Обзор рынка недвижимости на Мадейре весной 2025 года

Мадейра — живописный архипелаг в Атлантическом океане, являющийся автономным регионом Португалии. Мягкий климат и потрясающие природные ландшафты делают Мадейру привлекательной как для португальцев, так и для иностранцев, выбирающих ее для жизни или инвестиций.

В данном обзоре мы подробно рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости Мадейры за период с февраля по апрель 2025 года. Проанализируем средние цены на покупку и аренду жилья — как в долгосрочном, так и в краткосрочном сегменте. Также приведем примеры бюджетных и элитных объектов, выставленных на продажу в мае 2025 года.

Динамика цен на недвижимость на Мадейре

Начнем наш обзор с анализа данных, представленных на платформе Idealista.pt, одном из ведущих ресурсов, посвященных рынку недвижимости Португалии. Этот портал регулярно публикует актуальную информацию о ценах, что делает его важным инструментом для аналитики.

 

Графики показаны за последние 5 лет, чтобы тренды последнего года были более наглядны. Цены на недвижимость на Мадейре при продаже росли более равномерно, чем при аренде. Средняя стоимость квадратного метра при продаже за последние 12 месяцев увеличилась на 11,3%, а стоимость аренды квадратного метра выросла на 9,1%.  

Графики демонстрируют усредненную динамику цен по всему архипелагу. Далее в статье мы перейдем к более детальному анализу изменений стоимости жилья в отдельных муниципалитетах Мадейры.

Продажа недвижимости в муниципалитетах Мадейры

В таблице представлены средние значения стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости за февраль, март и апрель 2025 года (столбцы 1–3). В четвертом столбце указано процентное изменение за три месяца, в пятом — динамика за последние 12 месяцев. Муниципалитеты упорядочены по снижению стоимости квадратного метра в апреле 2025 года. 

Самые высокие цены зафиксированы в городе Funchal — административном центре архипелага. Здесь в апреле средняя стоимость квадратного метра составила 3.594 евро. За квартал цена выросла на 2,5%, а за год - на 8,6%.

Еще да муниципалитета, где цена превысила 3.000 евро за квадратный метр: Calheta и Ponta do Sol. Квартальная динамика в них сильно разнилась: практически незаметно снижене в Calheta (-0,6%) и заметный рост в Ponta do Sol (8,5%). За год же в обоих наблюдался рост, но в Ponta do Sol он оказался более интенсивным (10,5%), чем в Calheta (7,2%).

Следующую группу составляют 4 муниципалитета, где средняя стоимость квадратного метра колеблется в пределах от 2.200 до 2.700 евро. В этот список входят Santa Cruz, Câmara de Lobos, Machico и São Vicente. За три месяца здесь в основном наблюдался быстрый рост, 8,2-8,5%. Исключение - Câmara de Lobos, где рост был более скромным, всего 2,4%. В разрезе года все эти муниципалитеты также показали рост цен, но темпы его разнятся очень заметно. Чемпионом по этому показателю на всем архипелаге стал Machico с 44,4%.

Замыкает список муниципалитет Santana, где средняя цена квадратного метра в апреле составила 1.521 евро, что стало результатом квартального роста на 4,3% и годового снижения на 0,8%. Таким образом, Santana - это единственный муниципалитет в этом квартале, где стоимость квадратного метра не выросла по сравнению с прошлым годом.

Можно ли верить статистике сайта Idealista.pt?

Портал Idealista.pt часто используется иностранными инвесторами как ориентир при анализе португальского рынка недвижимости. Однако следует учитывать, что все сведения на сайте основаны на частных объявлениях, что не гарантирует полной объективности. Цены и статистика, представленные на платформе, отражают ожидания продавцов, а не фактические условия сделок.

Более точное представление о состоянии рынка можно получить, опираясь на данные о реально совершенных сделках, которые публикует Национальный институт статистики Португалии. Этот источник обновляет отчеты ежеквартально. Последняя доступная информация охватывает четвертый квартал 2024 года, то есть период с октября по декабрь. Для проверки точности сведений с Idealista.pt полезно сравнить их с официальными цифрами.

В таблице представлены средние цены за квадратный метр жилья по данным двух источников: Национального института статистики (столбец 1) и портала Idealista.pt (столбец 2). В третьем столбце указана разница между этими значениями в процентах. Следует учитывать, что статистика от Национального института охватывает только муниципалитет Фуншал, поэтому сравнение будем проводить только в нем.

Анализ показывает, что реальные цены, зафиксированные в завершенных сделках, немного превысили значения, указанные в объявлениях на Idealista. Разница небольшая, всего 4,96%, что можно объяснить различиями в способах расчета средней стоимости, а также возможным увеличением цены в процессе переговоров — например, если недвижимость продавалась не по твердой цене, а через аукцион или с конкуренцией между покупателями.

Можно задаться вопросом: насколько достоверны сведения о средней стоимости квадратного метра, публикуемые на Idealista.pt? Несмотря на заметные расхождения с официальной статистикой, этот сайт остается основным источником оперативной информации о рынке. В такой ситуации данные Idealista вполне допустимо использовать для ориентировки, однако важно учитывать их возможную погрешность. Чтобы получить более точное представление о реальных условиях покупки недвижимости на Мадейре, имеет смысл обратиться к опытному риэлтору, хорошо знакомому с местной спецификой.

Долгосрочная аренда недвижимости на Мадейре

Для оценки состояния рынка долгосрочной аренды на Мадейре воспользуемся статистикой портала Idealista.pt. Следует учитывать, что представленные значения отражают средние цены, сформированные на основе предложений, размещенных самими владельцами недвижимости.

На данный момент информация о ценах на долгосрочную аренду жилья на Мадейре представлена исключительно для столицы региона — города Funchal и для муниципалитета Santa Cruz.

В апреле 2025 года средняя арендная ставка в Фуншале составила 15,8 евро за квадратный метр. Это означает практически незаметное изменение за квартал и значительный рост за год (14,3%).

В Santa Cruz средняя арендная ставка составила 12,5 евро за метр. Данных за прошлый квартал и за апрель 2024 года нет, поэтому мы не можем увидеть, какие изменения произошли.

Туристическая аренда недвижимости на Мадейре

Покупка недвижимости на Мадейре может рассматриваться как способ обеспечить себе комфортное проживание или вложение с расчетом на доход от туристической аренды. Для оценки потенциальной окупаемости объекта удобно использовать аналитические платформы, такие как All The Rooms. Этот сервис агрегирует информацию с Airbnb, предоставляя данные о средней стоимости аренды за ночь и количестве активных объявлений в разных районах. Такие сведения позволяют лучше понять уровень спроса и рассчитать возможную прибыль от сдачи недвижимости.

В таблице собраны сведения о краткосрочной аренде жилья в муниципалитетах Мадейры за период с 21 января по 21 апреля 2025 года. Первый столбец показывает общее количество объектов, доступных для аренды, а второй — среднюю стоимость проживания в каждом из них. Следует учитывать, что этот сервис не предоставляет данных о ценах на квадратный метр, а фокусируется исключительно на цене ночи проживания.

Больше всего объектов для краткосрочной аренды на Мадейре представлено в муниципалитете Фуншал — здесь насчитывается 4.197 активных предложений. Тем не менее, лидером по средней стоимости ночного проживания стал Ribeira Brava со средней ценой 170 евро, а Фуншал занимает третью позицию с показателем 160 евро за ночь.

Эти сведения могут быть полезны при оценке инвестиционной привлекательности объектов, ориентированных на туристическую аренду. Однако для получения более точной информации и профессионального совета рекомендуется проконсультироваться с риэлтором на Мадейре. Связаться с ним можно напрямую через наш сайт.

Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в мае 2025 года

На данный момент на портале Idealista.pt размещено 2.292 объявления о домах, доступных для покупки. В рамках этого обзора мы рассматриваем исключительно готовые дома, находящиеся в хорошем состоянии и не требующие капитального ремонта — такие объекты полностью пригодны для проживания сразу после покупки.

Самые дорогие дома на Мадейре сегодня

7.000.000 евро Двухэтажный дом площадью 600 кв.м. на участке в 5 га. 8 спален, 4 ванные комнаты, а также гараж. Усадьба с историей, но в некоторых помещениях, например, на кухне, сделан современный ремонт не в лучшем вкусе. Тем не менее, состояние дома, судя по фото, хорошее. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Funchal.

6.000.000 евро Два двухэтажных дома на участке 5.000 кв.м. Главный дом с 4 спальнями и 3 ванными комнатами. Второй дом может использоваться как дом для прислуги. Там же расположены прачечная и склад. Сертификаты энергоэффективности отсутствуют. Муниципалитет Funchal. Этот дом мы видели в обзоре цен годичной давности за те же деньги и он все еще выставлен на продажу. 

5.500.000 евро Роскошный дом площадью 924 кв.м. с участком 1.500 кв.м. Имеется 5 спален, 6 ванных комнат. Панорамный вид на город и на океан. На первом этаже  гараж на 3 машины, прачечная, гостиная, кухня, домашний кинотеатр, тренажерный зал и офис. На втором этаже 4 спальни с ванными и гардеробными. Внешняя территория включает бассейн, зону отдыха, оборудованную зону для барбекю и ухоженные сады. Дом построен в 2003 году. Класс энергоэффективности E. Муниципалитет Funchal. Этот дом вы видели в обзоре в прошлом квартале.

5.250.000 евро Отреставрированное поместье 17 века на участке в 1 гектар. 6 спален, 8 ванных комнат. Гараж, бассейн. Класс энергоэффективности E. Муниципалитет Funchal. Этот дом также фигурировал в нашем обзоре двухгодичной давности и до сих пор не продан. Раньше его можно было видеть за 5.500.000 евро. В какой-то момент стали появляться объявления с идентичными фотографиями, где цена снижена до 5.000.000 евро и даже до 4.500.000. Тем не менее, ничего не помогло продаже.

Минимальные цены на готовые дома, которые, судя по фото, готовы к заселению

120.000 евро Домик площадью 30 м с 1 спальней и 1 ванной. Энергетического сертификата нет. Фото изнутри не четкие, поэтому есть подозрение, что том не в самом лучшем состоянии и ремонт потребуется. Муниципалитет Ribeira Brava.

129.000 евро Дом площадью 37 кв. м (написано, что это перестроенный сарай для хранения сена). 2 этажа, 1 большая спальня, одна ванная. Участок 400 м. Похоже, что сейчас сдается в туристическую аренду. Сертификата энергоэффективности нет. Муниципалитет Porto Moniz.

Рассмотрим предложения о продаже квартир на Мадейре, которых на портале Idealista.pt сейчас 1.723. Из всего набора предложений мы выберем только те объекты, которые относятся к типологии Т2 — с двумя спальнями и гостиной — и находятся в состоянии, позволяющем сразу въехать без дополнительных вложений. Квартиры, сдающиеся в аренду или требующие капитального ремонта, в обзор не войдут.

Самые дорогие квартиры

3.100.000 Квартира в жилом комплексе Savoy Residence. Общая площадь 439 кв. м. Квартира включает две спальни с собственными ванными комнатами, а также еще одну ванную. Комплекс предлагает 24-часовые услуги консьержа и портье, а также доступ к эксклюзивным сервисам сети отелей Savoy Signature. Класс энергоэффективности: B. Муниципалитет Funchal. Продается уже много месяцев.

1.800.000 евро Другая квартира в комплексе Savoy, на этот раз площадью 302 квадратных метра на 5 этаже. 2 спальни, 3 ванные комнаты. Балкон, гараж. Написано, что дом построен в 2024 году. Класс энергоэффективности А. Муниципалитет Funchal.

Самые дешевые квартиры

225.000 евро Квартира площадью 99 кв. м. на первом этаже. Две спальни, одна ванная. Балкон, гараж. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Santa Cruz.

228.000 евро Квартира площадью 117 кв. м. Две спальни, одна ванная. Дом построен в 1994 г. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Santa Cruz.

269.000 евро Квартира площадью 105 кв. м. 2 спальни и 1 ванная. Дом с лифтом, 4-й этаж. Дом построен в 2003 году. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет: Santa Cruz.

В итоге что можно сказать о рынке недвижимости Мадейры этой весной

Рынок недвижимости на Мадейре обладает своими особенностями. Объекты высокой ценовой категории, особенно частные дома, часто остаются в продаже в течение года и более. Некоторые варианты не находят покупателя уже около двух лет, что свидетельствует о крайне низкой ликвидности этого сегмента. Прежде чем вкладываться в такую недвижимость, стоит тщательно все взвесить. С дорогими квартирами ситуация тоже не проста: новостройки премиум-класса продолжают пополняться новыми лотами, а значительная часть предложений «зависает» на рынке надолго, что говорит о переизбытке.

В то же время, в нижнем ценовом сегменте изменения происходят гораздо чаще. Например, за этот квартал минимальная цена на дома снизилась примерно на 20 тысяч евро за счет появления небольших и недорогих объектов (от 129 тысяч евро в этом квартале вместо 150 тысяч в прошлом). При этом ряд более дорогих домов, ранее считавшихся дешевыми, остался в продаже. А вот на рынке бюджетных квартир произошел скачок: предложения за 180 тысяч евро исчезли, и теперь минимальная стоимость идет от 225 тысяч.

Если говорить о ценовых трендах, по данным портала Idealista стоимость квадратного метра в объявлениях продолжает расти. При этом официальная статистика по Фуншалу показывает, что фактические цены сделок могут даже немного превышать запрашиваемые продавцами в объявлениях.

Если вы планируете покупку недвижимости на Мадейре и стремитесь выбрать наиболее выгодный вариант, стоит обратиться за поддержкой к опытному риэлтору, хорошо знакомому с местными реалиями. Его помощь может сыграть ключевую роль в успешной сделке.

А если вас привлекает жизнь и в материковой части Португалии, рекомендуем посетить главную страницу нашего блога — там вы найдете множество полезных материалов и советов.