Аренда жилья в Португалии WithPortugal

Процесс аренды квартиры или дома обязательно фиксируется письменным договором аренды, из которого, как и в любых договорных отношениях, вытекают права и обязанности и арендатора и арендодателя. В 2023 году вступило в силу новое законодательство, направленное на поддержку рынка аренды жилья, которое является частью пакета Mais Habitação ("Больше жилья") и включает меры по стимулированию аренды и обеспечению прав обеих сторон.

Осознавая сильное давление на арендаторов и арендодателей, и стремясь устранить асимметрию на рынке, правительство утвердило меры, направленные, с одной стороны, на обеспечение стабильности арендных договоров с более доступной арендной платой, а с другой - на повышение доступности недвижимости для аренды путем снижения налогового бремени на доходы арендодателей от собственности. Рынок аренды жилья в Португалии переживает непростые времена, характеризующиеся практически полным отсутствием предложения и ростом цен на жилье, а также новой правовой базой, появившейся в результате ряда недавних законодательных инициатив. И когда речь идет о сдаче жилья в аренду, как арендаторы, так и арендодатели сталкиваются с рисками, которые могут привести к серьезным проблемам в будущем. Для того чтобы ни одна из сторон не пострадала при заключении такого рода сделок, давайте вместе изучим, как изменились права и обязанности арендодателей и арендаторов после вступления в силу нового закона в Португалии в октябре 2023 года. В этом материале мы собрали самые главные тезисы из него, о которых важно знать обеим сторонам договора аренды жилого помещения.

Передача договора аренды в налоговую инспекцию (Autoridade tributária e aduaneira). Уведомление налоговой инспекции является обязанностью арендодателя, но арендатор также может это сделать, в случае, если первый этого по какой-то причине не сделал.
Обязательная письменная форма договора. Договоры должны заключаться в письменной форме (в соответствии со статьей - artigo 1069º do Código Civil). Однако есть исключения: договор будет действителен, если арендатор не виноват в отсутствии письменного договора и докажет, что он пользовался имуществом с согласия арендодателя и вносил арендную плату в течение шести месяцев. Ранее договор, не оформленный в письменном виде, мог быть признан недействительным.
Повышение арендной плата в новых договорах аренды. До 31 декабря 2029 г. размер повышения арендной платы заморожен в % отношении: в новых договорах аренды жилых помещений процент повышения арендной платы не может превышать 2% от последней арендной платы, взимаемой за тот же объект недвижимости, в отношении которого договоры аренды действовали в течение последних пяти лет.
Минимальный срок договора аренды - один год. Минимальный срок договора аренды для постоянного жилья составляет один год. Если договор заключается на меньший срок, то он автоматически продлевается до минимального срока, определенного законодательством.
Продление договора аренды на три года. Если договоры аренды постоянного жилья заключены на срок менее трех лет и ничем не обусловлено обратное, то считается, что они продлеваются минимум на три года. Если договор заключен на более длительный срок, то он продлевается на кратные первоначальному сроку периоды равной продолжительности. Арендодатель не может возражать против продления договора аренды в течение первых трех лет, если только он не нуждается в жилье для себя или своих детей.
Автоматическая пролонгация - да, но... Условие об автоматической пролонгации применяется при отсутствии иных условий, предусмотренных договором, которые как раз обычно и препятствуют применению бонусов, описанных выше. Например, договор аренды может быть заключен на пять лет и автоматически продлеваться на двухлетние периоды или наоборот не предусматривать его автоматическую пролонгацию, что может быть отдельно прописано.
Страховой депозит и предварительная оплата аренды. Страховой депозит гарантирует, например, устранение любого ущерба, нанесенного жилью, и не может превышать сумму, соответствующую двум арендным платам, т.е. если арендная плата составляет 850 евро, то страховой депозит не может превышать 1700 евро. По требованию арендодателя и письменному соглашению можно также вносить арендную плату заранее, но не более чем за два месяца вперед. Режим гарантийного депозита в договоре аренды закреплен в ст. 1076 (2) Гражданского кодекса (n.º 2 do artigo 1076º do Código Civil). Предоплата аренды - предусмотрена ст. 1076 (1) Гражданского кодекса (n.º 1 do artigo 1076º do Código Civil). Ссылку на статью целиком оставлю здесь.
Компенсация арендодателю за просрочку платежа. Арендная плата вносится в первый рабочий день каждого месяца, но часто предоставляется отсрочка до 8-го числа. После этого, если арендатор задерживает оплату, компенсация, выплачиваемая арендодателю, составляет 20% от суммы задолженности. Если ситуация продолжается и есть поручители, то у арендодателя есть 90 дней с момента просрочки, чтобы уведомить их о непогашенной сумме.
Заказное письмо арендодателя о расторжении договора за просрочку платежа. Арендодатель может расторгнуть договор в случае просрочки арендной платы более чем на восемь дней, более четырех раз (подряд или в принципе) в течение 12 месяцев, но при этом он должен после третьего случая просрочки уведомить арендатора заказным письмом с уведомлением о получении о своем намерении расторгнуть договор аренды.
Арендатор может расторгнуть договор аренды в любое время. Арендатор может расторгнуть договор аренды в любое время, уведомив об этом арендодателя. В идеале - в течение установленного законом срока, чтобы избежать уплаты арендной платы, соответствующей сроку уведомления. Однако в крайних случаях, таких как вынужденная безработица или другие серьезные ситуации (см. следующий пункт), они могут быть освобождены от этого обязательства.
Льготы для арендатора в экстремальных ситуациях. В случае вынужденной безработицы, постоянной нетрудоспособности или смерти арендатора или лица, с которым он проживал совместно более одного года, арендатор может расторгнуть договор, не выплачивая арендную плату, соответствующую сроку уведомления.
Посещение объекта недвижимости является правом арендодателя, но при соблюдении определенных условий. Арендодатель имеет право проверять состояние жилья и осматривать его, однако он не может входить в дом, когда ему заблагорассудится. Он может сделать это только с предварительного согласия арендатора, не проявляя при этом навязчивости. Осмотр должен ограничиваться только теми аспектами, которые касаются имущества, и арендодателю нельзя злоупотреблять этим правом. Важно! Однако если договор подходит к концу и арендодатель намерен сдать жилье в аренду другому лицу, то арендатор обязан показать жилье всем заинтересованным лицам в течение трех месяцев до даты освобождения квартиры. В этом случае между арендодателем и арендатором должно быть достигнуто соглашение. Если заинтересованные лица не могут прийти соглашению, то законом согласовано, что показы должны проводиться по будням с 17.30 до 19.30, а по субботам и воскресеньям - с 15.00 до 19.00, при этом количество таких показов не ограничено.
Право преимущественной покупки жилья у арендодателя. Арендатор может воспользоваться правом преимущественной покупки, если хозяин хочет продать дом (в случае проживания по договору аренды более двух лет).

Отдельно еще раз хотелось бы напомнить о сроках расторжения договора аренды. Для расторжения договора достаточно уведомить друг друга о дате расторжения заказным письмом с уведомлением о вручении. Естественно, арендатор должен внести арендную плату до конца последнего месяца проживания. Однако срок уведомления зависит от вида договора.

Законные сроки для расторжения срочного договора по инициативе арендодателя:

Законные сроки расторжения срочного договора по инициативе арендатора:

В случае с договорами с неопределенным сроком действия, арендатор может расторгнуть договор по истечении шести месяцев его действия без объяснения причин. Однако он должен уведомить арендодателя о своем намерении не менее чем за 120 дней до предполагаемой даты окончания договора, если на момент уведомления срок действия договора составлял год или более. Если договор длился менее года, срок сокращается до 60 дней.

Закон об аренде жилья, в том числе, направлен на предотвращение ситуаций дисбаланса между арендаторами и арендодателями, в основном, защищая арендатора от разного рода дискриминации:

Арендодатели не могут создавать "запугивающую обстановку". Арендодатели, оказывающие незаконное давление на арендаторов (например, вырывающие почтовые ящики или перила на лестницах) с целью заставить их освободить жилье, теперь могут быть наказаны. Закон запрещает так называемое преследование при аренде жилья - поведение, создающее "запугивающую" или "враждебную обстановку", а также препятствующее или "серьезно затрудняющее доступ к имуществу и пользование им".
Арендатор может обратиться в соответствующий орган местного самоуправления с просьбой провести осмотр жилья с целью выявления ситуаций, которые могут угрожать пользованию жильем, если от арендодателя невозможно добиться необходимого ремонта или других действий, необходимых с точки зрения здравого смысла и безопасности.
Арендатор не может подвергаться дискриминации. Арендатор не может подвергаться дискриминации по признакам пола, происхождения или этнической принадлежности, языка, территории происхождения, национальности, религии, убеждений, политических или идеологических убеждений, пола, сексуальной ориентации, возраста или инвалидности. Объявления об аренде недвижимости или любые другие формы рекламы не могут содержать ограничения, спецификации или указывать на какие-либо предпочтения в отношении арендаторов, основанные на указанных характеристиках.

Какие выгоды для арендодателя несут изменения, внесенные в закон? Чем дольше длится договор аренды, тем ниже ставка IRS (налога на доходы физических лиц), применяемая к полученной арендной плате. Стандартная ставка налога в размере 25% снижается в зависимости от срока аренды. Так при заключении договора аренды на срок пять и более лет, но менее десяти лет, будет применяться ставка в размере 15% (т.е. стандартная ставка уменьшается на 10%). Если договор продлевается на тот же срок, то при каждом продлении применяется снижение ставки еще на на 2% (не более пяти снижений по 2%). Иными словами, на практике налоговая ставка может снизиться на целых 20% от базовой и составить всего 5%, если договор будет последовательно продлеваться до максимального предела.

Пониженная ставка применяется в следующих случаях:

новые договоры аренды и продление договоров;
договоры аренды, продленные после 7 октября 2023 года (дата вступления в силу пакета Mais Habitação).

Для договоров, заключенных после 1 января 2024 г., снижение автономной ставки применяется только в том случае, если арендная плата не превышает на 50% цены, установленные в Программе поддержки аренды.

Страхование арендной платы в налоговой службе. Еще одним нововведением пакета Mais Habitação является возможность вычета страховки по аренде из личного дохода. Эти страховки декларируются в графе 4.2 приложения F декларации IRS, где арендодатели уже могли вычитать расходы по страхованию от пожара, например.

Освобождение от налога на доходы при переходе с Alojamento Local (AL). До 31 декабря 2029 года доходы от собственности, относящиеся к договорам аренды постоянного жилья, которые в совокупности отвечают следующим условиям, будут освобождены от IRS и IRC (налог для юридических лиц):

доходы возникают в результате передачи недвижимости из Alojamento local в аренду для постоянного долгосрочного жилья;
договор аренды должен быть подписан и зарегистрирован в налоговой инспекции до 31 декабря 2024 года.

А вообще давайте вспомним, что такое программа доступной аренды, о которой вскользь упомянули выше. После нескольких лет существования программа "Доступная аренда" (Programa de Arrendamento Acessível) претерпела изменения, направленные на привлечение большего числа арендодателей. Так называемая Программа поддержки аренды по-прежнему является инструментом с хорошими возможностями, которые необходимо продвигать. Вот как она работает, как указано в статье 1(2) Декрета-закона № 68/2019 (nº 2 do artigo 1º do Decreto-Lei nº 68/2019), "Программа доступной аренды - это программа жилищной политики, направленная на стимулирование предложения недорогого арендного жилья, которое должно предоставляться по доступной для домохозяйств ставке". Статья 9 вышеуказанного закона гласит, что "предоставление жилья в рамках программы "Доступная аренда" может осуществляться в виде "жилого помещения" или "части жилого помещения" и в обоих случаях для любой из целей, указанных в статье 6 (1)". Так, в рамках этой программы можно сдавать в аренду целые дома или просто комнаты, которые могут иметь цель "постоянного проживания" или "временного проживания студентов и слушателей, а также преподавателей, специалистов-техников, педагогического и непедагогического персонала на всех уровнях образования или школьного и профессионального обучения", согласно статье 6.1 Декрета-закона 90-С/2022 (nº 1 do artigo 6º do Decreto-Lei n.º 90-C/2022).

Программа поддержки аренды жилья (PAA) направлена на содействие расширению предложения арендного жилья по ценам, соответствующим реальным доходам португальцев, то есть ориентирована на семьи среднего класса со невысоким доходом, которые испытывают трудности с поиском жилья. Программа поддержки аренды имеет две составляющие. С одной стороны, владелец - физическое или юридическое лицо, государственное или частное - регистрирует свое жилье на электронной платформе программы. Для этого он должен соблюдать ограничения по арендной плате и установленные минимальные условия безопасности, здоровья и комфорта. С другой стороны, наниматель - любой человек, например, семья или группа друзей - может подать заявку на жилье, если это позволяет его доход. В случае семьи из двух человек максимальный годовой доход брутто составляет 45 000 евро, плюс 5000 евро на каждого ребенка. Для одинокого человека порог дохода, с которым он может претендовать на место в программе, не может превышать 35 тыс. евро. Договоры аренды могут заключаться как для постоянного, так и для временного проживания. В первом случае договоры заключаются на срок не менее пяти лет. Однако этот срок может быть продлен на согласованный сторонами период. Если договор заключается на временное проживание, то он может распространяться на студентов и стажеров или преподавателей, специализированный технический персонал, а также преподавательский и не преподавательский состав. В этом случае договор может быть заключен только с арендаторами, чье налоговое место жительства не совпадает с муниципалитетом, в котором находится жилье, а срок договора может быть менее пяти лет при условии, что он длится не менее девяти месяцев.

Как арендодатель, так и арендатор имеют гарантии. Если вы являетесь арендодателем, вы можете воспользоваться освобождением от налогов IRS и IRC на арендную плату. Максимальная арендная плата должна быть на 20% ниже так называемой справочной стоимости, которая рассчитывается на основе площади, местоположения, качества, комфорта, энергетической сертификации и рыночных цен. На портале Programa de Arrendamento Acessível арендодатели могут смоделировать максимальную арендную плату. Арендаторы также могут воспользоваться симулятором, чтобы узнать, какой потолок будет для них установлен. Еще одна гарантия для арендодателя: ставка для арендаторов ограничена 35% от среднемесячного дохода семьи, что снижает риск неплатежей.

Что касается арендаторов, то помимо того, что максимальная арендная плата не менее чем на 20% ниже базовой цены, минимальный пятилетний срок действия договора гарантирует им определенную стабильность. Еще одним плюсом является отсутствие необходимости предоставлять залог или поручителя. Воспользоваться этой льготой не могут только студенты и лица, обучающиеся на курсах профессиональной подготовки, а также любые лица не имеющие собственного дохода.

Обе стороны обязаны оформить страховку. Арендодатель должен заключить договор страхования арендной платы, а арендатор - полис, защищающий его от вынужденной потери дохода и гарантирующий выплату компенсации арендодателю за нанесенный имуществу ущерб (заменяется депозитом на срок до двух месяцев). Исключение составляют договоры аренды жилья, заключенные государственными организациями.

Как стать участником программы Programa de Arrendamento Acessível? Если вы являетесь арендодателем и заинтересованы в присоединении к программе, вам следует начать с регистрации вашего жилья на платформе. Регистрация будет подтверждаться сертификатом, в котором указывается информация, заявленная поставщиком и полученная с помощью вышеупомянутых механизмов (взаимодействие). То же самое относится и к регистрации заявлений арендаторов. Договор аренды должен включать следующие элементы (соответственно, какие-то из этих данных необходимо передавать арендодателю, а какие-то арендатору при регистрации):

идентификация жилого помещения;
идентификация членов семьи;
тип жилья;
цель аренды;
срок действия договора и условия продления;
ежемесячная арендная плата;
ежемесячная арендная плата для каждого студента или учащегося на иждивении и указание соответствующего поручителя, если таковой имеется.

К договору аренды должны прилагаться свидетельство о регистрации жилья и бланк заявления. Такой, договор может быть включен в Программу поддержки аренды только в том случае, если он отвечает всем следующим требованиям:

договор и приложения к нему зарегистрированы в налоговой;
произведено оформление обязательных видов страхования;
стороны представили на электронной платформе O Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) (в течение 20 дней с момента регистрации договора Portal das Finanças) подтверждение выполнения вышеперечисленных требований. После этого договор аренды автоматически включается в программу. Однако если договор перестает подпадать под ее действие, то он теряет свои налоговые льготы с даты его заключения. В этом случае возникает обязанность заявить об этом факте, чтобы урегулировать разницу между суммой налога, уплачиваемой каждый год, и суммой, которая должна была быть уплачена без учета «скидок» (плюс компенсационные проценты).

Ну и напоследок еще немного из классики – как обезопасить себя при заключении договора аренды. И заодно список необходимых документов, которые от вас может потребовать арендатор.

Итак, чтобы избежать рисков для арендаторов, необходимо проверить документацию, относящуюся к сдаваемому в аренду объекту недвижимости. В первую очередь арендатор должен проверить, является ли лицо, у которого он хочет снять квартиру, собственником жилья, а если нет, то имеет ли оно законное право сдавать его в аренду. Во-вторых, необходимо убедиться в том, что объект имеет необходимую муниципальную лицензию, соответствующую его назначению, т.е. лицензию на использование в жилых целях (licença de utilização para habitação). Кроме того, объект недвижимости должен быть описан и зарегистрирован в земельном кадастре (Conservatória do Registo Predial), что можно проверить, ознакомившись с такими документами, как certidão predial и caderneta predial. Не в последнюю очередь необходимо проверить наличие действующего энергетического сертификата (certificado energético) и, если арендуемая недвижимость расположена в жилом комплексе, еще и запросить копию Правил кондоминиума (Regulamento do Condomínio), если таковые существуют. Эти документы должны быть предоставлены арендодателем и в копиях переданы арендатору при подписании договора аренды.

Документация по кандидатам в арендаторы - право арендодателя! Арендодатель имеет право оценивать риски потенциального арендатора, и его главная задача - подтвердить наличие или отсутствие у арендатора экономических возможностей для исполнения обязанностей, связанных с договором аренды. В связи с участившимися случаями несоблюдения условий аренды, арендодатели все чаще запрашивают, помимо квитанций о зарплате потенциальных арендаторов (на территории Португалии) и, если они состоят в браке, их супругов, квитанции об уплате налогов в Португалии. Аналогичные документы могут быть запрошены у поручителей и их супругов, если таковые имеются. Таким образом арендодатель имеет возможность оценить риски потенциального арендатора. Одним из наиболее распространенных критериев является проверка трудозатрат арендатора: превышает ли совокупный ежемесячный доход будущего арендатора и, если применимо, супруга (супруги) трехкратный размер арендной платы за недвижимость. В процентном выражении рекомендуемые пределы расходов на аренду составляют от 25% до 30% от ежемесячного дохода. Кроме того, по желанию арендодателя он может потребовать дополнительных гарантий исполнения договора: чаще всего это личная гарантия через поручителя, но также есть случаи требования предоставления банковской гарантии.

В общем, все вроде понятно, и на бумаге все выглядит максимально радужно, но, к сожалению, пока арендодатели не привыкли или не хотят привыкать к новым правилам игры и продолжают заключать договоры без автопродления, неограниченное количество месяцев предоплаты (зачастую это следствие отсутствия у арендатора необходимых документов или поручителя). Особенной дискриминации по национальному или какому-то другому признаку на сегодняшний день не заметно, но вот про подтверждение дохода потенциального арендатора – чистая правда (зачастую тебя даже не записывают на просмотр квартиры мечты по причине отсутствия контракта с португальской компаний или другого подтверждения дохода именно в Португалии).

Надеюсь, эта статья была полезна и вы сможете побороться за свои права в полной мере, как в роли арендатора, так и в роли арендодателя, если вы таковым являетесь – теперь вы знаете свои права и обязанности в обновленной версии на октябрь 2023 года. По традиции пожелаю всем удачи и напомню, что на нашем портале уже выложено более 400 статей, описывающих различные бытовые аспекты жизни в Португалии. Ну а в тему нашей статьи, хотела бы обратить внимание на контакт в разделе Аренда квартиры в Португалии на длительный срок – он может быть очень полезным, если вы находитесь в поиске жилья. И, как всегда напоминаю, что во вкладке Иммиграция вас ждут контакты профессионалов своего дела: риелторы по всей Португалии, налоговый специалист, страховой агент, адвокат, переводчик и многие другие!

До новых встреч, дорогие друзья!