Прямо сейчас мы становимся свидетелями того, как правительство разрабатывает и согласовывает меры, призванные помочь урегулировать проблемы на рынке жилья. Предполагается, что будут затронуты различные аспекты и категории граждан такие как: инвесторы, арендаторы, арендодатели и само государство как источник социального жилья.
В этой статье мы хотим показать вам, где в текущем моменте может быть выгоднее вложить свои сбережения, если вы решили вкладываться в недвижимость в Португалии. Тем не менее пакет мер от правительства под названием “Больше жилья” может в дальнейшем существенно повлиять на текущую ситуацию и степень привлекательности данного рынка для инвесторов, поэтому мы продолжаем следить за ситуацией и по итогам сможем сделать свой анализ. В конце статьи вы также сможете узнать о статусе принятия данного пакета мер.
Как меняется валовая прибыль от сдачи жилья в аренду в зависимости от расстояния до наиболее экономически развитых городов.
Сразу можно дать ответ, основываясь на данных специалистов idealista. Города внутри материка на текущий момент более рентабельны по сравнению с такими городами как Лиссабон и Порту (полный отчет Idealista можно изучить тут). Но при этом у более рентабельных активов выше инвестиционные риски, и данная ситуация не исключение.
На изображении ниже показана рентабельность недвижимости в районных центрах (на сайте Idealista данная карта интерактивная).
Давайте разберемся, как специалисты пришли к таким выводам, и подтвердим или опровергнем их с помощью анализа объявлений на сайте idelista на момент написания статьи, начало апреля 2023 года.
Специалисты выявили на момент декабря 2022, что город Гуарда, самый высокогорный город в стране, имеет наиболее высокий показатель валовой прибыли на рынке недвижимости: 6,66% в брутто-выражении, то есть не учитывая налоги и сборы на имущество и при покупке. Цифра получилась исходя из того, что средняя стоимость покупки недвижимости составила 799 евро за квадратный метр, а арендная плата составила в среднем 5,2 евро за квадратный метр в месяц.
Давайте попробуем поискать недвижимость в данном регионе на покупку.
Мы поставили фильтры от наименьшей цены к большей. Сразу бросается в глаза количество выставленных заброшенных объектов, которые подлежат тотальной реновации. Такие объекты можно приобрести от 5000 евро.
Более всего интересно, насколько сильно наличие множества подобных объектов повлияло на статистику.
Но мы ищем жилье, в котором потенциально сразу можно заселить будущих жильцов.
Самые первые варианты, где можно обойтись без возведения стен и перестройки всего начинаются от 540-770 евро за квадратный метр. Стоит уточнить, что нами не проводится какой-то дополнительной оценки локации, качества дома, стоимости требуемого ремонта. Несмотря на отсутствие учета этих параметров в данной статье, они, безусловно, важны. Понимание важных аспектов и ключевых ошибок при покупке жилья может существенно повысить и валовую рентабельность. Помочь понять основные ошибки поможет новое видео на нашем канале.
Фильтрация по новым домам ничего не дала, то есть предполагаем, что нового строительства в регионе не проводится.
В самом же городе Гуарда цены значительно выше, хотя разброс достаточно большой от 254 евро за квадратный метр до 1600 евро. В зависимости от метража, качества ремонта, локации. Большой пласт жилья лежит в районе от 750 до 1200 евро/м2.
Idealista показывает текущую среднюю стоимость покупки в 696 евро за квадратный метр.
Теперь посмотрим на аренду. Она стартует от 380 евро в месяц (4,6 евро за квадратный метр в месяц), но такая стоимость, скорее, исключение. Большой пул приемлемого жилья для аренды находится в районе 600 евро в месяц. При этом такая стоимость может быть, и за 70 квадратных метров, и за 120, то есть диапазон от 6 до 8,5 евро за квадратный метр в месяц. Сам ресурс Idealista определяет текущую среднюю цену аренды в 6,57 евро за квадратный метр в месяц.
Если по покупке мы смогли найти похожие значения с теми, что представлены специалистами idealista в анализе 2022 года, то по аренде мы не видим похожие цифры даже на уровне минимальной стоимости.
В сухом остатке мы имеем в декабре 2022 года среднюю стоимость покупки в 799 евро за квадратный метр, а сейчас - 696 евро/м2 и среднюю стоимость аренды в 2022 году 5,2 евро/м2 в месяц, сейчас - 6,57 евро.
Уточним, понять, дорожает ли аренда в данном регионе при относительно неизменной цене покупки, без глубокого статистического анализа, безусловно, нельзя, как и то, насколько активно люди продолжают арендовать и покупать жильё в регионе. Также мы понимаем, что все предположения и данная статистика основываются на выставленных ценах участниками рынка, а не фактических суммах сделки.
Чтобы понять, насколько инвестиционно привлекательным может быть данный регион, очевидным для нас было посмотреть хотя бы доступные данные переписи населения в данном районе и статьи на этот счёт. На момент 2021 года население всего округа, где находится город, сократилось с 2011 года на приблизительно 12,6 %. В самом городе Гуарда сокращение меньше, и самое маленькое по округу - 5,7%. Стоит уточнить, что население Португалии в целом за этот 10-летний период сократилось на 2,1%. Возможно, помимо внутренней миграции на показатели повлияло и общее сокращение населения.
К сожалению, более свежей статистики ещё нет или не открыто, чтобы понимать, продолжается ли тенденция к сокращению населения в данном округе.
В нашей статье “Где покупают и арендуют жильё иностранцы в Португалии” Гуарда фигурирует в обоих списках, где иностранцы и покупают, и арендуют жильё. В части покупки недвижимости в Гуарде доля иностранных инвестиций сократилась с 2019 года, а вот в части аренды доля иностранной составляющей увеличивается.
Вторым городом по высокому уровню рентабельности назван Браганса. В этом районном центре, расположенном на севере страны, покупка дома стоила 865 евро/м2 в декабре 2022 года, а средняя стоимость аренды составляла 5,2 евро/м2 (такая же стоимость, как и в Гуарде). Рентабельность в данном случае составила 6,16% в декабре 2022 года.
Здесь также список начинается с построек, которые, скорее всего, нужно будет капитально ремонтировать или даже снести и построить дом заново. Диапазон цен 5000-45 000 евро в зависимости от метража, наличия придомового участка, ветхости строения.
Более менее, пригодные для жилья помещения стартуют от 50 000 евро. Учитывая метраж, это, примерно, от 600 евро за квадратный метр. По субъективным ощущениям этот порог здесь выше, чем в Гуарде. По текущим объявлениям idealista показывает среднюю цену по району 820 евро/м2, а непосредственно в городе Браганса 897 евро/м2.
Самая дорогая недвижимость в городе в пересчете на квадратный метр оказывается дешевле средних лиссабонских значений, но за счет количества квадратных метров данная недвижимость попадает в список местной элитки.
Новых построек во всем округе нет, кроме одного проекта, который пока представлен только на визуализациях.
Удивил нас рынок аренды в данном регионе, который представлен всего 11 объектами на момент написания статьи. Диапазон цент 400 - 600 евро в месяц, в среднем 2,7 евро/м2 в месяц. Из статистики пришлось убрать два подозрительных предложения по дорогостоящей аренде, которые корректировали этот средний показатель до уровня 6,1 евро/м2 в месяц.
Это несколько озадачивает, так как стоимость покупки жилья в данном регионе выше, чем Гуарде, но предложения аренды, кажется, находятся на ещё более низком ценовом уровне, чем показывала в 2022 году по расчётам idealista.
В уже упомянутой статье “Где покупают и арендуют жильё иностранцы в Португалии” Браганса также фигурирует в списках топовых городов, где иностранцы покупают и арендуют жильё. В отличие от Гуарды доля иностранного капитала в данном городе увеличилась и в рамках покупки жилья.
Возможно, из всего вышесказанного можно сделать вывод, что на текущий момент в Брагансе крайне не хватает качественного жилья в аренду.
Тем не менее с точки зрения переписи населения, у всех муниципалитетов округа Браганса наблюдается сокращение показателей. Во всем районе стало проживать на 10% меньше жителей, чем в 2011. Опять же нет более свежих данных, чтобы подтвердить или опровергнуть данную тенденцию.
Помимо районных столиц Гуарда и Браганса выделяют также Сантарен и Порталегре как города с высокой рентабельностью жилья (5,78% и 4,73% соответственно).
Интересно, что по данным переписи 2021 года Порталегре считается столицей района, которая потеряла больше всего жителей. Округ Сантарен также теряет жителей, но интересно, что в отличие от столицы округа есть муниципалитет, в котором даже наблюдается прирост жителей - Бенавенте.
Мы решили пристальнее посмотреть именно на этот город, когда Сантарен и Порталегре мы предлагаем вам изучить самостоятельно. И здесь у нас был повод удивиться ещё раз. Средняя стоимость покупки в данном муниципалитете составила 1671 евро/м2, причем скорее за счет очень дорогих домов, вилл и будущих новых проектов. При этом рынок аренды представлен всего 3мя квартирами на весь город и близлежащую территорию.
Является ли это возможностью для инвестирования предстоит ещё понять.
Все данные и примеры, которые мы привели выше, можно для себя сравнить с показателями по стране за 2022 год. Максимальная валовая рентабельность бизнеса достигла 6,27% в последнем квартале года, в то время как дома на продажу стоили в среднем 2475 евро за квадратный метр, а арендная плата за жилье была зафиксирована на уровне 12,9 евро. /м2. Последние два значения стали рекордными для Португалии за последние годы.
Низкие цены на жилье для покупки во внутренних регионах по сравнению с национальным уровнем в сочетании с высоким спросом на дома в арену и даёт привлекательную рентабельность.
Где менее выгодно покупать недвижимость для сдачи в аренду?
Ответ вытекает из предыдущих абзацев: в тех городах, которые уже больше всего освоены, где уже высокая стоимость жилья, где больше возможностей трудоустройства.
Всё, как с ценными бумагами: больше доходность - больше рисков, хотите меньше рисков - получите меньше доходность.
Город с самой низкой валовой доходностью в декабре 2022 года: Понта-Делгада в Азорском автономном районе (3,01%). Далее по списку идут Вила-Реал (3,25%) и Фуншал на Мадейре (3,26%).
Эти и похожие по ситуации с рентабельностью города могут подойти не только с точки зрения низкого риска. На наш взгляд, если в долгосрочной перспективе вы хотите переехать в эти места или оставить жильё в наследство, то покупка недвижимости в этих городах, а не во внутренних более рентабельных городах, может быть удачным вложением в вашем случае.
Если валовая рентабельность в некоторых регионах выше, то в чём инвестиционные риски и какие расходы уменьшают доход?
В данном случае рисков у инвестора множество, но ключевой - риск обесценивания недвижимости. Мы с вами не зря изучаем, например, данные переписи. При том, что доля иностранного капитала на рынке аренды и покупки в некоторых внутренних муниципалитетах увеличивается, во многих наблюдается значительный отток населения. Будет ли существенное увеличение общей численности округа или конкретного города, в том числе за счёт иностранцев, вопрос открытый, несмотря на то, что все округа работают над своей инвестиционной привлекательностью.
В этом аспекте риски меньше в городах, где больше возможностей для трудоустройства - Лиссабон и Порту, например.
Если недвижимость приобретается в ипотеку, то, во-первых, она становится менее рентабельной, так как нужно учитывать стоимость кредита. Изменение рентабельности будет зависеть, и от объёма первоначального взноса, и от количества лет, на которое вы хотите растянуть кредит. Во-вторых, у вас есть возможность взять кредит с плавающей, смешанной или фиксированной ставкой. Последняя пока до сих пор считается менее выгодной, но если вы понимаете, что семейный бюджет не сможет выдержать ещё одного скачка, то, возможно, это ваш вариант. Стоимость кредита во всех случаях разная, как и риски. Недавняя ситуация с повышением ипотечных ставок в связи ростом инфляции из-за череды катастрофических событий: COVID-19, уже в то время начавшихся экономических сложностей и энергетического кризиса, а теперь войны, — тому пример. Банки оценивают свои риски как более высокие, а также они зависимы от повышения ключевых процентных ставок Европейским центральным банком. Подробнее об ипотечном кредите в Португалии можно прочитать на нашем сайте тут, но стоит учитывать, что за время после написания статьи поменялись ставки.
Чтобы посчитать рентабельность более точно, также стоит учитывать налог на покупку недвижимости в зависимости от того совершаете вы покупку на физическое или юридическое лицо, ежегодный налог на имущество, всевозможные муниципальные сборы и оплаты на содержание Кондоминиума.
Вот пример расчётов APROP (Ассоциации португальских собственников). Например, дом куплен за 150 000 евро. Новый собственник далее платит следующие налоги. Всё начнется с уплаты 1 859 евро в виде муниципального налога на сделки (IMT), 1 200 евро в виде гербового сбора и 725 евро за нотариальное оформление сделки. К этим расходам добавляются ежегодный муниципальный налог на имущество (IMI) в размере 450 евро и 116,20 евро муниципальных сборов по счету за воду. На практике за 10 лет налоговые и другие сборы составляют 9 446 евро.
Напомним, что есть параметры, которые могут поменяться в рамках принятия мер в пакете “Больше жилья”.
Кстати, на нашем сайте можно узнать, как в целом платить меньше налогов в Португалии законными способами.
И дополнительно можно прикинуть периоды простоя жилья, потенциальное обновление техники, косметический ремонт после каждого контракта.
Какая сейчас ситуация с пакетом мер от правительства во главе с премьер-министром Антониу Кошта (António Costa) “Больше жилья” (“Mais Habitação”)?
Специалисты прогнозируют, что спрос на аренду будет расти в Португалии в 2023 году по ряду причин, но предложение жилья уже находится на значительно более низком уровне и не покрывает спрос. Чтобы владельцам домов и будущим инвесторам было более выгодно выводить свою недвижимость на рынок долгосрочной аренды, правительство представило для обсуждения пакет мер. Подробнее пакет мер можно изучить в этом документе. У программы также есть отдельный сайт.
Вот, что известно на текущий момент.
16 марта 2023 года одобрили часть правительственной программы, которая касается мер по социальной поддержке. Речь идёт о двух декретах-законах, которые устанавливают чрезвычайную поддержку и субсидирование арендной платы, а также субсидии по жилищным кредитам (ипотеке). Более подробно, в том числе кому и как рассчитываются субсидии, можно изучить здесь.
30 марта 2023 года правительство утвердило ряд других мер из пакета. Этому предшествовали общественные обсуждения, где правительство собирало предложения от всех участников рынка, здесь.
- Правительство хочет предоставить землю или общественные здания в соответствии с Контрактом на жилищное строительство (CDH) для возведения, преобразования или ремонта недвижимости, которая в дальнейшем будет участвовать в Программе поддержки аренды (Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA)).
- Одобрено финансирование в 250 миллионов евро. Программа предусматривает одобрение кредитной линии с взаимной гарантией и субсидией процентной ставки для проектов доступного жилья, а именно строительства или реконструкции, а также для приобретения недвижимости, которая должна быть размещена на рынке аренды. Дома, которые будут построены/реконструированы с использованием этой поддержки, передаются в Программу по поддержке аренды на срок не менее 25 лет.
- Предусматривается целый пакет налоговых льгот, а также фиксация арендной платы для недвижимости, которая будет участвовать в Программе по поддержке аренды.
- Снижается ставка IRS c 28% до 25%. По мере увеличения срока контракта ставка будет снижена ещё более значительно. При пятилетнем контракте она падает с 25% до 16%, при 5-10-летнем контракте падает с 23% до 15%, при 10-20-летнем контракте - с 14% до 10%, при сроке более 20 лет - с 10% до 5%.
- Освобождение от IRS и IMI недвижимости, которая будет участвовать в Программе поддержки аренды.
- Предусмотрели и стимулирование перехода недвижимости с туристического рынка аренды на рынок долгосрочной аренды. Недвижимость, которая перейдёт на рынок долгосрочной аренды к концу 2024 года, будут освобождены от уплаты IRS по арендной плате до 31 декабря 2030 года.
- Правительство хочет создать филиал, который объединит Службу судебного запрета на аренду (SIMA) и Национальную службу по аренде (BNA), чтобы упростить процедуры и согласовать работу этих механизмов.
- Государство будет платить арендодателю, если арендатор просрочил платежи на 3 месяца, при соблюдении определённых условий, конечно.
- Прекращается выдача новых золотых виз с 16 февраля 2023 года.
- Сокращается срок, за который не будет начисляться IMT, при приобретении недвижимости для перепродажи с трех лет до одного года.
- Вводится принудительная сдача в аренду квартир, пустовавших более 2 лет.
Более развернуто про все эти и другие меры можно почитать в этой статье на idealista. Были предложены и меры для рынка туристической аренды, и для домов с контрактами с 1900-х годов, и многое другое. Надо понимать, что дальше все документы направляются на обсуждения в Парламенте. Будут ли утверждены все новые предложения и в каком виде, ещё не известно.
27 апреля 2023 года ожидается обсуждение предложений по упрощению процедур лицензирования.
