Дедалі більше власників нерухомості в Португалії замислюються про переобладнання нежитлових об'єктів у житло. Чи можна зробити це законно, який порядок і що для цього потрібно — про це ми поговоримо в цьому матеріалі.
У багатьох країнах переобладнання нерухомості стало модним явищем у боротьбі з нестачею пропозиції житла на тлі підвищеного попиту. У Португалії переобладнання офісів і магазинів у житло також останнім часом стало тенденцією. На думку експертів, дедалі більше магазинів і складів стоять пусткою через зростання електронної комерції, у випадку з офісами спостерігається аналогічний сценарій, адже багато з них звільнилися після пандемії через новий формат віддаленої роботи. Загальновідомий факт, що наразі ринок житла в Португалії переживає не найкращі часи, незалежно від того, чи це ринок оренди, чи купівлі. Попит величезний, а пропозиції не вистачає, а те, що є на ринку, у багатьох випадках не відповідає доходам орендаря/покупця. Можливість перетворення нежитлових об'єктів нерухомості на житлові, шляхом проведення некапітальних робіт і докладання бюрократичних зусиль, може бути привабливою: тепер ми дедалі частіше можемо бачити оголошення з поміткою "casa com afetação a comércio", що, власне, означає, що було здійснено зміну призначення використання об'єкта нерухомості. Таким чином, щоб виставити свою нерухомість як житлову на більш популярний ринок оренди/купівлі, дедалі більше людей розглядають можливість перетворення об'єктів, які використовуються для торгівлі та надання послуг (наприклад, майстерень, магазинів, складів, офісів), на житло.
Але це ще не все: люди також шукають альтернативні приміщення, наприклад, гаражі, в яких також теоретично можна жити. Для того, щоб законно використовувати об'єкт нерухомості як житло, необхідно пройти процедуру зміни житлової ліцензії. Однак зміна призначення нерухомості — процес складний, такий, що потребує врахування витрат і ризиків.
Скажімо так, що можна переобладнати практично будь-яке нежитлове приміщення на житло, якщо це не змінює його фасаду і не торкається зовнішніх стін, а також не суперечить наявним нормам для житла, які передбачають, наприклад, наявність ванної кімнати й витяжки (про це нижче). Як з'ясувалося, у португальському законодавстві немає нічого, що могло б цьому перешкодити, якщо дотримуватися передбачених ним базових вимог.
Що слід мати на увазі:
- Передбачуваний для переоформлення на житлове приміщення об'єкт має відповідати мінімальним розмірам, установленим у Загальних положеннях про міські будівлі (Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU). Описати всі вимоги, які цей документ передбачає, рішуче неможливо, тому що вони різняться в застосуванні в кожному конкретному випадку і залежать від зони розташування об'єкта, його типу, первинного призначення, а також від муніципальних підзаконних актів і плану забудови території конкретного муніципалітету. Але, загалом, виходячи з логіки й правозастосування, можна виділити такі аспекти:
- Площа і розміри приміщення: Зазвичай встановлюються мінімальні площі кімнат, висота стель і розміри житлових приміщень, щоб забезпечити комфортне проживання. Для прикладу — мінімальна площа житлового приміщення має бути щонайменше 9 квадратних метрів для однієї особи та 16 квадратних метрів для двох осіб.
- Освітлення і вентиляція: Наявність достатнього природного і штучного освітлення, а також хорошої вентиляції для забезпечення здорових умов проживання. Природне освітлення має становити не менше 10% від площі житлового приміщення.
- Санітарні зручності: Наявність санвузла та ванних кімнат із сантехнічним обладнанням (туалет, умивальник і душ із холодною та гарячою водою).
- Електрика: Безпечна і належним чином виконана електропроводка і розетки.
- Пожежна безпека: Наявність засобів для запобігання та гасіння пожеж, а також доступ до виходів у разі надзвичайної ситуації.
- Звукоізоляція: Відносна звукоізоляція приміщень для забезпечення спокійного та комфортного проживання.
- Енергоефективність: Рівень енергоефективності будівлі та її обладнання для скорочення споживання енергії. На сьогодні — це дуже важливий момент, на який спрямована увага держави. Трохи інформації про те, як досягти максимальної енергоефективності будинку, а також отримати компенсацію від держави, можна почерпнути тут.
- Доступність: Зручний доступ до житлового приміщення для осіб з обмеженими фізичними можливостями. Ця вимога, безумовно, є факультативною, але дуже вітається.
- Можна трансформувати окремі нежитлові приміщення, але в разі їхнього розташування на території багатоквартирних будинків і житлових комплексів, необхідно отримати дозвіл від кондомініуму. Рішення про зміну призначення приміщення має бути ухвалене загальними зборами членів кондомініуму одноголосно, про що вам має бути видано відповідний документ.
- Вивчаючи документацію перед ухваленням рішення про зміну призначення об'єкта нерухомості, крім RGEU, необхідно ознайомитися з Муніципальним режимом урбанізації та забудови (Regime Municipal de Urbanização e Edificação), а також генеральним планом міста (Plano Diretor Municipal) — ці документи є унікальними для кожного муніципалітету в Португалії, і знайти їх завжди не складно на сайті Câmara Municipal вашого міста.
- У разі проведення робіт, що мають тільки внутрішній характер, зазвичай не потрібна наявність і узгодження проєкту (тільки, якщо ви торкаєтесь несучих конструкцій тощо), проте в будь-якому разі, до початку будівництва, рекомендується попередньо звернутися до Câmara Municipal вашого міста з вичерпним описом ваших планів.
- Сама можливість зміни виду використання нерухомості має бути запитана у Câmara Municipal, оскільки для будь-якого приміщення, призначеного для житла, потрібна ліцензія на використання як житлового приміщення (licença de habitação). Нагадаю, що житлова ліцензія — це документ, що видається міською радою муніципалітету (Câmara Municipal), у якому розташоване приміщення, і який підтверджує, що конкретний об'єкт нерухомості відповідає юридичним умовам, необхідним для виконання його призначення, а також відповідає архітектурному проєкту, затвердженому під час його будівництва, що встановлює допустимі види використання та призначення).
- Пам'ятайте, що зміна виду використання об'єкта нерухомості потягне за собою реєстрацію в Земельному кадастрі (Conservatória do Registo Predial) і Податковому управлінні (Autoridade Tributária) з метою коректного розрахунку і сплати податку на майно (IMI).
Для зміни виду використання об'єкта нерухомості у випадках, коли проводилися тільки оздоблювальні роботи, наприклад, або рішення про зміну призначення приміщення прийшло постфактум (після проведення робіт, які не потребують ліцензування або попереднього узгодження), у будь-якому разі, необхідно отримати схвалення від Câmara Municipal, щоб перевірити відповідність передбачуваного використання нормативно-правовим актам, які встановлюють допустимі види використання, а також придатність будівлі або її частини для використання за призначенням. Для цього має бути подано запит на зміну виду використання будівлі або її частини з додатком різних елементів архітектурного та реєстраційного характеру, таких як виписки з містобудівних планів (PDM), плани приміщення, перелік проведених робіт тощо. Наслідком подання цього запиту має стати схвалення зміни призначення приміщення на житлове, тобто видача нової ліцензії на використання як житлового приміщення — licença de habitação.
Які документи можуть вам знадобитися:
- Заява на зміну призначення приміщення (отримати в Câmara Municipal у видрукованому вигляді або завантажити на сайті).
- Документи на право власності або оренди приміщення.
- План приміщення, що підтверджує відповідність вимогам до житлового приміщення.
- Дозвіл на будівництво, якщо такий було видано.
- Сертифікат енергетичної ефективності будівлі, за наявності.
- Інші документи, які можуть знадобитися залежно від конкретної ситуації.
Хотілося б окремо звернути увагу, що Câmara Municipal, орган, який керуватиме процесом, має значну свободу дій під час ухвалення рішень, оскільки насамперед враховуватиме положення Генерального плану міста (PDM) — основного правового документа у сфері управління муніципальною територією, що визначає стратегічні рамки територіального розвитку муніципалітету. У зв'язку з цим, для успішної зміни призначення приміщення, вам перш за все, необхідно встановити контакт з адміністрацією вашого міста, попередньо отримати схвалення та погодження, і виконувати всі їхні вимоги. Від цього залежить успіх усього заходу. Звісно, якщо у вас є можливість скористатися послугами фахівців, то всі ці процеси інженер візьме на себе. Про будівництво, отримання дозволів і погоджень, залучення фахівців тощо, я писала в цій статті.
Брак пропозиції житла в Португалії — це проблема державного масштабу, тож програма PPR передбачає "збільшення пропозиції житлової нерухомості" і, власне, одним із рішень пропонується перевести використання нерухомості зі сфери торгівлі чи послуг у сферу житлового будівництва. Тож ми будемо сподіватися на те, що процеси схвалення запитів на зміну призначення використання приміщення на житлове, не зустрічатимуть серйозних перешкод.
У будь-якому разі, хочу за традицією побажати всім удачі та успіхів у всіх починаннях. Хочу також нагадати про те, що наш портал може бути корисним для вас практично у всіх сферах життя в Португалії — для отримання професійної консультації ви можете зв'язатися з одним із наших фахівців у Португалії: бухгалтер, команда рієлторів, страховий агент, адвокат і багато інших. Щодо теми будівництва можемо із задоволенням рекомендувати нашого партнера CaixilhoPVC — фахівця із заміни вікон на енергоефективні в Португалії.
