Обзор рынка недвижимости в Порту зимой 2024-2025 года

В этом обзоре мы рассмотрим ключевые изменения на рынке недвижимости Порту за период с ноября 2024 по февраль 2025 года. Мы проанализируем тенденции в муниципалитетах Большого Порту, включая динамику цен на продажу, долгосрочную и краткосрочную аренду. Также покажем список самых дорогих и дешевых объектов, доступных для покупки в феврале 2025 года.

Регион Порту включает 18 муниципалитетов, и город Порту только один из них. Город разделен на семь районов, каждый из которых имеет свои уникальные особенности инфраструктуры и привлекательные точки. Эти различия напрямую влияют на стоимость недвижимости и характер жизни в каждом районе.

Динамика цен на недвижимость в округе Порту

Для анализа цен использовались данные портала Idealista.pt, который предоставляет информацию о средней стоимости квадратного метра на основе опубликованных на нем объявлений о продаже и об аренде. Ниже приведены графики, показывающие долгосрочную динамику цен.

 

Анализ данных за год демонстрирует стабильный, но умеренный рост стоимости квадратного метра недвижимости в регионе Порту, как в сегменте продаж, так и в аренде. При этом темпы роста цен на продажу оказались более выраженными, достигнув 7,1%. В следующих разделах мы подробно рассмотрим квартальные изменения в этих сегментах, уделяя особое внимание каждому муниципалитету региона, а также районам города Порту.

Продажа недвижимости в муниципалитетах округа Порту

Таблица показывает среднюю стоимость квадратного метра недвижимости в регионе Порту и его пригородах с ноября 2024 по январь 2025 года (столбцы с 1 по 3), а также изменение цен за 3 месяца (столбец 4) и за 12 месяцев (столбец 5). Муниципалитеты расположены по цене метра в январе 2025 года.

Город Porto является лидером со средней ценой квадратного метра в 3.605 евро в январе 2025 года. При этом цена снизилась на 2,4% за три месяца. Однако по сравнению с январем 2024 года она выросла на 3,2%.

В группу со средней ценой от 2.000 до 2.400 евро за квадратный метр входят Póvoa de Varzim, Vila do Conde и Maia. В этой группе наблюдались небольшие колебания цен за три месяца, где-то даже цена снижалась. Тем не менее, все они показали заметный годовой рост.

Далее следует группа городов с ценой от 1.100 до 1.900 евро за квадратный метр: Gondomar, Valongo, Paços de Ferreira, Trofa, Santo Tirso, Paredes, Penafiel, Marco de Canaveses, Lousada, Felgueiras и Amarante. Эти города показали разнонаправленную динамику за три месяца (от -5% до 6%), но все продемонстрировали значительный годовой рост. Особенно выделяются Paços de Ferreira и Marco de Canaveses с годовым ростом в 24,2% и 25,9%, соответственно.

Baião является самым доступным городом с ценой 854 евро за квадратный метр в январе этого года. Цена здесь выросла на 4,0% за три месяца и на 16,2% за год.

Разница между самой высокой средней ценой (Порту) и самой низкой (Baião) составляет 2.751 евро, что подчеркивает значительный разрыв в стоимости недвижимости между центральным городом и пригородами. За цену одного квадратного метра в Porto в Baião можно приобрести примерно 4,22 квадратных метра.

Точны ли данные Idealista.pt?

Для оценки дстоверности цен, опубликованных на платформе Idealista.pt, важно сравнить их с реальными сделками, зафиксированными в квартальных отчетах Национального института статистики Португалии. Последние данные охватывают третий квартал 2024 года, и на их основе можно выявить расхождения между ценами в объявлениях и фактическими ценами сделок.

В таблице приведены данные о средней стоимости квадратного метра недвижимости, основанные на информации о реальных сделках купли-продажи, предоставленной Национальным институтом статистики (первый столбец), а также цены, указанные в объявлениях на платформе Idealista.pt (второй столбец). Третий столбец отражает разницу между этими значениями в процентах. Муниципалитеты расположены в порядке убывания стоимости квадратного метра согласно данным Idealista.pt.

Анализ данных показывает, что в большинстве муниципалитетов Порту наблюдается значительная разница между ценами на Idealista.pt и фактическими ценами сделок. Например, в Porto расхождение составляет 22,7%, а в Matosinhos — 24,3%. Также заметные различия зафиксированы в муниципалитетах Vila Nova de Gaia, Vila do Conde и Póvoa de Varzim, порядка 13%. Однако есть и муниципалитеты, где цены в объявлениях на Idealista.pt оказались даже немного ниже, чем реальные цены сделок (Maia, Valongo, Trofa, Paredes).

Данные Idealista.pt остаются полезным инструментом для анализа рынка недвижимости в регионе Порту, так как они предоставляют самую свежую информацию. Однако в самых дорогих муниципалитетах точность этих данных ниже. Если вы хотите приобрести дом или квартиру, рекомендуем обратиться к профессиональному агенту по недвижимости в регионе Порту, чтобы точно не переплатить за покупаемый вариант.

Долгосрочная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту

В таблице представлены данные о средней стоимости квадратного метра арендуемой недвижимости, собранные на платформе Idealista.pt (столбцы 1-3). Четвертый столбец отражает процентное изменение цен за последние три месяца (рост или снижение), а пятый столбец показывает изменение за последний год. Муниципалитеты отсортированы по убыванию стоимости квадратного метра арендуемой недвижимости в январе 2025 года. Короткий список муниципалитетов, вероятно, связан с тем, что не во всех городах Большого Порту за последние три месяца предлагалось жилье в аренду.

В городе Порту средняя цена аренды за квадратный метр выросла на 1,1% за три месяца, с 17,6 евро в ноябре 2024 до 17,8 евро в январе 2025 года. По сравнению с январем 2024 года цена увеличилась на 5,4%.

Далее следуют пригороды с ценой от 9,2 до 14,4 евро за квадратный метр. Общая тенденция в группе такова: большинство муниципалитетов показали рост цен за три месяца, за исключением Maia и Gondomar, где цены снизились. Однако все они продемонстрировали положительный годовой рост. Maia и Valongo выделяются значительным годовым ростом — 8,6% и 8,8% соответственно. Это выше средних показателей по региону.

Разница между самой высокой ценой (Порту) и самой низкой ценой (Valongo) составляет 8,6 евро. За цену одного квадратного метра в Porto (17,8 евро) в Valongo можно арендовать примерно 1,93 квадратных метра.

Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту

Популярность региона Порту среди туристов оказывает прямое влияние на стоимость аренды недвижимости. Северная часть Португалии славится множеством интересных мест, которые рекомендуются к посещению. Это делает покупку жилья в этом регионе привлекательной для тех, кто планирует сдавать его в краткосрочную аренду и получать стабильный доход.

Для оценки потенциального дохода от краткосрочной аренды можно использовать сервис All The Rooms. Этот инструмент анализирует объявления на платформе Airbnb в выбранной географической зоне — от целого региона до конкретной улицы. Сервис предоставляет данные о средних ценах за ночь и уровне заполняемости объектов, что помогает оценить рентабельность инвестиций.

В таблице ниже представлена информация от All The Rooms о доступных объектах аренды и средних ценах за ночь в муниципалитетах Порту за период с 10 ноября 2024 по 10 февраля 2025 года. Муниципалитеты расположены в порядке убывания средней стоимости аренды.

Формат данных, предоставляемых сервисом All The Rooms, отличается от того, которым оперируют Idealista.pt и Национальный институт статистики. All The Rooms фокусируется на средних ставках за ночь, не учитывая площадь объектов. Таким образом, средние цены, указанные в таблице, представляют собой усредненные значения для всех типов жилья в каждом регионе: студий, комнат, стандартных квартир, пентхаусов, вилл и даже исторических особняков, но ничего не говорят нам о цене квадратного метра.

Наибольшее количество объектов для туристической аренды сосредоточено в городе Порту (16.656 предложений). Однако средняя цена за ночь здесь составила 106 евро, что значительно ниже, чем в большинстве других муниципалитетов региона. За последние три месяца Порту занимал позиции ближе к концу списка по стоимости ночевки, уступая таким муниципалитетам, как Paredes, Santo Tirso, Baião и другим.

Продажа недвижимости в разных районах города Порту

В таблице представлены данные о средней стоимости квадратного метра недвижимости, выставленной на продажу на платформе Idealista.pt (столбцы 1-3). Четвертый столбец отражает процентное изменение цен за последние три месяца, а пятый — за последние 12 месяцев. Районы города Порту расположены в порядке убывания средней стоимости квадратного метра на январь 2025 года.

Начинает список группа районов с ценой от 4.000 до 4.300 евро за квадратный метр: “Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória”, “Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde” и “Lordelo do Ouro e Massarelos”. Цены за 3 месяца в этих районах менялись незначительно, в основним, снижаясь. За год же цена снизилась только в “Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde”, а остальные 2 района показали умеренный рост стоимости.

Затем следуют районы, где средняя цена квадратного метра составила 3.000–3.600 евро за квадратный метр. В эту группу входят, Bonfim, Paranhos и Ramalde. Примечательно, во всех этих районах за 3 месяца цена немного снизилась, но при этом за год она выросла.

“Lordelo do Ouro e Massarelos” и Bonfim выделяются значительным годовым ростом — 7,8% и 7,6% соответственно. Это выше средних показателей по городу.

Самая высокая цена за квадратный метр зафиксирована в “Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória” (4.220 евро в январе 2025 года). Самая низкая цена — в Ramalde (3.097 евро в январе 2025 года). Разница между самой высокой и самой низкой ценой составляет 1.123 евро, что подчеркивает разрыв в стоимости недвижимости между наиболее престижными и менее дорогими районами. За цену одного квадратного метра в “Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória” в Ramalde можно приобрести примерно 1,36 квадратных метра.

Долгосрочная аренда недвижимости в районах города Порту

В историческом центре Порту, в районе "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", стоимость аренды квадратного метра остается самой высокой — 20,5 евро в месяц. С ноября цена практически незаметно снизилась, однако по сравнению с январем прошлого года арендная ставка слегка выросла (на 2%).

На втором месте по стоимости аренды находится район Bonfim, где цена квадратного метра составила 19,9 евро. Это связано с квартальным ростом на 3,1% и годовым ростом на 10%. Этот район показал самый значительный годовой рост во всем городе.

Интересно, что другой престижный центральный район "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" опустился на четвертую позицию, уступив место району Campanhã. Это стало результатом падения цен в первом как за 3, так и за 12 месяцев.

В других районах изменения арендных ставок за последний квартал были незначительными. Цены колебались от небольшого снижения до заметного повышения. Годовая динамика у этих районов была положительной: цены выросли на значения до 8,6%.

Посуточная аренда недвижимости в городе Порту

Чтобы оценить потенциальный доход от краткосрочной аренды недвижимости в Порту, мы снова обратимся к данным платформы All The Rooms. В таблице ниже представлена информация о количестве объектов, размещенных на Airbnb в период с 10 ноября 2024 года по 10 февраля 2025. Также приведены данные о средней стоимости ночевки в этих объектах. Отсутствующие данные обозначены выражением N/A.

Самые высокие ставки туристической аренды в Порту зафиксированы в районах "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" (144 евро за ночь), São Nicolau (132 евро), Sé (119 евро) и Miragaia (116 евро). При этом район Santo Ildefonso лидирует по количеству объектов на Airbnb — здесь доступно 4.194 предложения. Данные по некоторым центральным районам отсутствуют, что может быть связано либо с ограничениями бесплатной версии сервиса, либо с его техническими особенностями, не позволяющими корректно идентифицировать эти зоны.

Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная для покупки в феврале 2025 года

На платформе Idealista.pt размещено 8.985 объявлений о продаже домов в округе Порту. Среди наиболее доступных предложений часто встречаются объекты, находящиеся в состоянии руин. Их привлекательность заключается в наличии земельных участков, которые могут быть использованы для строительства или восстановления. Среди дорогих объектов на рынке недвижимости округа Порту выделяются незавершенные новостройки. Однако в данном обзоре мы рассматриваем только те дома, которые полностью готовы для заселения, не требуют масштабного ремонта и соответствуют всем условиям для комфортного проживания.

Самые дорогие дома в округе Порту на сегодня

8.000.000 евро Поместье в муниципалитете Vila Nova de Gaia. Земля в 5,6 гектаров с фруктовым садом. Дом площадью 276 квадратных метров с 7 спальнями. На участке несколько строений, некоторые из них потребуют ремонта. Этот вариант фигурирует в наших обзорах уже больше года.

6.500.000 евро

Дом в историческом центре площадью более 1.000 квадратных метров. 6 спален, 8 ванных. Центральное отопление. Есть сад с бассейном. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Этот вариант фигурировал и в зимнем обзоре цен 2024, т.е. Продается он уже тоже больше года. 

5.000.000 евро

Особняк площадью 1.582 кв.м недалеко от пляжа. 6 спален, 5 ванных комнат. Несколько залов для собраний / банкетов. Поместье может использоваться для мероприятий. Сад с бассейном. Продается с мебелью. Класс энергоэффективности F. Муниципалитет Vila Nova de Gaia. И его мы видели в позапрошлом обзоре.

4.500.000 евро

Четырехэтажный дом с лифтом, построенный в 2017 г. Площадь 690 кв.м, участок 1.224 м. Находится недалеко от пляжа. 6 спален, 9 ванных комнат. Сад, бассейн, гараж. Класс энергоэффективности A. Муниципалитет Vila Nova de Gaia. Этот объект мы тоже видели раньше, в прошлом квартале.

Самые низкие цены на готовые дома, в которых можно начать жить без капитальных ремонтных работ

57.000 евро

Двухэтажный дом площадью 92 кв.м. 2 спальни, 1 ванная. Состояние ремонта не самое лучшее, но жить можно. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Baião.

68.000 евро

Деревенский дом площадью 97 кв.м. 3 спальни, 1 ванная. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Baião.

74.000 евро

Деревенский дом площадью 194 кв.м на участке в 256 кв.м. Есть еще и хозяйственные постройки. 2 спальни, 2 санузла. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Baião. Этот вариант тоже кочует из обзора в обзор. Интересно, почему же его не покупают, несмотря на относительную дешевизну?

Дешевые дома в городе Порту

149.500 евро

Деревянный дом с мезонином. Дом площадью 32 кв.м, участок - 179 м. 1 спальня, 2 ванные. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Город Порту, район Campanhã.

150.000 евро

Каменный дом площадью 75 кв.м. 3 спальни и 2 ванные. Участок 101 кв.м. Класс энергоэффективности отсутствует. Город Порту, район Campanhã.

155.000 евро

Еще один маленький дом с недавним ремонтом. Площадь 34 кв.м. Две спальни и одна ванная. 2 этажа. Класс энергоэффективности отсутствует. Город Порту, район Campanhã.

В регионе Порту предлагается на продажу 18.584 квартир. Мы сосредоточимся на поиске объектов с двумя спальнями, которые полностью готовы к заселению и не обременены арендными обязательствами. 

Самые дорогие квартиры в регионе Порту

2.200.000 евро

Люксовая квартира площадью 174 кв.м. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Гараж входит в стоимость. Написано, что дом сдан в эксплуатацию в 2018 г., однако в объявлении нет реальных фото. Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde. Этот вариант мы видели и полгода назад.

1.550.000 евро

Квартира площадью 126 кв.м. в историческом здании. 2 спальни, 3 ванных комнаты.  Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Эта квартира была и в осеннем обзоре цен.

1.500.000 евро

Потрясающая квартира площадью 235 кв.м. в историческом особняке с собственным лифтом и садом. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. И на эту квартиру мы любуемся уже где-то год.

При поиске наиболее доступных квартир на платформе Idealista.pt часто встречаются объявления с ограниченным доступом для просмотра, объекты, занятые арендаторами, или предложения о продаже долей. Также могут попадаться варианты, не имеющие необходимой лицензии для использования в качестве жилых помещений. В данном обзоре такие предложения исключены, однако, если вас интересуют особенности подобных сделок, вы можете найти дополнительную информацию в статьях на сайте WithPortugal.

Самые бюджетные квартиры в регионе Порту, находящиеся в пригодном для заселения состоянии

110.000 евро

Квартира площадью 88 квадратных метров. 2 спальни, 2 ванных комнаты. Второй этаж в доме без лифта. Сертификат энергоэффективности F. Муниципалитет Lousada.

115.000 евро

Квартира площадью 84 квадратных метра. 2 спальни, 1 ванная комната, балкон. Сертификат энергоэффективности Е. Муниципалитет Marco de Canaveses.

125.000 евро

Квартира площадью 94 квадратных метра на 2-м этаже в доме без лифта. 2 спальни, 1 ванная комната. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Baião. 

Самые дешевые квартирах в городе Порту

170.000 евро

Квартира в самом центре Порту. 70 квадратных метров. 2 спальни, 1 санузел. Ремонт потребуется. 3-й этаж в доме без лифта. Класс энергоэффективности не указан. Район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Ее мы видели в прошлом обзоре. Видимо, несмотря на расположение, она не привлекает инвесторов. Судя по всему, она находится в старом доме, состояние которого не очень хорошее, мягко скажем.

175.000 евро

Квартира площадью 72 квадратных метра. 1 спальня, одна дополнительная комната (скорее всего, без окна), 1 ванная, террасса. Первый этаж. Класс энергоэффективности С. Район Район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. 

179.000 евро

Квартира площадью 55 квадратных метров. 2 спальни, 1 санузел. Дом построен в 2022. Кондоминиум еще не учрежден. Класс энергоэффективности Е. Район Campanhã. 

Что можно сказать о рынке недвижимости Порту этой зимой

Центральные районы Порту остаются самыми дорогими во всем регионе. Однако более высокие темпы роста цен наблюдаются в удаленных от центра районах и соседних муниципалитетах. 

Примечательно то, как обновились объявления о продаже недвижимости с прошлого квартала. Список самых дорогих домов и квартир, что в Порту, что в регионе, совершенно не изменился за 3 месяца. Напротив, самые дешевые предложения в регионе были заменены практически полностью с редкими исключениями. В пригородах Порту даже появились более дешевые предложения, чем в прошлом квартале. А вот в городе Порту нижний “порог дешевизны” вырос как минимум на 20 тысяч евро.

Если вы планируете приобрести квартиру или дом в Порту или его пригородах, рекомендуем обратиться к профессиональному риэлтору. Специалист поможет сделать процесс покупки простым и эффективным. Связаться с агентом по недвижимости можно через наш сайт.

Если же вы хотите узнать больше о жизни в Португалии, посетите главную страницу нашего блога, где бесконечное разнообразие статей на любую тему, связанную с этой страной!