния. В то же время появились новые объекты с лучшими характеристиками, но и по более высокой цене.

Если вы рассматриваете покупку квартиры или дома в Порту или его окрестностях, мы советуем обратиться к профессиональному агенту по недвижимости. Квалифицированный специалист поможет вам сориентироваться на рынке и сделает процесс покупки максимально понятным и комфортным. Связаться с риэлтором в Porto можно через наш сайт.

Хотите глубже узнать о жизни в Португалии? На главной странице нашего блога вы найдете множество материалов на самые разные темы, посвященные этой удивительной стране.