Угода може бути пов'язана з деякими юридичними та бюрократичними проблемами, про які сторони мають знати заздалегідь, адже купівля будинку для багатьох є рішенням усього життя. Придбання об'єкта нерухомості з уже наявним контрактом оренди — важливий момент, який вимагає від покупця ретельного обмірковування, не важливо, чи купується об'єкт для власного користування, чи як інвестиція. Таким чином, якщо в будинку на момент укладення договору купівлі-продажу вже проживає орендар, необхідно зважити всі "за" і "проти".
Для початку хотілося б пояснити, що в загальних рисах ця угода не відрізняється від звичайної купівлі-продажу, тому масштабно необхідно користуватися стандартними вимогами. Почитати все про нерухомість у Португалії можна в наших більш ранніх оглядах тут.
Перейдемо до суті. Оголошення про продаж нерухомості з орендарями іноді пропонують більш привабливі ціни, але покупцеві в цьому випадку необхідно враховувати безліч чинників, які можуть призвести до невдалого досвіду. Купівля будинку з орендарем для багатьох є усвідомленим рішенням, спрямованим на інвестування та отримання додаткових грошей, тоді як для інших така купівля може стати перешкодою, якщо, наприклад, метою є проживання в будинку або якщо планується його монетизація в інший спосіб.
Перш ніж ми продовжимо, хотілося б зазначити, що 2019 року відповідно до останніх змін у Новому міському режимі оренди Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) орендарі отримали посилений захист (особливо найуразливіші верстви населення), щоб забезпечити їм більшу стабільність. Додатковий захист орендарів містить:
- Особливий захист найуразливіших орендарів — осіб, старших за 65 років, та/або інвалідів (зі ступенем інвалідності понад 60%), які уклали договір оренди до 1990 року. Те саме стосується й орендарів, які проживають у квартирі понад 15 років.
- Право на відшкодування вартості невідкладних ремонтних робіт — за відсутності втручання орендодавця орендар може провести (невідкладні) ремонтні роботи в приміщенні та отримати повне відшкодування.
- Нові мінімальні строки оренди — мінімальний строк оренди тепер становить один рік з можливістю продовження кожні три роки (якщо обидві сторони не домовилися про інші умови). Це означає, що якщо ви купуєте будинок з орендарем, а договір оренди укладено нещодавно, то в найближчому майбутньому вам буде складно домовитися про проживання в ньому.
- Доступ до програми доступної оренди — створення цієї програми дає орендарям доступ до будинків, які здають в оренду за більш прийнятними цінами (приблизно на 20% нижчими за ринкові).
Однак, поклавши руку на серце, варто сказати, орендодавці також отримують вигоду від цієї останньої поправки до закону про міську оренду, завдяки створенню податкових пільг, що сприяють довгостроковій оренді. Таким чином, якщо ви розглядаєте можливість придбання житла з орендарем, то податок на майно при збереженні договору довгострокової оренди — буде істотно нижчим.
У цій статті ми обговоримо список найважливіших моментів, які необхідно враховувати при купівлі нерухомості з наявним договором оренди.
- Проаналізуйте договір оренди. Насамперед необхідно запросити у продавця копію чинного договору оренди й ретельно його проаналізувати, що допоможе зробити висновки про доцільність угоди. Це особливо важливо, якщо ви збираєтеся самі жити в цьому об'єкті. Майте на увазі, що якщо договір оренди укладено нещодавно, то для його розірвання може знадобитися до трьох років (тобто користуватися нерухомістю в короткостроковій перспективі можна буде тільки за наявності угоди з орендарем).
Що ж робити в разі відсутності письмового договору? Це не найпоширеніша практика, і стаття 1069 Декрету-закону 47344 Цивільного кодексу (o Artigo 1069.º, do Decreto-Lei n.º 47344 do Código Cívil) свідчить, що договір оренди завжди має бути зареєстрований у письмовій формі. Однак можлива ситуація, коли в орендаря немає документа, що підтверджує його користування майном. Тоді орендарю необхідно довести, що він проживає у квартирі та вносить орендну плату щонайменше шість місяців. У таких ситуаціях слід мати на увазі, що такий договір оренди на практиці класифікується як договір, укладений на невизначений строк.
Згідно із законодавством Португалії, максимальний термін оренди в містах становить 30 років. Ще важливо перевірити, чи не має об'єкт нерухомості реального права на тривале проживання Direito Real de Habitação Duradoura (DHD). На практиці таке право може бути прирівняне до довічної оренди. Реальне право постійного проживання дає змогу одній або кільком особам постійно і довічно проживати в будинку, виплачуючи власнику щомісячні внески. Це означає, що якщо власник цього права виконує всі свої зобов'язання, то власник нерухомості не зможе розірвати цей вид договору. Розірвання договору про право постійного проживання можливе тільки в таких випадках: за обопільним бажанням, у разі смерті власника, а також у разі повторного порушення (наприклад, у разі повторення затримок або несплати належних сум).
- Пріоритет в орендаря при купівлі. Орендар завжди має право першочергового викупу: тільки в разі, якщо він не може або не хоче купувати вашу нерухомість, то продаж може бути відкритий для третіх осіб. Тому орендодавець зобов'язаний повідомити орендареві всі деталі продажу: ціну, умови оплати, дату і місце здійснення угоди, а також особи потенційних покупців за 30 днів, а орендар має вирішити, купувати чи не купувати нерухомість на зазначених умовах. У нього, своєю чергою, є 30 днів з моменту отримання листа-повідомлення про продаж, щоб повідомити орендодавця про своє рішення або зробити контрпропозицію. Якщо орендар не відповість на лист у встановлений строк, то втратить право першочергової купівлі. Якщо договір з орендарем укладено на строк менш ніж два роки, у нього немає права переважної купівлі, але водночас він має бути проінформований про зміну власника (нового орендодавця).
Якщо після купівлі будинку з орендарем ви хочете продати його знову, то це можливо. Для цього необхідно оформити свій намір, як завжди, письмово, звернувшись до орендаря: або листом з повідомленням про одержання, або вручивши його безпосередньо орендарю. У листі має міститися інформація про те, що об'єкт продається, зазначається новий власник (орендодавець) і обумовлено, що новий власник бере на себе всі зобов'язання, пов'язані з договором оренди та об'єктом нерухомості. Однак слід мати на увазі, що якщо об'єкт здавався вами в оренду понад два роки, то орендар, як уже зазначалося, може скористатися правом переважного викупу, передбаченим Законом 64/2018 (Lei n.º 64/2018). Тоді, по суті, ви маєте повідомити орендаря рекомендованим листом з повідомленням про вручення, якими є умови договору, тобто ідентифікація покупця, умови оплати, строки, ціна та дата складання акта купівлі-продажу). Вам також доведеться чекати відповіді орендаря на пропозицію протягом 30 днів, і тільки якщо він повідомить про своє бажання не користуватися правом переважної купівлі, ви зможете продати будинок третій особі.
- Розірвання договору для власного користування. Якщо ви вирішили використовувати придбаний будинок для власного проживання або проживання своїх найближчих родичів (тільки першого ступеня споріднення), то ви будете зобов'язані виплатити орендарю річну орендну плату як компенсацію. Крім того, важливою умовою для можливого розірвання буде відсутність власного житла в тому самому населеному пункті, а також, володіння об'єктом нерухомості, про який ідеться, понад два роки. Під час розірвання строкових договорів оренди орендодавець також повинен дотримуватися встановлених законом строків повідомлення орендаря про свою незгоду продовжити договір.
Мова про стандартне завчасне повідомлення (у повідомленні обов'язково має бути вказана передбачувана дата виселення):
- Для договору, укладеного на строк менше ніж шість місяців: одна третина початкового строку договору або його продовження;
- Для контракту, укладеного на строк понад шість місяців і менше одного року, - 60 днів;
- Для договору строком понад один рік і менш ніж шість років: 120 днів;
- Для договору, укладеного на шість і більше років: 240 днів.
- Капітальні роботи або знесення будівлі. Якщо метою придбання нерухомості є знесення будівлі або проведення капітальних робіт, то розірвання договору оренди допускається тільки в тому разі, якщо в результаті робіт утвориться нерухомість з іншими характеристиками й збереження договору оренди буде недоцільним. Як приклад можна навести купівлю поверху будівлі для перетворення його на магазин або знесення наявного об'єкта для зведення нового. У разі запланованих капітальних робіт, необхідно повідомити орендаря про розірвання договору не менше ніж за шість місяців, а також надати докази попередньої перевірки робіт (ліцензування, сертифікації тощо) або докази того, що вона (перевірка) вам не потрібна. Крім того, вам знадобиться заява про відповідальність автора проєкту, в якій буде зазначено, що вам необхідно звільнити приміщення. Як варіант, можна домовитися і виплатити компенсацію, що відповідає річній орендній платі, і гарантувати повторне проживання на умовах, аналогічних тим, які орендар має на момент розірвання. Однак якщо ви вирішите відкласти роботи, майте на увазі, що це можна зробити лише на строк до шести місяців, інакше вам доведеться виплатити орендареві компенсацію, що відповідає 10-річній орендній платі. Договір може бути розірваний тільки за згодою обох сторін.
Насамкінець розглянемо це питання з боку орендаря. Оренда з можливістю подальшої купівлі може бути компромісним рішенням, як для покупців, так і продавців. Оренда з опціоном на купівлю є змішаним договором, оскільки містить два види: оренду і можливість купівлі-продажу. Великою перевагою цієї угоди є її гнучкість: оренда передбачається на змінний початковий період, а купівля здійснюється тільки згодом. Таким чином, спочатку орендар може пожити в будинку до його купівлі й, відкладати більше грошей і чекати поліпшення умов іпотеки. Після закінчення терміну оренди орендар не зобов'язаний здійснювати покупку: він може абсолютно спокійно поступитися своїм пріоритетним правом, якщо його не влаштовує об'єкт нерухомості або він не зміг отримати кредит. Обов'язок здійснити операцію лежить винятково на продавцеві, який повинен продати житло зацікавленому орендарю у встановлений термін. З боку власника такий варіант розглядається як спосіб отримання прибутку від здачі будинку, оскільки він отримує орендну плату і частково відшкодовує інвестиції.
Хай там як, а в сусідній Іспанії такі угоди стали вже буденним явищем, і щобільше, користуються підвищеним попитом в інвесторів. У Португалії — це не такий поширений кейс, що підходить небагатьом покупцям. На мій погляд, самостійно таку угоду проводити не варто, знаючи хитромудрі формулювання португальських договорів, а також постійно мінливі закони, що полегшують життя орендарям, але, найчастіше, заводять власників у глухий кут. Тут має працювати професіонал, адвокат або досвідчений рієлтор, який допоможе вам правильно оцінити рентабельність вкладень.
За традицією побажаю всім удачі та чудової покупки! Щоб підтримати вас в угоді — до ваших послуг наша команда рієлторів по всій країні, адвокат, перекладач, страховий агент, і багато інших!
