Самый теплый регион континентальной Португалии уже открыл туристический сезон и радостно принимает гостей. А как обстоят дела с недвижимостью в нем? Из этой статьи вы узнаете, какие изменения произошли на рынке покупки и долгосрочной аренды в Алгарве этой весной. Также будет возможность оценить инвестиционный потенциал региона с помощью анализа рынка посуточной аренды недвижимости.
Если вдруг вы еще не знаете, Алгарве - это самый южный регион материковой Португалии, который с юга и запада омывается Атлантическим океаном. И португальцы, и иностранные туристы любят проводить отпуска на местных пляжах. В дополнение к этому особо состоятельную публику привлекают многочисленные поля для гольфа. Это регион, в котором наиболее высока доля жителей - выходцев из других стран (в основном из ЕС и США). Согласно последней переписи населения, в Алгарве есть муниципалитеты, где доля иностранного населения составляет 26%. Представьте себе: больше четверти населения - иностранцы! Далее мы посмотрим, как эта и другие особенности региона влияют на состояние рынка недвижимости.
Динамика цен на недвижимость в Алгарве
Мы начнем анализ цен с сайта Idealista.pt, одного из основных сайтов по поиску недвижимости в Португалии. Поскольку май еще не закончился, изучим данные за февраль, март и апрель.
Как мы видим, цены на квадратный метр при продаже росли более-менее равномерно, но не очень высокими темпами, в течение года. А вот цены на аренду слегка варьировались: в ноябре прошлого года был небольшой спад, но к весне цены вернулись на прежний уровень. Это сводные данные по всем муниципалитетам региона. Далее мы проанализируем каждый муниципалитет по отдельности.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Алгарве
В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости по муниципалитетам в составе Algarve, объявления о продаже которой опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Муниципалитеты в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в апреле 2023 года.
Средняя цена за метр во всем регионе в апреле 2023 года составила 3.130 евро, что является результатом роста, как за 3 месяца (1,36%), так и за год (15,5%).
Муниципалитеты, средняя стоимость квадратного метра в которых в апреле 2023 года составляла от 3.000 до 3.800 евро, это Loulé, Vila do Bispo, Lagos, Lagoa, Castro Marim, Albufeira и Aljezur.. Самым дорогим из них является Loulé, который расположен в центре Algarve, но относится к восточной части региона. В муниципалитете Лоуле представлена всевозможная инфраструктура для комфортного времяпрепровождения: пляжи, школы тенниса, гольф-поля, фитнес-клубы, торговые центры, церкви, замки, казино и многое другое. Для любителей гольфа особенно интересен город Vilamoura, который находится именно в Loulé.
Следующие за Loulé 6 самых дорогих муниципалитетов имеют такую особенность:
- 5 из них расположены в западной части Algarve: Lagos, Vila do Bispo, Lagoa, Albufeira и Aljezur;
- Всего 1 из них находится в восточной части Algarve (Castro Marim).
Если говорить о муниципалитетах из этой группы, расположенных на западе, как раз большинство из них известны высокой концентрацией иммигрантов (20-26% населения). Западная часть Алгарве имеет выход к океану с двух сторон. Соответственно, в этом субрегионе больше пляжей и он более привлекателен для отдыха. За последние 3 месяца цены за квадратный метр в этих муниципалитетах в основном выросли на небольшой процент, где-то они даже слегка снизились. А вот годовой рост оказался весьма ощутимым: от 12,3% в Albufeira до совершенно невообразимых 56,6% в Castro Marim! Этот последний муниципалитет и является лидером по годовому росту цен на квадратный метр недвижимости во всем Алгарве.
Следующая группа муниципалитетов имеет среднюю цену квадратного метра от 2.000 до 2.900 евро:
- Находящиеся в западной части Silves, Portimão и Monchique;
- Находящиеся в восточной части Tavira, Vila Real de Santo António, Faro, Olhão и São Brás de Alportel.
Цены на квадратный метр во всех этих муниципалитетах за последние три месяца в основном росли на небольшой процент. Исключением стал муниципалитет Monchique, где в этом квартале наблюдалось падение на 11,64%. Кстати, Monchique стал единственным регионом Алгарве, где средняя стоимость квадратного метра недвижимость в разрезе года не только не выросла, но и даже упала (-7,1%).
Замыкает наш список муниципалитетов Alcoutim, находящийся на северо-востоке Algarve и не имеющий выхода к океану. Средняя стоимость квадратного метра в нем составила 818 евро, что было результатом роста как за последние 3 месяца (0,49%), так и за год (10,1%)
С помощью таблицы с ценами в разных муниципалитетах можно заметить очень явную закономерность: в основном самые дорогие районы сосредоточены на западе Алгарве.
Точно ли можно доверять статистике Idealista.pt?
Портал Idealista.pt формирует свои статистические отчеты на базе данных, взятых из объявлений о продаже жилья, опубликованных на этом же портале. Понятно, что такие данные не описывают ситуацию полностью. Ведь можно продать жилье и без публикации на Idealista, хотя в случае Algarve такая ситуация будет скорее исключением. Также есть вероятность, что непосредственно при проведении сделки ее сумма будет отличаться от цены, запрошенной продавцом в объявлении.
Чтобы проверить, насколько можно полагаться на данные с Idealista.pt, сравним ее отчет с отчетом, предоставленным Национальным институтом статистики Португалии (INE).
Институт статистики публикует квартальные отчеты о ценах на недвижимость при совершении сделок купли-продажи. В настоящий момент самый свежий из доступных отчетов - за четвертый квартал (октябрь - декабрь) 2022 года. Этот отчет не поможет нам с оценкой состояния рынка недвижимости в Алгарве весной 2023 года, но если мы сравним цены за 4-й квартал 2022 года с ценами за тот же период, предоставленными Idealista.pt, то сможем составить представление, насколько точно Idealista отражает реальность в принципе.
Таблица показывает реальную среднюю стоимость квадратного метра при заключении сделок купли-продажи по данным Национального института статистики (столбец 1), среднюю стоимость квадратного метра из объявлений с Idealista.pt (столбец 2), а также разницу между ними в процентном выражении (столбец 3).
Как мы видим из этого сравнения, в большинстве муниципалитетов при совершении сделок купли-продажи недвижимости цены были ниже, чем в объявлениях Idealista.pt за тот же период. Тем не менее, очень трудно выявить какую-то закономерность. Есть регионы, где наоборот, сделки заключались с более низкими ценами, чем на Idealista. Существует очень много возможных объяснений такого расхождения данных. Тем не менее, мы все же будем пользоваться статистикой Idelista.pt для очень примерной оценки положения вещей, просто потому что у нас нет более точных инструментов, описывающих текущую ситуацию и доступных прямо сейчас. Нам нет смысла ждать 3 месяца, чтобы увидеть отчет института статистики за 1-й квартал прошлого года.
Изучая информацию от Idealista.pt, нужно просто всегда помнить, что цена, заявленная продавцом, скорее всего, может измениться при выходе на сделку.
Долго- и среднесрочная аренда недвижимости в муниципалитетах Algarve
Для оценки положения на рынке средне- и долгосрочной аренды снова обратимся к сайту Idealista.pt
В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости, объявления об аренде которой опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Муниципалитеты в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в апреле 2023 года.
За последние 3 месяца жилье в аренду предлагалось не во всех муниципалитетах округа, поэтому мы видим более короткий список городов в этой таблице. Средняя стоимость квадратного метра арендованного жилья на весь регион составляет 12,1 евро. В последние 3 месяца, равно как и в течение всего года эта величина росла, причем интересно, что темп роста в последние 3 месяца (17,48%) был гораздо более сильным, чем за весь год (15,1%). Если говорить об изменениях с февраля 2023 года, то они происходили в разных районах по-разному. Где-то рост был достаточно скромным, 1-5%. А вот в Albufeira и Olhão он был очень заметным (12,28 и 17,89%, соответственно). В Lagoa же наоборот наблюдалось ощутимое падение цены арендного квадратного метра (-6,96%).
В разрезе года цены выросли везде, кроме Lagoa (-4,9%). Чемпионом по годовому росту стал муниципалитет Albufeira (28,6%).
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах Algarve
Учитывая туристическую привлекательность Алгарве, посуточная аренда может оказаться даже более интересным способом использовать недвижимость в этом регионе, чем аренда долгосрочная. Оценить потенциал различных муниципалитетов Алгарве с точки зрения доходности инвестиций может помочь, например, сервис All The Rooms. Он позволяет рассчитать будущий доход от жилья, сдаваемого в туристическую аренду, основываясь на его местоположении и размере. Сервис имеет бесплатную версию, которая предоставляет некие интересные данные, однако детальный анализ можно получить только в платной версии. Поскольку я не собираюсь покупать недвижимость в Алгарве, то приобретать платную версию сервиса не буду, а постараюсь извлечь максимум из того, что есть в общем доступе.
В бесплатной версии доступно, например, число объектов аренды, сдаваемых через AirBnb, а также средняя стоимость 1 суток аренды в разных муниципалитетах Алгарве в период с 7 февраля по 7 мая этого года. Сервис дает цены в долларах, а в таблице ниже они пересчитаны в евро по текщему курсу.
В отличие от данных сайта Idealista.pt и Национального института статистики, которые мы анализировали ранее, All The Rooms не привязывается к средней стоимости квадратного метра. Поэтому в таблице выше представлены средние значения по всем объектам, сданным в этот период (это могут быть как большие виллы, так и маленькие комнаты). Тем не менее, даже эти данные помогают начать ориентироваться в положении дел.
Большинство объектов посуточной аренды открыто в муниципалитете Albufeira (7.950), однако по средней цене за ночь этот муниципалитет уступил São Brás de Alpotel, где этих объектов предлагается гораздо меньше.
Кстати, если вы рассматриваете приобретение недвижимости с целью инвестиций, на нашем сайте можно обратиться к специалисту по управлению туристической недвижимостью в Алгарве, который поможет вам и пользоваться недвижимостью для проведения отпуска, и получать доход от нее в остальное время.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в мае 2023 года
На сегодняшний день портал Idealista.pt предлагает 10.412 домов на продажу, часть из них на этапе строительства, часть - даже на этапе проектирования и часть - в виде руин, которые нужно отстраивать заново. В этот обзор я включу только уже готовые объекты.
Самые дорогие дома в Алгарве на сегодня
24.500.000 евро Вилла с видом на океан на участке в полгектара. Дом площадью 407 метров, 5 спален, 4 ванные комнаты. Балкон и террасса. Сад с бассейном. Класс энергоэффективности B. Муниципалитет Albufeira.
24.000.000 евро Современный архитектурный шедевр на участке в 2.906 квадратных метров. Площадь дома 1.500 метров. 6 спален, 8 ванных комнат, гараж, несколько террас, сад, бассейн. Центральное отопление и система кондиционирования. Класс энергоэффективности B. Муниципалитет Faro.
18.500.000 евро Вилла с 5 спальнями и 9 ванными комнатами. Участок площадью 1.667 метров. Бассейн. Дом построен в 2017 году. Муниципалитет Albufeira.
Минимальные цены на готовые дома, в которые можно заселяться сразу, не производя серьезный ремонт
108.500 евро Домик-студия площадью 51 квадратный метр, без участка. Свежий ремонт, но оформление на любителя. Спальное место на мезонине. 1 ванная комната. Подходит скорее для туристической аренды, чем для длительной семейной жизни. Класс энергоэффективности C. Находится в деревне в муниципалитете Loulé.
140.000 евро Милый дом в деревенском стиле снаружи с современным ремонтом внутри. Площадь 54 квадратных метра, без участка. 2 спальни, 2 ванных комнаты. Балкон с панорамным видом. Дом построен в 1951 году. Установлены кондиционеры. Муниципалитет Silves.
140.000 евро Еще один традиционный домик с современной начинкой. Площадь 43 квадратных метра. Одна спальня и одна ванная комната. Кондиционер и центральное отопление. Дом построен в 2022 году и имеет лицензию на туристическую аренду (alojamento local). Муниципалитет Alcoutim.
Если говорить о квартирах в Алгарве, то их на портале предлагается 9.465. Для примера возьмем студии, которые можно использовать как для собственного отпуска, так и для посуточной аренды туристам.
Самые дорогие квартиры
650.000 евро Пентхаус площадью 97 квадратных метров с 1 ванной комнатой. Класс энергоэффективности B. Находится в центре города Albufeira.
349.500 евро Студия площадью 65 квадратных метров с 1 ванной. Дом построен в 2022. Класс энергоэффективности B. Муниципалитет Lagoa.
290.000 евро Студия площадью 90 квадратных метров с 1 ванной. Дом с лифтом. Муниципалитет Albufeira.
Самые дешевые студии в Алгарве
67.500 евро
Домик-студия площадью 25 квадратных метров. 1 ванная комната. Установлен кондиционер. Муниципалитет Castro Marim.
90.000 евро
Квартира в апарт-отеле с развитой инфраструктурой: несколько бассейнов, ресторанов, детский сад, парикмахерская, команда медицинской помощи и т.д. Площадь студии 35 квадратных метров. 1 ванная комната,1 парковочное место. Класс энергоэффективности C. Находится в муниципалитете Albufeira.
Подводя итог о рынке недвижимости Алгарве этой весной
Регион Алгарве - это самое популярное направление для отдыха в Португалии, что, естественно, сказывается на ценах на недвижимость. Близость к океану и интерес выходцев из более состоятельных стран влияют на инфраструктуру, которая создается в регионе. В свою очередь, специфическая инфраструктура (поля для гольфа и т.п.) привлекает еще более платежеспособную публику и держит спрос на недвижимость на высоком уровне.
Как мы могли увидеть по данным из разных источников, цены на недвижимость в большинстве своем росли в течение года. Тем не менее, фактические цены при продаже часто оказывались ниже запрашиваемых продавцами.
При приобретении жилья в Алгарве для непостоянного проживания, возможно, имеет смысл изучить его инвестиционный потенциал. Да, стоимость недвижимости не будет низкой, но эти расходы можно будет постепенно окупить, если сдавать в посуточную аренду, когда владелец ею не пользуется. Если вы рассматриваете такой вариант, то можете обратиться с профессиональный риэлтору в Алгарве через наш сайт. Наш риэлтор поможет вам на всех этапах: как при приобретении недвижимости, так и при ее сдаче в аренду.
Желаю вам приятных отпусков в Алгарве!
