Набережная, веселые толпы гуляющих туристов и местных жителей, уличная музыка, запах жареной рыбы, наглые чайки, портвейн и “зеленое вино”, - составляющие отличного настроения можно перечислять бесконечно. Как стать своим на этом празднике жизни? Одним из вариантов будет поселиться в Порту! Эта статья познакомит вас с рынком недвижимости Порту, а именно, с ценами на покупку домов и квартир, расценками на их долгосрочную аренду, а также на их краткосрочную туристическую аренду.
Название Порту может относиться к довольно большой местности. Во-первых, это регион Порту (Distrito do Porto), в который входит 18 муниципалитетов, а также есть город Порту (Município do Porto), который является одним из муниципалитетов. Город Порту включает в себя 7 районов. Далее мы подробно рассмотрим цены на недвижимость в каждом муниципалитете округа Порту, а также в каждом районе города Порту.
Динамика цен на недвижимость в округе Порту
Изучать состояние дел мы начнем с сайта Idealista.pt, одного из главных сайтов по поиску недвижимости в Португалии. Idealista дает статические данные об изменении средней стоимости квадратного метра недвижимости из объявлений, опубликованных на сайте.
На первый взгляд на графики, в плане продажи изменение за год не сильное, а рост арендной платы несколько более выражен. Далее мы детально разберем информацию как о продаже, так и об аренде.
Продажа недвижимости в муниципалитетах округа Порту
В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости, объявления о продаже которой опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Муниципалитеты в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в апреле 2023 года.
Цена за метр самая высокая в муниципалитете Порту, 3.383 евро за квадратный метр в апреле 2023 года. Рост с февраля этого года был достаточно умеренным, всего на 3,45%, а вот за год (с апреля 2022 года) цена выросла на 10,5%. Следующим самым дорогим после Порту является его северный сосед Matosinhos, где находится порт для круизных лайнеров, доки, рыбные рестораны и торговые центры. Средняя цена квадратного метра в апреле составила 3.085 евро, что всего на 1,25% выше, чем в феврале. А вот по годовому росту цен на квадратный метр недвижимости Matosinhos стал чемпионом округа: средняя стоимость метра выросла аж на 26,9%!
Затем идет южный сосед Порту, муниципалитет Vila Nova de Gaia, по совместительству центр индустрии портвейна и второй по численности населения город Португалии. Здесь в апреле 2023 года квадратный метр стоил в среднем 2.114 евро. Самым примечательным является то, что рост с февраля составил целых 35,08%. Это сильно выбивается из общей картины муниципалитетов. При этом годовой рост (с апреля 2022) был достаточно умеренным, всего 8,6%. Продолжится ли тренд роста цен, который мы наблюдали в последнем квартале, покажет время.
Цены на квадратный метр в остальных пригородах Порту за последние три месяца менялись гораздо менее заметно, чем в Vila Nova de Gaia. Где-то они несколько уменьшились, но в основном, наоборот, выросли. Если говорить о годовом изменении, то цены везде росли, однако достаточно спокойными темпами. Как я уже упомянула, чемпионом по годовому госту стал Matosinhos с 26,9%. Сразу за ним следует Penafiel с 26%. Все остальные регионы показали годовой рост от 3,7 до 15,5%.
Насколько можно верить статистике с Idealista.pt?
Информация, доступная на сайте Idealista.pt, основана на объявлениях о предложении жилья, опубликованных только на этом сайте. Понятно, что это дает нам представление о “цене продавца”. Для более точной картины хорошо бы знать итоговые цены, по которым совершались сделки. Единственный источник таких данных - это ежеквартальный отчет Национального института статистики Португалии. Самая свежая информация, доступная на настоящий момент, относится к четвертому кварталу (октябрь - декабрь) 2022 года. О состоянии рынка недвижимости Порту весной 2023 года этот отчет нам не расскажет, но вот сравнить данные за четвертый квартал из обоих источников мы можем. Это даст нам представление о том, насколько близки к реальности цифры, которые мы видим сейчас на Idealista.pt. Для примера возьмем несколько муниципалитетов округа Порту.
Таблица показывает реальную среднюю стоимость квадратного метра при заключении сделок купли-продажи по данным Национального института статистики (столбец 1), среднюю стоимость квадратного метра из объявлений с Idealista.pt (столбец 2), а также разницу между ними в процентном выражении (столбец 3).
Что можно понять из этого сопоставления? Во-первых, что в подавляющем числе муниципалитетов при совершении сделок купли-продажи в четвертом квартале 2022 года средняя стоимость квадратного метра выходила ниже, чем запрашивали продавцы на Idealista.pt. Самой большой эта разница оказалась в Matosinhos (31,65%), Porto (21,2%), Vila Nova de Gaia (19,02%), - то есть в самых дорогих муниципалитетах по версии Idealista.pt.
Во-вторых, в двух муниципалитетах средняя цена по версии Idealista.pt была наоборот ниже, чем при заключении сделки. Однако это различие было меньше процента в обоих случаях.
Как можно объяснить такие существенные различия в средней стоимости квадратного метра из объявлений о продаже и из данных о реальных продажах? Важно иметь в виду, что способы расчета средних значений у института статистики и у Idealista.pt различаются, поэтому полного совпадения цифр мы бы никогда не увидели. Также может быть так, что собственники могли еще при публикации на сайте запросить завышенную цену, рассчитывая на то, что покупатель будет торговаться и при заключении сделки цену придется снизить. Существует еще несколько возможных объяснений, но скорее всего главными являются эти два.
Так почему же мы верим данным о цене квадратного метра, рассчитанных сайтом Idelista.pt? Просто потому что этот сайт - источник самой свежей информации. Мы полагаемся на Idealista.pt, чтобы в реальном времени оценить ситуацию, понимая, что наша оценка не будет стопроцентно точной. При этом мы будем держать в уме, что реальные сделки вполне могут заключаться по более низким ценам, чем можно увидеть на Idealista.pt. Так что, покупатели, дерзайте торговаться!
Долгосрочная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту
В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости, объявления об аренде которой опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Муниципалитеты в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в апреле 2023 года.
За последние 3 месяца жилье в аренду предлагалось не во всех муниципалитетах округа, поэтому мы видим более короткий список городов в этой таблице. Как и в случае продажи, лидером по стоимости квадратного метра аренды является город Порту. В апреле арендовать жилье можно было по средней цене 15 евро за метр, что лишь немного выше, чем в феврале (1,35%). А вот годовой рост цены внушителен, 37,2%.
В следующем за Порту муниципалитете Matosinhos цена метра в апреле составила 12,1 евро, что представляет собой маленькое снижение по сравнению с февралем (-0,82%). Однако наблюдается годовой рост в 18,4%. В большинстве остальных рассматриваемых муниципалитетов стоимость арендного метра несколько выросла с февраля, но при этом годовой рост заметен гораздо лучше: от 13,9 до 38,5%. Чемпионом по годовому росту стал муниципалитет Gondomar, восточный сосед Порту, который далеко не самый дорогой ни в плане аренды, ни в плане покупки.
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту
Будучи регионом, богатым на достопримечательности, Порту, конечно же, является обязательным пунктом в списке посещения у большинства туристов, приезжающих в Португалию. Давайте попробуем разобраться, насколько популярность у туристов отражается на стоимости жилья и каков инвестиционный потенциал недвижимости в этом регионе.
Например, сайт All The Rooms помогает предварительно оценить доход от жилья, сдаваемого в посуточную аренду через сервис AirBnB. Для расчета используются данные о средней стоимости суточной аренды подобного жилья, сдаваемого в этом же районе города, а также о его заполняемости. Сервис интересный, но самая детальная информация, полезная инвестору, доступна только в платной версии.
В бесплатной версии можно узнать, например, сколько объектов туристической аренды уже предлагается в выбранном районе. Также All The Rooms сообщает среднюю стоимость 1 суток аренды в разных муниципалитетах округа Порту за 3 месяца. Сервис дает цены в долларах, а в таблице ниже они пересчитаны в евро по текщему курсу. Муниципалитеты в этой таблице отсортированы по названию.
В таблице представлены число объектов, опубликованных на сервисе туристической аренды AirBnB в период с 7 февраля по 7 мая 2023, а также средняя цена 1 ночи аренды этого жилья.
Важно принять во внимание, что в этих данных нет привязки к стоимости квадратного метра жилья, поэтому в таблице представлены средние значения по всем объектам, сданным в этот период (это могут быть как виллы, так и студии). Тем не менее, даже эти данные помогают начать ориентироваться в положении дел.
Абсолютным лидером по числу сдаваемых объектов является город Порту, тем не менее, по дороговизне туристической аренды он уступает место как Vila Nova de Gaia (в которой тоже много объектов туристической аренды), так и большому числу других муниципалитетов.
Продажа недвижимости в разных районах города Порту
В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости, объявления о продаже которой опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Районы в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в апреле 2023 года.
Самым дорогим районом города Порту на сегодняшний день является “Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde”. Это объединение относительно небольших по размеру районов, находящееся в западной части города, на правом берегу реки Дору, и имеющее выход к океану. Пляжи, городской парк, международная школа, крупные лечебные учреждения и несколько ВУЗов делают этот район очень престижным. Цена квадратного метра при продаже в апреле 2023 составила 4.157 евро, что является результатом небольшого снижения с февраля (-0,29%). А с апреля 2022 года эта стоимость выросла на 7,2%.
За этим районом следуют 4 с ценами от 3.000 до 4.000 евро. Самый первый из них, “Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória” - это самый центр Порту, полный туристических достопримечательностей, таких, как: Кафедральный собор Порту, железнодорожный вокзал São Bento, книжный магазин Lello, Дом музыки, башня Torre dos Clérigos и другие. Средняя стоимость квадратного метра недвижимости в апреле составила 3.847 евро. По сравнению с февралем это небольшое снижение (-0,49%), а за год этот район показал рост в 6,4%.
Другие районы Порту с ценами от 3.000 евро за квадратный метр - это районы, примыкающие к историческому центру с запада, востока и с северо-востока: Lordelo do Ouro e Massarelos, Bonfim и Paranhos. Во всех них цены росли разными темпами как в последние 3 месяца, так и течение последнего года. Район Paranhos стал чемпионом по росту во всем городе Порту. С апреля 2022 года средняя стоимость квадратного метра в нем выросла на 16,9%.
Завершают наш список 2 района со средними ценами от 2.700 до 2.800 евро за квадратный метр: Ramalde и Campanhã. Интересно, что при практически одинаковой стоимости квадратного метра, динамика изменений у них очень разная. За последние 3 месяца цена метра в Ramalde держалась практически на одном уровне, а вот в разрезе года продемонстрировала рост в 11,9%. В районе же Campanhã рост цены квадратного метра в последние 3 месяца составил 5,55%, а годовой рост - целых 15%, что делает этот район вторым по темпу годового роста в городе Порту.
Давайте теперь посмотрим, какова стоимость аренды в этих районах города.
Долгосрочная аренда недвижимости в районах города Порту
Самым дорогим районом в плане аренды является исторический центр Порту, район “Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória”. Аренда квадратного метра в нем обойдется в 17,8 евро в месяц. За последние 3 месяца стоимость аренды выросла всего на 1,71%, а вот годовой рост составил почти 40%.
В 3 районах снять жилье можно от 14 до 15 евро за квадратный метр. Примечательно, что в этой группе находится как лидер по годовому росту, район Bonfim, где стоимость метра за 12 месяцев выросла на 41%, так и аутсайдер, район “Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde” , где в разрезе года цена квадратного метра увеличилась “всего” на 20%. Третий район, находящийся в этой же группе, “Lordelo do Ouro e Massarelos”, в котором наблюдался самый высокий рост цены арендного квадратного метра за 3 последних месяца, 20,17%.
Как можно увидеть из таблицы, годовой рост цен на аренду совершенно явный и стабильный, если каждый район рассматривать в отдельности. Так что если вы выбираете между покупкой и арендой квартиры в городе Порту или рассматриваете покупку недвижимости для сдачи в долгосрочную аренду, примите во внимание темпы роста.
Посуточная аренда недвижимости в городе Порту
Если говорить об инвестициях в недвижимость в Порту, то есть еще и вариант краткосрочной туристической аренды. Чтобы оценить ее потенциал, снова обратимся к сервису All The Rooms. В таблице ниже показаны число объектов, опубликованных на AirBnB в период с 7 февраля по 7 мая 2023, а также средняя цена 1 ночи аренды этого жилья.
Этот сервис выдает информацию без привязки к стоимости квадратного метра жилья, поэтому в таблице представлены средние значения по всем объектам, сданным в этот период (это могут быть как пентхаусы, так и комнаты).
Согласно этим данным, дороже всего туристу, приехавшему в Порту весной, обойдется ночь в районе São Nicolau (109,74 евро), “Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde” (107,88 евро) и Massarelos (101,37 евро). А больше всего предложений о посуточной аренде в районе Santo Ildefonso (3.131 объект туристического размещения). Все упомянутые районы, за исключением “Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde”, находятся в самом-самом центре, который, естественно, притягивает основной туристический поток.
Интересно, что информацию о некоторых районах Порту я на All The Rooms найти не смогла. То ли сервис не показывает эту информацию в своей бесплатной версии, то ли он не знает этих названий.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная для покупки в мае 2023 года
Сегодня на портале Idealista.pt можно найти 9.273 объявлений о продаже домов в округе Порту. Самыми дешевыми их них будут руины, которые кто-то купит только ради земли под ними. Интересно, что даже среди самых дорогих вариантов попадаются дворцы и поместья, где нужен основательный ремонт. В данном обзоре я покажу только дома, готовые для въезда и не требующие реконструкции или капитального ремонта.
Из готовых домов самые дорогие в округе Порту на сегодня
6.500.000 евро Поместье в муниципалитете Lousada (недалеко от знаменитого производителя вина Quinta da Aveleda). Земля в 12,5 гектаров с виноградниками, фруктовым садом, лесом и даже птичником. Дом с 5 спальнями и центральным отоплением.
5.000.000 евро
Поместье для проведения мероприятий на участке площадью более 1 гектара. Есть отдельный дом для жизни или сдачи в аренду, павильон для приемов, пространство под открытым небом, бассейн с подогревом и т.д. Португальцы арендуют такие места для мероприятий и особенно для проведения свадеб (празднование которых здесь редко когда ограничивается официальной церемонией и ужином в ресторане). Муниципалитет Maia.
3.900.000 евро
Поместье с виноградниками площадью более 70 гектаров. Основной дом в отличном состоянии, но совершенно без шика. Площадь дома более 1000 квадратных метров. 10 спален, 1 ванная. Центральное отопление. Винный погреб, бассейн под открытым небом, сад. Помимо виноградников есть и фруктовые деревья. Некоторые из построек на территории разрушены. Муниципалитет Amarante.
3.750.000 евро
Дом с участком в 2.500 кв. метров. 6 спален, 6 ванных. Площадь дома 805 метров. Бассейн, теннисный корт, сад, фруктовые посадки, виноградник. Гараж на 6 машин. Почему-то нет фотографий дома изнутри, но написано, что все в отличном состоянии. Муниципалитет Vila Nova de Gaia.
3.500.000 евро
Двухэтажный дом в частном кондоминиуме. Площадь 372 кв. метра. 4 спальни, 4 ванные. Участок 761 метр. Бассейн, сад, гараж. Панорамные виды на реку Дору. Муниципалитет Vila Nova de Gaia.
Минимальные цены на готовые дома, в которых можно жить, не начиная сразу капитальный ремонт:
79.000 евро
Микроскопический одноэтажный домик площадью 46 квадратных метров со свежим ремонтом. Одна ванная. Похоже, что спальня совмещена с гостиной и кухонным углом. Вроде даже есть небольшой участочек, который позиционируется как терраса, но его нужно будет привести в порядок. Город Порту, район Campanhã.
85.500 евро
Дом площадью 76 квадратных метров на участке в 123 метра.2 спальни, одна ванная. Дом построен в 2013 году. Класс энергоэффективности B. Муниципалитет Baião.
Если говорить о квартирах, то их в регионе Порту предлагается 26.393. Мы установим критерии поиска и будем смотреть только такие, в которых 2 спальни, которые готовы к заселению и не обременены арендными контрактами.
Самые дорогие квартиры в регионе Порту:
2.000.000 евро
Квартира площадью 189 квадратных метров на втором этаже. 2 спальни, 4 ванных. Есть еще несколько помещений, которые при необходимости можно превратить в спальни. Дом в элитном кондоминиуме с видом на реку и на океан. В доме есть лифт и бассейн. Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Lordelo do Ouro e Massarelos.
1.090.000 евро
Квартира площадью 166 квадратных метров. 2 спальни, 4 ванных комнаты, кладовка. 7-й этаж. В здании есть лифт и гараж. Виды на реку Дору и на океан. Класс энергоэффективности D. Порту, район Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde.
750.000 евро
Квартира площадью 95 квадратных метров. 2 спальни, 3 ванных комнаты, гараж. Есть кондиционеры и центральное отопление. Виды на реку Дору и на Порту. Здание построено в 2021 году. Класс энергоэффективности А. Муниципалитет Vila Nova de Gaia.
При поиске самых дешевых вариантов квартир первыми показываются объявления с квартирами, закрытыми для просмотра, квартиры с арендаторами и квартиры, от которых продается только часть. Также есть еще варианты без лицензии для жилых помещений. Все эти варианты я не буду показывать.
Самые дешевые квартиры в приемлемом для заселения состоянии:
86.000 евро
Квартира площадью 125 квадратных метров в полуподвале. Доступ солнечного света есть. Дом был построен в 1999 году. 2 спальни, одна ванная комната, терраса. Класс энергоэффективности C. Муниципалитет Marco de Canavasas.
99.000 евро
Квартира площадью 83 квадратных метра. Находится на втором этаже в доме без лифта. Дом построен в 2006 году.Класс энергоэффективности F. Муниципалитет Gondomar.
Если говорить о квартирах в городе Порту, то более-менее приличные варианты начинаются от:
136.500 евро
Квартира площадью 69 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная. Дом построен в 1988 году. Класс энергоэффективности C. Район Campanhã.
140.000 евро
Квартира площадью 96 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная. Дом построен в 1982 году. Класс энергоэффективности B. Поблизости университет. Район Paranhos.
Какие выводы можно сделать состоянии рынка недвижимости Порту этой весной
Порту - это обширный регион, в котором много точек притяжения. Он не только интересен для краткосрочных туристических поездок, но и предлагает отличную инфраструктуру для жизни и бизнеса. Вполне ожидаемо, что те, кому посчастливилось владеть недвижимостью в регионе, а особенно в городе Порту, будут стараться продать ее максимально дорого. Однако данные Национального института статистики указывают на то, что реальные продажи все же с большой долей вероятности будут осуществляться по более низким ценам, чем те, которые продавцы указывают в своих объявлениях на сайте Idealista.
Если сравнивать конкретные предложения о продаже на сайте Idealista.pt с тем, что мы видели этой зимой, то за исключением сегмента очень дорогих домов, практически все объекты, доступные в феврале, больше не показываются в поиске. Похоже, что наиболее дешевая недвижимость раскупается быстро, особенно если она в приличном состоянии. В то же время появляются другие дешевые варианты, но вот нижняя планка понятия дешево поднимается..
Если вы нацелены на покупку недвижимости в Порту и окрестностях, через портал WithPortugal.com вы можете обратиться к профессиональному риэлтору в Порту и в других городах Португалии, которые с удовольствием помогут найти дом или квартиру вашей мечты, либо выгодно инвестировать в португальскую недвижимость.
Желаю вам удачной покупки!
