Долгосрочная аренда жилья в Португалии в 2025 году

Аренда постоянного жилья становится все более популярным вариантом как для самих португальцев, так и для приезжих, не только из-за роста цен на приобретение жилья на национальном рынке, но и из-за невозможности собрать сумму, необходимую для первоначального взноса по ипотеке. Долгосрочная аренда регулируется различными правилами, установленными законом, о которых вы, как арендатор, должны знать. О них мы сегодня и поговорим.

С правовой точки зрения в Португалии интересы арендатора защищены законами и нормативными актами, в том числе Законом о городской аренде (Lei do Arrendamento Urbano) и Законом о новом режиме городской аренды (Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Рост цен на рынке жилья, повышение процентных ставок и даже банальная нехватка домов на продажу в некоторых случаях, привели к увеличению числа арендаторов постоянного жилья, что также связано с рядом привлекательных моментов, а именно с меньшим количеством забот: ведь арендуя жилье, вам не нужно беспокоиться об уплате IMI и других налогов, связанных с его приобретением, не нужно платить взносы за кондоминиум и даже беспокоиться о расходах на содержание и ремонт, не считая ущерба от небрежного или неправильного использования. Более того, вы можете вычесть арендную плату из своего подоходного налога (хоть вычет и не превышает 600 евро в год, но это тоже приятно). И последнее, но не менее важное: вам не придется беспокоиться о повышении ставки Euribor и ее влиянии на выплату ипотечного кредита.  

Но также стоит отметить и основной недостаток аренды жилья, заключающийся в том, что каждый месяц вы вкладываете деньги в то, что не можете считать по праву своим, а также всегда существует гипотетическая возможность досрочного расторжения или непродления договора аренды со стороны арендодателя по тем или иным причинам. Поэтому знание своих прав – это надежный способ избежать сюрпризов в будущем, которые не всегда могут быть приятными, и, конечно, защитить себя и своих близких.

Права арендаторов в Португалии

Наличие договора аренды - это право, от которого арендатору не стоит отказываться, причем, напомним, что договор аренды должен быть в письменном виде и с подробным описанием арендуемой недвижимости. В нем должны быть указаны личности арендатора и арендодателя, срок действия договора, размер арендной платы, описание недвижимости и другие важные пункты. Арендатор также имеет право на получение квитанции о каждом платеже за аренду, а если вдруг арендодатель решил схитрить и не зарегистрировал договор в налоговой инспекции - это может сделать арендатор.

Что касается договора, то арендатор имеет право продлить его - на практике так и происходит во многих случаях, хотя есть и исключения: юридически правило автоматического продления может быть исключено, если обе стороны предварительно договорились об обратном. 

Про права и обязанности арендаторов я уже писала в 2023 году (там же достаточно подробно я рассматривала содержание договора аренды), но сегодня я бы хотела немного освежить информацию.

Арендованное жилье должно иметь достойные условия проживания, включая базовую инфраструктуру, такую как канализация, водоснабжение, электричество и, возможно, газ. Арендодатель обязан следить за тем, чтобы жилье находилось в пригодном для проживания состоянии, и устранять все возникающие дефекты. 

Сохранение неприкосновенности частной жизни: арендодатель не имеет права входить в арендованное жилье без согласия арендатора, за исключением случаев, оговоренных заранее, или в чрезвычайных ситуациях. Следует отметить, что арендодатель может проверять состояние ремонта жилья, но при этом он должен уведомить об этом арендатора.

Арендатор в обязательном порядке должен быть уведомлен в случае проведения работ, которые могут затронуть его жилище. В зависимости от типа работ и их объема арендатор может иметь право на переезд или снижение арендной платы на время проведения работ.

Если договором не предусмотрено иное, в арендуемом помещении разрешается осуществлять профессиональную деятельность при условии, что в нем работает не более трех человек.

Арендаторы имеют право не подвергаться дискриминации по признаку расы, религии, пола, сексуальной ориентации, семейного положения, инвалидности или по любой другой незаконной причине.

Также приятным бонусом идет преимущественное право покупки, после того, как арендатор прожил в арендованном доме не менее двух лет, в случае если хозяин решит продать недвижимость, но только если покупка осуществляется для собственного проживания.

Обязанности арендатора в Португалии

Аренда жилья влечет за собой обязанности и/или обязательства для арендаторов, невыполнение которых дает арендодателю право расторгнуть договор и выселить их. Эти обязанности прописаны в уже упомянутом Законе о городской аренде, Законе № 6/2006 от 27 февраля (Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro), и последующих изменениях. К ним относятся:

• своевременная уплата арендной платы в сроки, определенные в договоре аренды.
• использование имущества только впредусмотренных целях (изменения могут быть произведены только с разрешения арендодателя).
• арендатор обязан поддерживать имущество в хорошем состоянии и ответственно его использовать. Если в имуществе имеются какие-либо дефекты или повреждения, не вызванные небрежным использованием арендатором, арендатор должен уведомить об этом арендодателя. В случае повреждения, вызванного небрежным использованием имущества, арендатор обязан устранить повреждения.
• исключение составляют только срочные работы по консервации или ремонту, при условии, что арендодатель был уведомлен заранее и не было необходимости в проведении работ.
• Если арендуемое жилое помещение является частью жилого дома, арендатор должен соблюдать правила кондоминиума и не создавать неудобств для других жильцов.

Арендная плата вырастет на 2,16% в 2025 году. С приближением 2025 года многие арендаторы в Португалии готовятся к изменению арендной платы в соответствии с новыми правилами. Чтобы заранее адаптироваться к этому сценарию, важно понимать, как рассчитать новую арендную плату и как эти изменения могут отразиться на вашем ежемесячном бюджете. Основное изменение на 2025 год связано с индексом потребительских цен (índice de preços ao consumidor (IPC), который будет использоваться для корректировки стоимости договоров аренды. Увеличение арендной платы будет рассчитываться на основе его изменения, потому как он отражает инфляцию и изменения в стоимости жизни в Португалии. Инфляция в стране составляет 1,9%. В то же время показатель инфляции, который используется для повышения арендной платы, например, в августе 2024 года составил 2,16%. Это средний показатель изменения цен (за исключением цен на жилье) за последние двенадцать месяцев. Если эта оценка подтвердится, арендодатели смогут обновить арендную плату с коэффициентом 1,0216. Например, арендная плата в 1000 евро с января 2025 года может вырасти до 1021,60 евро.

Повышение арендной платы: какие права есть у арендодателей и арендаторов?

При нынешней динамике рынка аренды повышение арендной платы может стать критически важным вопросом. Для арендаторов повышение арендной платы может стать решающим фактором в семейном бюджете (и иногда даже сделать проживание в арендуемом жилье недоступным). С другой стороны, арендодатель может захотеть повысить арендную плату, чтобы не отставать от цен в районе, и таким образом получить возможность монетизировать свои инвестиции в недвижимость. Как с точки зрения арендодателя, так и с точки зрения арендатора, помните, что существуют законодательные ограничения и что любое повышение арендной платы должно соответствовать определенным правилам. 

Может ли арендодатель повышать арендную плату, когда захочет? Если иное не оговорено в договоре, арендодатель может повышать арендную плату один раз в год, следуя действующим правилам обновления. Первое повышение арендной платы может быть произведено только через год после начала аренды. После этого последующие повышения арендной платы могут происходить только через год после предыдущего обновления. Например, представьте, что Рита начала арендовать квартиру в мае 2024 года. Арендодатель квартиры Риты сможет обновить первоначальную арендную плату только в мае 2025 года. А после этого - в мае 2026 года. Хотя ежегодное обновление арендной платы предусмотрено законом (Novo Regime do Arrendamento Urbano - NRAU), арендодатель может и не повышать ее. Обратите внимание: о повышении арендной платы арендодатель должен уведомить арендатора в письменной форме (письмом) не менее чем за 30 дней. 

Существует ли минимальный или максимальный порог для повышения арендной платы? И снова важно понять, прописаны ли в договоре конкретные условия повышения арендной платы. Если договор не предусматривает какого-либо конкретного режима, то повышение арендной платы должно производиться с учетом установленных законом коэффициентов обновления, которые меняются из года в год. Этот коэффициент представляет собой величину, используемую для расчета повышения арендной платы и устанавливаемую с учетом инфляции (индекс потребительских цен за последние 12 месяцев, по данным на 31 августа каждого года). В 2024 году установленный коэффициент составляет 1,0694, что соответствует повышению на 6,94% по сравнению с 2023 годом. В 2025 году, согласно августовским данным об инфляции, арендная плата может вырасти на 2,16%,  однако коэффициент по-прежнему не определен. Повышение сверх запланированного коэффициента - и не предусмотренное договором - может быть произведено только с явного согласия арендатора.

История изменения коэффициентов корректировки арендной платы: 2024 - 1,0694; 2023 - 1,02; 2022 - 1,0043; 2021 - 0,9997; 2020 - 1,0051; 2019 - 1,0115.

Как рассчитать повышение арендной платы с учетом коэффициента? Чтобы рассчитать обновленную арендную плату, просто умножьте текущую арендную плату на коэффициент, действующий в этом году. Текущая арендная плата x действующий коэффициент = обновленная арендная плата
Например, арендная плата, установленная в размере 900 евро и подлежащая обновлению в 2024 году, должна рассчитываться следующим образом: 900 евро (текущая арендная плата) x 1,0694 (коэффициент в 2024 году) = 962,46 евро (обновленная арендная плата). В данном примере это означает, что арендная плата в размере 900 евро может быть увеличена на 62,46 евро. В письменном уведомлении об увеличении арендодатель должен указать обновленный коэффициент и новую арендную плату.  

Если арендная плата не повышалась каждый год в течение нескольких лет аренды, может ли арендодатель принять решение о более высоком повышении «в качестве компенсации»? Бывает, что арендная плата остается неизменной в течение нескольких лет. Может ли в этом случае следующее повышение арендной платы быть выше коэффициента этого года? Прямой ответ: да, но с некоторыми ограничениями. Закон предусматривает, что арендодатель может применять коэффициенты за предыдущие годы, если прошло не более трех лет. Например: представьте себе арендную плату в 600 евро, которая не обновлялась с ноября 2021 года. В этом случае арендодатель может последовательно применить коэффициенты 2022, 2023 и 2024 годов для обновления арендной платы. Однако он не может захотеть получить больше с арендной платы, которая уже прошла. Другими словами, повышение распространяется только на будущую арендную плату. Как и в случае с ежегодным повышением арендной платы, арендодатель должен направить письменное уведомление о таком повышении не менее чем за 30 дней с указанием новой арендной платы и используемых коэффициентов расчета.

Может ли арендатор отказаться от повышения арендной платы? Когда арендатор получает от арендодателя уведомление о повышении арендной платы, он должен проанализировать, что предусмотрено договором аренды и какова сумма повышения.  Арендатор может оспорить повышение, если оно не соответствует условиям договора, если применен неверный коэффициент и расчет арендодателя неверен. Он также может оспорить повышение, предложенное менее чем через год (если это не предусмотрено договором). Чтобы возразить против повышения арендной платы, арендатор должен сделать это в письменной форме в течение 30 дней с момента получения письма от арендодателя. Обращение за юридической помощью может стать важным шагом для арендаторов и арендодателей в отстаивании своих прав наилучшим образом - при этом не стоит недооценивать силу мирных переговоров между обеими сторонами, если условия благоприятны.

Сроки расторжения договоров аренды

Чтобы расторгнуть договор, достаточно уведомить арендодателя о дате расторжения заказным письмом с уведомлением о вручении. Естественно, арендатор должен внести арендную плату до конца последнего месяца, в котором он проживает в доме. Однако, следует помнить, что срок уведомления зависит от типа договора. 

Сроки расторжения срочного договора по инициативе арендодателя (или несогласия с продлением):

• 6 лет и более -  240 дней
• от 1 до 6 лет -   120 дней
• от 6 мес до 1 года - 60 дней
• менее 6 мес - 1/3 срока действия контракта

Сроки, в течение которых арендатор может расторгнуть срочный договор (или воспротивиться его продлению): 

• 6 лет и более - 120 дней
• от 1 до 6 лет -    90 дней
• от 6 мес до 1 года - 60 дней
• менее 6 мес - 1/3 срока действия контракта

По истечении одной трети первоначального срока договора (или его продления) арендатор может расторгнуть договор, отказавшись от него, при условии, что он сделает это со следующим сроком уведомления:

• 120 дней, если срок действия договора составляет один год и более;
• 60 дней, если срок договора составляет менее одного года.

Договоры с неопределенным сроком действия. Арендатор может расторгнуть договор по истечении шести месяцев без объяснения причин. Однако он должен уведомить арендодателя о своем намерении не менее чем за 120 дней до предполагаемой даты расторжения договора, если на момент уведомления договор длился год или более. Если договор длился менее года, срок сокращается до 60 дней. 

Из приятных новостей можно отметить, что к 2027 году размер налогового вычета IRS на арендную плату будет повышен до 800 евро. Осознавая большое давление на арендаторов и арендодателей и стремясь устранить асимметрию на рынке, правительством были приняты меры по поддержке аренды, которые, с одной стороны, призваны обеспечить стабильность договоров аренды, сделав их более доступными для семей, а с другой - способствовать доступности недвижимости для аренды путем снижения налогового бремени на доходы арендодателей от недвижимости. Напомню, что чем дольше длится договор аренды, тем ниже ставка налога, применяемая к полученной арендной плате, то есть автономная ставка налога в размере 25% снижается в зависимости от срока аренды. При аренде на пять и более лет, но менее десяти лет, применяется ставка в размере 15%. Если договор продлевается на тот же срок, то при каждом продлении применяется снижение на 2% (не более пяти снижений. Для договоров аренды со сроком 10 и более лет и менее 20 лет применяется ставка в размере 10%. Договоры со сроком действия 20 лет и более имеют право на максимальную субсидию: в этом случае ставка составляет 5%. Сниженная ставка применяется в случаях новых договоров аренды или продлений договоров аренды с 7 октября 2023 года (дата вступления в силу мер из пакета Mais Habitação).

Если договор аренды расторгается арендодателем до истечения установленного срока, право на снижение ставки прекращается - сохраняется первоначальная ставка аренды. Если договор заканчивается после продления, сохраняется ставка, действовавшая до последнего продления. Для договоров, заключенных после 1 января 2024 года, снижение автономной ставки применяется только в том случае, если арендная плата не превышает цены, установленные в Программе поддержки аренды, (Programa de Apoio ao Arrendamento) на 50%. Новые договоры аренды, заключенные после 7 октября 2023 года, которые пользуются льготной ставкой, подлежат дополнительному снижению на 5%, если арендная плата по предыдущему договору (того же объекта недвижимости) была ниже предыдущей не менее чем на 5%.  

Так называемый закон об аренде жилья, в целом, направлен на предотвращение ситуаций дисбаланса между арендаторами и арендодателями, защищая случаи особой уязвимости арендаторов (например, вырывают почтовые ящики), чтобы заставить их освободить жилье, теперь могут быть наказаны. Закон запрещает так называемые притеснения при аренде жилья Если арендатор чувствует таковые, он вправе потребовать от арендодателя принять необходимые меры, чтобы положить конец такому поведению или обратиться в соответствующий местный орган власти с просьбой осмотра жилья на предмет выявления ситуаций, которые могут угрожать пользованию жильем. 

Обновленный режим аренды предусматривает 14 пунктов:

1. Регистрация договора аренды в налоговой инспекций (Autoridade tributária e aduaneira). Регистрация договора является обязанностью арендодателя, но арендатор также может зарегистрировать свой договор, если арендодатель этого не сделал. То же самое относится и к субарендодателю в случае субаренды.
2. Обязательная письменная форма договора. Договоры должны заключаться в письменной форме, за исключением случаев, когда арендатор не виноват в его отсутствии и сможет доказать, что пользовался недвижимостью с согласия арендодателя и платил арендную плату в течение минимум шести месяцев. 
3. Арендная плата для новых договорах аренды. До 31 декабря 2029 года размер арендной платы по новым договорам аренды жилья не может превышать 2%, исходя из последней арендной платы. Другими словами, арендная плата по новым договорам может увеличиваться только на 2% по сравнению с предыдущим договором.
4. 1 год – минимальный срок договора аренды. Если договор заключен на меньший срок, он автоматически продлевается до минимального срока.
5. Автопродление договора аренды на три года. Договор, заключенный на срок менее трех лет, и если договором не предусмотрено иное, считается, что он автоматически продлевается минимум на три года. Договоры сроком более 3 лет продлеваются на последовательные периоды равной продолжительности. Арендодатель не может возражать против продления договора аренды в течение первых трех лет, кроме случаев, когда ему самому требуется ваше жилье для собственного постоянного проживания.
6. Предусмотренное автоматическое продление договора. Но, на практике, происходит это довольно редко, т.к. правило применяется в отсутствие каких-либо других условий, предусмотренных договором (а обычно там что-то да указано). 
7. Депозит и предоплата. Депозит не может превышать сумму, соответствующую двум арендным платежам. Можно также вносить арендную плату заранее (предоплата по договору), но не более чем за два месяца. 
8. Неустойка за просрочку выплаты арендной платы. Арендная плата обычно вносится до 8-го числа календарного месяца, а в случае просрочки арендодатель вправе требовать в качестве штрафа 20% от суммы задолженности. Если более 90 дней не поступает оплата, а у жильцов есть поручитель, он должен быть уведомлен незамедлительно.
9. Расторжение договора в случае просрочки платежа. Арендодатель имеет право расторгнуть договор в случае просрочки арендной платы более чем на 8 дней, более четырех раз в течение 12 месяцев, уведомив арендатора заказным письмом с уведомлением о получении после третьего месяца просрочки.
10. Возможность для арендатора расторгнуть договор аренды в любое время. В обычном случае  в рамках установленных законом сроков, но предусмотрены некоторые исключения (см. следующий пункт).
11. Помощь арендатору в экстремальных ситуациях. В случае вынужденной безработицы, постоянной нетрудоспособности или смерти арендатора или лица, с которым он проживал совместно более года, арендатор может расторгнуть договор, не выплачивая арендную плату, соответствующую периоду уведомления.
12. Ограничение права посещения арендатором своей недвижимости. Арендодатель имеет право проверять состояние жилья только с предварительного согласия арендатора, ограничив визит только аспектами, связанными с имуществом. При приближении срока окончания договора аренды, если договор не будет пролонгирован, арендатор обязан осуществлять показы всем заинтересованным лицам в течение трех месяцев до окончания срока аренды в согласованные с арендодателем часы (имейте ввиду, что если вы не договоритесь об ином графике, то просмотры должны будут проводиться по будням с 17:30 до 19:30, а по субботам и воскресеньям – с 15:00 до 19:00).
13. Право преимущественной покупки дома у арендодателя. Арендатор может воспользоваться правом преимущественной покупки, если хозяин (арендодатель) захочет продать дом после двух лет проживания в арендованном жилье.
14. Вычет арендной платы в IRS с ограничением в 700 евро уже в 2025 году. В настоящее время арендаторы могут вычесть из своего подоходного налога (IRS) 15% от суммы арендной платы, выплачиваемой в течение года, с максимальным пределом в 600 евро. В 2025 году максимальный размер вычета увеличится до 700 евро. Изменения вступают в силу с начала года и отразятся на налоговой декларации, которая будет подана в 2026 году. В 2026 и 2027 годах размер вычета будет постепенно увеличиваться и составит 750 евро и 800 евро соответственно. 

Надеюсь, статья была вам интересна и полезна, спасибо, что дочитали до конца! Этот материал был призван освежить знания на тему долгосрочной аренды недвижимости в Португалии. Вообще, на тему недвижимости у нас написано много статей, в том числе о различных аспектах аренды и не только. А я, как всегда по традиции хочу пожелать всем читателям удачи! И спешу напомнить о нашей энциклопедии знаний, которую мы увлеченно собираем для вас на протяжении многих лет! Кроме того, мы также готовы рекомендовать наших коллег в Португалии, к которым вы сможете обратиться по различным вопросам не покидая портала. Среди них бухгалтер, адвокат, страховой агент, риелторы, кредитный специалист и (как раз в тему статьи) специалист аренде квартиры на длительный срок, обмену криптовалют, и даже персональный ассистент в Португалии.