Долгосрочная аренда квартиры в Португалии в 2022

При планировании иммиграции в Португалию одной из первых задач, которую вам предстоит решить – это поиск жилья. О том как арендовать комнату в Португалии мы уже писали вот в этой нашей статье, а о нюансах и преимущества покупки собственного жилья мы писали вот тут. Тем не менее самым популярным вариантом для многих иммигрантов по прежнему остается долгосрочная аренда квартиры, и именно ей посвящена наша сегодняшняя статья. 

Можно ли самостоятельно снять квартиру в аренду без знания языка, на что обратить внимание при заключении контракта и какие могут быть подводные камни в процессе долгосрочной аренды жилья в Португалии? Обо всем об этом мы более подробно расскажем в рамках данной статьи.

Почему арендовать квартиру в Португалии выгодно?

В нашей статье о сравнении преимуществ покупки собственного жилья в Португалии с его долгосрочной арендой вы можете прочитать о том, какую экономическую выгоду вам может принести покупка собственного жилья в стране. И это действительно так, но хотелось бы особенно подчеркнуть несколько факторов, которые делают долгосрочную аренду самым оптимальным и выгодным вариантом почти для любого человека в 2022 году.

Просто подумайте о том, что:

• Мы живем в турбулентное время, когда строить долгосрочные планы просто невозможно. Думаю, вряд ли в 2022 году с этим кто-то может поспорить. Уже в 2020 году весь мир почувствовал на себе, что все меняется с огромной скоростью, постоянно возникают очень серьезные потрясения, которые делают долгосрочное планирование неэффективным. 

К примеру, сектор туризма в Португалии процветал уже очень давно, но с приходом пандемии многие мелкие туристические бизнесы, отели, рестораны и т.д. просто не выдержали новой реальности и, к сожалению, не выжили. В этом плане приезжать в новую страну и сразу же покупать жилье, привязывая себя к конкретному месту было бы странно, ведь никто из нас уже не знает и не может предположить, что произойдет через полгода или год, и возможно ваша купленная квартира вам просто будет не нужна.

• Очень сложно, точнее, практически невозможно, выбрать город и район для постоянной жизни, если вы не знакомы со страной и никогда не пробовали тут жить. Вероятность ошибиться – практически 100%, ведь не пожив в конкретном месте вы просто не знаете, подойдет ли оно вам или нет. Вы можете перечитать все статьи о португальских городах на нашем сайте, пересмотреть массу видео на Ютубе, но это не сравнится с вашим личным опытом. 

К примеру, в интернете и социальных сетях очень популярен Кашкайш, но, откровенно говоря, это место для жизни подойдет далеко не всем и это вы очень быстро поймете, пожив там хотя бы пару недель, не говоря уже о максимально высоких ценах на аренду и покупку жилья в данном районе. С этой точки зрения покупать недвижимость в месте, в котором вы никогда не жили и не прочувствовали его на себе, тоже было бы странно. 

Два пункта выше делают вариант аренды квартиры самым оптимальным, ведь во-первых, сняв жилье вы всегда сможете покинуть его (после окончания контракта), в случае если вам не понравится район или город, а во-вторых, в случае, если вы решите покинуть Португалию или вам срочно будут нужны наличные деньги (например, для открытия бизнеса), вы также всегда сможете это сделать, не будучи финансово и физически привязанными к конкретному месту.

Так что аренда квартиры в Португалии – это гибкий и самый оптимальный вариант, особенно на первое время, когда вы только приехали в страну и вам необходимо тут обосноваться, познакомиться с различными регионами, городами и районами, и только после этого принимать решение о покупке. 

Можно ли снять квартиру в Португалии самостоятельно?

Конечно можно, если вы владеете английским или португальским языками. Английского языка может быть достаточно для того, чтобы общаться с арендодателями в крупных городах (в том же Лиссабоне или Кашкайше). 

Если вы не владеете португальским языком (а с этим мы можем вам помочь тут), то есть очень большой риск того, что многие собственники жилья просто не смогут или не захотят общаться с вами, особенно в том случае, если вы ищете недорогое жилье в небольших португальских городах.

Часто в социальных сетях можно увидеть рекомендацию о том, с собственниками жилья можно общаться даже дистанционно, с помощью гугл-переводчика. Такой совет мне кажется достаточно странным, ведь важно понимать, что аренда квартир в Португалии чаще всего сопровождается заключением контракта на один год, что означает, что вы не можете пожить в квартире пару месяцев, а затем выехать, т.к. вам просто не понравилось (точнее, выехать вы можете, но нужно будет оплатить жилье до конца контракта). То есть подписывая договор об аренде вы обязуетесь оплачивать жилье как минимум год (условия будут зависеть от каждого конкретного контракта) и если вы хотите провести этот процесс используя гугл-переводчик, то выбор остается за вами, главное, чтобы вы понимали соответствующие риски. 

Если вы решили искать квартиру для долгосрочной аренды в Португалии самостоятельно, то предлагаем воспользоваться следующими сайтами:

• OLX
• CustoJusto
• Idealista
• Imovirtual
• CasaTrovit
• CasaSapo
• Bquarto – советую обратить внимание на этот сайт. Он хоть и малоизвестный, но им почему-то часто пользуются пожилые люди, которые даже фото не могут в интернет загрузить. Поэтому иногда вы будете видеть объявления без фото, просто с номером телефона. Если вы владеете португальским и у вас есть время, то стоит проверить и такие объявления. Иногда можно найти очень достойное жилье за приемлемые деньги, просто потому что люди пропускают объявления без фото. В свое время именно так я смогла найти очень хорошую квартиру в районе Кашкайш по цене ниже рыночной.
• Uniplaces – этот портал был создан специально, чтобы помочь иностранным студентам, которые не владеют португальским, найти себе жилье в Португалии. Сейчас этот сайт работает уже на широкую публику, а не только для студентов и у него есть ряд преимуществ. Основное преимущество состоит в том, что вам не нужно общаться с хозяином квартиры. Это за вас делает сам портал (который по сути дела является посредником). Вы можете в пару кликов забронировать себе комнату или квартиру, и если вам нужны подтверждающие документы (например, для визы или въезда в страну), то сайт вам их также предоставит. Да, цены на этом сайте выше, чем если искать жилье по частным объявлениям, но зато это более безопасно и вам не нужно владеть португальским языком, чтобы найти себе квартиру. 
• Airbnb – этот портал хоть и нацелен на туристов, но если вы не владеете португальским и никак не можете найти себе квартиру на первое время, то стоит рассмотреть этот сайт как временный вариант (например, снять там квартиру на пару дней или недель, чтобы за это время обойти лично другие квартиры и снять что-то на постоянную основу).
• Booking - с этим порталом ситуация ровно точно такая же, как и с Airbnb.
• Flatio – этот сайт по своему типу очень похож на Uniplaces, т.к. на нем можно очень просто забронировать жилье на несколько месяцев без депозита и необходимости общаться с собственником жилья.

Если вы решили искать квартиру для долгосрочной аренды в Португалии самостоятельно, то просто помните о том, что на данный момент спрос значительно превышает предложение, поэтому не удивляйтесь, если собственники жилья просто вам не будут отвечать, т.к. зачастую у них выстраивается очередь из желающих снять их квартиру. 

В любом случае прибегнуть к помощи риелторов в Португалии, либо консультантов или сопровождающих, либо просто ваших друзей, давно живущих в Португалии было бы выгодно с той точки зрения, что вы заручились бы поддержкой человека, который владеет португальским и отлично ориентируется на местности, а значит может помочь вам качественно провести переговоры с собственником, получив максимально выгодные для вас условия.

Заключаем договор на аренду квартиры в Португалии

Что ж, вы уже нашли квартиру и готовы заключить договор на аренду, что является очень важным, т.к. именно этот документ будет служить официальным подтверждением вашего проживания (той самой «прописки») в Португалии. 

Если собственник жилья не хочет заключать официальный договор, который он должен будет зарегистрировать в налоговых органах, то вряд ли имеет смысл иметь с ним дело, т.к. этот может создать вам массу проблем в будущем.

Договор аренды заключается в письменном виде и в принципе данную процедуру можно провести и дистанционно, в случае если вы находитесь за пределами Португалии, просто в данном случае вам будет необходимо наличие португальского налогового номера NIF и открытого банковского счета в португальском банке (оба эти процесса можно выполнить тут). 

Для личного или дистанционного заключения договора на аренду вам будут необходимы следующие документы:

• Документ, удостоверяющий личность (например, загранпаспорт)
• Португальский налоговый номер NIF
• Открытый счет в португальском банке
• Подтверждение вашей финансовой состоятельности

Четвертый пункт в данном списке является особо проблематичным для тех, кто только планирует иммиграцию в Португалию.

Если вы уже давно живете в Португалии, то для аренды вас попросят предоставить последнюю налоговую декларацию IRS, контракт на работу и зарплатные листки за несколько последних месяцев (в случае, если вы работаете по найму), либо движения по вашему счету и счета-фактуры за последние 3 месяца в том случае, если вы являетесь индивидуальным предпринимателем. Иногда всех этих документов даже португальцам бывает недостаточно для того, чтобы снять квартиру и тогда собственник жилья может потребовать привлечения поручителя (порт. fiador), который будет ручаться за вас и оплачивать арендную плату в том случае, если вы ее оплачивать не сможете. Поручителю также будет необходимо предоставить документы, подтверждающие его финансовую состоятельность, и как вы понимаете, поручителем может стать только очень близкий вам человек или член семьи, который 100% вам доверяет, обладает португальским гражданством или резиденцией и будет за вас платить арендные платы в том случае, если вы этого не сможете сделать. Так что даже португальцам бывает сложно найти поручителя, уже не говоря об иммигрантах, у которых зачастую в стране нет никого, кто готов был бы поручиться за них с финансовой точки зрения.

Что же делать, если вы только планируете приехать в Португалию и у вас пока нет (а на начальном этапе и быть не может) португальских документов, подтверждающих вашу финансовую состоятельность?

В таком случае единственным вариантом будут переговоры с собственником квартиры, и именно по этой причине я ставлю под сомнение возможность вести какие-либо серьезные переговоры с арендодателем через гугл-переводчик. Вы можете предоставить в качестве доказательства своей платежеспособности справку из португальского банка с выпиской о вашем внушительном балансе. Можете предоставить данные о своем сайте, компании и выписки из иностранных банков, и если вы являетесь владельцем реально работающего бизнеса, то все эти доказательства могут быть приняты некоторым собственниками.

Если это не работает, то единственный вариант доказать свою финансовую надежность – это заплатить сразу за много месяцев вперед. Сколько это будет месяцев, в конечном итоге будет зависеть от успешности ваших переговоров. Я знаю реальные случаи, когда люди заключали контракт на год и сразу весь год и оплачивали. Конечно, это максимально выгодно собственнику жилья (т.к. его риски в этом случае практически равны нулю), но не у всех могут быть деньги для оплаты аренды за год. В таком случае нужно торговаться и договариваться, предоставляя всевозможные доказательства вашей платежеспособности и возможно, арендодатель пойдет на уступки и попросит оплатить всего лишь 3, 6 месяцев и т.д.

Собственно как минимум для проведения таких переговоров имеет смысл прибегнуть к помощи риелторов в Португалии, консультантов или сопровождающих, которые владеют португальским языком и будут работать в ваших интересах. 

Также, если вы не представляете как работает система португальских договоров, то очень рекомендуем прочитать вот эту нашу статью, о том как в Португалии компании любят «связывать» клиентов обязуя их пользоваться определенной услугой год или несколько лет без возможности отказаться. 

Договоров на аренду квартир это также касается. Чаще всего срок стандартного договора составляет 1 год, но он может и отличаться, так что внимательно читайте условия договора. 

Важно понимать, что если вы подписали договор на один год, то вы не можете взять и съехать с квартиры в любой момент, т.к. вы обязаны оплачивать аренду до конца договора. В некоторых договорах может быть прописано о том, что можно съехать после истечения 9 месяцев (в случае договора на 1 год) без дополнительных штрафов, но в теории в договоре могут быть и оговорены особые условия.

Лично я, автор данной статьи, всегда вела переговоры таким образом, чтобы собственники жилья включали в договор пункт о том, что я могу съехать в любой момент без штрафов, предупредив об этом за 1, 2 или 3 месяца. Да, собственники жилья не сразу и очень неохотно соглашались на это, но т.к. я свободно владею португальским, а техникам ведения переговоров обучаюсь всю жизнь, у меня всегда получалось это делать, а значит включение этого пункта возможно. 

Нюансы долгосрочной аренды квартиры в Португалии

Если вы плохо себе представляете, как выглядит рынок недвижимости по аренде квартир в Португалии, то ниже мы приведем краткий список нюансов, принятых в данной стране.

• Мебель: скорее всего она будет отсутствовать и большинство объявлений об аренде квартир – это просто покрашенные голые стены, где нет мебели, а только лишь есть кухня (хотя бывает и такое, что в квартире нет холодильника и все придется покупать самостоятельно). Иногда, квартира может быть уже с мебелью, но чаще всего подразумевается, что сам арендатор купит всю необходимую мебель. Даже если в квартире нет мебели всегда стоит поговорить с собственником и скорее всего у него будет диван, столы, стулья и иная старая мебель, которую он будет готов предоставить. В свое время мне удалось выпросить даже целый набор посуды и кухонных приборов, т.к. я узнала, что у собственника моей квартиры есть свой ресторан. Так что не стесняйтесь просить и отрабатывайте способность вести переговоры, в новой стране это действительно важно. 
• Коммунальные услуги: скорее всего на тот момент, когда вы въедете в квартиру в ней, не будет ни света, ни газа (в некоторых местах газ можно покупать только в баллонах, это неудобно, но есть много мест в Португалии, где до сих пор воду в квартире нагревают именно газовыми баллонами), ни воды. Это все нужно подключить самостоятельно в соответствующих инстанциях и этот процесс может занять от нескольких дней до нескольких недель. Просто будьте готовы к тому, что коммунальные услуги вам придется подключать самостоятельно на свое имя. 
• Животные: не во всех квартирах готовы принять жильцов с домашними животными, так что обговаривайте этот момент еще до подписания договора на аренду.
• Залог: при подписании договора на аренду вас также попросят оплатить залог (порт. caução). Его размер может быть разным (от нескольких сотен до нескольких тысяч евро) и он нужен для того, чтобы гарантировать, что вы ничего не испортите в квартире (особенно если квартира с мебелью и дорогой бытовой техникой). Если вы сломали микроволновку, а ваш ребенок разрисовал стены, то залог (полностью или частично) вам скорее всего не вернут, т.к. он пойдет на покупку новых вещей и на ремонт.

Можно ли снять квартиру в Португалии самостоятельно?

Конечно же да, просто этот процесс будет сложнее, чем в случае, если вы обратитесь к профильному специалисту за помощью. Важно учитывать расположение квартиры, район, состояние дома, наличие теплоизоляции, кондиционеров, качественных окон, парковки и иных моментов, которые кардинально могут повлиять на то, как вы будете себя чувствовать, живя в этой квартире. 

Даже если вы совершите ошибку и снимите жилье не очень хорошего качества, либо в районе, который вам не понравится и не подойдет для будущей жизни, то вы всегда сможете переехать в другое место после окончания срока действия вашего договора на аренду. Именно эта характеристика выгодно отличает аренду жилья от его покупки. 

Дайте себе время после иммиграции, освойтесь в новой стране, а только потом принимайте решение о покупке недвижимости в определенном городе или районе. Надеемся, что с помощью данной статьи у вас появилось четкое понимание о том, как этот процесс работает в Португалии и вы сможете снять квартиру самостоятельно, руководствуясь советами выше.

Также, просто помните о том, что в случае иммиграции в Португалию, на нашем сайте вы сможете найти различных специалистов, которые вам в этом помогут. Получить консультацию по иммиграции в Португалию вы можете тут, также предлагаем воспользоваться услугами нашего юриста и бухгалтера. 

Также не так давно у нас появилась услуга консьерж-сервиса в Португалии, с помощью которого вы можете решить очень широкий спектр задач: от помощи в выборе города для жизни и устройства ребенка в частную школу, до проведения деловых переговоров и поиска партнеров и поставщиков в стране. 

А если вы после иммиграции в Португалию решите начать учить португальский язык, то это вы всегда сможете сделать с онлайн-курсом португальского языка или с личными занятиями с преподавателем. Если вам будет необходима медицинская страховка для получения ВНЖ в Португалии, то вы всегда можете получить ее с нашим страховым агентом в Португалии, а если вы хотите получить кредит или ипотеку, то вам поможет кредитный менеджер в Португалии, так что теперь любой свой вопрос и проблему вы сможете решить не покидая сайт WithPortugal!