На сьогодні в Португалії спостерігається пік нового будівництва: довіра і надійність повернулися на національний ринок, і клієнт, який здійснює таку угоду, має всі гарантії, що його інвестиції не будуть поставлені під загрозу.
Якщо ви шукаєте ліквідну нерухомість, але не поспішайте з переїздом, купівля нерухомості на стадії плану або будівництва - можливість, яку варто взяти до уваги. Очевидно, що для забудовника це вигідно: він гарантує собі покупців навіть на ранній стадії будівництва, а отримані платежі дають змогу, переважно, фінансувати частину проєкту. А що ж із покупцями? Звісно, цей варіант може забезпечити більш доступні ціни, хоча й потребує певної обережності, тож важливо знати його переваги та недоліки, перш ніж ухвалювати рішення. Ну а тепер про все детально.
Купівля нерухомості, що будується, стає дедалі популярнішим варіантом серед великих і дрібних інвесторів в умовах дефіциту доступного житла. Ця тенденція не нова, але останніми роками вона набрала обертів у зв'язку з появою на ринку нових житлових проєктів. Дефіцит житла - один із головних важелів цієї "моди": думки про посилення тенденції серед професіоналів галузі одностайні, всі вони вказують на нестачу пропозиції як на велику рушійну силу цього ринкового руху. На цьому тлі виділяються нещодавно представлені на ринку житлові проєкти, переважно орієнтовані на португальські сім'ї середнього класу і розташовані на околицях великих міст. Це сталося після того, як інвестиційна тенденція почала проявлятися насамперед у високому та середньо-високому сегментах, які були активнішими на ринку останніми роками і мають більше фінансових можливостей для переходу до такого типу рішень.
Придбання нерухомості, яка перебуває у фазі планування або в початковій фазі будівництва, являє собою найбільшу фінансову інвестицію. Ухвалення усвідомленого рішення про придбання такого об'єкта нерухомості, зваживши всі за і проти, істотно полегшить весь процес. Не будемо заперечувати, що купівля чогось ще не завершеного несе в собі підвищені ризики, найочевидніший з яких полягає в тому, що об'єкт не буде зданий у строк або за найнегативнішого сценарію - не буде зданий зовсім. Також нас турбує внесення передоплати за те, чого ще не існує, тим більше, якщо ви залежатимете від банківського фінансування. Беручи до уваги ці 2 фактори, купівлю нерухомості, що будується, можна охарактеризувати як ризиковану угоду. З огляду на це, ви маєте спробувати дізнатися якомога більше про забудовника, у якого плануєте придбати нерухомість, і ще ретельніше вивчити всю документацію.
5 переваг при купівлі об'єкта нерухомості на етапі будівництва:
- Економія. Купуючи на стадії планування або початкового будівництва, ви можете заощадити значну суму грошей. Така нерухомість зазвичай коштує дешевше, ніж уже готова, ба більше, на цій стадії ви маєте більше можливостей для перемовин щодо ціни та можете розраховувати на більший потенціал зростання вартості своєї нерухомості в майбутньому (капіталізацію).
- Ви купуєте 100% новий об'єкт нерухомості. Ваш новий будинок, безумовно, буде побудований із застосуванням новітніх матеріалів і технологій, наприклад, у плані звукоізоляції або кондиціонування повітря. А якщо раптом виявляться якісь будівельні дефекти, на них, за законом, поширюється гарантія від забудовника, що також має бути прописано в договорі купівлі-продажу.
- Будуть враховані ваші уподобання в плані комфорту. Коли ви купуєте нерухомість на стадії будівництва, у вас, у принципі, буде можливість скористатися якимись бонусами: простіше, приміром, отримати квартиру з гарною сонячною орієнтацією, на потрібному вам поверсі або з найзручнішим паркувальним місцем. На цьому етапі також можна вибрати оздоблення, наприклад, колір стін або підлоги. Ну і з приємного на майбутнє - у вас також буде купа часу на розробку дизайн-проєкту, пошук обстановки і предметів декору, не проґавивши можливості скористатися розпродажами та акціями.
- Поетапні платежі - виграш часу, щоб не вдаватися до банківського фінансування одразу. Платежі здійснюються поступово, що дозволяє вам планувати кошти для погашення зобов'язань. На початковому етапі ви повинні заплатити початковий внесок, щоб зарезервувати нерухомість, розмір якого варіюється залежно від забудовника і типу нерухомості, що купується. Потім, коли ви підписуєте попередній договір купівлі-продажу - contrato promessa de compra e venda, скорочено CPCV (банк Caixa Geral de Depositos навіть написав пам'ятку про те, які моменти мають бути в ньому обов'язково прописані), встановлюються подальші платежі, що здійснюються в міру просування будівельних робіт.
- Час на планування життя в новому будинку. Переїзд - це завжди важке випробування, до того ж передбачає, найчастіше, зміну звичок. Придбання нерухомості, що будується, дає вам більше часу на підготовку до переїзду і реорганізацію деяких аспектів вашого життя. Наприклад, якщо у вас є діти - буде більше часу, щоб підшукати школу або дитячий садок поруч із новим будинком.
З перевагами начебто все більш-менш зрозуміло. Перейдемо до головної хвилюючої теми - які ж недоліки такої схеми купівлі та які існують ризики?
Поширене розчарування під час купівлі на етапі будівництва - об'єкт нерухомості після здачі може не відповідати вашим очікуванням (на зображенні і на папері все красиво, а за фактом, може бути не зовсім так). Але, переважно, покупців хвилюють, звісно ж, фінансові ризики, наприклад:
- Імовірність того, що будівельні роботи не будуть завершені. Найбільший страх тих, хто купує нерухомість, що будується, полягає в тому, що роботи виявляться незавершеними через фінансові труднощі забудовника. Однак така ситуація є винятком, а не правилом. Один зі способів уникнути цього ризику - дізнатися про солідність будівельної компанії, з якою ви хочете мати справу, і спробувати зрозуміти історію її роботи (у цьому вам допоможе досвідчений рієлтор). Основний ризик для забудовників пов'язаний з можливістю недотримання термінів здачі об'єкта (тобто, роботи не будуть завершені через відсутність фінансування або неплатоспроможність), тоді як для покупця ризики полягають у перенесенні термінів здачі об'єкта або виконанні робіт з нижчою якістю, ніж очікувалося. У крайньому випадку, нездатність забудовника виконати проєкт може призвести до ситуації дефолту і судового розгляду з ризиком для капіталу покупця, виплаченого на поточний момент. Але, всі ризики прописуються в договорі, зокрема компенсації та штрафні санкції, як з боку забудовника, так і ваші неустойки, у разі прострочення платежу. Судовий розгляд може розтягнутися на кілька років, знаючи португальську неповороткість і неквапливість, це безумовно загрожує заморожуванням ваших коштів на певний час, але втратити їх зовсім ви навряд чи зможете - суд стоїть на боці покупця.
- Затримка здачі об'єкта. Ще одним можливим підводним каменем під час купівлі нерухомості на етапі будівництва в Португалії є можливі затримки в завершенні будівництва та здачі об'єкта, особливо це важливо, якщо житло вам потрібне до певної дати. Для того щоб забезпечити турботу про ваші права, попередній договір купівлі-продажу повинен передбачати такі ситуації і компенсацію за пропущені терміни. Ризик відносно невеликий, однак, строки реалізації проєкту можуть відрізнятися від первісно запланованих, що може призвести до зміни, зокрема у сфері кредитування (якщо вам знадобляться позикові кошти банку для придбання об'єкту) - може збільшитися відсоткова ставка або, в принципі, самі умови надання іпотеки.
- Ну і, як я вже говорила, остаточний результат не відповідатиме очікуванням. Розчарування в кінцевому результаті - ще один ризик. Може статися так, що те, що вам спочатку сподобалося, коли ви побачили план, може виявитися менш привабливим після завершення будівництва. Щоб уникнути цього, важливо переконатися, що ви розумієте всю інформацію на плані, включно з, наприклад, площею або розташуванням дверей і вікон. Якщо у вас є певні сумніви, їх слід з'ясувати до того, як ви візьмете на себе зобов'язання з купівлі.
Досвідчені фахівці в галузі нерухомості сформували 4 поради, які слід враховувати під час укладення угоди з придбання нерухомості на етапі будівництва, тому що цей варіант завжди вимагає більшої уваги до деяких аспектів, як юридичних, так і технічних, порівняно з купівлею вже готової нерухомості. До речі, одним із пріоритетних завдань досвідченого агента з нерухомості є встановлення потенційного подорожчання або можливого знецінення майбутнього майна, ґрунтуючись на низці факторів, щоб оцінити ліквідність угоди заздалегідь.
- Не нехтуйте послугами агента з нерухомості. Економія на послугах професіоналів може зіграти злий жарт, адже крім їхніх порад щодо вибору об'єкта і надійного забудовника (вони добре знають ринок і можуть бути корисними у збиранні достовірної інформації про забудовника і його біографію), ви завжди можете розраховувати на підтримку юридичної служби агентства під час підготовки попереднього договору, договору купівлі-продажу та інших основоположних документів для захисту ваших прав. Більш правильно звернутися до фахівця, який розмовляє з вами однією мовою, оскільки тонкощі перекладу в такому важливому питанні можуть мати принципове значення, і в разі неправильного трактування, можуть обернутися фінансовими втратами.
- Обов'язково відвідайте шоу-рум або вже готовий типовий об'єкт, схожий за характеристиками з об'єктом, що купується. Хоча він не є точною копією, ви зможете отримати більш точне уявлення про його площу, планування або якість будівництва. Ви також зможете почерпнути деякі ідеї про те, як оформити або якнайкраще використовувати наявний простір.
- Передбачити кожну деталь на майбутнє. Перш за все, це місце розташування, потім співвідношення ціни та якості продукту, надійність забудовника в сукупності з передбачуваною датою закінчення будівництва, типологією об'єкта та іншими характеристиками продукту. Під час купівлі квартири в будинку, що будується, навіть якщо його немає на кадастровому плані, завжди важливо знати, які містобудівні плани існують для цього району. Якщо йдеться про нерухомість у проєкті, це ще більш актуально з огляду на період часу, який мине між початком будівництва і завершенням робіт. Постарайтеся зрозуміти, яким буде цей район, коли ви в'їдете в нього, які проєкти розвитку існують для цього району. Вивчіть ті, що існують: вони покращують чи знецінюють це місце? Пошукайте новини і постарайтеся отримати інформацію в публічних документах муніципалітету (Câmara municipal), наприклад, у муніципальному генеральному плані (PDM - Plano Diretor Municipal). Цей план регулює використання земель, визначає розташування інфраструктури тощо. Завдяки цьому документу ви можете зрозуміти, чи планується на даній території будівництво, яке може, наприклад, порушити краєвид з вікон або стати джерелом шуму.
- Уважно читайте договір з рієлторами та юристами. Письмовий документ, підписаний обома сторонами - найкращий спосіб гарантувати, що якщо щось піде не так, ваші права будуть захищені. Важливо, щоб у цьому документі (а це буде, як я вже згадувала, попередній договір CPCV) було зазначено строки здачі об'єкта і детальний план оплати, а також штрафні санкції (як для продавця, так і для покупця) у разі невиконання умов.
Чи можна взяти кредит у банку під угоду з придбання нерухомості, що будується?
Звісно, можливо отримати доступ до банківського фінансування для купівлі на етапі будівництва, але, як і будь-який житловий кредит, це фінансування не покриває 100% необхідної вартості. Важливо створити накопичувальний рахунок, який можна використовувати для оплати початкового внеску і декількох авансів. Завжди пам'ятайте, що купівля будинку передбачає інший вид витрат, зокрема пов'язаних з оформленням угоди (податки, нотаріальне оформлення угоди, збори тощо). Наприклад, за вартості нерухомості в 250 000 євро необхідно буде відкласти щонайменше 13 000 євро на податки і витрати за іпотекою.
Зазвичай банки доступні для фінансування, щойно з'являється можливість зареєструвати іпотеку на нерухомість, тож у більшості випадків отримання іпотеки відтерміновують до моменту підписання акта приймання-передачі або остаточного договору купівлі-продажу. Нагадую, що початковий внесок при цьому виплачується з власних коштів. Ця формула дає змогу платити за нерухомість, що купується, потроху, поки ви не досягнете приблизно 20% від загальної вартості об'єкта нерухомості, усереднюючи аванси, внесені під час проєкту, і зберігаючи суму, необхідну для сплати податків і витрат на оформлення процесу. Одне з питань, пов'язаних з отриманням іпотеки, - в який момент настає слушний час, коли потрібно вирушати із запитом у банк на отримання кредиту. На думку фахівців, ідеальний момент - це за два-три місяці до закінчення будівництва і, відповідно, вручення ключів, тому що насамперед економічне становище сім'ї може змінюватися у зв'язку з тривалістю періоду між запуском проєкту та оформленням права власності. Протягом цього періоду ми можемо побачити зміни умов з боку банків, можемо (не дай боже) втратити роботу або збільшити сім'ю у зв'язку з народженням дитини, наприклад. І будь-яка з цих змін вплине на іпотечну пропозицію, тому термін у два-три місяці до дати підписання фінального договору купівлі-продажу та акту приймання-передачі нерухомості є розумним, щоб мінімізувати ризики, притаманні цьому процесу.
Найчастіше організатор проєкту новобудови (забудовник) або агентство з нерухомості, що співпрацює з проєктом, має угоду з банківською установою. Але не слід братися за оформлення іпотеки з їхньою допомогою, не вивчивши ринок і не дізнавшись про умови, пропоновані іншими банками, адже вони можуть виявитися вигіднішими. Доброю новиною для споживачів є те, що банки конкурують між собою за залучення нових клієнтів, що дає змогу знайти більш привабливі пропозиції. Експерти стверджують, що ідеальної іпотеки не існує, все залежить від таких чинників, як особисті та фінансові обставини клієнта, термін, на який береться кредит, і вибір між спокоєм за фіксованої ставки та вигодою від поточних від'ємних значень Euribor у разі змінної ставки. Саме такі фактори роблять настільки важливим аналіз ринку перед ухваленням рішення, яке визначить наступні десятиліття вашого життя.
Корисні ресурси
Інформацію про забудовників, окрім як на просторах інтернету за відгуками, а також тенденції на ринку нерухомості, щось про нові проєкти в цій сфері та багато іншого, можна знайти на сайті Португальської конфедерації будівництва та нерухомості (Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI). Список акредитованих агентств з нерухомості з адресами і телефонами, статті щодо поточної ситуації на ринку в Португалії та багато іншого можна знайти на сайті Асоціації професіоналів і посередницьких компаній з нерухомості Португалії (Associação dos Profissionais e das Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP). Що стосується пошуку самих об'єктів, то є низка відомих агрегаторів, якими можна скористатися під час пошуку нерухомості, що будується (casa em planta або nova construção), наприклад Idealista, Imovirtual або Supercasa.
Сподіваюся, ця стаття була для вас корисною. За традицією хочу побажати всім удачі!
Купівля нерухомості, будь то готова нерухомість або на стадії будівництва, дуже важливий і відповідальний крок. Якщо вам знадобиться допомога, то я нагадую, що на нашому порталі, ви зможете її отримати! До ваших послуг команда рієлторів у Португалії, фахівець з управління нерухомістю, страховий агент, а також такі корисні фахівці, як бухгалтер у Португалії, перекладач та адвокат.
