Выбирая недвижимость для аренды или покупки, полезно понимать, кто будет жить вокруг вас: облюбован ли этот район исключительно португальцами или он популярен среди экспатов. Выводы каждый сделает свои. Например, вы можете сделать вывод о том, что хотите жить исключительно в районе, где почти 100% составляют местные жители, так как вы планируете максимальную интеграцию в общество и думаете, что португальцы точно понимают в соотношении цена/качество. А можете все усилия инвестировать в поиск жилья в районах, где больше всего иностранцев, ведь тогда вы потенциально сможете расширить круг знакомств с людьми по всему миру и инвестировать денежные средства в более качественное и дорогое строительство. Выводы вы сделаете свои, а мы предоставим вам данные и информацию, на основе которой вы сможете это сделать.
Притягивает ли Португалия иностранцев?
Кажется, ни для кого уже не секрет, что Португалия радушно встречает иммигрантов и планомерно работает над тем, чтобы интеграция новых жителей проходила как можно более гладко. Она открывает двери представителям разных профессий и национальностей. В сочетании с различными факторами, которые делают эту страну настолько привлекательной для переезда, это приводит к тому, что доля иностранцев на рынке покупки и аренды жилья иногда доходит до 50% в конкретном городе, или в среднем 20-30% по самым популярным городам.
Удивительным образом на объем иностранных инвестиций не повлияли негативно ни пандемия (хотя она скорректировала параметры, по которым ищут жильё), ни вторжение России в Украину (которое помимо прочего снизило покупательскую способность, повысило процентные ставки по жилищным кредитам). По разным причинам в Португалии продолжают покупать жилье люди из разных уголков земного шара, преимущественно из Бразилии, Великобритании, США, Франции, Турции, Китая и других стран. Представители Китая занимали первые места в статистических отчетах по "Золотой визе". Программу, кстати, планируют отмененять, подробнее здесь. Также правительство планирует вводить запрет на выдачу новых лицензий под сдачу недвижимости на Airbnb. Одной из причин таких мер правительство называет борьбу со спекуляцией на рынке недвижимости. Множество наших знакомых португальцев, какими бы разными они не были, сходятся в одном - купить недвижимость местному жителю при текущих средних зарплатах почти невозможно. Особенно сильно страдают от этого молодые люди, для которых даже ипотека становится порой неподъемной. Правительство признает огромный вклад программы “Золотая виза” в увеличение бюджета страны, но считает её задачи выполненными. Побочные негативные последствия уже требуют решительных действий, а страна нуждается в новых актуальных программах. “Золотая виза” принесла стране с октября 2012 года 6 284 311 472,72 евро.
Может ли рынок недвижимости вернуться до минимумов 2012 года, а доля иностранного капитала до 20% от всего объема? Как изменится в связи с данным решением портрет покупателя недвижимости в 2023 году в Португалии? Всё это ещё предстоит проанализировать, и может стать предметом будущих статей.
В любом случае интерес иностранцев, которые покупают недвижимость в качестве второго дома или с целью переехать, например, на пенсию, кажется, пока вряд ли сильно пошатнётся.
Кто и где ПОКУПАЕТ жильё в Португалии?
Далее таблица с сайта idealista.pt с данными о доле иностранной составляющей на рынке покупки жилья по городам на 2022 год (показана динамика по сравнению с 2019 годом).
Большая часть городов, в которых предпочитают покупать жильё иностранцы, может быть у вас на слуху, но в Португалии еще более 150 городов. Каждый район, где они располагаются, занимается своим пиаром, чтобы привлечь денежные потоки. Например, совершенно неожиданно 3 года назад иностранцы поехали в муниципалитет Пенамокор (район Каштелу Бранку). Об этом даже сняли видео сюжет (основной язык португальский, но много интервью на английском). Уже в то время иностранцы составляли 10% муниципалитета. Какие еще неожиданные направления могут открыться, расскажем в следующих частях статьи.
Но вернемся к статистике. Мы с вами увидели города, в которых велика доля иностранного инвестирования в жилье. Наиболее привлекательными для иностранцев в 2022 году стали Лейрия, Понта Делгада, Фару, Виана-ду-Каштелу, Браганса.
По данным сайта idealista в Лиссабоне, как и Порту наибольший спрос на покупку недвижимости обеспечивают американцы, бразильцы и испанцы. В Фару больше заинтересованы немцы, британцы и американцы. Таблица поможет вам увидеть топ-3 национальностей, которые покупают недвижимость в португальских городах.
А кто и где АРЕНДУЕТ жильё в Португалии?
А вот на рынке аренды недвижимости лидерами являются бразильцы. Они стали основными арендаторами в 18 городах, столицах районов. Следующие лидеры списка - граждане США и Испании.
Таблица поможет вам увидеть топ-3 национальностей, которые арендуют недвижимость в португальских городах.
Города, куда больше всего стремятся иностранные арендаторы: Фуншал, Виана-ду-Каштелу и Браганса (49%, 43% и 42% от общего спроса в каждом городе). Эти же города имели самое значительное увеличение спроса на аренду по сравнению с 2019 годом (в этот список попадает ещё и Порту).
Самый низкий спрос, хотя и не малый по отношению к общему спросу на аренду жилья, наблюдается в городах Порталегре, Эвора и Бежа (от 20% до 23%).
Сколько стоит?
Самый частый вопрос, который нам задают знакомые, иммигрирующие или планирующие переезд: за сколько можно арендовать или купить недвижимость в Португалии.
К сожалению, по многим причинам, в том числе из-за высокого спроса, который не покрывается предложением, цены сильно выросли даже за один крайний год. Если раньше за 800 евро можно было найти очень скромную квартиру, но все же в Лиссабоне, то сейчас 500-600 евро может стоить комната и не всегда с собственной ванной комнатой.
В нашем видео вы найдёте ответ на вопрос “Когда упадут цены на жилье в Португалии?”, а точнее аргументы в пользу того, что цены на жилье (аренду и покупку) в стране будут только расти.
Это открывает больше выгод для инвестирования и дальнейшего пассивного дохода, но, увы, меньше возможностей для аренды и покупки.
В этой части статьи также полезно будет привести наглядное изображение, где показана средняя стоимость квадратного метра по Португалии, взятая из отчёта Национального Института Статистики Португалии. Стоит обратить ваше внимание, что отражены именно средние значения.
Аналогичное изображение, которое покажет среднюю стоимость аренды квадратного метра жилья:
На какие ещё города и районы обращают внимание иностранцы?
Кажется, нет ничего точнее, чем сухие данные статистики. В любом случае цифры говорят о прошлом, которое может помочь спрогнозировать будущее. Но когда мы выбираем жилье для покупки или аренды, мы всегда руководствуемся множеством вводных: о своём финансовом состоянии, о наличии работы, о субъективных предпочтениях, о задачах (для собственного проживания или инвестиций) и т.д. А ещё нам могут быть интересны новые тенденции, идеи и рекомендации.
Где ещё другие покупатели и арендаторы иностранного происхождения могут искать жильё?
Нам кажется разумным в этом случае посмотреть статьи на эту тему на иностранных ресурсах. Что мы и сделали, и далее расскажем, какие интересные моменты заметили.
Один из авторитетнейших ресурсов по поиску недвижимости жилья в Португалии и Испании idealista.pt лучшими для жизни в Португалии для экспатов считает: Лиссабон, Порту, Брагу, Фуншал (остров Мадейра), Понта Дельгада (Азорские острова), Авейру, Коимбру, и Портимао. Для каждого города приводятся за и против. Подробнее их можно изучить здесь.
Выводы ресурс сделал основываясь на списках Nomad List, которые популярны среди экспатов. На данном ресурсе каждый “диджитал кочевник” (digital nomad) может оценить город по разным параметрам. Это интересный ресурс для изучения, если вы решили переезжать. И с 2022 города список дополнился набирающими популярность городами: Эрисейра (город популярен особенно среди сёрферов), Фару и Лагуш. Также упоминаются Кошта де Капарика и Компорта (последний, правда, пока имеет достаточно низкую оценку).
Далее информацию мы сгруппируем по регионам, что позволит не потеряться во множестве новых названий, а с другой стороны - создать в голове свою карту. Мы берем во внимание именно материковую часть Португалии.
Следующая картинка показывает регионы страны, и вы к ней сможете возвращаться по мере прочтения текста.
Зелёное побережье (Costa Verde)
Это регион от Порту и до северной границы страны с Испанией.
Из этого региона мы уже упоминали Порту, Виана-ду-Каштелу и город Брага.
- Здесь стоит также отметить город Гимарайнш, который может оказаться не только интересной туристической локацией, но и местом для покупки жилья. Гимарайнш находится в часе езды от Порту.
Северный регион
Зеленое побережье является береговой частью Северного региона страны. В нашей статье уже встречались такие города для покупки недвижимости, как Браганса, Вила-Реал и неожиданно привлёкший внимание экспатов Пенамокор.
- В этом регионе некоторые ресурсы рекомендуют обратить внимание на пограничный с Испанией город Шавш (Chaves или Ключи). Город известный своими термальными курортами, красивой архитектурой, и в котором цены на жилье существенно ниже крупных городов.
Серебряный берег
Упоминания о Серебряном береге (Silver Coast) мы нашли в англоязычных статьях об иммиграции для выходцев из Великобритании. Это пространство в 150 километров по океаническому берегу от Лиссабона до Назаре. Серебряный берег - это западная береговая часть Центрального региона страны. На какие ещё города здесь ещё можно обратить внимание кроме Назаре, Эрисейры и Авейру?
- Калдаш-да-Раинья (Caldas da Rainha). Находится чуть в глубине материка и выделяется как центр притяжения для экспатов, которые живут в окрестных городах и деревнях.
- Фигейра-да-Фош. Здесь и множество пляжей, и культурные достопримечательности и казино, которое начало свою работу в 19 веке и стоит до сих пор.
- Пениши. Является популярным спотом для сёрферов. Мы не встречали упоминание этого города в качестве рекомендации для покупки недвижимости. Но красивый и популярный туристический спот, кажется, вполне можно рассмотреть.
Как утверждают авторы, недвижимость на Серебряном берегу выбирают англичане и другие иностранцы по нескольким причинам:
- за одинаковый бюджет вы можете получить жильё лучшего качества и с лучшим видом, по сравнению с недвижимостью в Лиссабоне и других популярных городах;
- здесь есть все необходимые условия для жизни и ключевые сервисы;
- с одной стороны здесь уже много экспатов, но не так много как в Алгарве, поэтому вы по своему желанию можете погружаться и выныривать из экспатской среды;
- так как ресурсы британские, то появляется еще и пункт о погоде, которая даже несмотря на более северное расположение от Лиссабона, всё еще теплее и суше, чем в Британии.
Центральный регион
Из этого региона мы уже упоминали в этой статье Авейру, Каштелу-Бранку, Коимбру, Гуарду, Визеу и Лейрию.
Если смотреть правее Серебряного берега, вглубь материка, то можно найти:
- город Томар с 20 000 жителями. Томар считается бывшей резиденцией тамплиеров и имеет историческую ценность, но помимо этого там есть многое для комфортной жизни иностранцев. Находится в 1.5 часе езды от Лиссабона.
- Небольшой город Агеда, известный как “город зонтиков” может быть привлекательным для тех, кто хочет жить в районе Авейру, иметь доступ ко всем благам цивилизации, но в то же время избежать высокого ритма жизни крупных городов.
Регион Рибатежу
Из этого региона мы упоминали только Сантарен. Пожалуй, этот регион пока один из самых неоценённых и не изученных с точки зрения привлекательности для экспатов. Это может подвести вас к самостоятельному изучению данного региона.
Регион Лиссабона
Пожалуй, этот район знаком многим больше всего. Здесь особенно облюбованы нашими соотечественниками: Кошта-да-Капарика, Сезимбра, Сетубал и, конечно, “Лиссабонское побережье” или “Португальская ривьера”, а именно линия берега от Лиссабона до Кашкайша. Здесь, пожалуй, ситуация обратная, чем у региона Рибатежу. Регион плотно населен, имеет высокие цены на недвижимость и лучшую доступность к инфраструктуре и рабочим местам. В данной статье мы не будем останавливаться на нём.
Регион Алентежу
Это очень обширный регион центральной и южной Португалии, который включает в себя округа Эвора, Бежа, Порталегре.
В начале статьи мы уже упоминали, что по статистике этот регион пока пользуется наименьшей популярностью у экспатов, хотя спрос на недвижимость, тем не менее, достаточно высок. Далее города и деревни, которые можно для себя ещё изучить:
- Мелидеш. Интересно, что New York Times писали об этой деревне 2 раза в 2023, назвав место “пристанищем для богатых творческих личностей”, и в 2019, где сравнили город с французским Сен-Тропе 50-х гг.
- Замбужейра-ду-Мар: один из самых очаровательных городков на побережье Алентежу;
- Синиш: здесь находится один из самых важных портов Португалии, наряду с Лиссабоном и Порту;
- Вила-Нова-де-Милфонтеш: небольшой город и известное место отдыха для португальских семей из Лиссабона.
Регион Алгарве
Мы уже упоминали города Фару и Лагуш, как набирающие популярность среди иностранцев.
- Стоит обратить внимание, например, на пограничный с Испанией город Вила-Реал-ди-Санту-Антониу, который также интересен иностранцам. Благодаря местоположению жители города могут пользоваться опциями двух стран.
- В том же районе находится город Тавира. Город является центром притяжения иностранцев, проживающих в округе. Он входит в разные рейтинги лучших мест для жизни в Португалии.
Надеемся, что данная статья была для вас полезной, дала общее понимание о том, какие города выбирают иностранцы, а также вдохновила вас на собственные поиски интересных и выгодных вариантов.
