Инвестиции в недвижимость для туристов в Португалии
Alojamento local. Все от «А» до «Я»

Если вы хотя бы раз были в Португалии в качестве туриста или же давно живете тут, то наверняка вам хорошо знакомы две буквы «AL», которые часто можно увидеть на фасадах домов и зданий. Эти буквы означают не что иное как «Alojamento local», что дословно переводится с португальского как «местное размещение», а по сути, означает то, что данная квартира или дом предназначены для кратковременной аренды туристам. Сам факт того, что мы видим обозначение «AL» на дверях домов и квартир в Португалии означает то, что данные объекты являются официально зарегистрированными, т.к. данная сфера особо тщательно контролируется местным законодательством, и не может быть и речи о том, чтобы нелегально сдавать свои квартиры и дома туристам, при этом размещая их на таких знаменитых сайтах как Booking или Airbnb. Насколько выгодной инвестицией является сфера «Alojamento local» в Португалии, что нужно, чтобы превратить свою недвижимость в объект для сдачи туристам и сколько налогов придется заплатить в данном случае? Давайте попытаемся вместе разобраться в этой теме подробнее в рамках данной статьи.

Ситуация на рынке туристической недвижимости в 2021 году

Для простоты предлагаем в рамках данной статьи назвать «Alojamento local» объектами туристической недвижимости, коими они по сути дела и являются, т.к. по закону основной функцией «Alojamento local» является временная аренда недвижимости туристам на платной основе. Т.е. в эту категорию не может относиться долгосрочная аренда, будь то аренда туристам или местным жителям. 

Ни для кого не секрет, что сфера туризма уже много лет является важнейшей сферой в экономике Португалии, соответственно инвестиции в туристическую недвижимость всегда были крайне выгодными. Но так ли это в 2021 году? Так, по последним данным португальских источников, только лишь в 2020 году сфера туристической недвижимости в Лиссабоне потеряла 113 миллионов евро, а в Порту размер потерь в данной сфере составил 23 миллиона евро. Т.е. 136 миллионов было потеряно владельцами туристической недвижимости и это только за 2020 год. Без всяких сомнений, карантинные ограничения и закрытые границы негативно влияют на ситуацию в туристическом секторе в Португалии и тысячи квартир и домов, предназначавшиеся для сдачи туристам, либо были переделаны в объекты долгосрочной аренды, либо попросту простаивали без туристов. 

Также, не очень позитивной остается ситуация с налогообложением для доходов от туристической недвижимости, ставка для которых остается самой высокой в отрасли (если сравнивать с ресторанами, отелями и т.д.). Весной 2021 года в португальском парламенте были отклонены многочисленные предложения о сокращении ставки налогообложения в этой отрасли. Таким образом сфера туристической недвижимости стала не только самой пострадавшей от карантинных ограничений, но продолжает быть одной из областей с самыми высокими налогами. Несмотря на то, что некоторые представители парламента продолжат бороться за снижение налоговых ставок в этой области, в Португалии существует очень сильная идеология, которая может этому помешать. 

«Alojamento local» в Португалии: за и против

Дело в том, что «Alojamento local» вот уже как несколько лет подряд является не только стабильным источником дохода для многих предпринимателей, но также огромным камнем преткновения в португальском обществе. С ростом туризма в Португалии владельцы многих домов и квартир быстро сообразили, что сдавать свою недвижимость на долгий срок просто не выгодно, т.к. у португальцев нет такой покупательной способности, как у иностранных туристов. Сдавать квартиру за 500 евро в месяц своему соотечественнику или сдавать квартиру посуточно туристам, готовым платить 50-100 евро в день… Думаю разница в доходе очевидна и да, она отличается в разы. Поняв эту простую истину, многие португальцы мгновенно переформатировали свою недвижимость для долгосрочной аренды под туристов. В итоге в некоторых городах (особенно в Лиссабоне и Порту) ситуация дошла до того, что местные жители просто были вытеснены за границы центра города, т.к. с минимальной португальской зарплатой в 665 евро, люди никак не могли позволить себе снимать жилье в центре больших городов. Многие люди, десятками лет снимающие жилье в Лиссабоне или Порту, были вынуждены выселиться на окраины или вообще переехать в более мелкие города-спутники, в которых было реально оплачивать месячную арендную плату.

Именно эта ситуация расколола португальское общество и местный парламент на 2 части. Одни считают, что на дворе капитализм и если только туристы способны оплачивать жилье в крупных городах, то так тому и быть, тем более учитывая какой огромный поток налогов перетекает из области туристической недвижимости прямо в руки государства, которое потом может перераспределять эти миллионы евро на благоустройство городов и иные социальные нужды. 

Другие, считают, что туристическая недвижимость лишает простых португальцев права на доступное жилье в том же Лиссабоне и Порту. Сторонники этой позиции и не позволяют парламенту понизить налоговые ставки на «Alojamento local».

Вот такой раскол существует в Португалии, но несмотря на это сфера туристической недвижимости всегда была очень выгодным бизнесом и формой инвестиций. Даже в 2020 и 2021 году многие объекты «Alojamento local» принимали туристов, когда это было возможно и когда границы были открыты. И начиная с лета 2021 года можно наблюдать большой поток туристов, которых не останавливает текущая ситуация и которые хотят и готовы отдыхать в Португалии, так что можно прогнозировать, что данная сфера продолжит быть выгодной и в будущем, даже несмотря на свои временные трудности во время пандемии.

Как создать «Alojamento local» в Португалии

Если ни пандемия, ни высокие налоговые ставки, ни раскол в португальском обществе относительно туристической недвижимости вас не остановили, и вы точно решили инвестировать в данную сферу, открыв одно или несколько «Alojamento local» в Португалии, то мы вас поздравляем. Вне всяких сомнений данная область является отличной долгосрочной инвестицией, ведь текущая ситуация в мире рано или поздно стабилизируется, а Португалия не перестанет быть прекрасной солнечной страной на берегу Атлантического океана, привлекающей миллионы туристов со всего мира ежегодно. Итак, вы точно решили инвестировать в туристическую недвижимость в Португалии? Тогда следуйте нашей пошаговой инструкции по созданию «Alojamento local» в Португалии.

Шаг 1. Приобретение недвижимости

Если у вас есть недвижимость в стране, то это просто отлично, а если нет, то вы можете купить недвижимость в Португалии из любой страны мира, например, обратившись к нашим риелторам в Португалии. Для того чтобы купить дом или квартиру в Португалии вам зачастую даже необязательно сюда приезжать, ведь в 2021 году многие сделки риелторы совершают по видеосвязи и полностью дистанционно. Если вы переживаете о том, кто будет контролировать и управлять вашим объектом недвижимости, то эту функцию можно доверить управляющей компании. Т.е. вы запросто можете жить в Москве, Киеве, Нью-Йорке, в то время как в Лиссабоне у вас будет квартира, которую за комиссию будет сдавать туристам управляющая компания или ваше доверенное лицо. Очень удобно.

 

Если вы не представляете во сколько вам может обойтись квартира или дом в Португалии, рекомендуем познакомиться с нашими обзорами цен на недвижимость в Португалии, которые мы, кстати, публикуем каждые три месяца. Обзор цен на недвижимость в Порту осенью 2021 года вы найдете тут, узнать сколько стоит недвижимость в Лиссабоне можно вот в этой нашей статье, а если вы хотите купить недвижимость на острове Мадейра, то рекомендуем к прочтению вот этот наш материал. 

Шаг 2. Регистрация своей деятельности в налоговой

Задумываясь о том, как купить туристическую недвижимость в Португалии, важно понимать, что это будет не просто ваша собственность, а ваш бизнес, т.е. предпринимательская деятельность, которая должна вестись по законам португальской налоговой. Если у вас еще нет открытой деятельности в Португалии, то вы можете открыть ее, следуя пошаговой инструкции нашей статьи о том, как открыть ИП в Португалии онлайн. Если же у вас уже есть открытое ИП, то вам просто нужно внести новые коды своей деятельности, а именно код CAE 55201, который соответствует объектам, сдаваемым туристам, или код CAE 55205, который соответствует иным объектам недвижимости для сдачи на короткий срок. Если вы сомневаетесь и не знаете, как поступить в вашем конкретном случае, или же вам нужна помощь в открытии вашей деятельности, то вы всегда можете обратиться за консультацией к проверенному бухгалтеру в Португалии. 

Шаг 3. Регистрация туристической недвижимости

Что ж, у вас уже есть в собственности дом или квартира, которую вы планируете посуточно сдавать туристам, а значит самое время приступить к официальной регистрации вашего объекта. Мы не рекомендуем вести данный бизнес неофициально, т.к., во-первых, штрафы за нелегальные «Alojamento local» в Португалии просто огромные, а во-вторых, это тот тип бизнеса, который просто невозможно утаить и скорее всего первыми, кто на вас пожалуется, будут ваши соседи, так что не стоит с этим рисковать.

Поэтому очень важно выполнить данный шаг, для этого нужно зайти на сайт Balcão Único Eletrônico и оставить предварительную заявку на имя мэра вашего города или поселения. После того, как вы оставите заявку на регистрацию «Alojamento local» вам будет предоставлен регистрационный номер вашего туристического объекта, который позволит вам начать вашу деятельность и принимать туристов. Данный регистрационный номер вам нужно будет указывать в рекламных и иных объявлениях вашей туристической недвижимости. Обычно вы сможете получить регистрационный номер в течение 10 дней, а в случае, если это хостел, то в течение 20 дней с момента заявки. 

Также, городской совет (Câmara Municipal) совершенно точно наведается к вам с инспекцией вашего жилья через 30 дней после заполнения вами заявки, чтобы убедиться, что все требования соблюдены.

Важно: вы не можете рекламировать свою туристическую недвижимость до того, как получите регистрационный номер «Alojamento local». Если вы это сделаете, вы рискуете получить штраф от 2500 до 4000 евро (для физических лиц).

Для оформления предварительной заявки на сайте Balcão Único Eletrônico вам придётся предоставить следующие документы:

• Копия документа, удостоверяющего личность лица, ответственного за управление данным туристическим объектом или регистрационные документы компании, в случае если это юридическое лицо;
• Декларация о личной ответственности (Termo de responsabilidade), подписанная ответственным за объект лицом. Данная декларация должна сообщать о том, что здание или его автономная часть являются пригодными для размещения туристов и соответствуют всем правовым и нормативным стандартам;
• Документы на недвижимость, в случае если заявитель является ее собственником (чаще всего таким документом выступает копия городской земельной книги «Caderneta Predial»);
• Если заявитель не является собственником жилья, то важно предоставить копию договора аренды/субаренды или другой документ, дающий заявителю право заниматься такой деятельностью;
• Копия декларации о начале или изменении частной предпринимательской деятельности из налоговой;
• Протокол от местного собрания кондоминиумов, дающий разрешение на создание хостела (в случае если это хостел);
• Информация о типе туристического объекта для проживания - дом, квартира, комната или хостел.

Что касается последнего пункта данного списка, то важно отметить, что в Португалии принято выделять четыре типа туристической недвижимости для краткосрочной аренды:

• Moradia – отдельный дом для сдачи туристам.
• Apartamento – квартира, которая чаще всего является частью более крупного здания.
• Estabelecimentos de hospedagem/Hostel – сюда относятся хостелы и объекты, которые сдаются не целиком, а по комнатам, из которых данный объект состоит.
• Quartos – комната. Этот тип туристической недвижимости отличается от третьего пункта тем, что предполагается, что комната (одна или несколько, но не более трех) находится в квартире самого владельца. Т.е. условно говоря, вы можете обладать четырехкомнатной квартирой, в которой вы живете самостоятельно, но вы хотите сдавать одну свободную комнату в своем доме туристам. В этом случае вам также будет необходимо регистрировать «Alojamento local», выбирая категорию «Quartos». 

Основные требования к «Alojamento local» в Португалии

Всем известно то, что чтобы преуспеть в бизнесе по сдаче туристической недвижимости на таких сайтах как Booking, Airbnb и многих других, крайне важно иметь отличные фотографии вашего объекта, которые впоследствии провоцируют больше бронирований и положительные отзывы. 

Но помимо визуального аспекта, ваша недвижимость должна соответствовать минимально необходимым требованиям, к которым можем отнести:

• Подключение к коммунальной сети водоснабжения и канализации;
• Наличие горячей и холодной воды, и окон на улицу;
• Наличие соответствующей мебели и посуды и постоянное соблюдение условий гигиены и чистоты (что особенно актуально в настоящее время и в Португалии есть даже специальный маркер «Clean & Safe» для туристической недвижимости, более подробно о котором вы можете почитать тут);
• Наличие огнетушителя и противопожарного полотна, наличие аптечки для оказания первой помощи, а также на видном месте должен располагаться номер службы экстренной помощи (112), по которому туристы смогут обратиться в случае чрезвычайной ситуации; 
• Наличие книги жалоб и предложений (с июня 2019 года появилась возможность иметь электронную книгу жалоб);
• Наличие информационных брошюр, в которых будет содержаться вся актуальная информация о вашем объекте, ваши контакты и т.д. Такие информационные брошюры должны быть доступны на португальском, английском и на двух других языках (т.е. минимум – 4 языка).

Все требования, перечисленные выше, относятся непосредственно к туристической недвижимости, которая будет сдаваться посуточно. Как мы писали ранее, все это будет проверено специальной комиссией из городского совета Câmara Municipal, который будет проводить инспекцию вашего объекта на этапе его регистрации. 

Помимо этих требований, вам как владельцу объекта туристической недвижимости в Португалии важно помнить о следующих важных моментах:

• Обязательное страхование гражданской ответственности

В соответствии с португальским законодательством все «Alojamento local» обязаны оформлять страхование гражданской ответственности от различных рисков (сюда относятся такие риски как пожар, имущественный и неимущественный ущерб, причиненный гостям или третьим лицам и многое другое). Если вы хотите сориентироваться в стоимости такого страхового полиса, то рекомендуем обратиться к страховому агенту в Португалии. 

• Прохождение энергетической сертификации

Получение энергетического сертификата обязательно, если объект недвижимости относится к отдельным зданиям или автономным частям сооружений, на которые распространяется необходимость получения энергетических сертификатов. 

• Обязательное уведомление SEF о заселении иностранных граждан

В функции управляющего «Alojamento local» также входит уведомление SEF о размещении иностранных граждан в течение 3 рабочих дней. Такое информирование должно осуществляться через специальную форму, которую владелец туристической недвижимости должен отправлять в иммиграционную службу в электронном виде.

• Выставление счетов

Как мы уже писали выше, все ваши доходы от сдачи туристической недвижимости в Португалии должны быть задекларированы на портале португальской налоговой Finanças. У нас на сайте есть очень подробная статья о том, как выставить счет recibo verde онлайн. 

На первый взгляд список требований к туристической недвижимости для аренды может напугать, но на самом деле это достаточно стандартные и легко выполнимые условия. Если вы не планируете иммигрировать в Португалию и жить тут на постоянной основе, то вы без проблем можете доверить задачу по организации «Alojamento local» управляющей компании или просто человеку, которого вы наймете в качестве управляющего. Да, за это вам придется заплатить и зачастую управляющие компании могут потребовать комиссию вплоть до 30% от вашего дохода от сдачи дома или квартиры. Но опять же, вы можете найти ту организацию или человека, которые подойдут вам по условиям и в этом случае вы спокойно сможете жить в любой стране мира, пока вашими туристическими домами или квартирами будет управлять кто-то другой. Компаний по управлению туристической недвижимостью очень много, вот лишь некоторые из них: FeelsLikeHome, Interhome, GuestReady и т.д. Также вы всегда можете нанять местного жителя или вашего соотечественника, который может жить по соседству и за определенную плату (которая точно будет меньше комиссии агентств) будет управлять и присматривать за вашим объектом.

А что насчет налогов?

Выше мы очень подробно описали процесс регистрации и основные требования, предъявляемые к объектам туристической недвижимости в Португалии, и наконец настал черед самого главного вопроса. Сколько налогов придется заплатить с ваших доходов от сдачи квартиры или дома в аренду туристам и насколько будут выгодны инвестиции после уплаты всех налогов, комиссий агентствам, оплаты счетов за коммунальные услуги и т.д. 

На самом деле однозначного ответа на данный вопрос быть не может, т.к. сумма выплачиваемых вами налогов будет зависеть от многих факторов. Например, от того, являетесь ли вы резидентом Португалии или нет, размещаетесь ли вы только на местных сайтах или же работаете с иностранными агрегаторами, от того, каков ваш объем годового дохода, от того по какой системе вы работаете (с НДС или нет, по упрощенной системе или нет и т.д.). Тут очень много нюансов и откровенно говоря, подробно разобраться в данной ситуации можно только с помощью профессионального бухгалтера в Португалии. Только бухгалтер сможет оценить ваш конкретный случай и поможет просчитать сколько налогов вы будете платить в случае определенного уровня доходов. Именно поэтому прежде чем покупать туристическую недвижимость в Португалии мы рекомендуем обратиться за консультацией к бухгалтеру, ведь только так вы будете точно понимать каков будет ваш размер налогов и получится ли у вас зарабатывать на сдаче недвижимости или же вы будете уходить в минус. 

Анализ доходов и расходов «Alojamento local» в Португалии

Для анализа инвестиционной доходности важно понимать тип вашей недвижимости, ее состояние, местоположение, процент заполняемости за год/месяц и ориентировочную стоимость аренды за день. Это все переменные составляющие, которые в каждом конкретном случае будут уникальными.

Так, еще до начала пандемии, по статистике средняя заполняемость туристических объектов проживания в основных туристических центрах Португалии составляла 78% за год при средней дневной ставке аренды 127 евро в Лиссабоне и 105 евро в Порту. Если вы будете приобретать недвижимость для аренды в более маленьких городах или во внутренних регионах страны, то нужно понимать, что и процент заполняемости у вас будет ниже и стоимость за сутки может быть в районе 50-70 евро (именно за такую сумму осенью 2021 года в разгар пандемии сдают отличные квартиры в небольших городах, но даже в Лиссабоне и Порту можно найти хорошие объекты с такой ценой).

Несмотря на то, что размеры налогов, суммы расходов, заполняемость и прогнозируемая доходность будет всегда сугубо индивидуальна для каждого конкретного случая, давайте произведем очень и очень примерные расчеты, чтобы понять, насколько выгодно сдавать туристическую недвижимость и сколько на этом можно заработать.

Пример: в нашем импровизированном примере представим, что мы сдаем квартиру в Португалии и ориентированы на краткосрочную аренду туристам. При этом мы не можем сами управлять объектом и доверим эту функцию управляющей компании. Предположим, что как минимум 6 месяцев в году квартира будет пустовать и мы сможем сдавать ее только в сезон. 

Анализ потенциальной доходности:

Средняя заполняемость за год – 50%

Стоимость за 1 сутки – 100 €

Сумма доходов за год (брутто): 18 250 €

Сумма доходов за месяц (брутто): 1520 €

Что ж, 1520 евро в месяц это почти в 2,5 раза больше минимальной зарплаты и на эти деньги можно было бы даже неплохо жить в Португалии, если бы эта сумма была нетто, т.е. «чистыми». Т.к. эта сумма брутто, то давайте попытаемся понять какие расходы у нас могли бы быть за месяц.

Анализ потенциальных расходов (в месяц):

Коммунальные платежи (вода, газ, электричество, интернет, ТВ): 100 €

Комиссия Airbnb, Booking и иных сайтов (будем считать это как 15%): 228 €

Комиссия управляющей компании или сотрудника, выполняющего уборку и контроль за объектом (будем считать это как 30% от 1520 минус комиссия 228 евро сайтов, т.е. от 1292 евро): 387 €

Налоги (будем считать НДС 6% и подоходный налог IRS как 25% и этот налог будет взиматься только от 35% доходов): примерно 190 €

Итого расходов за месяц: 905 €

Чистый доход нетто за месяц = 1520 – 905 = 615 евро

Даже при таких очень приблизительных расчетах мы можем увидеть, что при максимально негативном сценарии (50% заполняемости объекта в год), при высокой налоговой ставке (ее можно снизить если подавать специальные декларации о том, что вы работаете с Airbnb и иными зарубежными сайтами, или налоги можно практически свести к нулю, если за год ваш оборот не будет превышать 12 500 евро), даже при всех этих вводных у нас получается выйти в плюс и иметь 615 евро чистыми на конец месяца. 

Да, у вас безусловно будут накладные расходы в виде косметического ремонта, покупки мебели, уплаты ежегодного налога на недвижимость IMI, возможно вы будете платить взносы за ипотеку или оплачивать кондоминиум. Даже при всех этих расходах вы практически со 100% вероятностью никогда не уйдете в минус. И это притом, что в нашем очень условном примере выше мы рассчитывали расходы таким образом, что управляла объектом управляющая компания и ей уходило 30% всего нашего дохода. Представьте, что будет, если объектом будете управлять вы сами и вы будете размещаться не на платных сайтах типа Booking, а создадите свой собственный сайт, который будете активно продвигать в соц. сетях и не будете платить никому комиссию. А если ваши обороты не превысят 12 500 евро, то и налогов практически вам платить не придется. Вот такая простая математика, которая даже при самом негативном сценарии показывает, что сфера туристической недвижимости является максимально прибыльным бизнесом в Португалии. 

В примере выше мы брали очень условные и ориентировочные ставки налогов, т.к. конкретная ставка будет зависеть от вашей резиденции, места проживания (налоги на континентальной части Португалии и на островах значительно отличаются), и массы других нюансов. Для более детального анализа и расчета инвестиционного плана в вашем конкретном случае мы рекомендуем обратиться за консультацией к бухгалтеру, а расчет в нашей статье вы можете использовать для приблизительной оценки ситуации.

При этом до пандемии в зависимости от типа и места расположения туристической недвижимости, объекты «Alojamento local» имели чистую рентабельность относительно инвестиций в среднем от 2% до 9% в год, что очень привлекательно, особенно учитывая что все ваши доходы будут в максимально стабильной валюте, т.е. в евро. 

Инвестиции в «Alojamento local» в Португалии – это выгодно

И вряд ли ситуация с пандемией кардинально изменит эту ситуацию, ведь как показал 2021 год, владельцы туристической недвижимости в Португалии совсем не спешат продавать свои объекты, т.к. они прекрасно понимают, что туристы вернутся, а вместе с ними вернутся и доходы предпринимателей, специализирующихся именно на краткосрочной аренде. Да, у этой сферы есть свои риски и недостатки, куда можно отнести высокие налоги, высокие комиссии сайтов и агентств, но при большом желании все эти недостатки можно уменьшить или обойти совсем. Что важно, так это то, что вы можете открыть «Alojamento local» в Португалии как в качестве инвестиции, при этом живя в другой стране и обеспечивая себе таким образом пассивный доход, так и в качестве вашей основной занятости, ведь вы можете иммигрировать в Португалию и жить здесь, одновременно с этим сдавая другой объект недвижимости туристам. Времена и ситуация в мире будут меняться, но Португалия совершенно точно будет оставаться очень привлекательным туристическим направлением, а значит, инвестиции в туристическую недвижимость будут актуальны и в будущем. Инвестировать в «Alojamento local» в Португалии или нет - решение за вами, но надеемся, с помощью нашей статьи вы лучше поняли специфику этого бизнеса, его риски и преимущества.

Также, просто помните о том, что в случае иммиграции в Португалию, на нашем сайте вы сможете найти различных специалистов, которые вам в этом помогут. Получить консультацию по иммиграции в Португалию вы можете тут, также предлагаем воспользоваться услугами нашего юриста и бухгалтера. А если вы после иммиграции в Португалию решите начать учить португальский язык, то это вы всегда сможете сделать с онлайн-курсом португальского языка или с личными занятиями с преподавателем. Если вам будет необходима медицинская страховка для получения ВНЖ в Португалии, то вы всегда можете получить ее с нашим страховым агентом в Португалии, а не так давно у нас появился и кредитный менеджер в Португалии, так что теперь любой свой вопрос и проблему вы сможете решить не покидая сайт WithPortugal!