Трудности при покупке квартиры в Португалии WithPortugal
Blog single

Трудности при покупке квартиры в Португалии
Личный опыт

Решив приобрести жилье в собственность в конце 2021 года, я и подумать не могла о том, что этот процесс растянется почти на 8 месяцев. За это время мы искали дома и квартиры и на континентальной части Португалии, и на португальских островах, общались с десятком риелторов различных национальностей, и сегодня мне хотелось бы поделиться накопленным опытом, чтобы вы не совершали тех же ошибок, о которых пойдет речь в данном материале. Эта статья будет полезна и тем, кто хочет покупать квартиру с использованием банковской ипотеки, и тем, кто готов оплатить всю сумму сразу наличными, не прибегая к кредитованию. 

Почему мы решили навсегда отказаться от аренды квартиры в Португалии?

После того как в конце 2021 года мы (я и мой муж) проанализировали размер убытков, которые мы несем арендуя жилье в Португалии, мы приняли решение навсегда отказаться от аренды и купить квартиру в ипотеку. Мысль о том, что минимальная зарплата в стране составляет порядка 700 евро, а аренда более или менее достойной квартиры в хорошем месте будет стоить столько же, а то и больше, никак не давала мне покоя. Понимая, что рынок недвижимости в Португалии устроен именно так, мы не захотели мириться с этой реальностью и именно поэтому стали рассматривать альтернативные варианты, среди которых была покупка жилья. 

 

Также нам не всегда везло с арендодателями, да и сами правила аренды запрещают вносить какие-то изменения в жилье, так что нам приходилось согласовывать буквально каждую мелочь (например, просверлить дырку в стене, чтобы повесить картину, или что-то перекрасить), что не является минусом в первые несколько лет аренды, но когда арендуешь жилье 5 или 10 лет, такие согласования начинают очень напрягать. Также невозможно думать об улучшении жилища (например, если есть желание поставить качественные окна или двери, на которые время от времени правительство выделяет дотации), ведь квартира не твоя и нет смысла в нее вкладываться. Так что это еще одна причина, по которой было принято решение прекращать историю с арендой квартир как можно скорее. 

Не буду подробно расписывать финансовый анализ, который мы провели до покупки, но для общего понимания скажу следующее: квартиру, которую мы купили и в который живем на данный момент, можно было бы сдавать за 600 евро. При этом размер ежемесячных взносов по ипотеке со страхованием и иными доп. расходами на эту же квартиру составляют порядка 300 евро. Получается 50% чистой экономии, при этом деньги мы платим не какому-то стороннему человеку, а банку за наше собственное жилье, в котором мы можем делать ремонт и иные вещи, без согласования с кем-либо. Как по мне, так сплошные плюсы. При этом квартиру мы выбирали в пешей доступности от пляжа, в небольшом городе со всей инфраструктурой, поэтому в случае необходимости можно будет сдать или продать эту квартиру без особых проблем.

Наши ожидания относительно рентабельности и выгоды покупки жилья по сравнению с арендой полностью оправдались, поэтому если вы планируете жить в Португалии не пару лет, а хотя бы 5 или более, и если вы, как и мы, не привязаны к конкретному месту и работаете на себя из дома, то мне кажется, что о покупке недвижимости нужно задумываться уже спустя год после иммиграции в Португалию. Кстати, очень подробно о том, сколько денег я потеряла на аренде квартиры в Португалии в течение почти 8 лет я очень подробно рассказала в заключительной части видео, которое можно найти вот тут

 

Самая главная ошибка при поиске недвижимости

Что ж, если ожидания относительно финансовой выгоды от покупки жилья в нашем случае полностью оправдались, то вот ожидания относительно процесса потерпели полнейший крах.

Самой серьезной ошибкой в нашей истории по поиску жилья для покупки было привлечение риелтора, и именно об этом неприятном аспекте всего процесса я расскажу далее.

Несмотря на то, что я уже давно живу в Португалии, свободно владею португальским языком и отлично разбираюсь в процессах в стране, перед началом нашего поиска мы с мужем приняли решение обратиться за помощью к риелтору.

Почему? Просто потому, что я свято верю в то, что каждый должен заниматься своим делом, и поэтому важные вещи я привыкла доверять профессионалам, это моя стратегия по жизни и обычно она отлично работает, но в этот раз она потерпела полный крах, т.к. мы совсем не понимали правил игры и чем такое обращение за помощью нам в итоге может обернуться.

Правила игры на рынке недвижимости в Португалии 

Что ж, давайте подробнее рассмотрим правила игры и основных участников сделки купли-продажи недвижимости в Португалии. Напомним вам, что португальские риелторы, как правило, получают 5% от сделки, о чем мы писали вот в этой нашей статье о работе риелтором в Португалии, и некоторые люди ошибочно считают, что оплачивает работу риелтора продавец, хотя в реальности ее оплачивает покупатель, хоть и опосредованно.

Что, ж, давайте схематично опишем главных участников и правила их взаимодействия:

  • Собственник жилья – допустим, некая донна Мария хочет продать свою квартиру и получить за нее 100 тысяч евро. 
  • Риелтор со стороны собственника – при этом есть некий риелтор, который не зарабатывая фиксированного оклада, в поисках заработка прочесывает весь город, раскидывает свои визитки в почтовые ящики с сообщением: «Если вы хотите продать свою квартиру – напишите мне», стучит в двери и пытается найти собственников, желающих продать квартиру. И вот, к его удаче, он находит донну Марию и используя свои переговорные навыки договаривается с ней о том, что именно он поможет ей продать недвижимость. Естественно, за комиссию, которая в данном случае составит 5 000 евро в случае успешной сделки. Неужели вы думаете, что донна Мария согласится на 95 000 евро за сделку? Конечно же нет, и сумма комиссии будет добавлена к стоимости квартиры, которая теперь уже составляет не 100 тысяч, а 105 (а иногда 110 или 120, когда агенты «прощупывают рынок», надеясь на то, что попадут на клиента, который не будет торговаться, поэтому всегда торгуйтесь и пытайтесь сбить как минимум 5-10 тысяч). 
 

Кстати, в задачи риелтора со стороны собственника входит не только поиск собственника как такового (хотя и это уже достаточно сложно), но и оформление всех документов для сделки, посещение различных гос. органов, истребование справок и т.д.. В общем достаточно много работы и в этом плане 5 000 евро комиссии вполне себе справедливы, ведь с них еще нужно оплатить налоги и комиссию агентству (в случае, если этот риелтор работает не на себя, а на крупное агентство с именем), так что по итогу риелтору перепадет всего пару тысяч евро за несколько месяцев работы с донной Марией. 

  • Покупатель - допустим это вы, человек, который хочет приобрести недвижимость в Португалии в районе 100 тысяч евро. Вы можете искать жилье самостоятельно, но решаете привлечь на помощь риелтора, который будет вам помогать в поисках и которому вы при этом ничего не платите.
  • Риелтор со стороны покупателя – именно его вы нашли в интернете или путем обращения в крупное агентство. Его задача – сопровождать вас при посещении различных объектов, рекомендовать вам определенные квартиры для визита. Также риелтор может оказывать услуги переводчика, в случае, если вы не владеете португальским языком, а также может подвозить вас на своей машине до объектов, если это необходимо. Т.к. покупатель не платит своему риелтору за услуги, то в случае подключения к сделке второго риелтора, агент по недвижимости со стороны продавца должен будет поделиться частью своей прибыли (50% или иной процент по договоренности) с риелтором покупателя.

И тут самое время озвучить самый важный факт, по причине которого мы в своей личной истории потеряли очень много времени и сил. Если вы хотите купить недвижимость в Португалии и привлекаете на помощь риелтора, то вас, как потенциального кандидата на покупку, будут «сливать» в огромном количестве случаев. Как только вы будете появляться на горизонте со своим риелтором, то риелтор со стороны продавца будет понимать, что это грозит ему потерей части его комиссии. Согласитесь, из описания ключевых ролей выше становится понятно, что большую часть работы по сделке выполняет именно риелтор со стороны продавца, и именно поэтому ему совсем не хочется делиться своей честно заработанной комиссией с риелтором, который сопровождает покупателя.

 

К сожалению, правила игры устроены таким образом, что риелтор со стороны собственника зачастую не будет вам отказывать напрямую (хотя мне уже попадались несколько объявлений о продаже жилья, в которых просили риелторов не беспокоить и не обращаться), узнав, что у вас также есть риелтор. 

Очень часто так называемый «слив» происходит следующим образом: вы приходите со своим риелтором смотреть квартиру донны Марии, но риелтор со стороны продавца, видя вашего риелтора, моментально принимает решение о том, что квартиру вам не продаст и комиссией делиться не будет, поэтому если вы примите решение купить данную квартиру, то скорее всего вам откажут под неким предлогом. 

Отказ может выглядеть следующим образом:

  1. Риелтор со стороны продавца даже не сообщит собственнику о том, что кто-то хочет купить его квартиру, так что о вашем желании купить квартиру хозяин просто никогда не узнает. Вам при этом скажут, что собственника ваше предложение не устроило и продолжать разговор он с вами не хочет. При этом риелтор со стороны продавца просто продолжит искать покупателей, у которых нет риелтора.
  2. Вам выдвинут неадекватные условия для покупки, могут повысить цену или даже заставить подписать договор, по которому вы можете потерять 10% первоначального взноса (в случае ипотечного кредитования). В общем вас просто вынудят самостоятельно отказаться от данного объекта. В моей личной истории был случай, когда мы хотели купить определенную квартиру, но для того, чтобы сделать предложение собственнику нам нужно было ознакомиться с некоторой важной документацией. Мы, через своего риелтора, запросили эти стандартные документы у риелтора со стороны продавца, а он просто и честно сказал, что нам их не предоставит, потому что не хочет. Естественно мы отказались от покупки этой квартиры - вот как работает самый банальный и бесхитростный «слив». 
 

Также такая система по недопуску вас к определенным объектам может быть спровоцирована и риелтором с вашей стороны. Обычно это выглядит так: вам начинают показывать квартиры только того агентства, в котором работает ваш риелтор, либо ваш риелтор начинает показывать вам странные квартиры, а те, что вы хотите, он не показывает под определенным предлогом. Все это риелторы делают потому, что они прекрасно понимают, что если они с вами придут смотреть хорошую квартиру, на которую есть большой спрос и много кандидатов, то вашу кандидатуру просто «сольют», т.к. у вас за плечами есть риелтор, с которым придется делиться комиссией. Понятное дело, никому не хочется тратить время впустую, поэтому вас просто будут стараться увести подальше от самых интересных объектов на рынке.

Возвращаясь к собственной истории, хочу сказать, что за первые 6 месяцев поиска жилья (в это время мы работали с риелторами с нашей стороны) в Португалии у нас было несколько странных ситуаций, в которых было чувство, что нас просто сливают и выкидывают из сделок. Мы не понимали в чем дело, списывали это на непрофессионализм наших риелторов, до одного прекрасного дня, когда мы нашли в интернете интересную квартиру и захотели посмотреть ее с нашим риелтором. Я отправила ссылку агенту и попросила созвониться с риелтором со стороны продавца, чтобы назначить визит, на что получила следующий ответ: «Юлия, пожалуйста, позвоните сами в это агентство, т.к. если я им позвоню и представлюсь, то они точно со мной разговаривать не будут, а вот если вы им скажете что вы частное лицо-покупатель, то они с вами сразу встречу назначат».

Да, как гласит народная пословица: «Простота хуже воровства», и не очень профессиональный агент по глупости сболтнул нам важный инсайдерский нюанс рынка недвижимости в Португалии.

Получается, что если у вас нет риелтора, то вам все двери открыты и все вам будут рады. В этом случае вы будете все вопросы напрямую решать с агентом со стороны продавца и вся комиссия достанется только ему.

Если вы покупатель и у вас есть риелтор, то вас будут специально «сливать» очень многие риелторы со стороны собственника, т.к. им абсолютно не хочется делиться комиссией с вашим риелтором, который по факту не сделал никакой работы и просто вас привел на объект.

 

Как только мы поняли этот важный нюанс, ранее скрытый от нашего понимания, то в наших поисках квартиры началась светлая полоса. Мы отказались от помощи риелтора с нашей стороны, я сама начала звонить по объявлениям и назначать визиты квартир. При этом я заметила, насколько позитивно и радушно были настроены агенты со стороны продавца, ведь когда я им звонила, и говорила о том, что я частное лицо и мы ищем квартиру для себя, то с нами были максимально вежливы, шли на торг и спокойно скидывали 5-15 тысяч евро от той цены, которая была указана в объявлении. Также, общаясь напрямую с агентом со стороны продавца, гораздо быстрее решаются различные вопросы, чем тогда, когда в коммуникации задействован еще один человек (ваш риелтор). 

После 6 месяцев ада поисков, с ужасным стрессом, сливом наших кандидатур со сделок, мы за 1,5 месяца провернули весь процесс купли-продажи с привлечением ипотечного кредитования - это очень быстрый срок для таких процессов в Португалии. 

Также, хочу отметить, что та ситуация, которую я описываю выше, касалась покупки с бюджетом не более 150 тысяч евро. Возможно, если вы хотите купить недвижимость за полмиллиона или миллион, то там наличие риелтора с вашей стороны не будет помехой, но это нужно проверять на практике.

Конечно, мне было обидно, что за эти полгода ни один из многочисленных риелторов, которых мы привлекали к работе, не сказал нам откровенно: «Ребята, у вас и так бюджет небольшой, поэтому вам лучше искать жилье самостоятельно, чтобы риелтор с вашей стороны не был еще одним отягчающим фактором». Мне хотелось бы это услышать, чтобы не тратить полгода впустую, но, к сожалению, далеко не все специалисты практикуют честный подход и думают в первую очередь о своей выгоде, а не о клиенте.

 

Как же быть без риелтора?

Прочитав мою историю выше, вы можете сказать, что в моем случае все было просто, ведь я владею португальским и хорошо ориентируюсь на местности, а что, мол, делать человеку, который не владеет португальским и не разбирается в местных нюансах, но при этом хочет купить недвижимость в Португалии? Обычно люди боятся, что их обманут или что они по ошибке купят плохую квартиру в плохом месте за дорогую цену. 

Я действительно считаю, что в таких ситуациях вам нужен человек, который очень хорошо разбирается в португальских реалиях и ориентируется на местности, и это может быть даже риелтор, но, в таком случае он не должен претендовать на комиссию агента со стороны продавца.

Как бы делала я, если бы приехала в Португалию буквально вчера, без знания языка и без понимания иных важных аспектов? Я бы по отзывам наняла достойного специалиста, при этом это может быть ассистент, сопровождающий, риелтор, или даже просто переводчик, и оплачивала бы их услуги из своего кошелька.

Перед такими специалистами я бы ставила следующие задачи:

  1. Сопровождать меня при визите объектов и помогать с переводом.
  2. Искать самые лучшие объекты на рынке, без привязки к конкретному агентству.
  3. Торговаться, максимально снижая цену, и успешно вести деловые переговоры по оформлению сделки.
 

В этом случае нанятый вами специалист будет действительно работать в ваших интересах, при обзвоне объявлений он сразу будет говорить, что представляет частное лицо и не претендует ни на какую комиссию, а значит у вас не будет никаких препятствий при поиске жилья.

Да, вам придется платить из своего кармана такому специалисту за день, неделю или за проект. Да, суммы могут быть в этом случае от нескольких сотен евро до нескольких тысяч, но вы бы и так платили эти деньги (пусть и опосредованно) в случае, если бы в сделке участвовали 2 риелтора и делили между собой свою комиссию. 

Это миф, что покупатель не платит комиссию при покупке жилья – нет, именно он ее и платит, т.к. это дополнительный процент, изначально добавленный к стоимости недвижимости. 

Просто если вы будете работать с риелтором с вашей стороны (а он в свою очередь будет претендовать на часть комиссии агента со стороны продавца), то из 10 просмотренных квартир может быть вас сольют в 5-8 случаях из 10.

А если вы будете работать со специалистом, которому вы будете сами платить и который не будет претендовать на комиссию другого агента, то в этом случае с вами будут готовы заключить сделку все и всегда (конечно, на заранее обозначенных условиях продавца).

Просто знайте то, что сами португальцы редко прибегают к помощи агентов, в случае, если хотят купить недвижимость, так что и вам имеет смысл работать с агентом продавца напрямую, пусть и с дополнительной помощью человека, который вас будет сопровождать.

 

Учимся на чужих ошибках

Каждый решает для себя сам, кто-то привлекает риелторов, кто-то нет, кому-то везет и опыт покупки жилья с риелтором оказывается позитивным, но в любом случае важно знать, какие плюсы и минусы имеет каждое принятое вами решение. Я, человек, который верит в то, что каждый должен заниматься своим делом, который любит привлекать профильных специалистов для решения важных задач, на протяжении полугода создавала себе массу проблем, просто потому, что приняла неверное решение для привлечения риелтора себе в помощь.

Я очень люблю поговорку: «Умный решает проблемы, который мудрый просто не создает», и я надеюсь, мой негативный опыт, описанный в данной статье, поможет вам избежать той серьезной ошибки, которая забрала у меня полгода времени, а также массу нервов и здоровья. 

Находясь в процессе поиска жилья, постоянно спотыкаясь о подводные камни, уловки риелторов и т.д., я подумала о том, что было бы неплохо создать подробные учебные пособия, которые помогали бы проще решать сложные бытовые задачи, после иммиграции в Португалию. 

Так родилась серия онлайн-курсов «Иммигрируем в Португалию с Юлией Врублевской» и до конца 2022 года я планирую снять подробнейший курс о покупке недвижимости в Португалии в ипотеку, с подробным описанием того, как можно подготовиться к такой покупке за несколько лет наперед, какие есть нюансы, которые могут спровоцировать потерю 10% залога при покупке жилья, как проанализировать кредитный договор и как совершить сделку, самостоятельно, без привлечения третьих лиц для помощи. 

 

Моя идея заключается в том, чтобы обобщить опыт, накопленный мною в Португалии на протяжении почти 8 лет, в простых и понятных онлайн-курсах на определенную тему. Получается, что можно инвестировать небольшую сумму на покупку учебного курса, потратить несколько часов на его прохождение, а в итоге сэкономить полгода, год или даже несколько лет, уже не говоря об экономии нервов и здоровья.

Очень надеюсь, что онлайн-курсы по иммиграции в Португалию действительно облегчат вам жизнь и будут максимально полезными. Эту цель преследовала и данная статья, с моим личным опытом, который безусловно у каждого свой, главное, уметь учиться на чужих ошибках и использовать опыт других, себе на пользу.

Желаю вам удачи и до новых встреч на страницах портала WithPortugal

Также, просто помните о том, что на нашем сайте вы можете найти различных специалистов по иммиграции и адаптации в Португалии. Получить консультацию по иммиграции в Португалию вы можете тут, альтернативой консультации является покупка онлайн-курса для стратегической подготовки к иммиграции в Португалию, а недавно у нас появилась услуга персонального ассистента в Лиссабоне, который может помочь вам в первое время после иммиграции. 

Также мы предлагаем воспользоваться услугами нашего юриста и бухгалтера. А если после иммиграции в Португалию вы решите начать учить португальский язык, то это вы всегда сможете сделать с онлайн-курсом португальского языка или с личными занятиями с преподавателем. Если вам будет необходима медицинская страховка для получения ВНЖ в Португалии, то вы всегда можете получить ее с нашим страховым агентом в Португалии, а не так давно у нас появился и семейный врач в Португалии, так что теперь любой свой вопрос и проблему вы сможете решить не покидая сайт WithPortugal!

оставить комментарий

Авторизуйтесь, оставив свое имя и/или email

Имя*

Комментарий*

    Купить рекламу в этом Блоге
    Подпишитесь на рассылку

    Чтобы не пропустить новые статьи