Цены на жилую недвижимость в Португалии вызывают разные мнения. Для кого-то они кажутся завышенными, а для других — вполне приемлемыми. Это во многом зависит от того, с какими странами сравнивать и каковы финансовые возможности человека. В последнее время все чаще звучат разговоры о том, что рынок недвижимости может быть переоценен, и некоторые эксперты предупреждают о возможном "пузыре". Есть мнения, что рано или поздно он лопнет, особенно на фоне изменений в мировой экономике. Однако, несмотря на такие прогнозы, цены пока демонстрируют устойчивый рост, особенно в долгосрочной перспективе.
Цена объекта определяется его площадью, расположением и состоянием ремонта. Но не менее важно учитывать и расходы на содержание. Те, кто регулярно читает наши материалы о недвижимости, наверняка знают, что в Португалии можно найти разрушенные дома за 20 тысяч евро или квартиры за, казалось бы, смешные деньги, но сданные в пожизненную аренду за 100 евро в месяц. Такие предложения кажутся дешевыми, но сколько средств и времени уйдет на то, чтобы сделать их пригодными для жизни?
В этой статье мы подробно рассмотрим самые доступные варианты жилья в Португалии, готовые для заселения, т.е. свободные от обязательств и без необходимости масштабного ремонта. Мы будем изучать ситуацию на примере пары, переезжающей в страну и не ограниченной конкретным городом или регионом. Предположим, что они работают удаленно и могут выбрать любое место для жизни. При этом их бюджет ограничен, поэтому они ищут наиболее экономичное решение. Сначала мы изучим рынок аренды и продажи, опираясь на данные за 2024 год, а затем рассмотрим актуальные предложения на март 2025 года.
Аренда самой дешевой недвижимости в Португалии
Приехав в Португалию, наша семейная пара оказывается перед необходимостью найти доступное жилье для временной аренды. Пока они не определились с постоянным местом проживания, их главная задача — снять жилье подешевле, чтобы иметь возможность осмотреться и выбрать подходящий город для жизни. Но где же им лучше всего остановиться?
Начать поиски стоит с изучения данных Национального института статистики за 3-й квартал 2024 года (июль–сентябрь). Это наиболее актуальная и точная информация, доступная на данный момент.
Карта демонстрирует регионы Португалии с разбивкой по среднему (медианному) уровню цен за квадратный метр жилья. Четыре градации, обозначенные оттенками фиолетового, помогают визуально выделить зоны с разной стоимостью недвижимости.
- Средняя стоимость квадратного метра жилья при аренде от 2,39 до 4,50 евро (самый светлый оттенок),
- Средняя стоимость квадратного метра 4,50 до 5,80 евро,
- Средняя стоимость от 5,80 до 8,00 евро,
- Средняя стоимость от 8,00 до 13,53 евро (самый темный оттенок).
На карте отчетливо видно, что самые дорогие регионы сосредоточены на юго-западе страны и вокруг Лиссабона, за ними следует северо-запад. В то же время наиболее доступные цены наблюдаются на северо-востоке, а также на востоке центральной части Португалии, которая не имеет выхода к океану. Такая раскладка актуальна не только для третьего квартала 2024 года, а повторяется из года в год.
Для тех, кто ищет наиболее экономичное жилье в аренду, оптимальными вариантами станут Alto Tâmega e Barroso, Terras de Trás-os-Montes, Tâmega e Sousa, Beira Baixa, Beiras e Serra da Estrela, Douro и Alto Alentejo. Если же рассматривать районы с выходом к океану, то наиболее доступные варианты, вероятно, можно найти в регионе Leiria.
Таким образом, для нашей пары, которая ищет временное жилье с минимальными затратами, восточные регионы и Лейрия могут стать отличным выбором. Это позволит им сэкономить на аренде, при этом оставаясь в комфортных условиях и имея возможность изучить страну перед принятием окончательного решения о месте постоянного проживания.
Рассмотрим несколько самых дешевых примеров объявлений об аренде, актуальных на сегодняшний день. Для этого обратимся к сайту www.idealista.pt, пожалуй крупнейшему ресурсу с португальской недвижимостью. Поиск проведем только в одном из восточных субрегионов Португалии, Terras de Trás-os-Montes, и в западном регионе Leiria.
Субрегион Terras de Trás-os-Montes
105 евро / месяц Комната в квартире планировки Т2 (т.е. 2 спальни и гостиная). Фото вселяют уныние. В квартире нельзя курить. Соседи - парни (скорее всего, студенты). Не понятно, можно ли снимать семейным парам, но не думаю, что арендаторы сильно придирчивы, учитывая состояние жилья. Город Bragança.
450 евро / месяц Этаж в частном доме. Площадь 140 квадратных метров. Сдается с некой мебелью. 3 спальни, 2 ванные. В кухне и ванных недавний ремонт. Район Miranda do Douro. Стоимость квадратного метра 3,21 евро.
450 евро / месяц Двухкомнатная квартира площадью 90 квадратных метров. 3-1 этаж в доме с лифтом. Тем не менее, газ в балонах. Одна ванная комната. Кухня с мебелью, а остальная квартира - нет. Район Macedo de Cavaleiros. Стоимость квадратного метра 5 евро.
Регион Leiria
200 евро / месяц Комната в 5-комнатном доме. В каждой комнате живет максимум 2 человека. 2 ванных комнаты. Оборудованная кухня. Есть собственный двор и сад. Район Barreira e Cortes.
300 евро / месяц Деревенский домик площадью 42 метра. 1 ванная, спальня, похоже, совмещена с гостиной и кухней. Сдается с мебелью. Район Alcobaça. Стоимость квадратного метра 7,14 евро.
325 евро / месяц Студия площадью 25 кв.м. Оборудована мебелью. Свежий ремонт. Город Лейрия. В пересчете на квадратный метр цена получается 13 евро.
Аренда жилья в Португалии, как и в любой другой стране, сопряжена с рядом нюансов и подводных камней. Например, важно учитывать условия контракта, сроки аренды, дополнительные расходы (коммунальные услуги, налоги, страховка), а также возможные требования со стороны арендодателя, такие как предоставление поручительства или внесение депозита. Более подробно обо всех этих аспектах можно узнать в специальном материале на нашем сайте.
Однако, если самостоятельно разбираться во всех тонкостях аренды кажется сложным или слишком хлопотным, всегда можно обратиться за помощью к профессиональному риэлтору в Португалии. Это особенно полезно для тех, кто только переезжает в страну и еще не знаком с местными правилами и практиками.
Покупка самой дешевой недвижимости в Португалии
Если наша семейная пара решила обосноваться в Португалии и ищет квартиру или дом в хорошем состоянии по минимальной цене, начать поиски стоит с анализа данных Национального института статистики. Согласно последнему исследованию проданной недвижимости за 3-й квартал 2024 года, можно выделить несколько регионов, где стоимость жилья остается наиболее доступной.
Самые дешевые регионы Португалии
На графике все области Португалии (колонка слева) отсортированы по средней стоимости квадратного метра проданного жилья. Каждая область содержит информацию о муниципалитетах с наименьшей и наибольшей ценой за квадратный метр недвижимости при покупке. Чем выше область на графике, тем выше в ней средняя стоимость, так что будем изучать только нижнюю часть диаграммы.
Самым доступным регионом оказался Alto Alentejo (менее 1.000 евро за квадратный метр). В этом регионе самым доступным муниципалитетом был Crato, а самым дорогим — Portalegre. Судя по диаграмме, регионов со средней ценой за квадратный метр до 1.000 евро было порядка 9. Следует помнить, что это данные полугода назад, поэтому цены, скорее всего, изменились, но список самых доступных регионов, скорее всего, остался примерно таким же.
Немного статистистической теории
До сих пор мы фокусировались только на одном способе оценки стоимости жилья — средней цене квадратного метра. Однако существует несколько методов расчета этого показателя. Например, в Португалии Национальный институт статистики использует в своих исследованиях медиану — значение, которое делит упорядоченный числовой ряд ровно пополам.
Кроме медианы, институт также предоставляет данные о разбросе цен на недвижимость в разных регионах. Эти данные выражаются через квартили, которые можно увидеть в таблицах ниже. Мы не будем подробно объяснять, как они рассчитываются. Достаточно знать, что квартили обозначают границы диапазона, в котором находится 50% всех значений из анализируемого набора данных. Использование медианы и квартилей позволяет получить более точную и объективную картину рынка недвижимости, что особенно полезно для тех, кто ищет доступное жилье или пытается оценить справедливость цены на конкретный объект.
Далее мы изучим данные, собранные Национальным институтом статистики за год (с октября 2023 года по сентябрь 2024 года). Поскольку более свежей информации у нас нет, мы будем оперировать имеющимися данными.
В самой верхней строке таблицы приведены по всей Португалии: средняя цена квадратного метра проданной недвижимости (1.709 евро), а также 1-й квартиль (972 евро) и 3-й квартиль (2.552 евро). Эту информацию следует понимать так. Из всех сделок, совершенных с недвижимостью за 12 месяцев, ровно половина была совершена с ценой квадратного метра в интервале от 972 до 2.552 евро. В случае всей страны разброс достаточно большой, но вот эта нижняя граница интервала должна быть особенно интересна тем, кто ищет дешевую недвижимость, так как она показывает, какую цену за квадратный метр найти вполне реально.
В этой таблице регионы с наименьшими ценами представлены в начале. Основываясь на данных о 1-м квартиле, то есть о минимальных ценах, можно выделить 9 регионов, где в 2024 году было возможно приобрести жилье по цене до 500 евро за квадратный метр. Это Alto Alentejo, Beira Baixa, Beiras e Serra da Estrela, Douro, Terras de Trás-os-Montes, Baixo Alentejo, Alto Tâmega e Barroso, Viseu Dão Lafões и Médio Tejo.
Важно отметить, что отчет Национального института статистики не дает представления о том, в каком состоянии было это проданное жилье.
Самые дешевые муниципалитеты Португалии
В Португалии каждый регион состоит из множества муниципалитетов, и каждый из них обладает своими особенностями на рынке недвижимости. Это создает уникальные условия, которые могут существенно влиять на стоимость жилья, приводя к заметным различиям в ценах между соседними районами.
На этой карте представлены муниципалитеты с различными уровнями средних цен за квадратный метр. Белым цветом обозначены территории, для которых отсутствуют данные (вероятно, из-за отсутствия сделок с недвижимостью в указанный период). Затем различными оттенками фиолетового обозначены 4 уровня цен:
- Средняя стоимость квадратного метра продаваемого жилья от 220 до 550 евро (самый светлый оттенок),
- Средняя стоимость квадратного метра продаваемого жилья от 550 до 950 евро,
- Средняя стоимость квадратного метра продаваемого жилья от 950 до 1.709 евро,
- Средняя стоимость квадратного метра продаваемого жилья от 1.709 до 4.252 евро (самый темный оттенок).
Как мы можем заметить, наиболее доступные муниципалитеты сосредоточены на востоке страны, однако даже в западной части можно найти муниципалитеты с ценами от 550 до 950 евро за квадратный метр. Хотя они не расположены на самом побережье, но все же относительно близко к нему.
В представленной ниже таблице приведены 50 муниципалитетов с наименьшими средними ценами за квадратный метр за последние 12 месяцев отчета (с октября 2023 по сентябрь 2024 года). Для каждого муниципалитета указаны значения первого и третьего квартилей ценового диапазона. Муниципалитеты отсортированы по возрастанию средней цены метра (медианы).
Согласно этим данным, муниципалитетом с самой дешевой недвижимостью в 2024 году оказался Pampilhosa da Serra, где средняя цена квадратного метра составила 220 евро, а 50% сделок было совершено по цене квадратного метра от 143 до 433 евро. Как говорилось выше, Национальный институт статистики не предоставляет информацию о состоянии жилья, проданного за эти деньги.
Как мы видим, во всех 50 муниципалитетах из списка средняя цена за метр не превышает 500 евро. Тем, кто стремится найти наиболее дешевое жилье в Португалии и не ограничен привязкой к какому-то региону, можно начать поиск среди этих 50 муниципалитетов. В большинстве случаев самые дешевые муниципалитеты сосредоточены на востоке страны, в регионах с низкой плотностью населения и менее развитой инфраструктурой. Следует помнить, что с этим сопряжены определенные неудобства.
Самые дешевые муниципалитеты в самых дорогих регионах
Снова вернемся к семейной паре из нашего примера. Да, они не привязаны к какому-то конкретному городу, но все же не готовы жить совсем в глуши. Хочется и на пляж иногда выбираться, и пользоваться приемлемой инфраструктурой. Тогда им имеет смысл искать вблизи Лиссабона и других туристических центров.
Мы изучим данные о продажах недвижимости в агломерациях Большого Лиссабона и Большого Порту, а также в Алгарве и на Мадейре за период с октября 2023 по сентябрь 2024 года.
Каждая из табличек содержит несколько наиболее доступных муниципалитетов в рассматриваемом регионе (верхняя часть), а также приводит самые дорогие муниципалитеты для сравнения (нижняя часть).
Лиссабон
В агломерации Большой Лиссабон самая низкая цена квадратного метра при покупке была в поселке Moita. Среднее значение — 1.657 евро за метр. Половина всех сделок была совершена с ценами в интервале 1.338–1.948 евро за кв.м.
Поселок расположен в 40 км от центра Лиссабона, в северной части полуострова Setúbal. За ним идет город Palmela, находящийся ближе к столице округа, городу Setúbal, который мы видим на 4-м месте. Третье место занимает Barreiro, который совсем рядом с Moita. А на 5-м месте - Montijo, расположенный севернее Moita, ближе к мосту Vasco da Gama, связывающему полуостров с Лиссабоном. В Montijo средняя цена квадратного метра составила 2.000 евро, а половина всех сделок прошлого года была заключена в диапазоне цен 1.563 - 2.367 евро за квадратный метр.
Для сравнения, в самом Лиссабоне средняя цена квадратного метра составила 4.252 евро, а интервал цен, в который попала половина сделок купли-продажи, — от 3.429 до 5.579 евро. Кстати, через портал WithPortugal.com можно связаться с риэлтором, который поможет с приобретением недвижимости в Лиссабоне и любом его пригороде.
Порту
В агломерации Большого Порту самым дешевым оказался муниципалитет Vale de Cambra, расположенный в регионе Авейру, в 51 км к юго-востоку от центра Порту. Средняя цена квадратного метра там составила 1.019 евро. Ценовой интервал, в который попала половина сделок, от 593 до 1.417 евро за метр.
На втором месте идет Arouca, которая тоже принадлежит региону Авейру, но находится еще дальше от центра Порту (63 км). За ними следуют Oliveira de Azemeis, сосед Vale de Cambra. На 4-м месте мы видим муниципалитет Santo Tirso, принадлежащий округу Порту и находящийся в 32 км к северо-востоку от центра Порту. А замыкает пятерку город São João de Madeira, тоже из Авейру, в 37 км к юго-востоку от Порту. В последнем приобрести недвижимость можно было, заплатив в среднем 1.269 евро за квадратный метр.
А вот кто приобретал жилье в самой дорогой локации этого региона, городе Порту, заплатил в среднем 2.940 евро за квадратный метр (половина сделок была совершена с ценами от 2.146 до 3.678 евро за метр). Тем, кто рассматривает этот регион как потенциальное место жительства, наш портал тоже может предложить консультацию агента по недвижимости в Порту, который поможет и с приобретением жилья в близлежащих городах.
Алгарве
В Алгарве самым дешевым оказался максимально удаленный от океана Alcoutim. 50% сделок было совершено в интервале 354 - 1.167 евро за квадратный метр при средней цене метра в 760 евро. По дешевизне этот район уходит далеко вперед своих соседей по региону.
В следующем за ним Monchique, расположенном гораздо ближе к океану, средняя цена квадратного метра составила 1.343 евро, что почти на 600 евро выше. На третьем месте идет находящийся на востоке, но все же имеющий выход к океану Castro Marim, средняя цена в котором на 700 евро выше, чем в предыдущем муниципалитете (2.062 евро). За ним следует São Brás de Alportel, который на самом деле достаточно близко к Faro, столице региона. В нем средняя цена оказалась практически не отличается от Castro Marim (2.079) евро за метр. Замыкает пятерку самых дешевых муниципалитетов 2024 года Olhão, где средняя цена метра составила 2.249 евро.
Ну и наконец для сравнения приведем данные из самого дорогого муниципалитета, Lagos. Там средняя цена метра была на уровне 3.389 евро, половина сделок была совершена в интервале цен 2.688 - 4.193 евро. Желающие приобрести недвижимость для собственного проживания или даже для посуточной сдачи туристам могут обратиться через наш сайт к риэлтору в Алгарве, предоставляющему услуги как по сопровождению покупки, так и по организации аренды.
Мадейра
Остров Мадейра показал следующие результаты. Чемпионом по дешевизне стал муниципалитет Porto Moniz на северо-западе острова, в самой далекой локации от столицы. Средняя цена квадратного метра 876 евро, 50% сделок были совершены с ценой метра от 500 до 1.792 евро.
Далее по возрастанию цены следуют муниципалитеты Santana (север острова), Ribeira Brava (юго-запад), São Vicente (север) и Ponta do Sol (юго-запад). В них средние цены квадратного метра были очень похожими, от 1.024 до 1.250 евро за метр. А вот квартили варьировались сильнее.
Самым дорогим остался город Funchal, столица региона, где средняя стоимость квадратного метра при покупке составила 2.705 евро, а 50% сделок попали в ценовой интервал 1.798 - 3.512 евро/метр. И с работающими на Мадейре риэлторами можно связаться на сайте WithPortugal.com
Ознакомится с состоянием дел на рынке недвижимости в этих 4 регионах, а также посмотреть примеры недавних объявлений о продаже квартир и домов в них, вы можете из наших ежеквартальных отчетов о недвижимости в Лиссабоне, Порту, Алгарве и на Мадейре. Эти отчеты содержат актуальную информацию о ценах, тенденциях и лучших предложениях на рынке, что поможет вам сделать осознанный выбор при покупке или аренде жилья.
Самые дешевые квартиры и дома, доступные для покупки в марте 2025 года
Имея на руках перечень наиболее доступных регионов и муниципалитетов, семейная пара может начать поиск подходящего жилья. Для этого им стоит обратиться к платформе Idealista.pt, крупнейшему порталу недвижимости в Португалии, где размещены актуальные предложения о продаже. Однако стоит учитывать, что цены на этом сайте, вероятно, окажутся выше, чем те, что указаны в исследовании Национального института статистики. Это можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, данные на сайте обновляются чаще, в то время как статистика может отставать на несколько месяцев. Во-вторых, продавцы часто завышают стоимость недвижимости на начальном этапе, оставляя пространство для торга, что позволяет покупателям добиться снижения цены. В-третьих, в отчете не указано состояние объектов, а нашим героям, безусловно, важны только те варианты, которые находятся в хорошем состоянии. Для примера посмотрим самые дешевые варианты из списка 50 самых доступных муниципалитетов и из списка самых доступных регионов, которые мы получили выше: Pampilhosa da Serra, Mação, Vimioso, Crato и Idanha-a-Nova.
Pampilhosa da Serra (округ Coimbra)
Напомним, что средняя стоимость квадратного метра в 2024 там была 220 евро, а половина всех сделок купли-продажи была проведена с ценой метра в диапазоне 143-433 евро.
35.000 евро Двухэтажный деревенский дом площадью 163 кв.м. с 4 спальнями и одной ванной комнатой. Какой-то ремонт потребуется, но может подождать. Класс энергоэффективности F. Стоимость квадратного метра 215 евро.
55.000 евро Частично отремонтированный деревенский дом площадью 156 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная, Участок 102 кв.м. Класс энергоэффективности отсутствует. Стоимость квадратного метра 353 евро.
Mação (округ Santarém)
Согласно информации 2024 года, средняя стоимость квадратного метра была 243 евро, а половина всех сделок купли-продажи была проведена с ценой метра в диапазоне 102-547 евро.
50.000 евро Недавно отремонтированный двухэтажный дом площадью 102 квадратных метра. 2 спальни, 1 ванная. Участок 117 м. Класс энергоэффективности не указан. Стоимость в пересчете на квадратный метр 490 евро.
50.000 евро Традиционный двухэтажный дом площадью 223 квадратных метра. 3 спальни, 1 ванная. Участок 40 кв.м. Класс энергоэффективности F. Стоимость квадратного метра 224 евро.
Vimioso (округ Bragança)
Согласно информации 2024 года, средняя стоимость квадратного метра была 250 евро, а половина всех сделок купли-продажи была проведена с ценой метра в диапазоне 150-467 евро.
65.000 евро Большой 3-этажный деревенский дом со своим шармом. Ремонт, однако, потребуется. Площадью 300 квадратных метров. 7 спален, 2 ванные. Класс энергоэффективности F. Цена квадраного метра 217 евро.
85.000 евро Двухэтажный дом площадью 110 квадратных метров. 3 спальни, 2 ванные. Участок 50 м. Дом построен в 2010. Сертификат энергоэффективности С. Цена квадратного метра 773 евро.
Crato (округ Alto Alentejo)
Согласно информации 2024 года, средняя стоимость квадратного метра была около 250 евро.
55.000 евро Типичный домик для региона Alentejo. Площадь 50 квадратных метров. 2 этажа, 1 спальня, 1 ванная.Ремонт потребуется. Класс энергоэффективности F. Квадратный метр 1.100 евро.
57.500 евро Другой деревенский дом, но в несколько более лучшем состоянии. Площадь 94 квадратных метра. 3 спальни, 1 ванная. Класс энергоэффективности Е. Стоимость квадратного метра 612 евро.
Idanha-a-Nova (округ Castelo Branco)
Согласно информации 2024 года, средняя стоимость квадратного метра была менее 250 евро.
37.000 евро Деревенский дом площадью 76 квадратных метров. 3 спальни, 1 ванная. Класс энергоэффективности Е. 487 евро за квадратный метр.
44.000 евро Хорошо сохранившийся дом площадью 90 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная, небольшой участок. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Стоимость квадратного метра 489 евро.
Купить недвижимость в Португалии дешево - это реально?
Проведенное нами мини-исследование, а именно, сопоставление статистических результатов продаж в 2024 году с предложениями, доступными к покупке в 2025 году, показывает совпадение цен в большом числе случаев. Так что найти недвижимость по низкой цене за квадратный метр вполне возможно. Однако если цель — приобрести жилье в приемлемом состоянии, то такие низкие цены чаще встречаются у объектов с большей площадью. А вот у объектов маленькой площади стоимость квадратного метра окажется достаточно высокой. Таким образом, выгодные предложения в качественном сегменте в основном доступны для тех, кто рассматривает более крупные объекты.
Можно с уверенностью сказать, что нет ничего недостижимого, но без знания языка и понимания местных реалий — от географии до культурных особенностей — процесс приобретения недвижимости может оказаться сложнее, чем кажется. Если вам нужна помощь в поиске жилья без лишних хлопот, обратитесь к риэлторам из Лиссабона, Порту, Алгарве и Мадейры через наш сайт.
Они помогут подобрать недвижимость под любой бюджет — будь то квартира в городе или дом у океана. Надеемся, вы найдете в Португалии именно то, что ищете!
Ну а если на эту страницу вас привел интерес к какому-то другому аспекту португальской жизни, приглашаем продолжить чтение нашего блога!
