В рамках данного обзора мы рассмотрим ключевые изменения на рынке недвижимости региона Порту за три месяца, с августа по октябрь 2024 года. Знакомиться с тенденциями мы будем в разрезе муниципалитетов Большого Порту. Мы изучим как цены на продажу, так и ставки долгосрочной аренды и даже краткосрочной туристической аренды. Также в этом материале будет представлен список наиболее дорогих и наиболее дешевых домов и квартир, выставленных на продажу в настоящее время.
Краткая географическая справка, прежде, чем мы погрузимся в статистические выкладки. Регион Порту включает 18 муниципалитетов, и город Порту является одним из них. Город, в свою очередь, делится на семь районов, каждый со своими точками притяжения и особенностями инфраструктуры. Эти различия определяют не только характер жизни в каждом районе, но и его ценовую категорию на рынке недвижимости.
Динамика цен на недвижимость в округе Порту
Сайт Idealista.pt пользуется популярностью среди иностранцев, интересующихся покупкой жилья в Португалии. На нем можно найти данные о средней стоимости квадратного метра недвижимости, которые рассчитываются на основе анализа предложений, размещенных на этом сайте. Рассмотрим графики с годовыми колебаниями цен в регионе.
Годовой анализ показывает устойчивый рост цен на квадратный метр недвижимости в регионе Порту как при продаже, так и при аренде. Темпы увеличения стоимости продажи оказались более выраженными (13,8% в год). В дальнейшем мы детализируем данные по квартальным изменениям в сегментах продажи и аренды недвижимости, обращая особое внимание на каждый муниципалитет региона и на районы города Порту.
Продажа недвижимости в муниципалитетах округа Порту
В представленной таблице собраны данные о средней стоимости квадратного метра недвижимости из объявлений на Idealista.pt. Столбцы 1-3 содержат цены по месяцам с августа по октябрь, столбец 4 показывает процентные изменения за последний квартал, а столбец 5 — за год. Муниципалитеты отсортированы по убыванию средней стоимости квадратного метра на октябрь 2024 года.
Город Порту сохраняет лидирующую позицию по стоимости квадратного метра недвижимости — 3.694 евро. Квартальный прирост оказался достаточно умеренным, 1,24 %, а годовой рост составил 8,6%. Традиционно Matosinhos занимает второе место по дороговизне квадратного метра с 3.331 евро. Здесь квартальный рост более ощутим (2,68%), а годовой достиг впечатляющих 19,2%.
К группе муниципалитетов с ценами от 2.000 до 2.700 евро за квадратный метр относятся Vila Nova de Gaia, Póvoa de Varzim, Vila do Conde и Maia. Квартальный рост цен в них варьировался от 1,17% до 5,36%. Годовые показатели демонстрируют ощутимый рост цен, от 10,8 до 18,5%.
Муниципалитеты с ценами в диапазоне 1.100–1.900 евро, такие как: Gondomar, Valongo, Paços de Ferreira, Trofa, Penafiel, Santo Tirso, Lousada и Felgueiras, - продемонстрировали достаточно уверенный квартальный и годовой рост. На общем фоне выделяются несколько муниципалитетов. Во-первых, Paredes, где при достаточно внушительном квартальном росте в 5,25%, за год цена снизилась на 0,7%. Во-вторых, Marco de Canaveses и Amarante, где годовой рост средней цены квадратного побил все рекорды, составив 34,9 и 29,4%, соответственно.
Замыкает список самый дешевый муниципалитет региона — Baião, где средняя цена составила 820 евро за квадратный метр, что было результатом квартального роста в 5,81% и годового повышения цены на 14,1%.
Точны ли данные Idealista.pt?
Для оценки точности цен, опубликованных на платформе Idealista.pt, важно сравнить их с реальными сделками, зафиксированными в квартальных отчетах Национального института статистики Португалии. Последние данные охватывают второй квартал 2024 года, и на основе их анализа можно выявить расхождения между ценами, указанными в объявлениях на Idealista, и теми, по которым недвижимость фактически продается.
В таблице представлены данные о средних ценах квадратного метра, полученные из сделок купли-продажи по информации Национального института статистики (первый столбец), а также цены, указанные на платформе Idealista.pt (второй столбец). Разница между ними (третий столбец) выражена в процентах. Муниципалитеты упорядочены по убыванию стоимости квадратного метра на Idealista.pt.
Анализ показывает, что в большинстве муниципалитетов Порту различия между ценами на Idealista и фактическими ценами сделок значительные. Например, в Porto и Matosinhos разница составляет 17,75% и 20,14% соответственно. Также достаточно ощутимо различие в средних ценах для муниципалитетов Vila Nova de Gaia и Póvoa de Varzim. В Trofa, однако, цены почти совпадают, с разницей всего 0,86%. В остальных муниципалитетах цены в объявлениях на Idealista оказались даже несколько ниже реальных цен сделок.
В итоге, статистика с Idealista.pt является полезным источником для анализа рынка недвижимости в регионе Порту, так как предоставляет актуальные данные. Однако для самых дорогих муниципалитетов она может быть менее точной. В таких случаях рекомендуется обратиться к профессиональному агенту по недвижимости в регионе Порту, который поможет разобраться в нюансах местного рынка и предложит квалифицированную помощь при покупке жилья.
Долгосрочная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту
В этой таблице представлены данные о средней стоимости квадратного метра арендуемой недвижимости на платформе Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 указано процентное изменение цен за последние три месяца (рост или падение), а в столбце 5 — за последний год. Муниципалитеты отсортированы по убыванию стоимости квадратного метра арендуемой недвижимости на октябрь 2024 года. Список муниципалитетов здесь короткий скорее всего из-за того, что не во всех городах Большого Порту предлагалось жилье в аренду в прошедшие 3 месяца.
Динамика цен на квадратный метр в муниципалитетах Большого Порту достаточно сильно варьируется. Например, в самом городе Порту квартальный рост цены квадратного метра в аренду был очень скромным, всего 0,57%, а годовой рост был умеренным, 6,1%. В Matosinhos, несмотря на квартальное снижение цены на 1,39%, годовой рост составил 6,8%. Были и другие муниципалитеты, где, несмотря на еще более заметное квартальное падение цен, наблюдался еще более высокий годовой рост. А чемпионом по годовому росту средней цены квадратного метра в аренду стал далеко не самый дорогой город Gondomar с 21,7%
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту
Популярность региона Порту среди туристов напрямую влияет на цену аренды недвижимости. В северной части Португалии много интересных мест, рекомендованных для посещения. Поэтому те, кто покупают жилье там, могут получать доход от его сдачи в краткосрочную аренду.
Оценить потенциал этого дохода можно, например, с помощью сервиса All The Rooms. Он анализирует объявления на платформе Airbnb в выбранной географической зоне (от региона страны до конкретной улицы), предоставляя данные о ценах за ночь и уровне заполняемости аналогичных объектов.
В таблице ниже собрана информация от All The Rooms о доступных объектах аренды и средних ценах за ночь в муниципалитетах Порту за период с 6 августа по 6 ноября текущего года. Муниципалитеты расположены по убыванию средней стоимости аренды. В тех муниципалитетах, где нет данных, указано "N/A".
Формат данных сервиса All The Rooms отличается от формата данных Idealista.pt и Национального института статистики, которыми мы оперировали ранее. All The Rooms предоставляет информацию о средних ставках аренды за ночь, не принимая во внимание квадратные метры. Так средние ставки посуточной аренды, которые мы видим в таблице - это средние изо всех имеющихся предложений в каждом выбранном регионе: студий, комнат, обычных квартир, пентхаусов, вилл и исторических особняков.
Как видно из таблицы, наибольшее количество объектов для туристической аренды сосредоточено в городе Порту (16.186), однако его средняя цена за ночь (114 евро) значительно уступает ценам в других муниципалитетах региона. В последние три месяца по стоимости ночевки Порту находился ближе к концу списка, уступая таким муниципалитетам, как Penafiel, Felgueiras, Baião и другим.
Такое различие может быть связано как с уровнем конкуренции (в Порту она очень высокая, поэтому цены ниже), так и с выбором объектов в зависимости от региона (напрмер, в Порту это могут быть в основном квартиры, а в Penafiel в основном виллы и поместья).
Продажа недвижимости в разных районах города Порту
В таблице представлены данные о средних ценах квадратного метра недвижимости, размещенной на продаже на платформе Idealista.pt (столбцы с 1-го по 3-й), информация о процентных изменениях цен за последние три месяца (столбец 4) и за последние 12 месяцев год (столбец 5). Районы города Порту в таблице расположены по убыванию средней стоимости квадратного метра на октябрь 2024 года.
В Порту два района имеют стоимость квадратного метра выше 4.000 евро. Лидирует район "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", расположенный в центре города и известный своими туристическими достопримечательностями, такими как Кафедральный собор, башня Torre dos Clérigos и множеством других. В октябре 2024 года средняя стоимость квадратного метра составила 4.269 евро, что на 0,61% больше по сравнению с августом и на 7% выше, чем в октябре прошлого года.
Второй по стоимости район в Порту — "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde", расположенный на правом берегу реки Дору. Этот район славится пляжами, парками, международными школами и университетами. В октябре 2024 года средняя цена квадратного метра составила 4.193 евро, что стало результатом квартального роста на 2,54%. При этом за год цена снизилась на 1,1%
Далее следуют 5 районов со средней ценой квадратного метра в интервале от 3.100 до 3.900 евро: Lordelo do Ouro e Massarelos, Bonfim, Paranhos, Campanhã и Ramalde. В них цены в течение квартала в основном росли на значения от 1,65% до 4,44%. Исключением стал район Paranhos, где цена снизилась на 1,38%. За год цены в этих районах выросли на величины от 7,4% до 18,5%. Лидером по темпам роста стал район Bonfim.
Долгосрочная аренда недвижимости в районах города Порту
В историческом центре Порту, в районе "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", стоимость аренды квадратного метра остается самой высокой — 20,5 евро в месяц. С августа цена немного выросла (на 0,99%), но по сравнению с октябрем прошлого года аренда едва заметно снизилась.
На втором месте по стоимости аренды находится район Bonfim, где в октябре 2024 года аренда квадратного метра составила 19,7 евро. Это связано с ростом цен за последний квартал на 2,07% и увеличением на 8,9% за год.
Район "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" переместился на третью позицию с 16,9 евро за метр из-за квартального падения цены на 1,74% и очень скромного годового роста в 1,6%.
В районе Campanhã средняя стоимость арендного квадратного метра составила 16,5 евро. Этот район продемонстрировал наибольший рост за год (15,2%) при том, что за квартал цена не изменилась.
В менее дорогих районах изменения цен на аренду за последний квартал были незначительными. Цены варьировались от небольшого падения (-1,57%) до заметного повышения (+4,79%). Годовая динамика оказалась гораздо менее заметной: цены либо не изменились, как в Ramalde, либо едва заметно выросли, как в Paranhos и Lordelo do Ouro (1 -1,6%).
Посуточная аренда недвижимости в городе Порту
Для оценки возможного дохода от краткосрочной аренды недвижимости в Порту снова обратимся к статистике платформы All The Rooms. В таблице представлены сведения о числе объектов, размещенных на Airbnb с 6 августа по 6 ноября 2024 года, а также средняя стоимость ночевки в этих объектах.
Ставки аренды в Порту достигли максимума в районах São Nicolau (152 евро), "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" (140 евро) и Miragaia (128 евро). Район Santo Ildefonso был лидером по количеству объектов на Airbnb с 4.076 предложениями. Данные о некоторых центральных районах отсутствуют, что может быть связано с ограничениями бесплатной версии сервиса или его неспособностью распознавать эти районы.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная для покупки в ноябре 2024 года
На платформе Idealista.pt 9.203 объявление о продаже домов в округе Порту. Среди самых доступных объектов часто встречаются руины, которые могут быть привлекательны благодаря своему земельному участку. Для тех, кто планирует восстановление таких объектов, рекомендуется проконсультироваться с риэлтором в регионе Порту, чтобы избежать непредвиденных расходов и учесть все нюансы реконструкции.
Некоторые дорогие объекты на рынке недвижимости округа Порту — это незавершенные новостройки. Однако в данном обзоре рассматриваются только те дома, которые уже готовы для немедленного заселения, полностью пригодны для проживания и не требуют крупных ремонтных работ.
Из готовых домов самые дорогие в округе Порту на сегодня
8.000.000 евро Поместье в муниципалитете Vila Nova de Gaia. Земля в 5,6 гектаров с фруктовым садом. Дом площадью 276 квадратных метров с 7 спальнями. На участке несколько строений, некоторые из них потребуют ремонта. Этот вариант фигурирует в наших обзорах уже больше года.
6.500.000 евро
Дом в историческом центре площадью более 1.000 квадратных метров. 6 спален, 8 ванных. Центральное отопление. Есть сад с бассейном. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Этот вариант фигурировал и в зимнем обзоре цен.
5.000.000 евро
Особняк площадью 1.582 кв.м недалеко от пляжа. 6 спален, 5 ванных комнат. Несколько залов для собраний / банкетов. Поместье может использоваться для мероприятий. Сад с бассейном. Продается с мебелью. Класс энергоэффективности F. Муниципалитет Vila Nova de Gaia. И его мы видели в прошлом обзоре.
4.500.000 евро
Четырехэтажный дом с лифтом, построенный в 2017 г. Площадь 690 кв.м, участок 1.224 м. Находится недалеко от пляжа. 6 спален, 9 ванных комнат. Сад, бассейн, гараж. Класс энергоэффективности A. Муниципалитет Vila Nova de Gaia.
Самые низкие цены на готовые дома, в которых можно начать жить без капитальных ремонтных работ
69.900 евро
Двухэтажный дом площадью 58 кв.м на участке в 215 кв.м. 1 спальня, 2 санузла. Класс энергоэффективности F. Муниципалитет Baião.
74.000 евро
Деревенский дом площадью 194 кв.м на участке в 256 кв.м. Есть еще и хозяйственные постройки. 2 спальни, 2 санузла. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Baião. Этот вариант мы тоже видели в позапрошлом квартале.
75.000 евро
Деревенский дом площадью 96 кв.м. 3 спальни, 3 ванных. Ремонт потребуется. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Gondomar. Этот дом не попадал в наши прошлые обзоры, но на сайте написано, что раньше его предлагали за 85.000 евро.
75.000 евро
Деревенский дом площадью 36 кв.м для любителей жизни на природе. 1 спальня, 1 ванная. Участок 1.430 кв. м. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Marco de Canaveses. И этот дом мы видели в позапрошлом и прошлом кварталах.
Дома в городе Порту
125.000 евро
Домик площадью 28 кв.м. в самом центре Порту. 2 спальни, 1 ванная. Полностью отремонтирован внутри. Снаружи ремонт потребуется. Раньше сдавался в туристическую аренду. Сертификат энергоэффективности Е. Город Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
135.000 евро
Свежеотреставрированный домик площадью 33 кв.м. Одна спальня и одна ванная. Есть террасса. Класс энергоэффективности отсутствует. Город Порту, район Campanhã. Этот вариант мы также видели в обзоре цен Порту за прошлый квартал.
142.000 евро
Еще один маленький дом со свежим ремонтом. Площадь 37 кв.м. Участок 39 кв.м. Одна спальня и одна ванная. 2 этажа. Класс энергоэффективности отсутствует. Город Порту, район Campanhã.
145.000 евро
Дом площадью 54 кв.м. Одна спальня и одна ванная. Построен в 2023 г. Класс энергоэффективности отсутствует. Город Porto, район Ramalde.
В регионе Порту предлагается на продажу 22.330 квартир. Мы будем искать объекты с двумя спальнями, которые готовы для немедленного заселения и не имеют арендных обязательств. Этот подход позволяет сосредоточиться на вариантах, где покупатель может сразу начать жить, не беспокоясь о необходимости проведения ремонта или урегулирования вопросов с арендаторами.
Самые дорогие квартиры в регионе Порту
2.200.000 евро
Люксовая квартира площадью 174 кв.м. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Гараж входит в стоимость. Написано, что дом сдан в эксплуатацию в 2018 г., однако в объявлении нет реальных фото. Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde. Этот вариант мы виделе в летнем обзоре цен.
1.550.000 евро
Квартира площадью 126 кв.м. в историческом здании. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
1.500.000 евро
Потрясающая квартира площадью 235 кв.м. в историческом особняке с собственным лифтом и садом. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Этот объект фигурировал и в нашем обзоре за позапрошлый квартал и до сих пор не продан.
В процессе поиска наиболее бюджетных квартир на Idealista.pt часто попадаются объявления, где доступ к просмотру ограничен, квартиры заняты арендаторами или продаваемы по долям. Также встречаются объекты, не имеющие необходимой лицензии для жилых помещений. Из этого обзора подобные варианты исключены, однако, если вас интересуют особенности таких предложений, вы можете найти полезную информацию в статьях на сайте WithPortugal.
Самые дешевые квартиры, которые находятся в приемлемом для заселения состоянии, предоставляют возможность сразу въехать без необходимости проведения значительных ремонтных работ
115.000 евро
Квартира площадью 109 квадратных метров. 2 спальни, 2 ванных комнаты, балкон, террасса. Сертификат энергоэффективности D. Муниципалитет Lousada.
119.000 евро
Квартира площадью 74 квадратных метра. Две спальни, одна ванная комната. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Lousada.
125.000 евро
Квартира площадью 100 квадратных метров на 3-м этаже в доме с лифтом. 2 спальни, 1 ванная комната, балкон. Класс энергоэффективности F. Муниципалитет Felgueiras.
Самые дешевые квартирах в городе Порту
152.000 евро
Квартира площадью 52 квадратных метра. 2 спальни, 1 ванная. 4-й этаж в доме без лифта. Класс энергоэффективности F. Район Campanhã.
167.000 евро
Квартира площадью 95 квадратных метров. 2 спальни, 1 санузел. Место для хранения. Класс энергоэффективности С. Район Campanhã.
170.000 евро
Квартира в самом центре Порту. 70 квадратных метров. 2 спальни, 1 санузел. Ремонт потребуется. 3-й этаж в доме без лифта. Класс энергоэффективности не указан. Район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
Что можно сказать о рынке недвижимости Порту этой осенью
Анализ последних тенденций на рынке недвижимости в Порту демонстрирует устойчивый рост цен на квадратный метр как для покупки, так и для аренды. Интересно, что за последний год увеличение цен на покупку было более значительным, чем на аренду, что является необычным трендом в сравнении с другими городами, за которыми мы следим.
Центральные районы Порту продолжают лидировать по стоимости недвижимости, благодаря их популярности у туристов и наличию развитой инфраструктуры. В то же время более быстрый темп роста цен цен часто наблюдается в удаленных от центра районах и соседних муниципалитетах. Такой тренд подчеркивает устойчивый рост рынка недвижимости в регионе, что особенно важно для инвесторов, рассматривающих покупку жилья в местах с потенциалом увеличения стоимости.
Сравнение текущих и летних данных на Idealista.pt показывает, что многие дорогие объекты недвижимости остаются без покупателей. И даже несмотря на высокий интерес к доступному жилью, сама по себе низкая цена, не подкрепленная качеством, не гарантирует быстрой продажи. При этом нижний ценовой порог на самые дешевые объекты заметно вырос за последние три месяца. Летом цены на дома в городе Porto начинались с 92–105 тысяч евро, а сейчас – с 125 тысяч. Для квартир минимальная цена поднялась с 100 до 125 тысяч евро.
Если вы планируете покупку квартиры или дома в Порту или его пригородах, будь то для личного проживания или инвестиционных целей, обратитесь к профессиональному риэлтору в Порту, который поможет вам сделать этот процесс легким и результативным. Связаться с агентом по недвижимости можно через наш сайт. Пусть ваш путь к идеальному жилью будет успешным!
Если же вам хочется узнать больше о жизни в Португалии, загляните на главную страницу нашего блога. Вы найдёте множество увлекательных статей на любые интересующие темы. Открывайте для себя Португалию с удовольствием!
