В одній зі своїх попередніх статей я вже писала про будівництво власного будинку в Португалії. Багато хто, якщо вже займатися втіленням своєї мрії в реальність, віддає перевагу тому, щоб робити це від самого початку, задовольняючи всі свої забаганки. Але є ще один не менш цікавий варіант, який вам, можливо, варто було би розглянути, - це купівля занедбаної або частково зруйнованої будови для її подальшого відновлення. Цей варіант гарний тим, що у вас вже є так званий каркас будівлі, в тій чи іншій мірі збереженості. Здавалося б, усе, що необхідно зробити - це відремонтувати і переїжджати. У цьому є частка правди, але треба також врахувати всі можливі труднощі та підводні камені, які можуть зустрітися на шляху. Тому в цьому матеріалі ми спробуємо зануритися в цю історію і зрозуміти, чи воно того варте.
Вступ
Законодавство про відновлення будинків у Португалії (Reabilitação de Edifícios e Conjuntos Urbanos) містить незліченну кількість правил і норм, що регулюють цей процес, і, переважно, спрямоване на забезпечення безпеки проведення робіт і збереження культурної спадщини країни. Так, наприклад, як і у випадку з будівництвом нового будинку, власники того, що підлягає відновленню, мають отримати дозвіл на ремонтні роботи в місцевих органів влади (Câmara Municipal), а якщо будинок є об'єктом культурної спадщини, який перебуває в зоні історичного центру міста, то необхідно співпрацювати ще й з місцевими органами культури та збереження пам'яток мистецтва, щоб не втратити історичний характер будівлі. Крім того, португальське законодавство містить положення про те, які матеріали можна використовувати під час ремонту будівель, які види робіт потребують спеціального дозволу тощо. Наприклад, у Лісабоні заборонено використання пластику, алюмінію і скла під час реконструкції будівель в історичному центрі міста. Замість цього використовуються традиційні матеріали, як-от камінь, цегла, дерево і залізо, насамперед, для збереження автентичності вигляду міста. Усі ці застережні заходи спрямовані на охорону культурної спадщини та захист історичних будівель від руйнування або зміни. У кожному окремо взятому муніципалітеті створюються спеціальні комісії зі своїми правилами, що регулюють процес відновлення будівель. Зрозуміло, що якщо ви купите занедбану кінту в сільській місцевості, приміром, то, найімовірніше, вас буде звільнено від проходження додаткових узгоджень, але, в будь-якому разі, це питанням необхідно обдумати завчасно, до придбання об'єкта реконструкції.
Відновлення старих будівель на сьогоднішній день є одним з найважливіших завдань у Португалії. Це пов'язано з тим, що багато домоволодінь перебувають у поганому стані (про занедбані будівлі в Португалії в нас уже виходила стаття), що призводить до їхнього руйнування і втрати історичної цінності. Одним із способів збереження історичної спадщини є проведення реконструкції або відновлювальних робіт, адже це є не тільки способом збереження історичної спадщини, а й способом розвитку туризму. Відновлені будівлі можуть привабити більше туристів і стати новими пам'ятками міст.
Практична частина
Це все лірика, давайте, нарешті, перейдемо до практичної частини. Так ось, процес узгоджень, як і документація, що надається для узгодження, злегка відрізняється від пакета для будівництва нового будинку, додаються деякі додаткові документи і деталі в основних. Для того, щоб розпочати отримання всіх необхідних дозволів і погоджень для реконструкції будинку в Португалії, необхідно надати Архітектурний проєкт (O Projeto de arquitetura), який обов'язково має містити такі елементи:
- План будівлі до і після реконструкції, який показує всі зміни, які будуть внесені.
- Фасади - малюнки фасадів будівлі до і після реконструкції, що демонструють майбутній зовнішній вигляд будівлі.
- Розрізи - ескізи, що представляють вигляд будівлі всередині та зовні після реконструкції.
- План даху - до і після реконструкції, що демонструє всі заплановані зміни.
- План фундаменту - до і після реконструкції, що враховує всі зміни.
- План санітарних систем - розташування всіх санітарних систем у будівлі до і після реконструкції.
- План електричних систем - схема електричних систем у будівлі до і після реконструкції.
- План опалення та кондиціонування - розташування всіх систем опалення та кондиціонування в будівлі до і після реконструкції.
Архітектурний проєкт має бути виконаний професійним архітектором, який має досвід роботи в Португалії та знання місцевих норм і вимог, щоб отримати всі необхідні дозволи та погодження. Після його узгодження вам доведеться розпочати бюрократичну битву все з тією ж Câmara Municipal, щоб отримати наступні дозволи:
- Дозвіл на будівництво (Licença de Construção) - цей дозвіл видається муніципалітетом і потрібен для будь-яких будівельних робіт, включно з реконструкцією будинку. Ця процедура загалом не відрізняється від отримання дозволу на будівництво будинку на нульовому циклі.
- Дозвіл на використання земельної ділянки (Licença de Utilização) - цей дозвіл видається муніципалітетом і потрібен для того, щоб використовувати будинок після його відновлення.
- Дозвіл на зміну зовнішнього вигляду будівлі (Licença de Alteração de Fachadas) - цей дозвіл видається муніципалітетом і потрібен для зміни зовнішнього вигляду будинку.
- Дозвіл на використання громадських доріг (Autorização de Ocupação de Via Pública) - цей дозвіл видається муніципалітетом і потрібен для використання громадських доріг під час проведення будівельних робіт.
- Дозвіл на використання землі (Autorização de Utilização do Solo) - цей дозвіл видається муніципалітетом і потрібен для використання землі під час проведення будівельних робіт.
- Дозвіл на використання води та каналізації (Autorização de Utilização de Água e Esgoto) - цей дозвіл видає муніципалітет, і він потрібен для використання води та каналізації під час проведення будівельних робіт.
Решта документації, в частині Робочої документації (O Projeto de especialidades), погодженої в муніципалітеті, Загального журналу робіт (O Livro de obras) - жодним чином не відрізняється від тієї, що ми розбирали в питанні будівництва нового будинку тут.
Підводні камені та складнощі
Купуючи будинок під відновлення, дуже важливо подумати не тільки про його вартість, а й про ціну його реконструкції, адже поширені випадки, коли вона перевищувала вартість придбання оригіналу. У випадку саме з історичними будівлями фахівці підкреслюють, що відновлення, як правило, має фактично вищу вартість, ніж нове будівництво, особливо через тривалість робіт, а також техніку і методи будівництва.
Втручання в стару будівлю може бути пов'язане з великими витратами, хоча, найчастіше такий захід виходить дешевше, ніж купівля нового будинку, до того ж, якщо вам подобається культура й архітектура країни, буде приємно стати володарем її частинки. Придивляючись до володіння мрії, перш за все, неупереджено оцініть землю і сам будинок, в якому ви збираєтеся проводити реконструкцію. Проаналізуйте та складіть список усіх запланованих відновлювальних робіт, звернувшись до кількох фахівців за рекомендаціями та складанням попереднього кошторису. Першим кроком має стати проведення детального обстеження будівлі, для визначення її фактичного стану та виявлення необхідних робіт. Аналіз має включати перевірку фундаменту, даху, стін, електричної та водно-каналізаційної систем. Важливо, щоб ви оцінили не тільки витрати, а й час, необхідний для проведення робіт. У цьому разі вам доведеться звернути увагу не тільки на самі терміни виконання намічених робіт, а й на встановлені законом строки узгодження документації (за сприятливого збігу обставин це потребуватиме близько 2-х місяців до старту процесу і ще близько 1 місяця після завершення реконструкції до отримання дозволу на проживання Licença de utilização (так званий сертифікат придатності житлового приміщення).
Відновлення будинку значно відрізняється від будівництва будинку з чистого аркуша. І одна з головних відмінностей пов'язана з самою вже наявною архітектурою. Відновлюваний будинок - це сировина, з якою треба працювати, наявність якої змушує зануритися в наявні конструкції, зрозуміти, що і як зроблено, а це, найчастіше, вимагає конкретнішого й детальнішого підходу, ніж відтворення Архітектурного проєкту на нульовому циклі будівництва. Саме тому процес відновлення включає в себе більш вичерпну оцінку вже наявної структури, що неминуче ускладнює документацію і вимагає більшої кількості етапів проєктування та юридичних питань, з якими нам доводиться мати справу. У багатьох випадках наявна структура може створювати проблеми з її обслуговуванням, включенням нових елементів, адаптацією до нових функцій і навіть із розміщенням таких важливих для комфорту речей, як система кондиціонування або опалення, гараж тощо. Усі ці аспекти роблять проєкт реконструкції доволі небезпечним із фінансової точки зору: головна проблема - непередбачуваність, адже ви часто не знаєте на етапі бюджетування всього, що може статися під час виконання робіт, але ж цей чинник визначає не лише кінцеву ціну, а й графік робіт. Деякі цифри, які допоможуть вам зорієнтуватися.
Сьогодні фахівці галузі відзначають зростання цін на відновлювальні роботи, що є наслідком зростання попиту на такі послуги в поєднанні зі зростанням цін на будівельні матеріали, а також хронічною нестачею кваліфікованої робочої сили. Водночас зафіксовано рекордний попит на такого роду послуги. Безліч будівельних компаній займається саме реконструкцією будинків, надаючи перевагу такому виду діяльності, а не будівництву нових будинків. Знайти такі компанії не складно в Інтернеті, у пошуковик необхідно вбивати щось на кшталт renovação / reabilitação / recuperação de casas.
Тенденції
Останнім часом все більше і більше традиційних португальських будинків піддаються реконструкції. Багато хто називає це свіжою тенденцією, особливо в сільській місцевості. Великою рушійною силою появи інтересу до відновлення стала пандемія, яка змінила спосіб життя мільйонів родин і значення для них будинку загалом. Відновлення будівель - не нова практика, вона завжди була частиною історії міст та країни, проте протягом багатьох попередніх років ця практика була неактивною, адже Португалія будувала мало, бо історично португальці не мали звички перебудовувати чи відновлювати будівлі. Лише після фінансової кризи 2008 року в країні почався розквіт міської відбудови, почала переважати певна ностальгія, яка підштовхнула країну до збереження спадщини. Завдяки цим втручанням багато міст вже знайшли або тільки починають знаходити нове життя.
Будинки відновлюють не тільки в міській, а й сільській місцевості, тому що традиційний португальський будинок має багато переваг завдяки величезному досвіду поколінь. Зараз ми спостерігаємо поступове збільшення кількості відновлень "сільських" будинків, які пустували до пандемії. Вважається, що ця тенденція виникла через те, що спочатку люди просто хотіли втекти з великих населених пунктів, а потім стали залишатися через розкритий потенціал віддаленої роботи, яка сприяла появі нового покоління кочівників, які надають перевагу спілкуванню з природою і прогулянкам на свіжому повітрі, а не міському життю. Саме тому сьогодні існує величезний потенціал для відновлення будинків у внутрішніх районах Португалії - це безпрограшне рішення, тому що ви отримуєте абсолютно нову якість життя.
Але, треба розуміти, що відновлення будинків у сільській місцевості та в місті - це не одне й те саме. Географічне положення і спосіб життя різний: у межах міста житло розглядають як більш орієнтоване на інтер'єр і якісь міські функціонали в плані локації, в той час як у сільській місцевості посилюється зв'язок з навколишньою природою, з'являються додаткові можливості для використання природних ресурсів (світла, води), а також прилеглої до володіння території. Крім цього, існує ще одна різниця між міським житлом і заміським будинком - проблема теплової амплітуди, адже мікроклімат міста не можна порівняти з окремою віллою. Перед розрахунками кошторису на реконструкцію, необхідно продумати й інтегрувати в життя можливі з наявних ідей відновлюваних джерел енергії - тут ідеальне місце для їхнього втілення в життя. Під час вибору матеріалів для відновлення будинку в Португалії слід враховувати кліматичні умови регіону, де розташована будівля. Про це теж не слід забувати. Так, наприклад, для будинків на півдні Португалії, де часто бувають спекотні літні дні, рекомендується використовувати матеріали, які можуть захистити від сонця і зберегти прохолоду всередині будівлі. Як і навпаки, на півночі, необхідно запастися утеплювачем, бажано з урахуванням рози вітрів.
Програми фінансування
Нині багато міст Португалії стикаються з проблемами, пов'язаними з деградацією територій, не тільки в архітектурному плані, а й із соціального, культурного та економічного погляду. Важливість зупинки і повернення назад цього процесу була визнана як політиками, так і технічними фахівцями. На основі цього визнання було реалізовано європейські та державні програми реабілітації: введено в дію програми підтримки та фінансування RECRIA, REHABITA, RECRIPH та SOLARH - низку фінансових інструментів для власників старих будівель, які хочуть провести реконструкцію або відновлення свого майна. Деякі з них надаються урядом, а інші - приватними організаціями. Так, для прикладу, програма REHABITA надає фінансову підтримку для відновлення будівель, які розташовані в зоні історичного центру міста. У рамках цієї програми можна отримати до 50% фінансування на проведення реконструкції. Або ось, наприклад, програма FINICIA, яка надає фінансову допомогу для реконструкції будівель, що використовуються в комерційних цілях (під готельні комплекси, зокрема). За програмою можна отримати до 75% фінансування на проведення реконструкції. Крім того, існують приватні компанії, які надають фінансову допомогу для відновлення старих будівель. Наприклад, компанія BPI, яка пропонує кредити на проведення реконструкції будівель із відсотковою ставкою 1,5%. Опису та дієвості, а також марності цих програм присвячено ціле дослідження.
Епілог
Підбиваючи підсумки, можна сказати, що відновлення будинку в Португалії може бути складним і трудомістким процесом, але за допомогою професіоналів і ретельної підготовки можна досягти відмінних результатів. Вартість відновлення або будівництва будинку в Португалії залежить від багатьох чинників, як-от розмір і стан будинку, обрані матеріали, місце розташування та інші. Ще раз зазначимо, що, як правило, відновлення будинку обходиться дешевше, ніж будівництво нового. Це пов'язано з тим, що вже наявну структуру можна використовувати як основу для реконструкції, що дає змогу заощадити на витратах на влаштування фундаменту, стін, а іноді й даху. Крім того, відновлення будинку може бути більш екологічно і соціально відповідальним вибором, оскільки воно дає змогу зберегти історичну спадщину і знизити кількість будівельного сміття. Пам'ятайте, що обійти узгодження та дозволи, передбачені законодавством - неможливо. У разі фіксації недотримань норм і вимог закону, муніципали надішлють вам кілька ввічливих листів із різним ступенем наполегливості, а потім випишуть дуже пристойний штраф (залежно від масштабу будівництва та серйозності порушень це може бути сума від кількох тисяч до кількох десятків тисяч євро). А в разі ігнорування і штрафу, до справи буде залучено поліцію.
Відновлення старого будинку може дати вам відчуття причетності до історії та традицій, естетичне задоволення під час проживання або непоганий заробіток на його перепродажу, врешті-решт, не будемо соромитись - цей вид бізнесу цілком популярний у Португалії. Також багато будинків відновлюються під туристичну галузь - від turismo rural (сільський туризм), зі збереженням як зовнішнього, так і внутрішнього вигляду будинку (для поціновувачів автентичності та національного колориту), до сучасних апартаментів у центрі Лісабона або Порту, приміром, загорнутих у шикарний старовинний фасад. Таким чином, реалізується велика кількість інвестиційних проєктів.
Чи будете ви перебудовувати португальський старенький будиночок під себе, чи купуєте будівлю для відновлення під інвестпроєкт - не має значення. Це вкрай захопливий, трудомісткий процес, що вимагає вкладень. Але, за допомогою професіоналів, у будь-якому разі все вийде! Традиційно бажаю всім удачі та успіхів, і поспішаю нагадати, що в нашій команді також зібрані професіонали, кожен у своїй галузі, і вони готові допомогти в процесі вашої імміграції або інтеграції до Португальського суспільства: консультації можна отримати в нашого бухгалтера, юриста, рієлторів. Ну а якщо вам знадобитися обміняти криптовалюту - це ми теж можемо.
