Инвестиции в недвижимость для долгосрочной аренды в Португалии WithPortugal

Португалия – это не только солнечная страна на берегу Атлантического океана, но также и прекрасное место для инвестиций. Посудите сами – огромное количество туристов, прекрасный климат и относительно доступные цены на недвижимость, особенно если сравнивать с Германией, Францией и иными европейскими странами. Именно поэтому очень многие инвесторы обращают внимание именно на Португалию как на страну, в которой возможно очень выгодно инвестировать различные суммы. Ранее, на сайте WithPortugal мы уже писали об инвестициях в туристическую недвижимость в Португалии, которую впоследствии вы сможете сдавать на таких популярных сайтах как Booking, Airbnb и т.д.

Несмотря на привлекательность таких инвестиций, у этого варианта есть определенные нюансы. Если вы сами будете заниматься сдачей квартиры, то вам придется быть доступным 24 часа 7 дней в неделю, и так целый год, пока к вам будут приезжать туристы. Это очень напряженная ситуация, в которой вам придется постоянно контролировать ваш объект, ведь туристы могут останавливаться там всего на 1-2 дня. Конечно, вы можете нанять управляющую компанию, которая будет делать это за вас, но вам придется отдавать ей очень весомый процент от вашего заработка (о том, какой это процент мы очень подробно написали тут). В общем несмотря на то, что туристическая недвижимость обещает вам потенциально высокий доход, но расходы (времени или денег) на ее содержание просто максимальные. Также, аргументом «против» сдачи недвижимости туристам в Португалии может быть текущая ситуация в мире, когда зачастую туристы просто не могут въехать в определенную страну из-за существующих ограничений.

Именно поэтому в рамках нашей сегодняшней статьи мы хотели бы рассмотреть еще один вариант инвестиций, а именно инвестиции в недвижимость для долгосрочной аренды в Португалии. Сколько налогов придется заплатить в случае долгосрочной аренды и насколько это может быть выгодно? Давайте подробнее изучим данный вопрос в рамках нашей сегодняшней статьи.

Почему стоит инвестировать в недвижимость для долгосрочной аренды в Португалии?

Выше мы уже сказали об основных недостатках инвестиций в туристическую недвижимость в Португалии. Все эти недостатки исчезнут в том случае, если вы решите сдавать свою недвижимость не туристам, а местным жителям или иностранцам, желающим иммигрировать в Португалию.

Вот несколько весомых аргументов в пользу такого формата инвестиций:

Долгосрочная аренда не требует вашей активной ежедневной вовлеченности в процесс и зачастую вы не будете видеть своих арендаторов (арендосъемщиков) месяцами или годами, а в начале месяца вам просто будут капать деньги на счет;
Долгосрочная аренда даст вам гарантии постоянного пассивного дохода, ведь туристы могут приехать, а могут и не приехать, а вот арендаторы будут связаны очень жестким контрактом, по условиям которого зачастую у них просто нет возможности разорвать с вами контракт до срока его окончания;
Долгосрочная аренда будет всегда популярна, т.к. и сами португальцы постоянно ищут жилье, и иностранные иммигранты, экспаты и фрилансеры также в нем нуждаются. Например, чтобы приехать в страну в страну по визе D7 в качестве «digital nomad» или в случае, если у человека есть пассивный доход, то в консульство нужно предоставить контракт на долгосрочную аренду для получения визы, так что сдача квартир в долгосрочную аренду будет актуальна всегда;
Для долгосрочной аренды вам не нужно владеть иностранными языками, ведь вы можете сдавать жилье своим соотечественникам, которые хотят иммигрировать в Португалию и говорят с вами на одном языке;
В случае долгосрочной аренды вам не придется нанимать управляющую компанию или делиться своим доходом с третьими лицами. Максимум, что вам может потребоваться это привлекать сторонних специалистов (сантехников, электриков и т.д.) в случае, если в квартире или доме будет серьезная поломка, которую вам будет необходимо устранить за свой счет;
Долгосрочная аренда не зависит от текущей ситуации в мире и ограничений, даже если иммигрантов и экспатов не будет в стране (что сложно себе представить), то вы всегда сможете сдать свое жилье местным жителям.

И конечно же, самым главным преимуществом инвестиций в недвижимость в Португалии является постоянный рост ее рыночной стоимости, о чем вы можете прочитать вот в этом разделе нашего сайта или посмотреть вот в этом видео с риелтором в Португалии. Кстати, недавно у нас вышло видео об инвестициях для получения золотой визы в Португалии, и мы очень рекомендуем посмотреть его, если вам интересен именно этот тип иммиграции.

Поэтому, если вы инвестируете в недвижимость в Португалии, а через несколько лет захотите ее продать, то можете быть уверены, что на этом вы только заработаете, а не потеряете (в этом очень легко убедиться, например, прочитав вот эту нашу статью о стоимости недвижимости в Лиссабоне).

Что ж, если инвестировать в недвижимость для долгосрочной аренды в Португалии настолько выгодно, давайте проверим какие условия нужно соблюсти, чтобы сдавать дом или квартиру в стране и узнаем сколько на этом можно заработать.

Как начать сдавать дом или квартиру в Португалии?

Итак, если вы точно решили инвестировать в недвижимость в Португалии, а затем сдавать ее на длительный срок, тогда следуйте нашей пошаговой инструкции по легальному оформлению долгосрочной аренды в Португалии.

Шаг 1. Приобретение недвижимости (в ипотеку или без)

Если у вас есть недвижимость в стране, то это просто отлично, а если нет, то вы можете купить недвижимость в Португалии из любой страны мира, например, обратившись к нашим риелторам в Португалии. Для того чтобы купить дом или квартиру в Португалии вам зачастую даже необязательно сюда приезжать, ведь в 2021 году многие сделки риелторы совершают по видеосвязи и полностью дистанционно. Если вы переживаете о том, кто будет контролировать и управлять вашим объектом недвижимости, то эту функцию можно доверить управляющей компании или иному лицу, хотя зачастую после заключения договора на аренду, у вас не будет никаких забот и необходимости взаимодействовать с арендаторами. Поэтому вы можете жить в любой стране мира и сдавать в аренду свою квартиру в Португалии на длительный срок.

Если вы не представляете во сколько вам может обойтись квартира или дом в Португалии, рекомендуем познакомиться с нашими обзорами цен на недвижимость в Португалии, которые мы, кстати, публикуем каждые три месяца. Обзор цен на недвижимость в Порту осенью 2021 года вы найдете тут, узнать сколько стоит недвижимость в Лиссабоне можно вот в этой нашей статье, а если вы хотите купить недвижимость на острове Мадейра, то рекомендуем к прочтению вот этот наш материал.

Кстати, важно понимать, что при покупке недвижимости в Португалии вам придется заплатить ряд налогов, о которых мы очень подробно написали вот в этой нашей статье.

При этом если вы очень хотите инвестировать в недвижимость в Португалии, но у вас пока нет достаточной суммы денег для ее покупки, вы можете взять кредит в португальском банке (например, обратившись за помощью к русскоязычному специалисту на нашем сайте). Если раньше банки штрафовали тех, у кого была ипотека и кто хотел сдавать квартиру, то теперь этого не происходит, поэтому ипотека станет отличным вариантом для тех, кто хочет инвестировать уже сейчас, а не через много десятков лет.

Шаг 2. Получение энергетического сертификата и подготовка квартиры к сдаче

Что ж, квартира у вас уже есть, и вы готовитесь к ее сдаче. Рекомендуем начать с ремонта, ведь даже если в вашем объекте вроде бы все «окей», свежий ремонт очень сильно повысит рыночную стоимость данного жилья. Любому человеку будет приятно въехать в опрятную квартиру со свежеокрашенными стенами, где нет грязи, плесени и ничего не отваливается. Например, вы можете инвестировать не только в косметический ремонт, но и в замену окон, тем более до марта 2022 года это можно сделать практически бесплатно в Португалии (о чем мы очень подробно писали вот в этой нашей статье). Да, конечно, вы можете вообще ничего не менять и оставить грязные стены и «бабушкин ремонт», который остался от прежних владельцев, но в таком случае вы не сможете получить максимально высокую цену от сдачи данного объекта в аренду. Если вы сделаете ремонт «как для себя», то вне всяких сомнений вы найдете максимально адекватных арендосъемщиков, которые от души будут вам благодарны и с которыми у вас не будет проблем с оплатой, неуважением и т.п.

Также, из бюрократических моментов можем отметить обязательное прохождение энергетической сертификации, ведь для сдачи квартиры в аренду получение энергетического сертификата является обязательным (узнать максимально подробную информацию о том, как можно получить энергетический сертификат можно тут). Цены на сертификаты варьируются в зависимости от типа собственности, а также от специалиста или компании, которые будут проводить эту оценку. Сертификат будет действителен в течение 10 лет, и следует помнить, что штраф за отсутствие этого документа составляет от 250 евро до 3 740 евро для физических лиц.

Также (и особенно в случае, если вы берете ипотеку в португальском банке), вам будет необходимо застраховать как свою жизнь, так и имущество от различных рисков (сюда относятся такие риски как пожар, имущественный и неимущественный ущерб и многое другое). Если вы хотите сориентироваться в этой теме и в стоимости таких страховок, то рекомендуем обратиться к страховому агенту в Португалии.

Шаг 3. Поиск арендаторов и заключение договора об аренде

Если вы оформили страхование, энергетический сертификат и сделали косметический ремонт, то это значит только то, что вы готовы к сдаче вашего объекта. Обычно в таких случаях проще всего прибегнуть к помощи риелтора в Португалии, ведь он не только поможет сделать качественные фото и описание объекта, но и разместит объявления на крупнейших сайтах или просто найдет вам клиента из своей клиентской базы. Привлечение риелтора в этот процесс позволит вам не тратить время и нервы на поиски и переговоры с клиентами, а также на заключение договора. Все это риелтор сделает за вас, за что вам придется заплатить ему вплоть до двух арендных плат, установленных вами, хотя опять же, тут условия будут зависеть от вашего конкретного договора с риелтором (о чем мы очень подробно писали вот в этой нашей статье).

Конечно, финальное решение будет за вами, но если вы не разбираетесь в португальском законодательстве, то мы рекомендуем обратиться за помощью к риелтору в Португалии, ведь он не только сможет помочь вам с поиском адекватных арендаторов, но и заключит самый важный документ, а именно контракт на аренду (contrato de arrendamento).

Важно понимать, что в Португалии контракт на аренду (contrato de arrendamento) – это очень важный документ, который чаще всего работает именно в пользу собственника жилья, обязуя арендаторов исправно выплачивать определенную сумму на определенных условиях и на протяжении определенного срока (который чаще всего равен году). В Португалии нельзя просто взять и съехать из квартиры и не платить за нее, например, если у вас контракт на год и вы хотите покинуть квартиру до истечения этого срока, то если в договоре не предусмотрено преждевременное расторжение (а такого условия нет почти никогда), то вы можете смело выезжать из квартиры, но платить за нее вам все равно придется. Ровно столько, сколько оговорено в вашем контракте. Поэтому как собственник жилья и арендодатель вы должны максимально ответственно отнестись к пунктам договора на аренду, ведь именно «contrato de arrendamento» станет вашей главной гарантией по получению пассивного дохода без серьезных проблем и судебных разбирательств в будущем.

Мы надеемся, что вы прибегнете к помощи риелтора в Португалии для заключения такого важного договора, но если вы решите сделать все самостоятельно, то просто имейте в виду следующие моменты:

У каждого договора аренды должно быть три копии: одна для арендодателя, одна для арендатора и одна для отчетности в португальскую налоговую.
Все арендодатели должны предоставить свои договоры аренды в налоговую инспекцию Finanças, и для этого есть 30-дневный период после подписания документа всеми сторонами. Это можно сделать и онлайн, нажав на пункт «Comunicar início de contrato».
Перед подписанием договора важно проверить базовые документы арендосъемщика, к которым в Португалии относятся выписки с банковских счетов, справка с места работы о заработной плате и т.д. Самое важное – вам необходимо проверить платежеспособность человека, который будет снимать у вас жилье, и если это невозможно сделать документально, то вы можете попросить оплатить весь срок контракта (например оплатить сразу целый год).
В договоре должен быть обозначен не только размер арендной платы и срок контракта, но также и возможность изменять размер данной платы после или во время контракта. При этом в Португалии при сдаче квартир зачастую арендаторов просят заплатить сразу за 2-5 месяцев. В эту сумму входит первый месяц аренды и несколько последних месяцев (в случае, если жильцы решат уехать, не заплатив), а также «caução», что означает некую сумму гарантии (например, если жильцы что-то испортят и поломают в доме, то собственник жилья просто не вернет сумму «caução», которая пойдет на компенсацию причиненного ущерба).
Также в договоре должен быть указан его тип (аренда, субаренда и т.д), сроки по оплате, пункт о досрочном расторжении контракта и о штрафах в таких случаях, пункт о том, кто отвечает за ремонт и починку неисправностей, пункт о наличии домашних животных в доме и т.д.
Если вы арендуете меблированный дом, то перечень активов и их состояние должны быть указаны в приложении к договору, чаще всего с фото, чтобы потом можно было проверить состояние мебели и бытовых приборов.

Это всего лишь несколько самых важных моментов, которые должны быть указаны в договоре об аренде. Если вы не владеете португальским языком (если что, мы можем помочь вам с этим) и очень хорошо не подкованы в юридических вопросах, то я не представляю как вы сможете составить контракт на аренду самостоятельно. Даже не думайте скачивать шаблоны такого контракта из интернета, т.к. это может потом закончиться очень плачевно, когда вы не сможете отстоять свои права как владелец, и даже не сможете обратиться в суд из-за неправильно составленного контракта. Именно поэтому мы рекомендуем обращаться либо к риелторам в Португалии, либо к юристу или адвокату, ведь только специалисты смогут составить договор так, чтобы полностью обезопасить вас и ваши права.

В общем, подводя итоги, просто запомните, что договор об аренде в Португалии это очень важный документ, при этом он важен как для арендодателя, так и для арендатора.

А что насчет налогов?

Выше мы очень подробно описали основные требования и условия для сдачи недвижимости в долгосрочную аренду в Португалии, и наконец настал черед самого главного вопроса. Сколько налогов придется заплатить с ваших доходов от сдачи квартиры или дома и насколько будут выгодны инвестиции после уплаты всех налогов и иных расходов. На самом деле однозначного ответа на данный вопрос быть не может, т.к. сумма выплачиваемых вами налогов будет зависеть от многих факторов, но все же в рамках этой статьи мы сделаем очень примерный расчет, чтобы оценить насколько может быть выгодна долгосрочная аренда.

Единоразовый гербовый сбор Imposto de selo

Для начала стоит сказать о том, что после регистрации вашего контракта на аренду на сайте Finanças вам придется оплатить гербовый сбор по контракту (Imposto de selo), соответствующий 10% установленной ежемесячной арендной платы. Но это будет только лишь единоразовый платеж, и он не настолько огромен, чтобы стать для вас проблемой.

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость IMI

Ежегодно, как собственникам жилья, вам придется оплачивать муниципальный налог на недвижимость IMI, о котором мы очень подробно писали вот в этой нашей статье. Вы можете рассчитать сумму налога IMI, которую вам придется платить ежегодно с помощью вот этого онлайн-калькулятора.

Например, если мы хотим купить квартиру (в городском здании – Prédio Urbano) в Лиссабоне с оценочной стоимостью в 100 000 евро и у нас нет детей, то калькулятор покажет, что стоимость ежегодного налога IMI для нас составит 300 евро (т.е. примерно 25 евро в расчете на 1 месяц).

Ежемесячный подоходный налог от сдачи недвижимости в аренду

При аренде недвижимости вы обязаны уведомлять налоговые органы обо всех ваших договорах, следовательно, вы также будете обязаны выписывать арендатору квитанции, соответствующие уплаченной арендной плате, что можно сделать онлайн на портале налоговой. Что касается суммы налога, то она будет зависеть от срока действия контракта:

Менее 2 лет: 28%;
От 2 до 5 лет: 26%;
От 5 до 10 лет: 23%;
От 10 до 20 лет: 14%;
Более 20 лет: 10%.

Как мы с вами говорили выше, большинство контрактов в Португалии заключаются сроком на 1 год (что удобно для арендатора и арендодателя), а следовательно, вам придется оплачивать 28% от заработанных денег в качестве налогов государству.

Иные расходы

Помимо налогов, связанных с недвижимостью, существуют также другие расходы, которые вы должны учитывать, если собираетесь сдавать дом или квартиру в аренду. К таковым можно отнести:

Взносы в ваш кондоминиум (если он есть);
Проценты по ипотечным кредитам, ведь если вы взяли жилье в ипотеку, то каждый месяц вам будет необходимо делать взносы по кредиту;
Выплаты по страховым контрактам (если они были заключены);
Запланированные и непредвиденные расходы по обслуживанию собственности, ведь если есть какие-либо проблемы с недвижимостью, такие как утечки, проблемы с водопроводом или электричеством, вы, как владелец должны взять на себя эти расходы.

Как рассчитать размер арендной платы?

Что ж, выше мы перечислили основные налоги и сборы, которые вам придется выплачивать как собственнику жилья в случае долгосрочной аренды. Давайте рассмотрим конкретный пример, чтобы понять, каковы будут наши расходы и сколько потенциально мы можем заработать.

Пример: представим, что у вас есть недвижимость в Португалии, суммой от 100 000 до 150 000 евро и площадью в 80 кв. метров, за которую вы платите ежемесячно:

IMI: 30 евро
Страхование недвижимости от различных рисков: 15 евро
Страхование жизни (в случае ипотечного кредита): 20 евро
Выплаты по ипотечному кредиту: 350 евро
Взносы в кондоминиум: 12 евро

Итого, у нас получается 427 евро ежемесячных стандартных расходов, и это без учета подоходного налога.

Чтобы рассчитать сумму арендной платы, вы должны принимать во внимание среднюю рыночную стоимость недвижимости с аналогичными характеристиками, которая находится в том же городе и районе, что и ваша.

Учтите, что средняя по стране цена аренды 1 квадратного метра недвижимости в Португалии на данный момент составляет примерно 7 евро. Например, если недвижимость находится в хорошем состоянии, и вы сделали там отличный ремонт и поставили новую бытовую технику, вы можете установить цену в размере 8 евро за квадратный метр и взимать арендную плату в размере 640 евро (т.к. в нашем примере наша квартира имеет площадь 80 кв. метров).

В нашем примере мы хотим заключать контракт на аренду всего на 1 год и поэтому ежемесячный подоходный налог от сдачи недвижимости в аренду будет составлять 28%, т.е. 179,2 евро в нашем конкретном случае.

К сумме подоходного налога прибавим 427 евро ежемесячных стандартных расходов, которые мы рассчитали выше, и в итоге получится, что в месяц мы будем тратить 606,2 евро на содержание нашей квартиры. Да, в эту сумму входят и налоги, и выплаты по ипотечному кредиту, и побочные расходы, так что на конец месяца у нас будет оставаться небольшая прибыль в районе 30 евро. Это очень рискованное значение, т.к. если в квартире будут проблемы с электричеством, водопроводом и т.д., то нам будет необходимо потратить несколько сотен евро на их устранение и нашей маржи в 30 евро тут точно не хватит. Так что хорошим решением в данном случае было бы получше укомплектовать квартиру, подняв арендную плату, например, до 700 евро или выше. Так у нас будет оставаться чуть больше денег на непредвиденные расходы.

При этом многих людей уже вполне устроит такая ситуация, ведь вы будете выходить в ноль и ваши взносы по ипотеке ваши арендаторы будут выплачивать (по сути) за вас. Да, прибыли у вас особой не будет, но также вы не будете платить банку из своего кармана.

С другой стороны, если вы хотите добиться максимальной прибыли от сдачи вашей недвижимости в долгосрочную аренду, то в данном случае очень важно ответственно подойти к выбору объекта недвижимости и к его улучшению. Выбрать квартиру в престижном районе или на береговой линии, сделать отличный ремонт, оборудовать жилье современной электротехникой или мебелью с модным дизайном, выбрать жилье на солнечной стороне и поставить там кондиционеры, все это может повысить размер арендных плат на 100, 200 и больше евро. Так что тут очень важно оценить рынок и понять, насколько вы можете улучшить ваше жилье, чтобы зарабатывать на нем больше. Именно поэтому мы рекомендуем обращаться к риелторам в Португалии, т.к. они изначально помогут вам выбрать самый лучший вариант для инвестиций.

Можно ли сдавать квартиру или дом в аренду нелегально?

С точки зрения закона – конечно же нет. Но по факту очень много людей в Португалии сдают свои квартиры без контрактов и без уведомления налоговой. Я лично при поиске квартир в Португалии неоднократно сталкивалась с такими собственниками жилья, которые все делали «по-черному» и наотрез отказывались заключать контракт. Если вы решите пойти по такой незаконной тропе, то имейте в виду, что помимо весомого преимущества в виде отсутствия уплаты налогов, вас может ожидать очень страшная и драматическая ситуация при попытке выселить ваших жильцов. Я очень много раз видела такие истории у своих португальских знакомых и коллег.

Во-первых, жильцы, которых вы поселили нелегально и без контракта при попытке их выселить (т.е. если вы попросите их съехать по тем или иным причинам) могут начать вас шантажировать, т.к. вы нарушали законы страны и утаивали арендные платы и сам факт аренды (штрафы в данном случае могут превышать 45 000 евро). Они могут начать просить большие суммы в качестве компенсации «за молчание», могут просто отказаться выселяться, могут начать портить ваше имущество и не платить аренду и многое другое. Я не являюсь адвокатом, но насколько я знаю, в Португалии есть закон, который не позволяет выселить на улицу определенные группы граждан (например матерей с детьми и т.д.). Так что пытаясь сэкономить на уплате налогов и сдавая ваше жилье «по-черному», вы рискуете нарваться на очень серьезные неприятности с законом и дойти до поножовщины и выяснения отношений с применением силы и криминала. Я очень много раз видела ситуации, как иногда собственникам жилья просто приходиться выплачивать несколько тысяч евро в качестве компенсации таким «нелегальным жильцам», я видела драки и выяснения отношений с угрозами смерти и т.д. Именно поэтому я сама, как арендатор, всегда снимала квартиры только легально и только с контрактом (что кстати тоже не избавило меня от проблем), и я точно могу сказать - никогда не снимайте и не сдавайте жилье нелегально, без контракта. Если вы не понимаете особенностей местного менталитета, если вы свободно не владеете португальским, то вы просто не представляете какие круги ада могут вас ждать, если вы вступите в такие нелегальные отношения в сфере аренды. Берегите свои нервы и здоровье, и эта одна из тех сфер в Португалии, в которой нелегальные схемы могут вам навредить и просто испортить жизнь.

Инвестиции в недвижимость для долгосрочной аренды в Португалии – это выгодно

Но только в долгосрочной перспективе. Не стоит рассчитывать на то, что вы будете сдавать дом или квартиру в Португалии в долгосрочную аренду и зарабатывать столько, что вам вообще не нужно будет работать. Да, доходность инвестиций в туристическую недвижимость в стране будет значительно выше, чем доходность от долгосрочной аренды, но совершенно точно у вас получится выходить «в ноль» и покрывать все свои расходы на выплаты по ипотеке и иные затраты. Именно поэтому, если вы ищете гарантированный вариант пассивного дохода с продолжительным сроком возврата инвестиций, то покупка недвижимости для долгосрочной аренды в Португалии станет для вас самым лучшим вариантом. В нашей статье мы привели конкретный пример с подсчетом расходов и доходов, и указали на что стоит обратить внимание при планировании данного варианта инвестиций. Желаем вам прибыльных инвестиций и надеемся, что с помощью нашей статьи спланировать данный вариант вложений будет действительно просто.

Также, просто помните о том, что в случае иммиграции в Португалию, на нашем сайте вы сможете найти различных специалистов, которые вам в этом помогут. Получить консультацию по иммиграции в Португалию вы можете тут, также предлагаем воспользоваться услугами нашего юриста и бухгалтера. А если вы после иммиграции в Португалию решите начать учить португальский язык, то это вы всегда сможете сделать с онлайн-курсом португальского языка или с личными занятиями с преподавателем. Если вам будет необходима медицинская страховка для получения ВНЖ в Португалии, то вы всегда можете получить ее с нашим страховым агентом в Португалии, а не так давно у нас появился и кредитный менеджер в Португалии, так что теперь любой свой вопрос и проблему вы сможете решить не покидая сайт WithPortugal!