Що треба знати перед ухваленням рішення про те, щоб стати спільним власником. Дехто, підбираючи собі нерухомість для купівлі, може зіткнутися із ситуацією, коли продається частка, а не все майно цілком. Відразу скажемо, що рієлтори відносять такі угоди до ризикових і дуже не люблять їх проводити. Але, все ж таки, спробуємо розібратися, які недоліки може приховувати в собі такий правочин і як не створити собі неприємності, зв'язавшись із такого роду процесом. Звертаю увагу, що мова в цій статті піде про купівлю частки саме у квартирі або будинку, вона не про інвестиції в частину житлового фонду в апартготелі або житловому будинку.
Загальний процес купівлі нерухомості в Португалії ми вже описували в цій статті, за великим рахунком, під час купівлі частки - він залишається незмінним, крім того, що в угоді братиме участь один покупець і кілька продавців (або їхні представники), а також знадобляться додаткові документи від сторони, що продає. Тема нерухомості в Португалії вкрай широка, тому також пропонуємо вашій увазі велику кількість корисного матеріалу в розділі "Нерухомість у Португалії".
Отже, спільна або часткова власність у Португалії, переважно виникає внаслідок успадкування або купівлі нерухомості парами, які не перебувають в офіційному шлюбі або перебувають у шлюбі, але в режимі роздільного майна. Таким чином, двоє або більше людей можуть одночасно володіти одним і тим самим майном, і, хоча права співвласників на спільну "річ" якісно рівні, але кількісно вони можуть бути різними. Інакше кажучи, майно може мати, скажімо, двох власників, але вони не обов'язково мають бути в рівних частках - один із них може володіти 66,66% майна, а інший, наприклад, тільки 33,33% того самого майна.
Такі власники спільно реалізують усі права, що належать одноосібному власникові: вони розділяють переваги - за відсутності угоди про використання спільного майна будь-хто зі спільних власників може ним користуватися; але водночас і витрати на майно власники несуть пропорційно до своїх часток (податки та інші внески). Водночас, якщо не обумовлено інше, жоден зі спільних власників не зобов'язаний залишатися в ситуації неподільності спільної власності, однак між ними можуть виникнути розбіжності, щонайменше, щодо ціни продажу майна або навіть щодо продажу частки майна в принципі. Тому зазвичай, якщо такі власники не можуть дійти згоди самостійно, особа, яка бажає покласти край неподільності спільного майна, може вимагати здійснити поділ спільного майна в суді, а також відчуження або продаж спільного майна та розподілити відповідну вартість. Саме тому в переважній більшості випадків в інтересах спільних власників досягти угоди про ціну продажу всього майна, перш ніж виставляти його на ринок.
Пошук частини будинку для продажу стає дедалі поширеним явищем, оголошення на інтернет-майданчиках не залишають нам місця для сумнівів, тому що час від часу з'являються оголошення про те, що частину квартири або будинку виставлено на продаж. Так і є: один із власників хоче продати. Передбачувано, що інші власники в цьому не зацікавлені, бо інакше - вони б купили її самі, а вони цього не роблять. Такий продаж частини майна - ситуація далеко не нова, але угоди в такому режимі відбуваються вкрай рідко. Зазвичай, люди, які цікавляться таким видом нерухомості - це члени сім'ї або хтось, пов'язаний з одним із власників.
Варто зазначити, що часткова власність може бути оформлена як на житлову, так і на комерційну нерухомість. Усі базові принципи володіння та користування залишаються тими самими, що й для житлової нерухомості.
Що говорить закон? Як ми вже з'ясували, такі випадки не часто трапляються, але мають місце бути. Існує, по суті, дві форми такої власності - це спільна та сумісна, де спільна власність - це ситуація, що виникає внаслідок нерозділеного спадкування, у режимах власності у шлюбі, окрім режиму роздільного майна, а сумісна власність - це ситуація, яка виникає внаслідок спільного набуття нерухомого майна. Вважається, що ця відмінність законодавчо не має значення, оскільки правила до спільної та сумісної власності застосовуються однакові. Тому, якщо один зі спільних власників хоче продати свою частку в спільному майні третій особі, він зобов'язаний віддати перевагу іншому спільному власнику, повідомивши йому істотні елементи договору, який він має намір укласти, а саме: ім'я особи, ціну та умови оплати, чи буде укладено вексельний договір, наприклад, і, якщо так, його умови та строк дії. Що ж може статися, якщо друга сторона не має наміру погоджуватися на угоду? Адвокати пояснюють, що ніхто, як правило, не зобов'язаний залишатися в неподільності, і що, якщо інша сторона не хоче продавати і немає третьої особи, яка бажає придбати його частку, то необхідно перейти до розподілу спільного майна за допомогою спеціального позову про розподіл спільного майна, який передбачений Цивільним кодексом Португалії (Código Civil), найчастіше процес включає спеціальну процедуру інвентаризації. Якщо майно неподільне, необхідно провести оцінку і перевірити, чи хоче один із співвласників купити частку, а інший власник - продати. У разі негативної відповіді - немає іншого рішення, крім як виставити її на продаж і розділити прибуток, це знову ж таки може визначити суд.
На запитання про те, чи може покупець проживати в частковій власності, не можна відповісти однозначно, адже будь-хто зі спільних власників має рівні права користування та реалізації щодо спільного майна, але не може перешкоджати іншим також здійснювати ці права, тому останній повинен буде отримати згоду спільного власника.
Моделі спільного інвестування. Це ще одне питання, яке випливає з обговорюваного спільного володіння нерухомістю - моделі спільного інвестування. Існують нові моделі та способи, які люди починають розглядати, щоб мати можливість інвестувати в нерухомість у системі спільного володіння. Візьмемо групу людей, які хочуть інвестувати в нерухомість, але не мають грошей на купівлю цілого будинку і тому роблять це, скажімо, з друзями. Розглянемо будинок, який коштує 300 000 євро: збираються десять друзів, кожен вносить по 30 000 євро, і вони викуповують будинок повністю. Усі вони в цьому випадку є співвласниками. Потім вони виставляють будинок на ринок оренди, здають його в оренду за умовні 1.500 євро на місяць, з яких кожен із власників отримує по 150 євро щомісяця, виходячи з пропорційності частки в 10% від загальної вартості (вже згадані 30.000 євро). Фахівці вже називають це стійкою тенденцією на ринках нерухомості Європи і Португалії, зокрема. Якщо хтось із друзів раптом захоче продати свою частку, він, безумовно, зможе це зробити, продати 1/10 частину житла і навіть дорожче, ніж придбав, тому що через кілька років частка може коштувати вже не 150, а 200 євро на місяць, з урахуванням коливань цін на ринку оренди. Логічно припустити тоді, що частка буде продаватися не за початкові 30 000 євро, а вже за 38 000 євро.
У Португалії часткова власність може бути зручним способом купівлі нерухомості, особливо для іноземних інвесторів. Це дає змогу розділити вартість купівлі між кількома особами, що знижує фінансове навантаження на кожного з них. Крім того, часткова власність може бути корисною в разі, якщо кілька осіб хочуть використовувати об'єкт нерухомості в різний час або для різних цілей. Але це вже можна розглядати у світлі купівлі одного об'єкта, що належить одному продавцю, кількома покупцями, це не так актуально для викупу частки. Але, погодьтеся, звучить цілком непогано. Проте буде несправедливим не згадати деякі очевидні мінуси спільної власності в Португалії:
- Ризик неплатоспроможності іншого співвласника, який може спричинити проблеми з виплатою іпотечних платежів.
- Обмеження на продаж своєї частки у власності без згоди іншого співвласника.
- Розбіжності між співвласниками щодо управління та обслуговування нерухомості, які можуть призвести до конфліктів і додаткових витрат.
- Обмежені можливості щодо використання нерухомості, оскільки кожен співвласник має право на рівне використання спільних просторів.
Загалом ухвалення рішення про придбання частки у власності у квартирі в Португалії має ґрунтуватися на ретельному аналізі всіх факторів і ризиків.
Оформлення часткової власності в Португалії вимагає нотаріального засвідчення договору купівлі-продажу між власниками. У ньому мають бути вказані частки кожного з власників, а також правила користування та управління майном. Крім того, договір має бути зареєстрований у місцевих органах реєстрації нерухомості. Оформлення часткової власності в Португалії вимагає в будь-якому разі нотаріального засвідчення договору між власниками. Ну і звісно, у разі продажу частки у власності необхідно отримати згоду решти власників, а якщо вони не згодні, то продаж може бути здійснено тільки через судовий процес, як уже описувалося вище.
Список документів, необхідний для перевірки нерухомості, власне, практично не відрізняється від звичайної купівлі (він лише злегка доповнений). Ось які основні документи вам необхідно витребувати з продавця для попереднього ознайомлення:
- Certidão da Conservatória або Certidão de Teor (свідоцтво із земельного кадастру).
- Caderneta Predial (паспорт об'єкта). Це документ, що повідомляє нам відомості про взяття на податковий облік, який, крім усього іншого, містить дані про місцезнаходження об'єкта нерухомості, величину земельної ділянки, метраж, кількість кімнат, а також додаткові відомості, про наявність гаража, наприклад.
- Licença de Utilização (житловий сертифікат, що підтверджує відповідність об'єкта нерухомості будівельним нормам, прим.: нерухомість, побудована до 1951 року, звільняється від цієї ліцензії).
- Ficha Técnica de Habitação (технічне досьє, зведений документ про право власності, що містить у собі житловий сертифікат і виписку з податкової інспекції, а також реквізити підрядника, замовника та постачальників будівельних матеріалів (але далеко не завжди), примітка: потрібен лише для тієї нерухомості, житловий сертифікат якої було видано після 30 березня 2004 року).
- Certificado Energético (енергетичний сертифікат - дійсний протягом 10 років).
- Документи, що засвідчують особу власників.
- Також, якщо ви маєте намір придбати частку в об'єкті нерухомості, що є історичною пам'яткою, вам знадобиться документ з Португальського інституту із захисту історичних пам'яток Instituto Português do Património Arquitectónico (IPPAR).
- Було б чудово, якби на руках у продавця було рішення суду про розподіл майна або інший документ, з якого ваш юрист зможе простежити встановлення розміру часток і режиму спільного використання.
Під час роботи з угодами, де представлено спільну власність, украй не рекомендується вивчати і перевіряти документи самостійно, краще звернутися по допомогу до юристів (у Португалії це називається advogado або solicitador). Уявімо, які проблеми можуть підстерігати на вас, якщо ви вирішите зайнятися справою самостійно:
- Недостатнє володіння португальською мовою може ускладнити процес оформлення документів і взаємодії з місцевими органами;
- Своєю чергою неправильне оформлення документів може призвести до затримок, а в разі грубих порушень - і до відмови в купівлі;
- Невідповідність документів вимогам португальського законодавства може призвести до небажаних наслідків, таких як штрафи, а в крайніх випадках до втрати права власності;
- Наявність прихованих боргів або інших неочевидних проблем з об'єктом нерухомості, що купується, може призвести до фінансових втрат і юридичних проблем у майбутньому.
Що стосується можливості отримання іпотеки на придбання частки в майні, жодних особливих документів не потрібно, все як завжди, але банки вкрай обережно ставляться до фінансування таких угод, тому доведеться попотіти, оббиваючи пороги кредитних організацій: банку необхідно надати договір купівлі-продажу нерухомості та пройти процедуру оцінки нерухомості, яку проводить незалежний оцінювач, призначений банком. Загалом, щодо основних моментів іпотеки в Португалії, можна почитати тут.
Якщо ви все ж вирішили ризикнути і стати щасливим володарем частки в об'єкті нерухомості в Португалії, наші рієлтори нададуть вам повну професійну консультацію, а адвокат і перекладач зможуть безпечно провести угоду. Можливо для придбання вашої частки вам знадобляться послуги обміну криптовалюти в Португалії - ця послуга також у нас є. Ставши щасливим володарем своєї частки - не забудьте подбати про страхування майна і свого здоров'я, стосовно цього вас зможе проконсультувати страховий агент.
