Цей огляд ознайомить вас із поточними тенденціями на ринку нерухомості в Порту за період з 1 листопада 2023 року по 31 січня 2024 року. Будуть представлені дані про динаміку цін на купівлю житлових будинків і квартир, їхню довгострокову оренду, а також вартість короткострокової оренди для туристів. У цьому матеріалі також буде показано найдорожчі та найдешевші варіанти нерухомості, що продається.
Що ми маємо на увазі, коли говоримо про Порту? По-перше, це регіон Порту (Distrito do Porto), що складається з 18 муніципалітетів, одним з яких є місто Порту (Município do Porto). Саме місто охоплює 7 районів. Ми розглянемо зміни цін на нерухомість у кожному з муніципалітетів і в кожному з районів міста.
Динаміка цін на нерухомість в окрузі Порту
Розглянемо дані сайту Idealista.pt, популярного ресурсу, яким часто користуються іноземці для пошуку нерухомості в Португалії. На Idealista представлено статистику за середньою ціною за квадратний метр житла на основі оголошень, розміщених на цьому вебсайті. Нижче наведено графіки зміни цін на квадратний метр із січня 2023 по січень 2024 року.
Як видно з графіків, особливих змін у цінах продажу нерухомості за останній рік немає, але більш помітним є зростання цін на оренду. У наступному розділі ми докладніше розглянемо подану інформацію щодо сегмента продажів і оренди.
Продаж нерухомості в муніципалітетах округу Порту
У таблиці вище вказана середня вартість квадратного метра об'єктів нерухомості, рекламованих на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано відсоткову зміну (збільшення або зниження) цін за квартал. У стовпці 5 показано зміни за календарний рік. Міста в таблиці розташовані за зменшенням середньої вартості квадратного метра на січень 2024 року.
Ціна за квадратний метр є найвищою в місті Порту і становить 3.494 євро за квадратний метр. Порівняно з листопадом відбулося невелике зростання (на 2,04%), а за весь рік, з січня 2023 року, зростання виявилося досить скромним, на 6,7%.
За Порту йде його північний сусід Матозіньюш (Matosinhos). У січні середня ціна за квадратний метр становила 2.925 євро, що є результатом зростання цін на 4,43% з листопада минулого року. Якщо подивитися на зміни з січня минулого року, то вони на рівні статистичної похибки: спостерігається зниження на 0,1%.
Також є 2 міста із середньою ціною квадратного метра вище 2.000 євро. У Vila Nova de Gaia середня вартість квадратного метра становила 2.385 євро, що є результатом 4-відсоткового зростання з листопада і більш ніж 15-відсоткового зростання з січня минулого року. А от у Póvoa de Varzim вартість квадратного метра нижча, всього 2.042 євро, але за квартал вона зовсім небагато знизилася, а зростання за рік склало скромні 6,4%.
Далі йде група муніципалітетів із цінами на квадратний метр у межах 1.000-2.000 євро: Maia, Vila do Conde, Gondomar, Valongo, Trofa, Penafiel, Paços de Ferreira, Lousada та Felgueiras. За квартал ціни в них переважно зросли на значення від 1,22 до 4,72%. Із загальної картини випадає тільки Paços de Ferreira, де за квартал спостерігалося зниження ціни на 1,41%, що не завадило річному зростанню в 13,2%. Решта муніципалітетів показали річне зростання від 4,1%. Чемпіоном за річним зростанням ціни квадратного метра в регіоні Porto став Felgueiras з 19,8%.
Замикають список 3 муніципалітети з цінами від 700 до 1.000 євро за квадратний метр: Amarante, Marco de Canaveses і Baião. З листопада минулого року ціни в них зросли на 2,75 - 5,50%, а з січня 2023 року — на 3,4 - 7%.
Наскільки можна вірити статистиці з Idealista.pt?
Статистика, надана сайтом Idealista.pt, базується тільки на цінах з оголошень, розміщених на цьому ресурсі. Тобто за великим рахунком ми бачимо усереднені ціни квадратного метра нерухомості, за якими продавці бажають продати. Але от за якими цінами покупці купують, ми з цих даних не дізнаємося. Для цього нам потрібно звернутися до щоквартальних звітів Національного інституту статистики Португалії. Найсвіжіша доступна інформація стосується третього кварталу минулого року (липень — вересень). Якщо ми порівняємо дані за цей період від Національного інституту статистики та від порталу Idealista, ми зможемо оцінити правдивість останнього. Як приклад розглянемо кілька муніципалітетів з округу Порту.
У таблиці вищенаведені фактична середня ціна за квадратний метр в угодах купівлі-продажу за даними Національної статистики (стовпчик 1), ціна з оголошень Idealista.pt (стовпчик 2), і процентна різниця між ними (стовпчик 3). Муніципалітети в таблиці відсортовані за зменшенням середньої вартості квадратного метра за даними Idealista.pt.
Видно, що практично в більшій частині муніципалітетів ціни фактичних угод не збігаються з цінами за версією Idealista. У частині муніципалітетів різниця дуже значна, як, наприклад, у Vila Nova de Gaia і Póvoa de Varzim, де ціна з Idealista перевищує ціни Національного інституту статистики на 11,7 - 14,76%. Водночас у Santo Tirso ціна з Idealista нижча за ціну від Національного інституту статистики на 11,6%. Цікаво, що в самій столиці регіону ціна з Idealista перевищує ціну реальних угод лише на 9,86%. В інших муніципалітетах різниця між цінами з оголошень і з угод не така значна.
Існує кілька можливих пояснень різниці в цінах між зазначеними джерелами. Одне з них полягає в тому, що Національний інститут статистики та Idealista.pt використовують різні методи розрахунку середніх значень. Також можливо, що продавці від самого початку завищували ціни у своїх оголошеннях у розрахунку на торг з покупцями.
Попри ці відмінності, багато людей довіряють даним Idealista.pt, оскільки вони є найбільш швидко доступними. Однак слід зазначити, що ці дані можуть не повністю відображати реальні ціни угод, особливо в більш популярних муніципалітетах.
Довгострокова оренда нерухомості в муніципалітетах округу Порту
Представлені дані відображають середні вартості квадратного метра житла, яке здається в оренду і розміщено на Idealista.pt (колонки 1-3). У четвертій колонці відображається процентна зміна ціни за останні три місяці — підйом або зниження. Колонка 5 демонструє зміну за календарний рік. Муніципалітети в таблиці впорядковані за зменшенням середньої ціни за квадратний метр у січні 2024 року.
За останні три місяці не всі муніципалітети округу мали пропозиції про оренду нерухомості, тому список міст у цій таблиці коротший за список у попередній. Місто Порту посідає першу позицію за вартістю оренди квадратного метра. У січні ціна квадратного метра становила 16,9 євро, що свідчить про підвищення на 2% з листопада минулого року. За рік вартість оренди квадратного метра зросла на 12,4%.
В інших муніципалітетах, про які є дані, вартість квадратного метра помітно нижча, проте темпи зростання значно вищі. Тож можливо, що передмістя Порту скоро "підтягнуться" до рівня цін у столиці регіону.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах округу Порту
Популярність регіону у туристів часто впливає на ціни на нерухомість у ньому. На півночі Португалії є багато визначних пам'яток, які розподілені по різних муніципалітетах. Розглянемо перспективи короткострокової оренди нерухомості в різних муніципалітетах агломерації Порту. Для цієї мети можемо звернутися до сервісу All The Rooms, який проводить аналіз потенційного доходу від житла, що здається через Airbnb. Він ґрунтується на інформації про вартість оренди аналогічного житла на добу та його заповненість.
Безкоштовна версія надає обмежену інформацію: кількість доступних об'єктів оренди та середні ціни за ніч у різних муніципалітетах округу Порту, за останні 3 повних місяці (з 1 листопада 2023 року по 1 лютого 2024 року), виражені в доларах (а потім перераховані в євро за поточним курсом). Муніципалітети в таблиці впорядковані за середнім тарифом за 1 ніч перебування в об'єкті туристичної оренди. У деяких муніципалітетах відсутні дані про кількість об'єктів, що здаються. У таких випадках замість цифр зазначено "N/A".
Дані від сервісу All The Rooms не пов'язані з ціною квадратного метра житла, яку ми розглядали раніше за допомогою статистики від Idealista.pt і Національного інституту статистики. Натомість вони відображають середні значення оренди різних типів житла — від вілл до студій — незалежно від їхнього розміру. Попри те, що найбільша кількість орендованих об'єктів розташована в місті Порту, воно поступалося шести іншим муніципалітетам за вартістю туристичної оренди. Ця інформація дає уявлення про те, як розподіляється вартість оренди житла в різних муніципалітетах і може допомогти оцінити потенціал для інвестування в нерухомість.
Продаж нерухомості в різних районах міста Порту
У наведеній вище таблиці відображено середні ціни за квадратний метр нерухомості, оголошення про продаж якої розміщені на Idealista.pt (колонки 1-3). У четвертому стовпчику вказано відсоток зміни ціни за останні три місяці: наскільки вона піднялася або зменшилась. У п'ятому стовпчику представлено зміну за календарний рік. Райони в таблиці впорядковані за зменшенням середньої ціни за квадратний метр у січні 2024 року.
Взимку 2023-2024 року найдорожчим районом у місті Порту є "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde". Цей район охоплює кілька мікрорайонів, розташованих на правому березі річки Дору з виходом до океану. Тут є все необхідне для комфортного життя: пляжі, міський парк, міжнародна школа, лікарні та кілька вищих навчальних закладів. У січні 2024 року середня вартість квадратного метра під час продажу склала 4.269 євро, що незначно вище, ніж у листопаді минулого року (зростання на 0,21%). Річне зростання (з січня 2023 року) також незначне, лише 1,7%.
Другим за вартістю є "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", розташований у самому центрі міста Порту. Цей район багатий на туристичні пам'ятки, такі як Кафедральний собор Порту, залізничний вокзал São Bento, книжкова крамниця Lello, Будинок музики, вежа Torre dos Clérigos і багато інших. У січні середня вартість квадратного метра нерухомості в цьому районі становила 4.054 євро. Цей показник відображає квартальне зростання на 0,87% і річне зростання на 4,2%.
Наступна група районів знаходиться в ціновому діапазоні від 3.200 до 3.800 євро за квадратний метр. Ці райони примикають до історичного центру із заходу, сходу і з північного сходу: Lordelo do Ouro e Massarelos, Bonfim і Paranhos.
У всіх них ціни з листопада зросли не дуже помітно, на 2,90-3,07%. Впадає в око тільки район Bonfim, де квартальне зростання становило 7,18%. А якщо говорити про річне зростання, то у 2 районах воно становило 10,4%. А от у Lordelo do Ouro e Massarelos зростання було на рівні статистичної похибки, лише 0,3%.
У районах Порту, де ціни квадратного метра найнижчі на сьогодні, вони перебувають у діапазоні від 2.900 до 3.000 євро. Ці райони - Ramalde і Campanhã. Зростання цін у них відбувалося різними темпами. У Ramalde воно було досить помірним: на 2,85% за квартал і на 8,8% за рік. Campanhã ж показав більш швидкісне зростання: 5,13% за квартал і 16,5% за рік.
Тепер перейдемо до аналізу динаміки цін на оренду в цих частинах міста.
Довгострокова оренда нерухомості в районах міста Порту
Найдорожчим районом для оренди є історичний центр Порту — район "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", де вартість оренди за квадратний метр становить 20,1 євро на місяць. З листопада ціни на оренду злегка знизилися, на 1,95%, а за рік ціни зросли на 9,5%.
Другим за вартістю виявився район "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde", який сильно відстає від першого з 16,7 євро за метр. У цьому районі ціна за квартал не змінилася, а от річне зростання становило 8,2%.
У дешевших районах Lordelo do Ouro e Massarelos і Ramalde річне зростання було більш істотним, ніж у дорогих районах. Це зростання становило від 13,5 до 17,2%.
З наведеної таблиці видно, що річна динаміка цін на оренду загалом позитивна, хоча темп зростання різниться залежно від району. Тому, якщо перед вами стоїть вибір між купівлею та орендою квартири в Порту, або якщо ви розглядаєте варіант купівлі з подальшою довгостроковою орендою, розумним буде порівняти темпи зростання цін на оренду з темпами зростання цін на купівлю, щоб прийняти оптимальне рішення. А ще краще буде проконсультуватися з досвідченим рієлтором у Порту, який детально знає місто, інфраструктуру всіх районів і перспективи окупності нерухомості.
Подобова оренда нерухомості в місті Порту
Знову скористаємося порталом All The Rooms, щоб дізнатися потенційне повернення вкладень від здачі нерухомості Порту в короткострокову оренду. У таблиці нижче показано кількість об'єктів, опублікованих на AirBnB у період з 1 листопада 2023 року по 1 лютого 2024 року, а також середня ціна 1 ночі оренди цього житла.
Найбільше за ночівлю в Порту цієї зими заплатили туристи, які зупинялися в районах São Nicolau (133 євро), Miragaia (130 євро) і Sé (129 євро). А найбільше пропозицій про подобову оренду в районі Santo Ildefonso (3.546 об'єктів туристичного розміщення). Примітно, що інформацію про деякі центральні райони Порту я на All The Rooms знайти не змогла. Чи то сервіс не показує цю інформацію у своїй безкоштовній версії, чи то він не знає цих назв. Ці райони в таблиці мають позначення N/A.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна для купівлі в лютому 2024 року
Наразі на порталі Idealista.pt розміщено 9.529 оголошень про продаж будинків в окрузі Порту. Серед усіх варіантів нерухомості, представлених на цьому сайті, найдоступнішими є руїни, які, ймовірно, приваблюють переважно через земельну ділянку, на якій вони розташовані. Не беруся судити, чи є придбання руїн з метою їхньої реставрації вигідною справою. Тим, хто цікавиться таким варіантом спорудження будинку в Порту і не має великого досвіду в Португалії, можливо, є сенс проконсультуватися з рієлтором, який працює в місті Порту і його околицях, щоб зрозуміти, які додаткові витрати та підводні камені цей варіант передбачає.
Цікаво зазначити, що навіть серед найдорожчих пропозицій можна знайти вілли та маєтки, які потребують капітального ремонту. У цьому огляді враховувалися тільки ті будинки, які придатні для проживання і не потребують капітального ремонту.
З готових будинків найдорожчі в окрузі Порту на сьогодні
8.000.000 євро
Маєток у муніципалітеті Vila Nova de Gaia. Земля в 5,6 гектара із фруктовим садом. Будинок площею 276 квадратних метрів із 7 спальнями. На ділянці кілька будівель, деякі з них потребуватимуть ремонту. Цей варіант фігурував і в огляді цін за минулий і позаминулий квартали.
6.500.000 євро
Будинок в історичному центрі площею понад 1.000 квадратних метрів. 6 спалень, 8 ванних. Центральне опалення. Є сад із басейном. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Цей варіант фігурував і в огляді цін за минулий квартал.
5.000.000 євро
Маєток для заходів у Vila Nova de Gaia. Будинок площею 1.582 квадратних метри з 6 спальнями та 5 ванними. На ділянці кілька будівель, сад, басейн. Клас енергоефективності F.
Мінімальні ціни на готові будинки, в яких можна жити, не починаючи одразу капітальний ремонт:
50.000 євро
Будинок площею 100 квадратних метрів з 1 спальнею та 1 ванною. Є ділянка площею 2.500 кв. м. Клас енергоефективності B. Якщо вірити сайту, то раніше будинок пропонувався за 80.000 євро. Муніципалітет Parede.
65.000 євро
Недавно відремонтований будинок площею 48 кв.м. 2 поверхи, 2 спальні, 1 ванна. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Baião.
Найдешевші будинки в місті Порту:
72.500 євро
Мікроскопічний будиночок (14 кв.м) з 1 ванною і спальним місцем у мезоніні. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Porto, район Paranhos.
95.000 євро
Ще один мікроскопічний будинок, цього разу площею 24 кв.м, який підходить радше для туристичної оренди, ніж для постійного проживання. Сертифікат енергоефективності відсутній. Район Campanhã.
Якщо говорити про квартири, то їх у регіоні Порту пропонується 21.291. Ми встановимо критерії пошуку і будемо дивитися тільки такі, в яких 2 спальні, які готові до заселення і не обтяжені орендними контрактами.
Найдорожчі квартири в регіоні Порту:
1.500.000 євро
Дуплекс площею 265 квадратних метрів на п'ятому поверсі. Будинок із ліфтом. 2 спальні, 4 ванних (у 3 з них вельми екзотичний дизайн). Гараж на 4 місця. Будинок в елітному кондомініумі з видом на річку. У будинку є критий басейн, сауна, тенісний корт, спортзал, дитячий садок. Клас енергоефективності В. Місто Порту, район Lordelo do Ouro e Massarelos. Цей варіант фігурував і в огляді цін за минулий квартал.
1.500.000 євро
Приголомшлива квартира площею 235 кв.м в історичному маєтку з власним ліфтом і садом. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Клас енергоефективності В. Місто Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
1.495.000 євро
Дуплекс в історичній будівлі Aliados 9. Загальна площа 204 квадратних метри. 2 спальні, 3 ванні кімнати. 6-й поверх у будинку з ліфтом. Клас енергоефективності C. Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Цей варіант фігурував і в огляді цін за минулий квартал.
1.310.000 євро
Дуплекс площею 215 кв.м у повністю відреставрованій зсередини будівлі. Перший поверх. 2 сальні, 3 ванних кімнати, балкон. Клас енергоефективності А. Ми бачили цей варіант в одному з попередніх оглядів. Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
Під час пошуку найдоступніших варіантів квартир на порталі Idealista.pt часто трапляються оголошення з квартирами, які закриті для перегляду, а також квартири, де вже є орендарі, або квартири, які продаються тільки частково. Також є варіанти без відповідної ліцензії для житлових приміщень. З цього огляду я такі варіанти виключила.
Найдешевші квартири в прийнятному для заселення стані:
90.000 євро
Квартира площею 100 квадратних метрів. 2 спальні, 2 ванні кімнати. Другий поверх у будинку без ліфта. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Felgueiras.
95.000 євро
Квартира площею 80 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна кімната. Буде потрібен деякий ремонт. Клас енергоефективності C. Муніципалітет Póvoa de Varzim. Якщо вірити сайту, то раніше ця квартира пропонувалася за 99.900 євро.
105.000 євро
Квартира площею 80 квадратних метрів. 2 спальні, одна ванна кімната, балкон. Є гараж. 4-й поверх у будинку без ліфта. Будинок 1992 року. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Felgueiras.
Якщо говорити про квартири в місті Порту, то більш-менш пристойні варіанти починаються від:
149.000 євро
Квартира площею 63 квадратних метри. 2 спальні, 1 ванна кімната. Клас енергоефективності С. Район Ramalde. Якщо вірити сайту, то раніше ця квартира пропонувалася за 155.000 євро.
152.500 євро
Квартира площею 93 квадратних метри. 2 спальні, 1 ванна, балкон. Клас енергоефективності D. Район Campanhã.
Які висновки можна зробити щодо стану ринку нерухомості Порту цієї зими
Якщо вірити даним порталу Idealista, в регіоні Порту спостерігалося невелике зростання цін на продаж квадратного метра нерухомості в усіх муніципалітетах. При цьому зростання цін на довгострокову оренду було дещо помітнішим. А от порівняння конкретних пропозицій про продаж будинків і квартир на сайті Idealista.pt з тим, що ми бачили цієї осені, показало, що найдорожчі варіанти так і не знайшли своїх покупців, при тому що список найдешевших варіантів оновився. Навіть виходить так, що з'явилися нові ще дешевші пропозиції, а також знижки в оголошеннях, опублікованих раніше. Проте потрібно усвідомлювати, що це відбувається в групі найдешевшої нерухомості, яка, найімовірніше, не ідеальна для постійного проживання.
Якщо ви шукаєте нерухомість в Порту і передмістях для власного проживання або отримання прибутку, на WithPortugal.com ви можете зв'язатися з професійним рієлтором в Порту, який буде радий допомогти з придбанням будинку або квартири. Також на нашому порталі можна зв'язатися з особистим асистентом з оренди нерухомості в будь-якому місті Португалії.
Ну а якщо на цю сторінку вас привів інтерес до чудового міста або взагалі до півночі Португалії, пропоную вашій увазі пізнавальні матеріали на цю тему.
