Обзор рынка недвижимости Лиссабона весной 2025 года

Из статьи вы узнаете, что произошло на рынке недвижимости Лиссабона и его агломерации с февраля по апрель 2025 года. Будут рассмотрены тенденции цен на жилье в столичном регионе при покупке, аренде и туристическом найме. Также будут приведены примеры самых дорогих и самых дешевых объектов, выставленных на продажу в мае этого год.

Перед тем, как начать анализ, нужно понять, что именно мы исследуем. Следует различать Лиссабон как регион и Лиссабон как город. Есть несколько географических и статистических классификаций, например, Área Metropolitana de Lisboa (Столичная зона Лиссабона) состоит из Grande Lisboa (Большого Лиссабона) и полуострова Сетубал. В данном обзоре основное внимание будет уделено зоне Большого Лиссабона, в которую входит непосредственно город Лиссабон и окружающие его муниципалитеты. А сам город Лиссабон включает в себя 24 района. 

Динамика цен на недвижимость в Большом Лиссабоне 

Основной источник данных о ценах на португальскую недвижимость - это сайт, Idealista.pt. Этот портал публикует статистику, основанную на средних ценах квадратного метра опубликованной недвижимости в выбранной локации. Расчеты производятся на базе данных обо всех объектах, опубликованных на сайте: квартирах, частных домах, руинах и т.д.

 

Графики показаны за последние 5 лет, чтобы тренды были более наглядны. Средние цены квадратного метра на продажу недвижимости росли достаточно быстро в течение последнего года, однако в конце 2024 года наблюдалось снижение, затем, через месяц-два цены снова начали расти, и даже несколько более заметными темпами. По сравнению с апрелем 2024 средняя цена квадратного метра в регионе выросла на 6,8%.

Средняя стоимость квадратного метра при аренде за последний год росла не так заметно. По сравнению с апрелем 2024 она увеличилась на 3,7%.

Далее мы изучим эти тенденции в каждом муниципалитете Большого Лиссабона и в каждом районе города Лиссабона.

Продажа недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа

В таблице собраны данные о средней стоимости квадратного метра недвижимости, опубликованной на сайте Idealista.pt. Столбцы с 1 по 3 показывают цены с февраля по апрель 2025, столбец 4 - процентное изменение за квартал (с января), а столбец 5 – годовые изменения. Муниципалитеты в списке отсортированы по убыванию средней стоимости квадратного метра в апреле 2025 года.

Муниципалитет Лиссабон стабильно лидирует в списке со средней ценой метра в 5.615 евро. По сравнению с январем произошел умеренный рост (3%), а по сравнению с апрелем прошлого года рост оказался совсем маленьким (0,5%). 

На втором месте так же постоянно идет Кашкайш (Cascais), самый известный пригород у океана. В апреле 2025 года цена квадратного метра здесь была 5.297 евро, что также стало результатом небольшого квартального подъема в 3,3%. За последний год стоимость метра жилья в Кашкайше увеличилась на 6,3%. 

На третьем месте следует Oeiras, где средняя стоимость квадратного метра составила 4.101 евро. По сравнению с январем цена выросла на 2%, а с апрелем прошлого года - на 3,8%. 

Интересно, что в трех самых дорогих  муниципалитетах Лиссабонской агломерации темпы роста, и годового и квартального, были достаточно скромными. Также примечательна разница в средних ценах квадратного метра: в Кашкайше квадратный метр дешевле лиссабонского на 318 евро, метр в Оэйраше дешевле, чем в Кашкайше, на 1.196 евро. В свою очередь, следующий по списку муниципалитет Амадора дешевле Оэйраша на 1.051 евро.

Далее идут 2 муниципалитета со средней стоимостью квадратного метра чуть выше 3.000 евро: Amadora и Odivelas, Несмотря на то, что их показатели в апреле были очень похожими (3.050 и 3.031 евро соответственно), в них квартальная и годовая динамика несколько разнились. В Амадоре рост был достаточно внушительным (5,4% за квартал и 14,8% за год). В Одивелаше же рост оказался более умеренным (3,5% за квартал и 10,9% за год).

Группа муниципалитетов с ценой квадратного метра от 2.000 до 3.000 евро включает такие места, как Loures, Sintra, Mafra, Vila Franca de Xira, Arruda dos Vinhos и Torres Vedras. Рост цен в них шел разными темпами: от 3,4% до 6,6% за квартал и от 7,5% (Torres Vedras) до 21,2% за год (Arruda dos Vinhos). 

Замыкают список муниципалитеты с ценой квадратного метра от 1.300 до 1.900 евро: Lourinhã, Azambuja, Sobral de Monte Agraço, Alenquer и Cadaval. Квартальные изменения в них оказались еще более разнородными, чем в предыдущих группах. Во-первых, в Sobral de Monte Agraço и Cadaval даже произошло падение цен на 1,1-1,6%. Во-вторых, в Lourinhã и Alenquer наблюдался достаточно скромный подъем (1,7-2,3%). И в-третьих, муниципалитет Azambuja стал чемпионом по квартальному росту во всем регионе с внушительными 7%.

Если же говорить о годовых тенденциях в этой группе, то они все положительные, но, опять же, темп повышения цен сильно разнится: от 5,1% в Lourinhã до 22,8% в Sobral de Monte Agraço и даже 28,3% в Azambuja. Последняя лидирует по этому показателю во всем Лиссабонском регионе.

Наскольно можно полагаться на статистику Idealista.pt?

Статистические данные портала Idealista.pt рассчитаны на основе цен объявлений о недвижимости, размещенных только на этом ресурсе. Это цены продавцов. Опираясь только на них, нельзя узнать реальное положение дел на рынке.

Узнать, по каким ценам недвижимость фактически продается, можно из отчетов Национального института статистики Португалии. Самый свежий отчет доступный в настоящий момент, охватывает 4-й квартал 2024 года (октябрь, ноябрь и декабрь). Сравнив данные о ценах на квадратный метр в нескольких муниципалитетах Лиссабона из этих 2 источников, можно понять, насколько в принципе можно доверять цифрам Idealista.

Средние цены на квадратный метр недвижимости в 4 квартале 2024 года

В таблице приведены данные о средней цене квадратного метра при продаже недвижимости, предоставленные Национальным институтом статистики (столбец 1) и средняя цена, полученная из объявлений на Idealista.pt (столбец 2). Столбец 3 показывает процентную разницу между ними.

В большинстве приведенных муниципалитетов данные Idealista.pt показывают более высокие цены по сравнению с цифрами Национального института статистики. Наибольшая разница в Лиссабоне и Кашкайше (28,5% и 24,3% соответственно). В некоторых муниципалитетах, таких как Odivelas и Vila Franca de Xira, различие минимально (-2,02% и 1,93%). 

Может быть много причин различия данных из этих 2 источников. Например, разные методы расчета средних цен, временной разрыв между публикацией объявления на сайте и фактическим проведением сделки, а также вероятность того, что продавцы были готовы снижать изначально заявленные цены. Как бы то ни было, сводные статистические данные Idealista - самые свежие из доступных, поэтому мы будем полагаться на них в дальнейшем анализе.

Вывод: важно держать в уме, что цены, указанные на Idealista, не всегда отражают реальную ситуацию. Чем дороже город, тем больше будет разрыв цен. Тем, кто планирует приобрести жилье в Лиссабоне или его окрестностях, советуем обратиться к риэлтору, работающему по всей Лиссабонской агломерации, чтобы не прогадать с покупкой.

Долгосрочная аренда недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа

Обратимся к трендам на рынке аренды. В таблице выше перечислен список муниципалитетов, где в последние 3 месяца были опубликованы объявления о сдаче жилья. 

В апреле 2025 года стоимость аренды квадратного метра в Лиссабоне составила 22,3 евро. Этот показатель стал результатом квартального роста цены на 2%. А за год цена выросла на 3,3%. В Кашкайше стоимость метра была 20,7 евро в апреле. За квартал этот показатель вырос на 2,5%, а зв год - на 3,4%. 

В остальных муниципалитетах квартальные изменения цен были небольшими: от -3% до +3,1%. Разброс темпов годового роста оказался значительным: от -0,3% в Mafra до 19,3% в Torres Vedras. Также достаточно быстрый годовой рост показал муниципалитет Lourinhã (14,7%).

Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах Лиссабонского округа

Помимо долгосрочной аренды бывает еще и аренда посуточная, которая тоже может приносить доход от недвижимости, особенно в Лиссабонском регионе. Сайт Idealista не имеет объявлений о туристической аренде, поэтому обратимся к сервису All The Rooms. Он предоставляет данные о средней стоимости суточной аренды и уровне заполняемости жилья в различных муниципалитетах за последние три месяца.

В приведенной таблице представлены муниципалитеты региона Большого Лиссабона с данными о количестве объектов, доступных для туристической аренды на платформе AirBnB с 21 января по 21 апреля 2025 года. Также указана средняя стоимость аренды за ночь. Данные All the Rooms не имеют привязки к метражу жилья. 

Наибольшее число мест туристической аренды в муниципалитете Лиссабон (32 085), однако стоимость туристической ночевки там не самая высокая (156 евро). Дороже будет остановиться в Azambuja, Loures и Sintra. 

Продажа недвижимости в разных районах города Лиссабон

Таблица выше показывает среднюю стоимость квадратного метра недвижимости, продаваемой через сайт Idealista.pt. Первые три столбца содержат информацию о ценах по месяцам, четвертая показывает процентное изменение за квартал, а пятая — за год. Районы Лиссабона расположены по убыванию стоимости квадратного метра в апреле 2025 года.

Лидером столицы по стоимости квадратного метра традиционно является Santo António, компактный район в самом туристическом центре города. Средняя цена квадратного метра в апреле 2025 достигла 7.641 евро, что стало результатом квартального роста на 2,6% и годового снижения на 1,6%. 

Цена квадратного метра в диапазоне от 6.200 до 7.000 евро наблюдается в 6 районах, тоже достаточно центральных: Estrela, Avenidas Novas, Misericórdia, Belém, Campo de Ourique и Santa Maria Maior. В них произошел квартальный рост на показатели от скромных 1,1% (Santa Maria Maior) до внушительных 7,9% (Belém).

В следующей группе из 7 районов цены на квадратный метр находятся в диапазоне от 5.000 до 6.000 евро: Campolide, Parque das Nações, Alcântara, Alvalade, São Vicente, Arroios и São Domingos de Benfica. За квартал цены в большинстве этих районов тоже изменились не сильно: от снижения на 1,7% (Campolide и Alcântara) до повышения на 5,3% (Campo das Nações). Если говорить о годовых изменениях, то они более заметны. Напрмер, в Campolide и Alvalade цены упали на 9,8% и 7,8% соответственно. При этом в São Domingos de Benfica стоимость квадратного метра за год выросла на 7,8%.  

Далее идут 8 районов с ценами от 4.200 до 5.000 евро за квадратный метр: Carnide, Ajuda, Benfica, Lumiar, Marvila, Beato, Penha de França и Olivais. В них изменения за квартал были в основном положительными. Только в 2 из них они упали: на 3,5% в Beato и на 3,1% в Ajuda. Чемпионом по квартальному росту, причем не только в этой группе, но и во всем Лиссабоне, стал Carnide (15,4%). Годовая динамика у практически всех этих районов тоже оказалась положительной. Исключение составил только Beato, где цена упала на 10%. Самый внушительный годовой прирост цен показали Carnide (19,9%) и Marvila (21,4%).

Замыкает список Santa Clara, единственный район, где в апреле 2025 средняя стоимость квадратного метра была ниже 4.000 евро, а именно 3.614. По сравнению с январем этого года цена снизилась на 9,8%, а по сравнению с апрелем 2024 - на 6,2%.

Интересно сравнить цены в самом дорогом и самом дешевом лиссабонскими районами, легко рассчитать, что на те деньги, которые требуются для покупки 1 квадратного метра в районе Santo António, можно купить 2,11 кв. м в Santa Clara. 

Аренда недвижимости в районах города Лиссабон

Арендные ставки по районам в пересчете на квадратный метр в последние 3 месяца менялись по-разному: от роста на 4% (Ajuda) до падения на 6,2% (Beato). Похожая ситуация видна и в разрезе года. Самый быстрый рост показали районы Santa Clara (10,5%) и Ajuda (11,4%), а самое заметное снижение - Parque das Nações (-4,3%).

Сравнив цены в самом дорогом и самом дешевом районе, видим, что разница между ними практически в 2 раза: за деньги, которых хватит на 1 квадратный метр в Santo António, можно арендовать 1,88 метра в Santa Clara.

Посуточная аренда недвижимости в Лиссабоне

Снова обратимся к сервису All The Rooms, чтобы оценить потенциал краткосрочной туристической аренды в Лиссабоне. В таблице ниже собраны данные о числе объектов сдаваемой недвижимости, доступных на Airbnb в период с 21 января  по 21 апреля 2025 года, а также средняя стоимость аренды за сутки. Для некоторых, самых престижных, районов сайт информацию не предоставил (они обозначены как NA в таблице).

Как видно из таблицы, больше всего объектов туристического размещения в Лиссабоне этой весной оказались районы Arroios (2.118 объектов) и Avenidas Novas (1.239  объектов). При этом самые высокие цены туристических ночевок были в других районах: Parque das Nações (155 евро), Estrela (138 евро), São Vicente (135 евро), Campo de Ourique (133 евро). Самыми дешевыми оказались Beato (108 евро) и Carnide (92 евро).

Можно предположить, что наиболее популярные районы посуточной аренды не всегда самые дорогие для туристов. Вопрос инвестиций в объекты недвижимости достаточно многогранный и чтобы приобрести объект с хорошим потенциалом, лучше обратиться к риэлтору в Лиссабоне, который понимает динамику рынка и знает специфику каждого района.

Самая дорогая и самая дешевая недвижимость для покупки в мае 2025 года

На сайте Idealista.pt представлено 9.715 домов на продажу. Из них мы обратим внимание только на те, которые уже построены, готовы к заселению и находятся в пригодном для жизни состоянии, не требующем немедленного капитального ремонта.

Самые дорогие дома в округе Лиссабон на сегодня

60.000.000 евро

Поместье в Кашкайше, но не прямо у океана. Несколько построек общей площадью 5.000 кв. м. Территория 26 гектаров. Есть сад и бассейн. Часть построек в хорошем состоянии, но кое-где ремонт на любителя. Класс энергоэффективности А+. Этот вариант мы видели в обзоре прошлого квартала.

28.500.000 евро

Люксовое поместье в Кашкайше без фото. Дом площадью более 1.450 метров с 6 спальнями и 9 ванными. Написано, что дом построен в 2024, но сертификата энергоэффективности нет, что несколько странно.

24.000.000 евро

Шикарное поместье в Синтре на территории 42 гектара. Дом площадью более 2.500 метров с 10 спальнями и 2 ванными. Есть конюшня и небольшой конноспортивный комплекс. Также есть другие строения и бассейн. Класс энергоэффективности D. В продаже мы его видим уже больше года. 

24.000.000 евро

Еще одно поместье, которое мы видели в прошлом обзоре, когда оно продавалось за . 19.000.000 евро. Площадь участка 0,8 га. Несколько построек (в общей сложности 19 спален), бассейн, пруд. Класс энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Cascais. 

Самые дешевые готовые дома, которые не требуют немедленного капитального ремонта

72.500 евро

Одноэтажный домик площадью 41 квадратный метр. Две ванные комнаты, одна из которых в пристройке. Дом был построен в 1951. Класса энергоэффективности нет. Муниципалитет Cadaval.

89.500 евро

Одноэтажный дом площадью 68 квадратных метров. 1 спальня и 1 санузел. В доме недавно был сделан ремонт. Класс энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Cadaval. 

Самые дорогие дома в городе Лиссабон

9.400.000 евро

Четырехэтажный дом площадью 819 кв. м. 7 спален, 9 ванных. Есть гараж. Класс энергоэффективности С. Район Santa Maria Maior.

9.200.000 евро

Дом площадью 872 кв. м. 5 спален, 8 ванных. Гараж, балкон и террасса, сад, бассейн. Написано, что это вторичная недвижимость, однако из фото только рендеры и класс энергоэффективности не указан. Есть вероятность, что дом еще не построен, хотя в прошлом обзоре этот вариант уже фигурировал. Район Estrela.

Дома в муниципалитете Лиссабон, готовые к немедленному заселению

237.000 евро

Дом площадью 45 квадратных метров. 3 спальни и 1 ванная. Какой-то ремонт скорее всего потребуется. Сертификат энергоэффективности Е. Район Alcântara.

299.000 евро

Дом площадью 86 квадратный метров с 2 спальнями и 1 санузлом. Класс энергоэффективности E. Район Parque das Nações.

На портале Idealista.pt предлагается 18.379 квартир на продажу. Нас интересуют только варианты, готовые в немедленному заселению, т.е. уже построенные, в приемлемом состоянии и без арендаторов. Мы сконцентрируемся на предложениях только типологии Т2, то есть с гостиной и двумя спальнями. 

Самые дорогие квартиры

4.200.000 евро

Квартира в небольшом элитном жилом комплексе с собственным бассейном. Площадь квартиры 155 кв.м. 2 спальни и 3 санузла. Находится на втором этаже. Класс энергоэффективности В. Муниципалитет Кашкайш.

3.800.000 евро

Квартира в элитном особняке Кашкайша, построенном в 2009 г. Площадь квартиры 163 кв.м. 2 спальни и 2 санузла. Находится на первом этаже. Класс энергоэффективности С. Этот объект мы видели и в прошлом обзоре цен на лиссабонскую недвижимость.

2.750.000 евро

Еще одна люксовая квартира квартира в Кашкайше. Написано, что дом уже построен, однако из фото только рендеры. Площадь 210 кв.м. 2 спальни и 3 санузла, балкон. Класс энергоэффективности А+.

2.590.000 евро

Квартира площадью 236 квадратных метров в элитном доме в историческом центре Лиссабона. 2 спальни, 3 ванные, балкон, гараж на 2 машиноместа. Класс энергоэффективности С. Район Santa Maria Maior. Этот вариант мы видели и в позапрошлом квартале за ту же сумму.

Самые дешевые квартиры в приемлемом состоянии

139.000 евро

Квартира на полуподвальном этаже. Площадью 62 кв. м. 2 спальни, 1 ванная, балкон. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Vila Franca de Xira.

165.000 евро

Квартира площадью 60 кв. м. 2 спальни, 1 ванная, балкон. 3-й этаж, дом без лифта. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Vila Franca de Xira. 

Самые дешевые квартиры в приемлемом состоянии в городе Лиссабон

162.900 евро

Квартира площадью 85 квадратных метров на первом этаже 2-этажного дома. 2 спальни, 1 ванная. Дом постройки 1951. Написано, что сделан полный ремонт, но выложены фото только самого процесса, а не его результата. Район Santa Clara. Класс энергоэффективности G. Этот объект мы видели и в прошлом обзоре.

185.000 евро

Квартира площадью 30 квадратных метров с 2 спальнями и 1 ванной. Находится на 1 этаже, продается с мебелью. Класс энергоэффективности D. Район Misericórdia.

Что изменилось в предложении на рынке недвижимости Лиссабона этой весной

Рынок недвижимости Лиссабона и его пригородов этой весной показал общий рост цен, как на продажу, так и на аренду. Обновился список предложений в сегментах как премиального жилья, так и самого дешевого. Тем не менее, некоторые варианты из самых дорогих домов и квартир, которые мы имели возможность изучить в прошлых обзорах, все еще не проданы. 

Стоит также помнить, что большинство цен, проанализированных в этом обзоре, - это цены, запрашиваемые продавцами, поэтому есть вероятность, что они не дают абсолютно правильное представление о реальной ситуации. Сравнив статистические данные портала Idealista.pt и Национального института, можно сделать вывод, что они могут значительно различаться для самых дорогих муниципалитетов. Например, в городе Лиссабоне эта разница может достигнуть 28%.

Если вы подыскиваете жилье в районе Большого Лиссабона, наш сайт станет надежным помощником в этом процессе: здесь вы выйдете на опытного риэлтора, который ориентируется во всех муниципалитетах столичного региона.
А тем, кто хочет лучше понять, как устроена жизнь в Португалии, будет интересен блог на WithPortugal.com — здесь вы найдете множество полезных материалов о самых разных сторонах португальского быта и культуры.