Набережна, веселі натовпи туристів і місцевих жителів, вулична музика, запах смаженої риби, нахабні чайки, портвейн і "зелене вино" - складові чудового настрою можна перелічувати нескінченно. Як стати своїм на цьому святі? Одним із варіантів буде оселитися в Порту! Ця стаття познайомить вас із ринком нерухомості Порту, а саме, з цінами на купівлю будинків і квартир, вартістю на їхню довгострокову оренду, а також на короткострокову туристичну оренду.
Назва Порту може стосуватися досить великої місцевості. По-перше, це регіон Порту (Distrito do Porto), до якого входить 18 муніципалітетів, а також є місто Порту (Município do Porto), яке є одним із муніципалітетів. Місто Порту включає в себе 7 районів. Далі ми детально розглянемо ціни на нерухомість у кожному муніципалітеті округу Порту, а також у кожному районі міста Порту.
Динаміка цін на нерухомість в окрузі Порту
Вивчати ситуацію ми почнемо з сайту Idealista.pt, одного з головних сайтів з пошуку нерухомості в Португалії. Idealista дає статичні дані про зміну середньої вартості квадратного метра нерухомості з оголошень, опублікованих на сайті.
На перший погляд на графіки, в плані продажу зміна за рік незначна, а зростання орендної плати дещо більш виражене. Далі ми детально розберемо інформацію як про продаж, так і про оренду.
Продаж нерухомості в муніципалітетах округу Порту
У таблиці вище представлені середні ціни квадратного метра нерухомості, оголошення про продаж якої опубліковані на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона підвищилася або знизилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Муніципалітети в таблиці розташовані в порядку зменшення середньої ціни квадратного метра у квітні 2023 року.
Ціна за метр найвища в муніципалітеті Порту, 3.383 євро за квадратний метр у квітні 2023 року. Зростання з лютого цього року було досить помірним, лише на 3,45%, а от за рік (з квітня 2022 року) ціна зросла на 10,5%. Наступним найдорожчим після Порту є його північний сусід Matosinhos, де розташований порт для круїзних лайнерів, доки, рибні ресторани і торгові центри. Середня ціна квадратного метра у квітні становила 3.085 євро, що всього на 1,25% вище, ніж у лютому. А от за річним зростанням цін на квадратний метр нерухомості Matosinhos став чемпіоном округу: середня вартість метра зросла аж на 26,9%!
Потім іде південний сусід Порту, муніципалітет Vila Nova de Gaia, за сумісництвом центр індустрії портвейну і друге за чисельністю населення місто Португалії. Тут у квітні 2023 року квадратний метр коштував у середньому 2.114 євро. Найцікавішим є те, що зростання з лютого склало цілих 35,08%. Це сильно вибивається із загальної картини муніципалітетів. При цьому річне зростання (з квітня 2022 року) було досить помірним, лише 8,6%. Чи продовжиться тренд зростання цін, який ми спостерігали в останньому кварталі, покаже час.
Ціни на квадратний метр у решті передмість Порту за останні три місяці змінювалися набагато менш помітно, ніж у Vila Nova de Gaia. Десь вони дещо зменшилися, але здебільшого, навпаки, зросли. Якщо говорити про річну зміну, то ціни скрізь зростали, проте досить спокійними темпами. Як я вже згадала, чемпіоном за річним зростанням став Matosinhos із 26,9%. Одразу за ним іде Penafiel із 26%. Усі інші регіони показали річне зростання від 3,7 до 15,5%.
Наскільки можна вірити статистиці з Idealista.pt?
Інформація, доступна на сайті Idealista.pt, ґрунтується на оголошеннях про пропозицію житла, опублікованих тільки на цьому сайті. Зрозуміло, що це дає нам уявлення про "ціну продавця". Для більш точної картини добре б знати фінальні ціни, за якими відбувалися угоди. Єдине джерело таких даних - це щоквартальний звіт Національного інституту статистики Португалії. Найсвіжіша інформація, доступна на даний момент, стосується четвертого кварталу (жовтень - грудень) 2022 року. Про стан ринку нерухомості Порту навесні 2023 року цей звіт нам не розповість, але от порівняти дані за четвертий квартал з обох джерел ми можемо. Це дасть нам уявлення про те, наскільки близькі до реальності цифри, які ми бачимо зараз на Idealista.pt. Для прикладу візьмемо кілька муніципалітетів округу Порту.
Таблиця показує реальну середню вартість квадратного метра під час укладання угод купівлі-продажу за даними Національного інституту статистики (стовпчик 1), середню вартість квадратного метра з оголошень з Idealista.pt (стовпчик 2), а також різницю між ними у відсотковому вираженні (стовпчик 3).
Що можна зрозуміти з цього зіставлення? По-перше, що в переважній кількості муніципалітетів під час укладання угод купівлі-продажу в четвертому кварталі 2022 року середня вартість квадратного метра виходила нижчою, ніж запитували продавці на Idealista.pt. Найбільшою ця різниця виявилася в Matosinhos (31,65%), Porto (21,2%), Vila Nova de Gaia (19,02%), - тобто в найдорожчих муніципалітетах за версією Idealista.pt.
По-друге, у двох муніципалітетах середня ціна за версією Idealista.pt була навпаки нижчою, ніж під час укладання угоди. Однак ця відмінність була меншою за відсоток в обох випадках.
Як можна пояснити такі суттєві відмінності в середній вартості квадратного метра з оголошень про продаж і з даних про реальні продажі? Важливо мати на увазі, що способи розрахунку середніх значень в інституті статистики і в Idealista.pt різняться, тому повного збігу цифр ми б ніколи не побачили. Також може бути так, що власники могли ще під час публікації на сайті запросити завищену ціну, розраховуючи на те, що покупець торгуватиметься і під час укладання угоди ціну доведеться знизити. Існує ще кілька можливих пояснень, але найімовірніше головними є ці два.
То чому ж ми віримо даним про ціну квадратного метра, розрахованих сайтом Idelista.pt? Просто тому що цей сайт - джерело найсвіжішої інформації. Ми покладаємося на Idealista.pt, щоб у реальному часі оцінити ситуацію, розуміючи, що наша оцінка не буде стовідсотково точною. При цьому ми будемо тримати в голові, що реальні угоди цілком можуть укладатися за нижчими цінами, ніж можна побачити на Idealista.pt. Тож, покупці, не забувайте торгуватися!
Довгострокова оренда нерухомості в муніципалітетах округу Порту
У таблиці вище представлені середні ціни квадратного метра нерухомості, оголошення про оренду якої опубліковані на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона підвищилася або знизилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Муніципалітети в таблиці розташовані в порядку зменшення середньої ціни квадратного метра у квітні 2023 року.
За останні 3 місяці житло в оренду пропонувалося не у всіх муніципалітетах округу, тому ми бачимо коротший список міст у цій таблиці. Як і в разі продажу, лідером за вартістю квадратного метра оренди є місто Порту. У квітні орендувати житло можна було за середньою ціною 15 євро за метр, що лише трохи вище, ніж у лютому (1,35%). А от річне зростання ціни значне, 37,2%.
У наступному за Порту муніципалітеті Matosinhos ціна метра у квітні становила 12,1 євро, що являє собою маленьке зниження порівняно з лютим (-0,82%). Однак спостерігається річне зростання у 18,4%. У більшості інших розглянутих муніципалітетів вартість орендного метра дещо зросла з лютого, але при цьому річне зростання помітне набагато краще: від 13,9 до 38,5%. Чемпіоном за річним зростанням став муніципалітет Gondomar, східний сусід Порту, який далеко не найдорожчий ні в плані оренди, ні в плані купівлі.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах округу Порту
Будучи регіоном, багатим на визначні пам'ятки, Порту, звісно ж, є обов'язковим пунктом у списку відвідування для більшості туристів, які приїжджають до Португалії. Спробуймо розібратися, наскільки популярність у туристів відбивається на вартості житла і який інвестиційний потенціал нерухомості в цьому регіоні.
Наприклад, сайт All The Rooms допомагає попередньо оцінити прибуток від житла, що здається в подобову оренду через сервіс AirBnB. Для розрахунку використовуються дані про середню вартість добової оренди подібного житла, що здається в цьому ж районі міста, а також про його заповнюваність. Сервіс цікавий, але найдетальніша інформація, корисна інвестору, доступна тільки в платній версії.
У безкоштовній версії можна дізнатися, наприклад, скільки об'єктів туристичної оренди вже пропонується в обраному районі. Також All The Rooms повідомляє середню вартість 1 доби оренди в різних муніципалітетах округу Порту за 3 місяці. Сервіс дає ціни в доларах, а в таблиці нижче вони перераховані в євро за теперішнім курсом. Муніципалітети в цій таблиці відсортовані за назвою.
У таблиці представлено кількість об'єктів, опублікованих на сервісі туристичної оренди AirBnB у період з 7 лютого по 7 травня 2023 року, а також середня ціна 1 ночі оренди цього житла.
Важливо взяти до уваги, що в цих даних немає прив'язки до вартості квадратного метра житла, тому в таблиці подано середні значення за всіма об'єктами, зданими в цей період (це можуть бути як вілли, так і студії). Проте навіть ці дані допомагають почати орієнтуватися в ситуації.
Абсолютним лідером за кількістю об'єктів, що здаються, є місто Порту, проте за вартістю туристичної оренди воно поступається місцем як Vila Nova de Gaia (в якій теж багато об'єктів туристичної оренди), так і великій кількості інших муніципалітетів.
Продаж нерухомості в різних районах міста Порту
У таблиці вище представлені середні ціни квадратного метра нерухомості, оголошення про продаж якої опубліковані на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона підвищилася або знизилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Райони в таблиці розташовані в порядку зменшення середньої ціни квадратного метра у квітні 2023 року.
Найдорожчим районом міста Порту на сьогоднішній день є "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde". Це об'єднання відносно невеликих за розміром районів, що розташоване в західній частині міста, на правому березі річки Дору, і має вихід до океану. Пляжі, міський парк, міжнародна школа, великі лікувальні установи і кілька ВНЗ роблять цей район дуже престижним. Ціна квадратного метра для продажу у квітні 2023 року склала 4.157 євро, що є результатом невеликого зниження з лютого (-0,29%). А з квітня 2022 року ця вартість зросла на 7,2%.
За цим районом слідують 4 з цінами від 3.000 до 4.000 євро. Найперший із них, "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", - це саме центр Порту, сповнений туристичних визначних пам'яток, таких, як: Кафедральний собор Порту, залізничний вокзал São Bento, книжковий магазин Lello, Будинок музики, вежа Torre dos Clérigos та інші. Середня вартість квадратного метра нерухомості у квітні становила 3.847 євро. Порівняно з лютим це невелике зниження (-0,49%), а за рік цей район показав зростання в 6,4%.
Інші райони Порту з цінами від 3.000 євро за квадратний метр - це райони, що знаходяться поряд з історичним центром із заходу, сходу і з північного сходу: Lordelo do Ouro e Massarelos, Bonfim і Paranhos. У всіх них ціни зростали різними темпами як в останні 3 місяці, так і протягом останнього року. Район Paranhos став чемпіоном зі зростання в усьому місті Порту. З квітня 2022 року середня вартість квадратного метра в ньому зросла на 16,9%.
Завершують наш список 2 райони із середніми цінами від 2.700 до 2.800 євро за квадратний метр: Ramalde і Campanhã. Цікаво, що за практично однакової вартості квадратного метра, динаміка змін у них дуже різна. За останні 3 місяці ціна метра в Ramalde трималася практично на одному рівні, а ось у розрізі року продемонструвала зростання в 11,9%. У районі ж Campanhã зростання ціни квадратного метра в останні 3 місяці становило 5,55%, а річне зростання - цілих 15%, що робить цей район другим за темпом річного зростання в місті Порту.
Давайте тепер подивимося, яка вартість оренди в цих районах міста.
Довгострокова оренда нерухомості в районах міста Порту
Найдорожчим районом у плані оренди є історичний центр Порту, район "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória". Оренда квадратного метра в ньому стане в 17,8 євро на місяць. За останні 3 місяці вартість оренди зросла лише на 1,71%, а от річне зростання становило майже 40%.
У 3 районах зняти житло можна від 14 до 15 євро за квадратний метр. Примітно, що в цій групі знаходиться як лідер за річним зростанням, район Bonfim, де вартість метра за 12 місяців зросла на 41%, так і аутсайдер, район "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" де в розрізі року ціна квадратного метра збільшилася "всього" на 20%. Третій район, що перебуває в цій самій групі, "Lordelo do Ouro e Massarelos", у якому спостерігалося найвище зростання ціни орендованого квадратного метра за 3 останні місяці, 20,17%.
Як можна побачити з таблиці, річне зростання цін на оренду абсолютно явне і стабільне, якщо кожен район розглядати окремо. Тож якщо ви обираєте між купівлею та орендою квартири в місті Порту або розглядаєте купівлю нерухомості для здачі в довгострокову оренду, візьміть до уваги темпи зростання.
Подобова оренда нерухомості в місті Порту
Якщо говорити про інвестиції в нерухомість у Порту, то є ще й варіант короткострокової туристичної оренди. Щоб оцінити її потенціал, знову звернемося до сервісу All The Rooms. У таблиці нижче показано кількість об'єктів, опублікованих на AirBnB у період з 7 лютого по 7 травня 2023 року, а також середня ціна 1 ночі оренди цього житла.
Цей сервіс видає інформацію без прив'язки до вартості квадратного метра житла, тому в таблиці подано середні значення за всіма об'єктами, зданими в цей період (це можуть бути як пентхауси, так і кімнати).
Згідно з цими даними, найдорожче туристу, який приїхав до Порту навесні, стане ніч у районі São Nicolau (109,74 євро), "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" (107,88 євро) і Massarelos (101,37 євро). А найбільше пропозицій подобової оренди в районі Santo Ildefonso (3.131 об'єкт туристичного розміщення). Усі згадані райони, за винятком "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde", розташовані в самому центрі, який, звісно, притягує основний туристичний потік.
Цікаво, що інформацію про деякі райони Порту я на All The Rooms знайти не змогла. Чи то сервіс не показує цю інформацію у своїй безкоштовній версії, чи то він не знає цих назв.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна для купівлі у травні 2023 року
Сьогодні на порталі Idealista.pt можна знайти 9.273 оголошень про продаж будинків в окрузі Порту. Найдешевшими з них будуть руїни, які хтось купить тільки заради землі під ними. Цікаво, що навіть серед найдорожчих варіантів трапляються палаци і маєтки, де потрібен ґрунтовний ремонт. У цьому огляді я покажу тільки будинки, готові для заселення, які не потребують реконструкції або капітального ремонту.
З готових будинків найдорожчі в окрузі Порту на сьогодні
6.500.000 євро
Маєток у муніципалітеті Lousada (недалеко від відомого виробника вина Quinta da Aveleda). 12,5 гектарів землі з виноградниками, фруктовим садом, лісом і навіть пташником. Будинок із 5 спальнями і центральним опаленням.
5.000.000 євро
Маєток для проведення заходів на ділянці площею понад 1 гектар. Є окремий будинок для проживання або здачі в оренду, павільйон для прийомів, простір просто неба, басейн із підігрівом тощо. Португальці орендують такі місця для заходів і особливо для проведення весіль (святкування яких тут рідко коли обмежується офіційною церемонією та вечерею в ресторані). Муніципалітет Maia.
3.900.000 євро
Маєток із виноградниками площею понад 70 гектарів. Основний будинок у відмінному стані, але абсолютно без шику. Площа будинку понад 1000 квадратних метрів. 10 спалень, 1 ванна. Центральне опалення. Винний льох, басейн просто неба, сад. Крім виноградників є і фруктові дерева. Деякі з будівель на території зруйновані. Муніципалітет Amarante.
3.750.000 євро
Будинок із ділянкою в 2.500 кв. метрів. 6 спалень, 6 ванних. Площа будинку 805 метрів. Басейн, тенісний корт, сад, фруктові посадки, виноградник. Гараж на 6 машин. Чомусь немає фотографій будинку зсередини, але написано, що все у відмінному стані. Муніципалітет Vila Nova de Gaia.
3.500.000 євро
Двоповерховий будинок у приватному кондомініумі. Площа 372 кв. метри. 4 спальні, 4 ванні. Ділянка 761 метр. Басейн, сад, гараж. Панорамні види на річку Дору. Муніципалітет Vila Nova de Gaia.
Мінімальні ціни на готові будинки, в яких можна жити, не починаючи одразу капітальний ремонт:
79.000 євро
Мікроскопічний одноповерховий будиночок площею 46 квадратних метрів зі свіжим ремонтом. Одна ванна. Схоже, що спальня поєднана з вітальнею і кухонним кутом. Начебто навіть є невелика діляночка, яка позиціонується як тераса, але її потрібно буде привести до ладу. Місто Порту, район Campanhã.
85.500 євро
Будинок площею 76 квадратних метрів на ділянці в 123 метри. 2 спальні, одна ванна. Будинок побудований у 2013 році. Клас енергоефективності B. Муніципалітет Baião.
Якщо говорити про квартири, то їх у регіоні Порту пропонується 26.393. Ми встановимо критерії пошуку і будемо дивитися тільки такі, в яких 2 спальні, які готові до заселення і не обтяжені орендними контрактами.
Найдорожчі квартири в регіоні Порту:
2.000.000 євро
Квартира площею 189 квадратних метрів на другому поверсі. 2 спальні, 4 ванних. Є ще кілька приміщень, які за необхідності можна перетворити на спальні. Будинок в елітному кондомініумі з видом на річку і на океан. У будинку є ліфт і басейн. Клас енергоефективності В. Місто Порту, район Lordelo do Ouro e Massarelos.
1.090.000 євро
Квартира площею 166 квадратних метрів. 2 спальні, 4 ванні кімнати, комора. 7-й поверх. У будівлі є ліфт і гараж. Види на річку Дору і на океан. Клас енергоефективності D. Порту, район Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde.
750.000 євро
Квартира площею 95 квадратних метрів. 2 спальні, 3 ванні кімнати, гараж. Є кондиціонери та центральне опалення. Види на річку Дору і на Порту. Будівля побудована у 2021 році. Клас енергоефективності А. Муніципалітет Vila Nova de Gaia.
Під час пошуку найдешевших варіантів квартир першими показуються оголошення з квартирами, закритими для перегляду, квартири з орендарями та квартири, від яких продається тільки частина. Також є ще варіанти без ліцензії для житлових приміщень. Усі ці варіанти я не буду показувати.
Найдешевші квартири в прийнятному для заселення стані:
86.000 євро
Квартира площею 125 квадратних метрів у напівпідвалі. Доступ сонячного світла є. Будинок був побудований у 1999 році. 2 спальні, одна ванна кімната, тераса. Клас енергоефективності C. Муніципалітет Marco de Canavasas.
99.000 євро
Квартира площею 83 квадратних метри. Знаходиться на другому поверсі в будинку без ліфта. Будинок побудований у 2006 році, клас енергоефективності F. Муніципалітет Gondomar.
Якщо говорити про квартири в місті Порту, то більш-менш пристойні варіанти починаються від:
136.500 євро
Квартира площею 69 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна. Будинок побудований у 1988 році. Клас енергоефективності C. Район Campanhã.
140.000 євро
Квартира площею 96 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна. Будинок побудований у 1982 році. Клас енергоефективності B. Поблизу університет. Район Paranhos.
Які висновки можна зробити щодо стану ринку нерухомості Порту цієї весни
Порту - це великий регіон, у якому багато привабливих місць. Він не тільки цікавий для короткострокових туристичних поїздок, а й пропонує чудову інфраструктуру для життя і бізнесу. Цілком очікувано, що ті, кому пощастило володіти нерухомістю в регіоні, а особливо в місті Порту, намагатимуться продати її максимально дорого. Однак дані Національного інституту статистики вказують на те, що реальні продажі все ж таки з великою часткою ймовірності здійснюватимуться за нижчими цінами, ніж ті, які продавці вказують у своїх оголошеннях на сайті Idealista.
Якщо порівнювати конкретні пропозиції про продаж на сайті Idealista.pt із тим, що ми бачили цієї зими то за винятком сегмента дуже дорогих будинків, практично всі об'єкти, доступні в лютому, більше не показуються в пошуку. Схоже, що найдешевша нерухомість розкуповується швидко, особливо якщо вона в пристойному стані. Водночас з'являються інші дешеві варіанти, але ось нижня планка поняття дешево піднімається...
Якщо ви налаштовані на купівлю нерухомості в Порту та околицях, через портал WithPortugal.com ви можете звернутися до професійного рієлтора в Порту та в інших містах Португалії, які із задоволенням допоможуть знайти будинок або квартиру вашої мрії, або ж вигідно інвестувати в португальську нерухомість.
Бажаю вам вдалої покупки!
