Поиск хорошего дома всегда был непростой задачей. Действительно ли в Португалии сложно найти жилье в аренду или это “страшилки”, которыми уже “освоившиеся” пытаются напугать “собирающих чемоданы”? Я постараюсь привести максимум фактов, а вы уже сделаете выводы.
Цены на аренду жилья в Португалии
Согласно статистическим данным сайта по недвижимости Imovirtual, средняя цена аренды в Португалии в 2022 году составляет 11,6€ за М2.
На первом месте Лиссабон со средним ежемесячным платежом в 1160€. В Порто в месяц придется заплатить около 912€.
В окрестностях этих двух крупнейших городов аренда выйдет дешевле. Например, в городе Almada возле Лиссабона - 840€, а в Vila Nova de Gaia, соседе Porto, - в среднем, 665€.
Чем ближе к побережью (особенно южному), тем цены выше. Недвижимость на Мадейре также входит в число лидеров по стоимости.
При этом минимальная зарплата в Португалии в 2022 году составляет всего 705€/месяц, а средняя — 1310€. Около 80% португальцев зарабатывают меньше 1200€.
Я ни на что не намекаю, но даже в журнале JN недавно вышла статья с таким заголовком “Запредельная стоимость аренды подталкивает семьи к покупке жилья”. В другой статье можете почитать про опыт покупки жилья в Португалии, и почему человек предпочел покупку аренде.
Дополнительные расходы
Если вы хотите снять квартиру, при подписании договора придется оплатить 3-4 месяца аренды — оплата первого месяца и минимум 2 месяца в качестве залога. Некоторые владельцы квартир требуют оплаты 6 или 12 месячных оплат аренды вперед. Знаю случай, когда уже после договоренности с хозяином квартиры об оплате 6-ти месяцев вперед, он предпочел тех, кто предложил 12 месяцев, известив об этом лишь за несколько дней до планируемого переезда. За некоторые квартиры идут настоящие торги.
Подключение воды, света, газа также нужно будет оплатить отдельно. Стоимость варьируется в разных зонах, но в среднем составляет около 100€.
Большинство квартир сдаются без мебели, печки, духовки и даже лампочек. Все необходимое для жизни нужно будет привезти с собой или купить. Хорошо обставленные пользуются большим спросом.
Вот и получается, что, даже если аренда стоит 600€, и у вас есть мебель, то перед переездом нужно будет выложить минимум 2000€ (допустим, 3Х600€ + подключение коммунальных услуг).
Дополнительные требования
Некоторые владельцы недвижимости требуют поручителей, которые обязаны будут оплатить аренду или убытки в случае, если арендующий откажется это делать.
Когда мой коллега, португалец, родом из Aveiro, хотел снять квартиру в Vila Nova de Gaia, хозяин недвижимости попросил найти поручителей, живущих поблизости. Родители коллеги, у которых был дом в Aveiro, не подошли. Такое требование мне показалось абсурдным, и, если бы не узнала о нем из первых уст, наверное, не поверила бы. Но это факт.
Также для оформления долгосрочной аренды нужны португальские налоговый номер и банковский счёт. О том, какие документы нужны для аренды в Португалии, мы подробно писали в другой статье.
Нежелание сдавать недвижимость в долгосрочную аренду
Согласно исследованию "Radiografia do Mercado de Arrendamento em Portugal 2022", проведенному Aluga Seguro, 15% жилых помещений в Порто необитаемы, потому что их владельцы не хотят связываться с арендой. Виной тому высокие налоги, медлительность бюрократической машины правосудия, юридическая незащищенность арендодателей и привлекательность посуточной аренды.
Посуточная аренда
Каждое 20-е жилое помещение в Португалии отдано под туризм. Сдавать посуточно значительно выгоднее, чем на долгий срок. Такая тенденция привела к тому, что в некоторых туристических городах, таких как Лиссабон и Брага, были определены зоны, в пределах которых невозможно получить новую лицензию для сдачи недвижимости туристам. Это экстренная мера местных властей, чтобы стимулировать рост долгосрочной аренды, принятая после протестов местных, которые не могут найти жильё в родном городе. Насколько она эффективна трудно судить. В крупных городах с туристическими зонами цены на аренду или покупку жилья слишком высоки для португальцев. В некоторых зонах, например, Кашкайша, 70% недвижимости принадлежит иностранцам.
Нехватка недвижимости
Профессионалы в этой области как один твердят: "В Португалии спрос значительно превышает предложение, надо строить новые дома". Однако из-за высокого налогообложения, задержек при получении лицензий на строительство, это трудновыполнимо. Кроме того, в этой сфере наблюдается нехватка рабочей силы из-за нежелания молодежи работать руками и задержки с материалами из-за нарушенных логистических цепочек во время ковида.
Иммиграция
Португалия уже много лет считается привлекательным направлением для тех европейцев, которые хотят провести свою пенсию в тепле. Юг страны распродан до такой степени, что иногда встречаются деревни, в которых говорят только по-английски или французски, а португальскую речь понимают с трудом. Мой преподаватель, португалец с бизнесом в области недвижимости, рассказал, что север Португалии в последние годы понравился северным европейцам, которые с удовольствием скупают “летние домики” в горах и лесах по смешным для них ценам.
Безопасность, сравнительно низкие цены, приветливость местного населения, хорошая инфраструктура, близость к основным транспортным хабам, доступность мировых бизнес-центров, спокойное отношение к представителям секс-меньшинств — всё это делает Португалию привлекательной для покупки недвижимости. А вот в этой статье я рассказывала, что может испортить жизнь в Португалии.
Бразильцы, анголанцы и другие жители бывших португальских колоний также всегда составляли большие диаспоры, а в последние годы их приток только увеличивается из-за растущей нестабильности в их странах.
Доступная схема получения португальского гражданства для инвесторов, тех, у кого есть пассивный доход, или тех, кто желает открыть бизнес в Португалии, а также отсутствие налогообложения с продажи криптовалют также значительно повысило спрос на недвижимость.
В 2022 году увеличился поток иммигрантов из Украины, России и Белоруссии. Многие ищут квартиру на пару месяцев, другие планируют остаться в Португалии навсегда.
И без того небольшой рынок долгосрочной аренды жилья трещит по швам.
Нежелание сдавать некоторым иностранцам
Когда звонишь по объявлению и разговариваешь с украинским или бразильским, например, акцентом, некоторые португальцы отказывают тебе в аренде. Иногда говорят открыто: хочу сдать квартиру только португальцам. Не стоит углубляться в эту тему, просто обращу внимание, что этот фактор также усложняет поиск жилья для долгосрочной аренды.
Внутренняя миграция
Молодые португальцы, так же как и приезжие, не хотят жить в деревнях без инфраструктуры. Современные люди привыкли к свободному доступу к ресторанам, торговым центрам и другим развлекательным местам. В крупном городе есть больший выбор клиник, специалистов и услуг. Поэтому жильё в городе выглядит привлекательнее, что ещё больше повышает спрос на недвижимость.
Ухудшение условий ипотечных кредитов
Несмотря на то, что стоимость аренды жилья для многих португальских семей недоступна, покупка недвижимости также не выход.
После кризиса 2008 года, когда многие семьи не смогли выплачивать ипотеку из-за выросших процентов и потеряли недвижимость, Центральный Банк Португалии ужесточил требования к покупателям. Теперь обязательным условием для получения ипотеки является минимальный первоначальный взнос в 10% и максимальная кредитная нагрузка на семью не больше 30% от ежемесячного дохода. Банки более критически подходят к оценке недвижимости. Как видно на графике ниже, оценочная стоимость, определенная банком, после 2008 года стала ниже рыночной стоимости недвижимости.
Из-за низких (официальных) зарплат португальцы просто не проходят по этим критериям. Они или закредитованы по уши потребительскими кредитами, и/или стоимость недвижимости настолько высока, что ежемесячный платеж по ипотеке (+ остальные кредитные выплаты) превышает допустимые 30%, или же у них просто нет необходимого первоначального взноса.
В 2022 году к этому добавился и рост Euribor, т.е. Европейской межбанковской ставки предложения (усреднённой процентной ставки по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро) на фоне растущей инфляции. Т.е. ипотека уже стала ещё дороже, что точно не снизит спрос на долгосрочную аренду. В другой статье можете почитать про недорогую недвижимость в Португалии.
Как мне кажется, картина получается нерадостная. Но я не хочу вас испугать и отговорить от поиска недвижимости в Португалии. Цель этой статьи — предостеречь вас от неподготовленного переезда с ограниченным бюджетом.
Согласно исследованию, проведенному сайтом Imovirtual, от начала поиска до аренды/покупки недвижимости в Португалии проходит, в среднем 6 месяцев. Если вы финансово не готовы жить полгода, оплачивая жильё посуточно, постарайтесь найти жильё ещё до переезда.
Интересно будет узнать ваш вывод: действительно ли трудно найти съёмное жильё в Португалии, и опыт, если такой был. Сколько времени ушло у вас на поиск квартиры/дома, и с какими трудностями вам пришлось столкнуться?
