Утопающая в зелени Мадейра, похоже, переживает бум интереса к своей недвижимости. В столице строятся новые жилые комплексы и при этом в каждом муниципалитете, каким бы маленьким он ни был, предлагается жилье в аренду туристам.
Из этого материала вы узнаете, как изменился рынок недвижимости Мадейры за весну 2023. Мы проанализируем цены при купле-продаже, долгосрочной и краткосрочной аренде. А также вы сможете ознакомиться с самыми дорогими и самыми дешевыми домами и квартирами, которые можно купить сейчас.
Динамика цен на недвижимость на Мадейре
Мы начнем анализ цен с сайта Idealista.pt, одного из основных сайтов по поиску недвижимости в Португалии. Рассмотрим данные за последние 3 полных месяца: февраль, март и апрель.
Первый взгляд на графики дает понять, что цены на квадратный метр росли и при продаже, и при аренде, однако темп роста цен при продаже жилья был более равномерным, чем при аренде. Данные графики демонстрируют средние значения по всем муниципалитетам Мадейры. Далее мы рассмотрим каждый муниципалитет отдельно.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Мадейры
В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости по муниципалитетам в составе региона Мадейра, объявления о продаже которой опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Муниципалитеты в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в апреле 2023 года.
Средняя цена за метр во всем регионе в апреле 2023 года составила 2.492 евро, что является результатом роста, как квартального (на 2,81%), так и годового (на 20%). Самые дорогие муниципалитеты имеют среднюю стоимость квадратного метра от 2.000 до 2.900 евро. В этот список входят Funchal, Calheta, Ribeira Brava и Ponta do Sol, все расположенные на юге и юго-западе острова. Они показали достаточно сходные темпы роста средней цены квадратного метра, как за квартал (от 5,18 до 7,1%), так и за год (от 25,7 до 31,1%). Интересно, что столица острова, город Фуншал (Funchal), не является лидером по темпу роста. Кстати, в Фуншале проживает больше 40% всех людей, населяющих архипелаг. Здесь находятся 2 международные частные школы, единственный университет острова, футбольные клубы и футбольная школа.
За ними следуют остальные муниципалитеты с ценами от 1.200 до 2.000 евро за квадратный метр:
- Находящиеся в южной части острова Мадейра Câmara de Lobos, Santa Cruz;
- Находящиеся на севере Machico, Santana и São Vicente.
Цены за квадратный метр в них менялись разными темпами. Если говорить о последнем квартале, то в основном наблюдался умеренный рост (2,1 - 2,67%). Но при этом был муниципалитет с ростом в 7,9% (São Vicente), а также один муниципалитет, где цена даже снизилась на 3,99% (Santana). А вот за год цены во всех этих муниципалитетах выросли. В этой группе оказался как лидер по темпу роста, Sanatana, где с апреля 2022 средняя цена квадратного метра увеличилась на целых 33,4%; так и аутсайдер, Câmara de Lobos, в котором средняя стоимость квадратного метра за этот же период поднялась “всего” на 15,7%.
Если говорить об острове в целом, по состоянию на апрель 2023 северные муниципалитеты Мадейры оказались дешевле южных. Тем не менее, цены во всех в них растут достаточно уверенно.
Насколько можно полагаться на данные Idealista.pt?
Когда кто-то из-за границы хочет приобрести жилье в Португалии, его зачастую отправляют на сайт Idealista.pt, поскольку это самый крупный сайт с объявлениями о недвижимости в стране. При этом статистика, которую нам предоставляет этот сайт, основана только на объявлениях от продавцов или арендодателей. Естественно, она не может претендовать на 100% верное отражение реальной ситуации на рынке, поскольку не включает в себя никакой информации о продажах. Чтобы проверить, насколько можно доверять цифрам с Idealista.pt, сверим их с информацией о совершенных сделках, доступных на сайте Национального института статистики Португалии.
Самые свежие данные, касающиеся Мадейры и доступные на сегодняшний день, относятся к четвертому кварталу (октябрь - декабрь) 2022 года. Поэтому мы, к сожалению, не можем прямо сейчас узнать, какие реальные цены на квадратный метр недвижимости на Мадейре этой весной. Что мы можем сделать, так это сравнить имеющиеся данные за четвертый квартал из обоих источников. Это даст нам представление о том, насколько близки к реальности цифры, которые мы видим сейчас на Idealista.pt.
Таблица показывает средние цены на квадратный метр из обоих источников, а также разницу между ними с процентном выражении. Почему-то в отчете Национального института статистики за 4-й квартал 2022 года фигурировал только Фуншал и не было никаких других муниципалитетов Мадейры.
Как мы видим из этого сравнения, при совершении сделок купли-продажи в четвертом квартале 2022 года средняя стоимость квадратного метра выходила ниже, чем запрашивали продавцы на Idealista.pt. Разница достаточно маленькая, 7,8%.
Что же в итоге, можно ли доверять статистике цен на Idealista.pt? Я бы сказала, что в случае Мадейры эта статистика подойдет для очень примерной оценки положения вещей, просто потому что у нас нет более точных инструментов, описывающих текущую ситуацию и доступных прямо сейчас. Тем не менее, на нее нельзя уверенно полагаться, особенно если речь идет о муниципалитетах за пределами Фуншала. Тому, кто всерьез рассматривает возможность приобретения жилья на Мадейре, лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору, который знает всю специфику архипелага Мадейра.
А что можно сказать о недвижимости на Мадейре как объекте инвестиций?
Долгосрочная аренда недвижимости на Мадейре
Для оценки положения на рынке средне- и долгосрочной аренды снова обратимся к сайту Idealista.pt
И снова почему-то данные есть только о Фуншале. Средняя стоимость квадратного метра арендованного жилья в апреле 2023 года составляет 12,5 евро. С февраля этого года этот показатель вырос на 5,93%, а с апреля прошлого года - на целых 27%. Примечательно, что темп роста стоимости арендованного квадратного метра в Фуншале практически совпадает с темпом роста продаваемого квадратного метра в этом же муниципалитете (27,6%, как мы видели выше).
Туристическая аренда недвижимости на Мадейре
Мадейра находится в 2 часах перелета от материковой Португалии. От тех, кто поселился там во взрослом возрасте, часто можно услышать, что все время жить на острове не очень комфортно, так как с определенного момента жизнь становится слишком однообразной. В этой связи Мадейра может иметь больше преимуществ как место проведения отпуска, нежели как место постоянного проживания.
Тем, кто интересуется недвижимостью на Мадейре для инвестиций, возможно, имеет смысл рассматривать посуточную туристическую аренду. Чтобы оценить ее потенциал на острове, обратимся к сервису All The Rooms. Сервис платный, а в бесплатном доступе есть только самая базовая статистика, например, число объектов, предлагаемых в туристическую аренду на Мадейре через сервис AirBnB, а также средняя стоимость 1 суток аренды в разных муниципалитетах Мадейры. Мы уже пользовались этой статистикой в зимнем обзоре, поэтому сейчас можем оценить, насколько сильно ситуация изменилась за 3 месяца.
В таблице выше представлены 2 периода: ноябрь 2022 - февраль 2023 и февраль - май 2023. Для каждого периода указано число объектов туристической аренды, доступных для сдачи в каждом из муниципалитетов Мадейры (столбцы 1 и 3) и средняя стоимость 1 ночи в этих объектах (столбцы 2 и 4).
Если говорить о числе объектов недвижимости, то очевидна тенденция небольшого роста с зимы. Практически во всех муниципалитетах весной туристам предлагалось чуть больше квартир и домов, чем зимой. То же самое можно сказать и о стоимости этого жилья: в подавляющем числе муниципалитетов цена одной ночи весной стала несколько выше, чем она была зимой. Следует обратить внимание, что в отличие от данных сайта Idealista.pt и Национального института статистики, которые мы анализировали ранее, All The Rooms не привязывается к средней стоимости квадратного метра. Поэтому в таблице выше представлены средние значения по всем объектам, сданным в этот период, независимо от их размера (это могут быть как большие виллы, так и маленькие комнаты). Тем не менее, даже эти данные помогают начать ориентироваться в положении дел.
Большинство объектов посуточной аренды открыто в муниципалитете Funchal (2.637), однако по средней цене за ночь этот муниципалитет уступил Calheta, Ribeira Brava и Ponta do Sol, где этих объектов предлагается гораздо меньше. Разница может объясняться как более высокой конкуренцией в муниципалитете Funchal, так и тем фактом, что в этих муниципалитетах туристам может предлагаться сильно различающееся жилье. Например, в Фуншале это могут быть квартиры и студии, а в других муниципалитетах - виллы. Поскольку вилла дороже студии, то статистически другие муниципалитеты будут дороже Фуншала.
В любом случае, это сравнение может быть отправной точкой в изучении потенциала недвижимости Мадейры как объекта инвестиций.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в феврале 2023 года
На сегодняшний день портал Idealista.pt предлагает 2.145 домов на продажу. В этот обзор я включу только уже готовые объекты.
Самые дорогие дома на Мадейре на сегодня
4.990.000 евро Трехэтажный дом с 4 спальнями и 7 ванными комнатами. Собственный спортзал и спортивная площадка под открытым небом, небольшой бассейн, гараж. Участок 2,3 гектара. Класс энергоэффективности А. Вид на залив. Муниципалитет Funchal.
4.500.000 евро Отреставрированное поместье 17 века на участке в 1 гектар. 6 спален, 8 ванных комнат. Гараж, бассейн. Класс энергоэффективности E. Муниципалитет Funchal.
4.190.000 евро Двухэтажный дом площадью 580 квадратных метров. 3 спальни, 5 ванных комнат. Панорамный вид на 270 градусов. Бассейн, вертикальный сад, джакузи, домашний кинотеатр и много разных помещений для совместного времяпрепровождения. Гараж на несколько машин. В объявлении ничего не сказано о годе постройки дома, также не уточняется, окончено ли уже строительство. Дом продается как готовый, однако реальных фотографий нет, вместо них - планы и рендеры. Класс энергоэффективности А. Муниципалитет Calheta.
3.500.000 евро Поместье на участке более 5000 квадратных метров. Дом постройки 30-х годов 19 века, отремонтированный позднее. Площадь дома 803 квадратных метра. 6 спален, 2 ванные комнаты. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Funchal.
Минимальные цены на готовые дома, куда можно заехать без капитального ремонта сразу:
90.000 евро Небольшой дом площадью 59 квадратных метров, построенный в 2000 году. 1 спальня, 1 ванная. Участок 37 квадратных метров. Есть гараж. В настоящее время используется для туристической аренды. Муниципалитет Santa Cruz.
115.000 евро Домик площадью 39 квадратных метров, расположенный на участке в 180 метров. 1 спальня, 1 ванная, терраса. Фасад нуждается в ремонте. Муниципалитет Funchal.
120.000 евро Дом площадью 72 квадратных метра, без участка.1 спальня, 1 ванная комната. Класс энергоэффективности E. Муниципалитет Funchal.
Теперь изучим рынок продажи квартир, которых на портале представлено 4.302. Много предложений, особенно дорогих, либо еще явно находятся в стадии строительства, либо в объявлении ничего про это не написано, но реальных фотографий нет. В этот обзор я включила только объекты, где уверенно можно сказать, что объект сдан в эксплуатацию, либо где есть настоящие фото. Для примера возьмем типологию T2, то есть квартиры, в которых есть гостиная и 2 спальни.
Самые дорогие квартиры:
1.300.000 евро Квартира площадью 214 квадратных метра в жилом комплексе, построенном в 2020 году. 2 спальни, 3 ванные комнаты. 5-й этаж в доме с лифтом. Продается с мебелью и техникой. Класс энергоэффективности А. В доме бассейн и тренажерный зал. Муниципалитет Funchal.
1.080.000 евро Квартира площадью 252 квадратных метра в доме, построенном в 2021 году. 2 спальни, 2 ванных комнаты. 7 этаж в доме с лифтом. Гараж входит в стоимость. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Funchal.
Самые дешевые квартиры:
129.000 евро Квартира площадью 90 квадратных метров. 1 ванная комната, балкон. Дом построен в 2009 году. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Santana.
136.000 евро Квартира площадью 69 метров. 1 ванная комната. Расположена на 1 этаже. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Funchal.
140.000 евро Квартира площадью 100 метров. 1 ванная комната. Расположена на 3 этаже в доме без лифта. Дом построен в 2006 году. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Santa Cruz.
В итоге что можно сказать о рынке недвижимости Мадейры этой весной
Как мы могли увидеть по данным из разных источников, цены на недвижимость в объявлениях продавцов росли в течение года во всех муниципалитетах этого региона. Также есть основания предполагать, что фактические цены при продаже могут быть не сильно ниже тех, которые покупатель мог бы ожидать, если бы ориентировался на портал Idealista. По крайней мере так будет в столице региона, городе Фуншал. В этом же городе находится большинство объектов, предлагаемых для продажи и для посуточной аренды.
Если сравнивать предложение домов и квартир с тем, что мы видели зимой 2023 года, то бросается в глаза, что список самых дорогих объектов обновился несильно. А вот объявления о продаже самых дешевых квартир и домов в хорошем состоянии весной 2023 полностью отличаются от тех, что мы видели зимой. Логично, что самые дешевые варианты пользуются повышенным спросом.
Если вы ищете жилье на Мадейре для собственного проживания или как объект инвестиций, через наш сайт вы можете обратиться к профессиональным риэлторам, которые с радостью помогут вам найти и приобрести оптимальный вариант.
Надеюсь, Мадейра превзойдет ваши ожидания!!
