Эта статья познакомит вас с динамикой цен на недвижимость на Мадейре при ее продаже, аренде на длительный срок и временной сдаче туристам. Изменения, которые мы изучим, охватывают период с 1 ноября 2023 года по 31 января 2024. Также мы рассмотрим примеры самых дорогие и самых дешевых объектов, доступных для покупки в настоящий момент, в феврале 2024.
Динамика цен на недвижимость на Мадейре
Наш анализ рынка недвижимости на архипелаге начнется с анализа статистики, предоставленной веб-сайтом Idealista.pt, который является одним из ведущих ресурсов по недвижимости в Португалии. Учитывая, что февраль еще не завершился, мы обратимся к данным за последние три полных месяца: ноябрь, декабрь и январь.
Как видно на графиках, цены на квадратный метр при продаже росли в течение года равномерно и рост был достаточно заметным. А вот цены на квадратный метр при аренде менялись по-разному: с января по июль 2023 наблюдался довольно быстрый рост, с июля по ноябрь происходило снижение цен, а с ноября цены снова начали расти. Причем рост этот шел более активно, чем снижение на предыдущем этапе.
Графики, представленные здесь, отображают средние показатели по всем муниципалитетам Мадейры. Далее мы детально изучим ситуацию в каждом муниципалитете архипелага по отдельности.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Мадейры
В данной таблице представлена средняя стоимость квадратного метра недвижимости в различных муниципалитетах Мадейры, согласно объявлениям о продаже на Idealista.pt (столбцы 1-3). Столбец 4 отображает процентное изменение цены за указанные три месяца: насколько процентов она возросла или уменьшилась. В столбце 5 указаны изменения за прошедший календарный год. Муниципалитеты упорядочены по убыванию средней цены за квадратный метр на январь 2024 года.
Возглавляет список Funchal, столица региона, где в январе квадратный метр в среднем стоил 3.228 евро. Эта цена является результатом роста, как квартального (на 2,22%), так и годового (на 20,1). За Фуншалом следует муниципалитет Calheta со средней ценой квадратного метра в 3.027 евро. Квартальный рост был не таким быстрым, 2,06%, а вот по темпам годового роста Calheta стал чемпионом на всем архипелаге, 21,7%.
Практически подобрался к отметке в 3.000 евро за метр муниципалитет Câmara de Lobos, где средняя стоимость квадратного метра в предлагаемых на продажу объектах составила 2.292 евро. Что квартальный, что годовой рост были не столь ярко выраженными, как у двух лидеров таблицы. Тем не менее, 17,8% годового роста - это существенно. Возможно, скоро этот муниципалитет превысит отметку в 3.000 евро за метр.
Следующая группа муниципалитетов имеет цены на квадратный метр от 1.400 до 2.000 евро:
- Находящийся в южной части острова Мадейра муниципалитет Santa Cruz;
- Находящиеся на севере Machico и Santana.
За квартал цены в них изменились не так сильно: от маленького снижения, всего на 0,27%, что на уровне статистической погрешности, в Santana до увеличения на 1,55% в Machico. Тем не менее, в разрезе года все они показали достаточно уверенное повышение цен, от 14,8% до 21,5%.
Можно ли верить статистике сайта Idealista.pt?
Интернет-ресурс Idealista.pt зачастую является первым источником информации о рынке недвижимости в Португалии для иностранных граждан. Однако представленные на платформе данные, основанные только на объявлениях от продавцов и арендодателей, не способны дать полную картину о текущем состоянии рынка, так как они исключительно отражают позицию владельцев недвижимости. Для проверки достоверности информации, размещенной на Idealista.pt, необходимо провести сравнение с данными на основе фактических сделок. Такие данные доступны для продажи недвижимости и предоставляет их Национальный институт статистики Португалии.
Наиболее свежая информация о Мадейре у Национального института статистики на текущий момент относится к третьему кварталу 2023 года, охватывающему период с июля по сентябрь. Для приблизительной оценки достоверности данных, представленных на Idealista.pt, мы можем провести сопоставление информации за этот период с данными за 3-й квартал, полученными из обоих источников.
В таблице приведены средние цены за квадратный метр из двух источников (столбцы 1 и 2), а также показано процентное отличие между ними (столбец 3). В отчете Национального института статистики за третий квартал 2023 года упоминается только информация о ценах в Фуншале. Сравнив данные, можно заметить, что реальные сделки заключались по более низким средним ценам за квадратный метр, чем те, что указаны на Idealista.pt. Разница составила 13,07%, что может объясняться целым рядом факторов.
Имеет ли смысл полагаться на средние цены квадратного метра, которые нам показывает сайт Idealista.pt? В нашем случае ответ будет положительным, потому что только Idealista предоставляет самые актуальные данные. Однако при анализе рынка недвижимости на Мадейре важно понимать, что доступные в настоящий момент данные могут дать лишь общее представление о ситуации и не всегда являются истинным отражением реальности. Эти цифры могут служить лишь ориентиром, а не конечной точкой для принятия решений. Потенциальным покупателям жилья рекомендуется обращаться к опытным риэлторам на Мадейре, знакомым с тонкостями рынка и особенностями архипелага. Только так можно получить более точную информацию и принять осознанное решение при покупке недвижимости.
Долгосрочная аренда недвижимости на Мадейре
Чтобы узнать о динамике расценок на аренду жилья на Мадейре, снова обратимся к статистике портала Idealista.pt.
Статистика доступна исключительно для Фуншала. В январе 2024 года средняя стоимость аренды за квадратный метр составила 14,5 евро. С ноября прошлого года этот показатель вырос на 2%. Годовой же прирост составил 24,2%.
Туристическая аренда недвижимости на Мадейре
Климат Мадейры делает остров особенно привлекательным для североевропейских туристов, которые выбирают его в качестве места зимнего отдыха на солнце. Например, в Фуншале обычно наблюдаются такие средние температуры:
- Ноябрь: днем 21 градус Цельсия, ночью 17,
- Декабрь: днем 20, ночью 15,
- Январь: днем 18, ночью 14.
Не все страны Европы могут похвастаться такими температурами даже весной, что уже говорить про зиму.
Логично, что покупка недвижимости на Мадейре может стать и инвестицией в туристический бизнес. При рассмотрении недвижимости на Мадейре в качестве инвестиции важно учитывать потенциал доходности от туристической аренды (по-португальски alojamento local). Существуют различные источники информации, которые помогают это сделать. Мы для примера обратиться к сервису All The Rooms, который регистрирует все объекты недвижимости, сдаваемые через AirBnB, позволяет увидеть количество и среднюю арендную ставку за один день проживания в различных муниципалитетах Мадейры.
В таблице представлены все муниципалитеты Мадейры. Первый столбец содержит количество объектов, доступных для туристической аренды в каждом из них, а второй столбец показывает среднюю стоимость проживания за одну ночь в этих объектах в период с 1 ноября 2023 по 1 февраля 2024 года.
Важно отметить, что данные от All The Rooms отличаются от информации на сайте Idealista.pt и от данных Национального института статистики, поскольку они не связаны со средней стоимостью квадратного метра. Вместо этого представлены общие средние значения для всех объектов, доступных в аренду за данный период, независимо от их размера.
Большинство объектов аренды находятся в муниципалитете Фуншал (3.126), но средняя цена за ночь в этом муниципалитете ниже, чем в Ribeira Brava и Calheta. Это различие может быть обусловлено не только уровнем конкуренции (например, она выше в Фуншале и ниже в других муниципалитетах), но и качеством жилья, и разнообразием его типов. Например, в Фуншале могут быть доступны в большом количестве квартиры и студии, в то время как в других муниципалитетах могут чаще встречаться виллы. Учитывая, что виллы обычно стоят дороже студий, средние цены в других муниципалитетах могут быть выше, чем в Фуншале. Это только один из вариантов объяснений.
Подобная информация поможет оценить спрос на аренду в различных районах Мадейры, однако для того, чтобы выбрать объект для инвестиций осознанно, лучше проконсультироваться с профессиональными риэлторами на Мадейре, которые, зная специфику архипелага, помогу найти выгодный вариант и предостерегают от ошибок.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в феврале 2024 года
На сегодняшний день портал Idealista.pt предлагает 2.231 домов на продажу. В этот обзор я включу только уже готовые объекты.
Самые дорогие дома на Мадейре на сегодня
6.000.000 евро
Два двухэтажных дома на участке 5.000 кв.м. Главный дом с 4 спальнями и 3 ванными комнатами. Второй дом может использоваться как дом для прислуги. Там же расположены прачечная и склад. Сертификаты энергоэффективности отсутствуют. Муниципалитет Funchal. Этот дом мы видели в летнем и в осеннем обзоре цен за те же деньги.
5.500.000 евро
Отреставрированное поместье 17 века на участке в 1 гектар. 6 спален, 8 ванных комнат. Гараж, бассейн. Класс энергоэффективности E. Муниципалитет Funchal. Этот дом также фигурировал в нашем весеннем обзоре и до сих пор не продан.
4.990.000 евро
Трехэтажный дом с 4 спальнями и 7 ванными комнатами. Собственный спортзал и спортивная площадка под открытым небом, небольшой бассейн, гараж, домашний кионтеатр. Честно говоря, эта недвижимость больше похожа на гостиницу для футбольной команды, чем на дом для проживания одной семьи. Участок 2,3 гектара. Вид на залив. Класс энергоэффективности А. Муниципалитет Funchal. Этот дом тоже фигурировал в весеннем обзоре цен и тоже до сих пор не продан.
Минимальные цены на готовые дома, в которые, судя по фото, можно заехать без капитального ремонта и в которых (опять же, судя по фото) не придется бороться с засильем плесени:
90.000 евро
Дом площадью 70 квадратных метров с 2 спальнями и 1 ванной. Есть участок площадью 420 кв.м. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Santana.
95.000 евро
Маленький домик, всего 40 квадратных метров с 1 спальней и 1 ванной в сельской местности. Есть участок площадью 526 кв.м. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Porto Moniz.
100.000 евро
Дом площадью 83 квадратных метра с 4 спальнями и 1 ванной. Есть гараж. Участок площадью 107 м. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Porto Moniz.
Изучим предложения квартир на Мадейре, которых на портале Idealista можно найти в количестве 4.434. В качестве примера рассмотрим типологию T2, то есть квартиры с гостиной и двумя спальнями. В обзор включены только те объекты, где можно с уверенностью сказать, что они уже сданы в эксплуатацию или имеют настоящие фотографии, не рендеры. Также не будут рассматриваться варианты, в которые нельзя заселиться сразу, например, квартиры, сданные в аренду или явно требующие серьезного ремонта.
Самые дорогие квартиры:
1.100.000 евро
Квартира в новом проекте. Написано, что строительство окончено. Площадь 148 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная комната. Балкон. Гараж входит в стоимость. Класс энергоэффективности не указан. Муниципалитет Funchal. Эту квартиру мы видели еще летом.
995.000 евро
Квартира площадью 200 квадратных метра в жилом комплексе, построенном в 2022 году. 2 спальни, 2 ванные комнаты. Большая терраса. Есть гараж на 2 машиноместа. Доступ в дом оборудован для людей с ограниченной мобильностью. Класс энергоэффективности А. Муниципалитет Funchal. Если верить сайту, то раньше этот вариант предлагался за 1.100.000 евро.
Самые дешевые квартиры:
155.000 евро
Квартира площадью 84 квадратных метра. 2 спальни, 1 ванная комната, балкон. Дом построен в 2000 году. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Funchal. Согласно информации на сайте, раньше эта квартира предлагалась на 20.000 евро дороже.
160.000 евро
Квартира площадью 91 метр. 2 спальни, 1 ванная комната. Есть гараж. В квартире потребуется, как минимум, заменить напольное покрытие в гостиной. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Santa Cruz.
165.000 евро
Квартира площадью 78 квадратных метров. 2 спальни, 2 ванных комнаты. Дом построен в 2003 году и не имеет лифта. Гараж входит в стоимость. Кухня совмещена с гостиной. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Santa Cruz.
180.000 евро
Квартира площадью 90 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная. Дом построен в 2006. Место в подземном гараже входит в стоимость. Отопления нет. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Câmara de Lobos. Если верить сайту, то раньше вариант предлагался за 189.000 евро.
В итоге что можно сказать о рынке недвижимости Мадейры этой зимой
На Мадейре наблюдается интересная ситуация, по крайней мере, согласно данным Idealista.pt. С одной стороны, статистика сайта показывает, что в течение как последнего квартала, так и последнего года, средняя стоимость квадратного метра недвижимости в объявлениях продавцов постоянно росла. И рост этот был гораздо более ярко выражен, чем в других популярных местах Португалии, таких как Алгарве, Лиссабон и Порту.
С другой стороны, изучив предложения на Idealista.pt, актуальные сегодня, мы видим, что большинство самых дорогих вариантов не находят своих покупателей, некоторые даже по 9 месяцев. Также список самых доступных по стоимости вариантов пополняется еще более дешевыми. Плюс ко всему, мы видим случаи снижения цен продавцами, как для самых дорогих, так и для самых дешевых домов и квартир.
При этом данные о фактических сделках, предоставленные Национальным институтом статистики, говорят нам о том, что покупаться недвижимость будет по ценам ниже тех, за которые объекты выставлялись на продажу.
Если вы думаете о приобретении дома или квартиры на Мадейре и хотите получить максимальную выгоду из текущей ситуации, через наш сайт вы можете связаться с опытными агентами по недвижимости на Мадейре, которые помогу вам найти идеальное решение.
