З цієї статті ви дізнаєтеся, що сталося з ринком нерухомості регіону Порту за зиму 2022-2023, які варіанти доступні для покупки зараз і на який бюджет необхідно розраховувати під час покупки квартири або будинку в місті Порту та на його околицях.
Важливо розуміти, що назва Порту може стосуватись досить великої території. По-перше, є регіон Порту (Distrito do Porto), до якого входить 18 муніципалітетів, і місто Порту (Município do Porto) є лише одним із них. Місто Порту включає 7 районів. Далі ми детально розглянемо ціни на нерухомість у кожному муніципалітеті округу Порту, а також у кожному районі міста Порту.
Динаміка цін на нерухомість в окрузі Порту
Вивчати ціни ми почнемо з сайту Idealista.pt, одного з основних сайтів з пошуку нерухомості в Португалії. Оскільки лютий ще не закінчився, дивитимемося, що відбувалося у листопаді, грудні та січні.
Як бачимо, ціни за квадратний метр зростали більш-менш рівномірно протягом року, причому ціни на продаж зросли лише на 6,4%, а от ціни на оренду - на цілих 25,9%. Це зведені дані з усіх муніципалітетів округу. Далі ми проаналізуємо кожен округ окремо і зможемо оцінити, чи є така тенденція загальною, чи це якась “середня температура по лікарні”.
Продаж нерухомості у муніципалітетах округу Порту
Ціна за метр найвища у муніципалітеті Порту, 3.276 євро за квадратний метр у січні 2023 року. Ця величина була нижчою в листопаді 2022 року, а порівняно з січнем 2022 року ціна зросла на 8,4%. Наступним найдорожчим після Порту є сусідній муніципалітет Matosinhos, відомий своїми рибними ресторанами, торговими центрами та, зокрема, Ікеєю. Середня ціна квадратного метра в січні 2023 року склала 2.966 євро, що на 6,54% вище за листопад 2022 року і на цілих 24,5% вище за січень 2022 року.
Ціни на квадратний метр в інших передмістях Порту за останні три місяці змінювалися не сильно: десь у бік невеликого зменшення, десь у бік невеликого зростання. Проте за 12 місяців усі вони продемонстрували приріст. Чемпіонами з річного темпу зростання цін на квадратний метр у 2022 році стали Trofa (32,5%) і Penafiel (32,4%), які навіть обігнали Matosinhos. Чесно кажучи, не знаю, що в них такого особливого, крім того, що це виноробний регіон, де виробляють відоме Vinho Verde.
При цьому найбільш населене місто регіону та третє за чисельністю населення місто Португалії (ні, аж ніяк не Порту) Vila Nova de Gaia демонструє досить скромне квартальне зростання цін та середнє річне зростання. А середня ціна квадратного метра у цьому місті більш ніж на 900 євро відстає від Matosinhos.
Цікаво порівняти із динамікою цін на оренду.
Оренда нерухомості у муніципалітетах округу Порту
Муніципалітетів у цьому списку менше. Швидше за все, це пояснюється тим, що з листопада 2022 року на Idealista.pt пропонувалося житло в оренду тільки в цих муніципалітетах.
Місто Порту лідирує як за вартістю оренди квадратного метра, яка у січні 2023 року склала 14,9 євро, так і за темпом зростання (11,9% за 3 місяці та 36,6% за рік).
Наступний за ним Matosinhos з 11,9 євро за квадратний метр відривається як від Порту, так і третьої в рейтингу Vila Nova de Gaia. Хоча тримісячне зростання цін у Matosinhos було досить високим, 8,18%, річне зростання у нього значно нижче, ніж у Порту (18,3%).
Чи можна довіряти статистиці Idealista.pt?
Статистика порталу Idealista.pt базується на пропозиції житла саме на цьому порталі. Користуючись нею, ми маємо розуміти її обмеження. Наприклад, іноді люди продають помешкання без публікації на Idealista.pt. Або ж ціна в момент продажу відрізнятиметься від запропонованої продавцем в оголошенні. Щоб перевірити, наскільки можна довіряти цифрам з Idealista.pt, добре було б переглянути інформацію про вже закриті угоди. Така інформація є і доступна на сайті Національного інституту статистики Португалії (INE).
Національний інститут статистики публікує звіти щоквартально. Підготовка такого звіту займає багато часу, тому, на жаль, ця детальна інформація не може бути доступна в режимі реального часу. На даний момент ми маємо звіт за третій квартал (липень - вересень) 2022 року. Щоб зрозуміти, наскільки ціни на Idealista.pt відображають реальну ситуацію з продажами зараз, ми порівняємо дані за третій квартал 2022 року від Idealista.pt та інституту статистики. Наприклад, візьмемо кілька муніципалітетів округу Порту.
Як ми бачимо з цього порівняння, під час здійснення угод купівлі-продажу в третьому кварталі 2022 року середня вартість квадратного метра виходила нижче, ніж продавці пропонували на Idealista.pt. Найбільша розбіжність, 16-20%, спостерігається в місті Порту, прилеглих до нього Matosinhos, Vila Nova de Gaia, Valongo і в муніципалітеті Trofa, що знаходиться дещо віддалено.
Чим може бути викликана така різниця? По-перше, тим фактом, що інститут статистики та Idealista.pt користуються різними формулами розрахунку середніх. Ідеальний збіг тут в принципі неможливий. По-друге, потрібно врахувати часовий проміжок між публікацією оголошення про продаж та безпосередньо угодою. Наприклад, будинок було виставлено на продаж на порталі Idealista у попередньому кварталі і в якийсь момент знайшовся покупець, тому публікація була вилучена. Підготовка до угоди могла розтягнутися, і сама угода відбулася тільки в кварталі, який ми розглядаємо (коли цього будинку вже не було на Idealista.pt). По-третє, на правочин могли вийти ті власники, які були готові на знижку. По-четверте, власники могли свідомо завищувати ціни при публікації на сайті, передбачаючи, що покупець торгуватиметься.
Висновок: дані порталу Idelista.pt підходять для швидкої та приблизної оцінки поточної ситуації через відсутність більш точних інструментів. Оскільки нам потрібно оцінити поточну ситуацію і немає сенсу чекати 3 місяці, щоб побачити звіт інституту статистики за 4-й квартал минулого року, ми продовжимо орієнтуватися на дані Idealista.pt. Важливо лише пам'ятати, що реальна ціна продажу може бути нижчою. Все залежить від вас!
Динаміка цін на нерухомість у місті Порту
Продаж нерухомості у різних районах Порту
Найдорожчими районами міста Порту на сьогоднішній день є “Aldoar – Foz do Douro – Nevogilde” та “Cedofeita – Santo Ildefonso – Sé – Miragaia – São Nicolau – Vitória”. Попри довгі назви, це відносно невеликі, але густонаселені райони. Перший розташований у гирлі річки Доуру і має вихід до океану, відповідно, є пляжі. У цьому ж районі знаходяться такі привабливі точки, як, наприклад, міський парк Порту, лікарня Hospital CUF Porto та відомий на всю країну ВНЗ Universidade Católica. Ціна квадратного метра для продажу трохи знизилася з листопада 2022 року до 4.199 євро в січні 2023 року, проте за рік вона зросла на цілих 12,1%.
Другий район, “Cedofeita – Santo Ildefonso – Sé – Miragaia – São Nicolau – Vitória” – це центр Порту, де розташовуються такі пам'ятки, як, наприклад, Кафедральний собор Порту, залізничний вокзал São Bento, книгарня Lello (натхнення Джоан Роулінг), Будинок музики, вежа Torre dos Clérigos… насправді перераховувати можна нескінченно. Практично кожна будівля в цьому районі - це певна історична пам'ятка. Ціна нерухомості зросла, як протягом 3 останніх місяців, так і протягом року (11,4%), досягнувши 3.934 євро за метр у січні 2023 року.
Інші райони Порту з цінами від 3.000 євро за квадратний метр - це райони, що примикають до історичного центру із заходу та зі сходу: Lordelo do Ouro e Massarelos та Bonfim. Вони також досить компактні і мають багато красивих будівель-пам'яток і різних об'єктів інфраструктури. Обидва ці райони показали річне зростання цін до 3,8%, але при цьому в розрізі кварталу Bonfim показав падіння середньої ціни, а Lordelo, навпаки, певне зростання.
Завершують наш список 3 райони із середніми цінами від 2.500 євро за квадратний метр: Paranhos, Ramalde та Campanhã. Примітно, що в цій групі знаходиться як район міста, де спостерігався найвищий річний темп зростання цін (Ramalde), так і єдиний район Порту, де ціни з січня 2022 року не те що не зросли, а навіть знизилися (Campanhã). Дуже цікаво, чим спричинено це зниження. Невже це наближеність до залізничної станції Campanhã робить цей район непривабливим? Чи є якісь інші фактори, які визначають вартість нерухомості в Порту? Більш детально ви можете про це дізнатися у професійного рієлтора, якщо вирішите придбати нерухомість у цьому місті.
Із продажем нерухомості зрозуміло, а як змінилися ціни на оренду?
Оренда нерухомості в районах міста Порту
Ціни на оренду зростають у всіх районах міста і здебільшого космічними темпами. Навіть при тому, що в двох районах Порту з листопада 2022 року ціни дещо знизилися, річне зростання досить високе.
Два райони з найвищою орендною платою - це ті ж райони з довгими назвами, які лідирують за цінами продажу. Проте динаміка в них різна. У січні 2023 Aldoar показав невелике падіння порівняно з листопадом 2022 і в розрізі року його зростання склало 27,6%. Водночас ціни на Cedofeita зростали постійно, що дозволило цьому району за рік додати у вартості 46,6%. Наступним за швидкістю зростання цін на оренду йде район Campanhã, той єдиний, де ціна продажу квадратного метра впала з січня 2022 року. Знову ж таки привід задуматися тим, хто розглядає покупку нерухомості в Порту для інвестицій.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна в лютому 2023 року
Зараз на порталі Idealista.pt можна знайти 9324 будинків на продаж. Однак тільки частина з них буде вже побудованими будинками, готовими для життя. У цей огляд я не додаю будинки на етапі проєктування та будівництва.
Найдорожчі будинки в окрузі Порту
8.400.000 євро Ферма у муніципалітеті Gondomar на території 4,8 га. Головний будинок, кілька додаткових будівель, фруктовий сад, вид на річку Доуру.
8.000.000 євро Маєток у Vila Nova de Gaia зі старим будинком, практично фортецею, і землею, на якій можна розгорнути додаткове будівництво. Загальна територія 5,6 га. Деякі будівлі на території потребуватимуть ремонту.
6.500.000 євро Маєток у Lousada (неподалік відомого виробника вина Quinta da Aveleda). Земля 12,5 гектарів із виноградниками, фруктовим садом, лісом і навіть пташником. Будинок з 5-ма спальнями та центральним опаленням. Я беру! (Хто б ще мені кредит видав?)
Будинки-руїни можна придбати від:
3.500 євро Будиночок площею 44 квадратні метри. Без ділянки. Дуже глухе село в муніципалітеті Baião. Навіщо і кому це треба, не можу сказати. Але сам факт, що за 3.500 євро можна стати домовласником у Португалії, вражає.
Готові будинки, куди можна в'їхати одразу, мінімальні ціни:
90.000 євро Двоповерховий будинок площею 145 квадратних метрів у Penafiel. Ділянка приблизно 400 метрів. Одна ванна кімната та одна спальня.
96.500 євро Двоповерховий будинок з 3 спальнями у Felgueiras. Площа будинку 263 квадратні метри, площа ділянки 204 метри. Клас енергоефективності Е. Ванна, швидше за все, потребуватиме ремонту, хоча, можливо, і не термінового.
98.000 євро Трикімнатний будинок в Amarante. Загальна площа 120 кв. Без ділянки. Тераса, гараж, 2 ваннi кімнати. Дизайнерське рішення ванної викликає у мене великі питання, але можливо комусь буде нормально.
Більш-менш пристойні будинки у місті Порту
130.000 євро Маленький дуплекс (38 квадратних метрів) у районі Bonfim. Одна спальня, одна ванна кімната. Кухня, поєднана із вітальнею. Квартиронаймач з контрактом до жовтня 2023 року. Варіант скоріше для інвестицій, ніж для сімейного життя.
150.000 євро Дуплекс ще меншого розміру (26 квадратних метрів) зі свіжим ремонтом та меблями. Клас енергетичної ефективності D. Центр міста, район "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória".
180 000 євро Окремий будинок на території кондомініуму в районі Campanhã. Площа будинку – 70 квадратних метрів. Одна спальня. Укомплектований кухонний куточок. На спільній території є сад, тенісний корт, дитячий майданчик.
Склавши уявлення про ситуацію з будинками в Порту, подивимося, яка ситуація з квартирами, яких Idealista пропонує аж 18.133. Для прикладу візьмемо Т2, тобто квартири, де є вітальня та 2 спальні.
Найдорожчі квартири
1.090.000 євро Квартира площею 166 квадратних метрів з 1 паркувальним місцем. 3 ванні кімнати. Спалень раніше було більше, але з квартири зробили T2. 6-й поверх, будинок з ліфтом. Тераса. Клас енергоефективності D. Порту, район Aldoar.
1.150.000 євро Квартира у новобудові (підозрюю, що вона ще не добудована) площею 136 метрів. Тераса з видом на річку Доуру та власний басейн. Три ванні кімнати. Вбудовані шафи. 7 поверх, будинок з ліфтом. Клас енергоефективності А. Знаходиться у районі Lordelo do Ouro e Massarelos у Порту.
Як і у випадку з Лісабоном, при пошуку найдешевших варіантів квартир першими показуються оголошення без фото інтер'єру. Я підозрюю, що це квартири з орендарями та квартири, в яких продається лише частина. Також трапляються квартири, які зареєстровані як приміщення нежитлового призначення. Ми не розглядатимемо такі варіанти.
Найдешевші квартири для життя в регіоні Порту:
79.000 євро Квартира площею 95 квадратних метрів. В описі є неточності: з одного боку, позиціонується як Т2, з іншого боку написано, що 3 спальні. Також не зрозуміло, на якому поверсі вона розташована (1-й чи 4-й, у різних частинах оголошення написано по-різному). Це важливо, тому що будинок без ліфта. Муніципалітет Lousada.
86.000 євро 125-метрова квартира в Marco de Canaveses. Напівпідвальне приміщення, куди є доступ сонячного світла. Своя тераса. 1 ванна кімната. Вбудовані шафи. Паркувальне місце. Клас енергоефективності C.
92.000 євро 82-метрова квартира в Marco de Canaveses. Другий поверх у будинку без ліфта. 1 ванна кімната. Можливо, буде необхідність у косметичному ремонті. Клас енергоефективності Е.
Тепер перейдемо до варіантів квартир у самому місті Порту. Найдешевші з них:
149.950 євро Маленька квартирка (всього 40 метрів) на 5 поверсі без ліфта. Укомплектована кухня та ванна кімната. Клас енергоефективності С. Район Paranhos.
150.000 євро Квартира в районі Bonfim. Площею 71 квадратний метр. 4-й поверх у будинку без ліфта. 1 ванна кімната. Укомплектована кухня. Клас енергоефективності Е.
Підбиваючи підсумок про нерухомість у регіоні Порту цієї зими
Хоча й поступаючись Лісабону за рівнем цін на нерухомість, регіон Порту показав набагато стабільніше зростання цін за квадратний метр для продажу. Згідно з сайтом Idealista.pt, ціни зростали протягом 3 останніх місяців і протягом року як у місті Порту, так і в його передмістях.
Дані Національного інституту статистики допомагають зрозуміти, що реальні середні ціни продажу будуть відрізнятися від середнього рівня на Idealista.pt. Ця різниця буде особливо помітна в місті Порту та муніципалітетах, що безпосередньо примикають до нього. Чи означає це, що чим ближче до столиці регіону, то більше продавці задирають ціну при публікації оголошення і тим більше треба торгуватися? Щодо цього рекомендую проконсультуватися з професійним рієлтором в Порту, до якого ви можете звернутися через наш сайт. Якщо ж вас цікавлять інші міста Португалії, вам з радістю допоможе хтось із нашої команди.
Порту - прекрасне місто, а регіон сповнений особливої чарівності. Бажаю, щоб в ньому ви знайшли свій ідеальний будинок чи квартиру!
