Права и обязанности арендаторов и арендодателей в Португалии WithPortugal

В условиях нестабильности цен на рынке долгосрочной аренды, острой нехватки предложений и соответствующего ажиотажа, все наши силы, зачастую, сфокусированы на поиск максимально релевантного и наиболее финансово привлекательного жилья. Про важную техническую сторону оформления договора, ознакомления с его содержанием, к сожалению, многие забывают, что впоследствии вызывает недоумение, а иногда и конфликтные ситуации. Ведь отношения между арендаторами и арендодателями предполагают наличие прав и обязанностей у обеих сторон, которые они должны соблюдать. Обязанности эти прописаны как в законе, так и в конкретном договоре. В этой статье мы раскроем основные моменты, связанные с исполнением обязательств по контрактам, которые необходимо учитывать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

Дискриминация

Первое, что необходимо понимать еще на этапе поиска квартиры и подготовки к заключению контракта – это то, что потенциальный арендатор не может подвергаться дискриминации: отказ в заключении договора аренды на основании пола, родового или этнического происхождения, языка, гражданства, религии, убеждений, сексуальной ориентации, возраста или инвалидности, неправомерен. Это касается и оферты: так объявления о сдаче в аренду недвижимости или любые другие формы рекламы не могут содержать ограничения, спецификации или указывать на какие-либо предпочтения в отношении арендаторов, основанные на упомянутых характеристиках. Безусловно, есть масса других препон, которые чинятся на пути арендатора. И они, в нашем понимании, также могут быть восприняты как искусственные ограничения. Среди них можно упомянуть наличие поручителя (фиадора), IRS за предыдущий год (любые другие формы подтверждения дохода могут не устроить), и массу других, зачастую, невыполнимых условий. Конечно, часть из них решается внесением максимальной предоплаты (вплоть до 1 года вперед) и большего количества гарантийных депозитов. И, хотя это не совсем законно, поставленные в жесткие условия арендаторы, вынуждены соглашаться и на такие драконовские меры.

Срок, на который заключается договор долгосрочной аренды

Минимальный срок договора аренды составляет один год, а при первом продлении он должен сохраняться еще в течение трех лет, если только арендодатель не будет вынужден расторгнуть договор аренды по уважительной для него причине (мы поговорим об этом ниже). В случае, если договор заключаются на меньший срок, он автоматически продлевается до минимального срока в один год.

Для договоров аренды, заключенных с 13 февраля 2019 года, существует гарантия автоматического продления на три года, если их продолжительность менее трех лет и договором не предусмотрено иное (например, продление на периоды равной продолжительности или вообще отсутствие автоматического продления как такового).

Если вдруг домовладелец решит продать дом и расторгнуть по этой причине контракт аренды досрочно, его жильцы имеют приоритет в покупке, это преимущественное право сохраняется за ними в течение 2х лет.

Форма и основные моменты содержания договора, оплата

Конечно же, договор должен быть заключен в письменной форме, но случаи бывают разные. Даже с устной договоренностью об аренде (если вдруг каким-то образом такое произошло), вы сможете отстоять свои права. К примеру, устный договор также будет считаться действительным при условии, что арендатор сможет доказать, что он пользовался жильем с согласия арендодателя и платил арендную плату в течение шести месяцев.

Как уже отмечалось, при заключении договора аренды, арендодатель удержит с вас страховой депозит, а также предоплату за несколько месяцев вперед. Если по букве закона, то депозит не может превышать сумму, соответствующую двум арендным платежам, а относительно предоплаты предусмотрен критерий до двух месяцев по письменному соглашению. Но, это все на бумаге, к сожалению, действительность крайне далека от этого. Были случаи, когда владелец апартамента требовал банковскую гарантию на 5000 евро или эквивалентную сумму в сейфовой ячейке португальского банка, предоплату за год вперед наличными, так же, как и полгода предоплаты и более 2х депозитов сегодня скорее являются правилом, чем исключением. Я сама, заключая контракт аренды в начале 2022 года, когда еще, в общем, не было зафиксировано такого всплеска на рынке, была вынуждена подписать оплату 1 депозита, 6 арендных плат одномоментно и оставшиеся 6 аренд также одной суммой по истечении полугода. Но мне понравилась квартира, понравилась цена и я сочла нецелесообразным перекраивать договор под себя, тем более, что это был первый «блин». Безусловно, вас никто не может заставить действовать только на условиях арендодателя: если вы обладаете временем или не очень привередливы в выборе будущего жилья, то можно найти подходящий вариант с соблюдением всех норм закона в плане количества арендных плат вперед и депозитов, а также условий продления договора. Но, если жилье необходимо в ближайшей перспективе или у вас к нему довольно жесткие требования по оборудованию или локации – тогда придется играть по чужим правилам.

Ну вот, отлично, похоже вы справились с поиском жилься и фиксацией удобоваримых для обеих сторон условий в письменной форме, и получаете на руки заветный договор аренды. В нем неплохо бы проверить правильность и полноту ваших данных, а также адреса объекта, получаемого в аренду (включая номер дома и этаж), потому что этот адрес будет использован во всех сферах – налоговая, банки, SEF и пр., потому как на основании этого договора Junta de Freguesia вашего района будет выдавать справку о вашей «регистрации». Это предварительные мелочи, которые обычно и без нашего контроля написаны верно. А вот теперь о важном, о правилах возможного расторжения контракта с обеих сторон, о внесении арендной платы и штрафах за просрочку, о возврате депозита, а также о некоторых других важных моментах. Не бойтесь делать замечания и поправки по существенным моментам, т.к. они могут сыграть потом с вами дурную шутку в местной бюрократической системе.

Оплата

Безусловно, в каждом случае, возможны индивидуальные моменты, но стандартно – оплата производится помесячно, и дата, до которой необходимо вносить платеж, прописана в договоре. Имейте в виду, что в случае просрочки платежа со стороны арендатора компенсация, по закону выплачиваемая арендодателю, составляет 20% от причитающейся суммы. Если ситуация с задержкой оплаты повторяется, а в контракте присутствует поручитель, то арендодатель будет вынужден уведомить его и требовать недополученный суммы с него. В распоряжении арендодателя есть 90 дней после возникновения первой просрочки. При неисполнении обязанности вовремя оплачивать жилье – лэндлорд имеет полное право досрочно расторгнуть с вами контракт (об этом ниже).

Может ли арендодатель повысить вам арендную плату? Да может, но обычно обновление арендной платы происходит ежегодно, хотя бывают случаи, когда это повышение может и не произойти. Этот пункт также обязательно прописывается в договоре.

Небольшой момент по оплате - необходимо убедиться в том, что арендодатель зарегистрировал контракт в налоговой на Portal das Finanças в этом разделе. На оплату должны выставляться электронные квитанции – в этом разделе . Это все упростит ваши дальнейшие отношения с налоговой при сдаче очередного IRS.

Отдельно немного о депозите. Основная цель депозита - гарантировать устранение возможного ущерба, причиненного арендаторами. В случае отсутствия проблем стоимость арендного депозита возвращается по окончании срока действия договора. С его возвратом иногда возникают проблемы, поэтому необходимо проверить в приложении к договору перечень имущества (мебели и приборов), входящих в состав дома, а также составить акт приемки-передачи, с замечаниями, если таковые имеются, чтобы в конце аренды вам не приписали поломку двери, которая изначально была с дефектом или трещину на сантехнике, к примеру. Есть особенно наглые арендодатели, которые отказываются возвращать депозит из-за появления плесени, якобы по вине жильцов, например, или находят другие надуманные причины. В случае невозможности ведения успешных переговоров самостоятельно, необходимо прибегнуть к услугам знакомого португальца, своего риэлтера или в крайнем случае адвоката. Если вы ни в чем не виноваты, то, возможно понадобится немного настойчивости и уверенности в себе, но вопрос будет обязательно решен в вашу пользу.

Расторжение договора

Подписав контракт, вы, естественно, не обязаны следовать ему до конца, так же как и не обязаны продлевать его. В рамках правил расторжения контрактов аренды жилья все довольно разумно и понятно, если, конечно, речь не идет о внезапном расторжении договора. Договор аренды может быть расторгнут, причем любой из сторон, но с соблюдением некоторых юридических тонкостей. Для того чтобы расторгнуть договор аренды до установленной даты окончания, вы должны обратить внимание на сроки, в которые вы должны сообщить о своем намерении.

Существует два основных правила расторжения договора:

Письменное уведомление заказным письмом (ниже я более подробном опишу информацию, которая должна содержаться в письме);
Отправка уведомления о расторжении договора в соответствии с установленным законом сроком.

Какие же причины являются уважительными для расторжения договора аренды?

Со стороны арендатора не существует необходимых к упоминанию в обосновании уведомления о расторжении договора. Достаточно соблюдения установленных законом сроков.

Для арендодателя же существуют только три уважительные причины для расторжения договора:

Необходимость недвижимости для собственного проживания или для потомков первой степени родства (детей);
Необходимость проведения капитальных ремонтных работ, требующих освобождения объекта (это могут быть смета на работы, эквивалентная не менее 25% стоимости объекта или работы, связанные с предотвращением возможного сноса объекта);
Задолженность по арендной плате, превышающая три месяца (письмо о начале процедуры выселения). Арендодатель может расторгнуть договор в случае задержки выплаты арендной платы более чем на восемь дней, более четырех раз (подряд) в течение 12 месяцев, но должен сообщить об этом арендатору заказным письмом с уведомлением о получении, после истечения 12-месячного периода. Хотя в договорах довольно часто присутствует и другая формулировка – после трех месяцев неоплаты, арендодатель направляет заказное письмо-уведомление с обозначением своего намерения расторгнуть контракт. В свою очередь в чрезвычайной ситуации арендатор может воспользоваться и такой возможностью, предусмотренной законом: в случае вынужденной безработицы, постоянной нетрудоспособности или смерти арендатора или лица, с которым арендатор проживает в совместном хозяйстве более одного года, арендатор может расторгнуть договор, не выплачивая арендную плату за период уведомления.

Сроки расторжения договора долгосрочной аренды

Сроки отправки уведомления о расторжении договора зависят от типа заключенного договора, а именно от предусмотренной его продолжительности. Сроки, которые вы должны принять во внимание, указаны в статьях 1097 и 1098 Закона Nº31/2012 от 14 августа:

для арендатора:

1/3 первоначального срока для договоров продолжительностью менее шести месяцев (т.е. после 2х месяцев аренды);
60 дней (2 месяца) для договоров продолжительностью от шести месяцев, но менее одного года;
90 дней (3 месяца) для контрактов продолжительностью в один год, но менее шести лет;
120 дней (4 месяца) - контракты продолжительностью 6 лет и более.

для арендодателя:

1/3 от первоначального срока, указанного в договоре - договоры со сроком действия менее шести месяцев;
60 дней (2 месяца) - договоры, срок действия которых равен или превышает шесть месяцев и не превышает одного года;
120 дней (4 месяца) - договоры со сроком действия один год или более и менее шести лет;
240 дней (8 месяцев) - договоры с продолжительностью более шести лет.

Если вы не укладываетесь в установленные законом сроки, то придется прибегнуть к переговорам, чтобы минимизировать или вовсе исключить финансовые потери. В случае срочного расторжения контакта со стороны арендатора, например, некоторые выходят из положения подыскивая себе замену, т.е. новых жильцов.

Как правильно составить письмо о расторжении договора аренды

Письмо о расторжении договора аренды должно прямо выражать намерение о расторжении договора аренды. Поэтому важно, чтобы оно имело максимально четкое содержание и идентификацию отправителя и получателя. Кроме того, важно, чтобы в нем были указаны причины расторжения договора (по крайней мере со стороны арендодателя), чтобы обе стороны были защищены в течение всего процесса. Здесь собраны те пункты, которые нельзя упустить в письме:

Дата отправки письма;
Кому адресовано письмо - арендодателю или арендатору;
Идентификация обеих сторон, участвующих в договоре (персональные данные из договора);
Указание на то, что это письмо о расторжении договора - вы должны упомянуть, что вы отправляете его в течение срока, установленного для расторжения договора;
Упоминание адреса объекта, который указан в договоре аренды;
Причины расторжения договора;
Сообщение о предполагаемой дате освобождения имущества.

Очень важно: когда вы отправляете заказное письмо о расторжении договора, всегда сохраняйте копию письма и квитанцию об отправке, чтобы использовать их в качестве доказательства в случае необходимости. Отправить письмо достаточно почтовой службой Португалии CTT с уведомлением.

Урегулирование споров

Не всегда только арендатор хочет расторгнуть договор. Иногда и арендодатель, не имея на то весомых оснований, пытается выжить своих жильцов тем или иным способом, если не имеет на то веских причин. На практике встречаются случаи, когда недобросовестные лэндлорды оказывают давление на арендаторов (убирают почтовые ящики, например, или делают другие мелкие бытовые пакости), чтобы вынудить жильцов расторгнуть контракт и съехать, несмотря на то, что по закону это наказуемо. Или затеять какой-то ремонт. А еще хуже, не производить текущий и необходимый. Если арендатор чувствует притеснения, он может вызвать арендодателя в суд, а также может обратиться в компетентный местный орган власти и потребовать осмотра жилья с целью его проверки на обстоятельства, которые могут поставить под угрозу использование жилья. Как правило, в арендованных домах ответственность за строительные работы несет арендодатель. Однако арендодатель может "сопротивляться" выполнению своих обязанностей. Для случаев, когда, например, арендаторы несут дополнительные расходы, которые не входят в их обязанности, такие как срочные работы (который лэндлорд отказывается производить или оплачивать), закон создал возможность принудительного исполнения ходатайства, чтобы гарантировать права арендатора. Заявление должно быть подано арендатором в судебный орган по вопросам аренды - O Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA), который является судебной канцелярией с исключительной компетенцией на всей территории страны. Ведомство обязано привести ходатайство в исполнение в течение 15 дней. Подача ходатайства не требует создания судебного представителя.

Как мы видим, при благополучном стечении обстоятельств, заключение и исполнение договора аренды – дело вполне понятное и простое. Однако при возникновении непредвиденных ситуаций, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, могут повлечь за собой много головной боли и нюансов, на которые мы обычно даже не обращаем внимание. Если в данный момент находитесь в поиске жилья, то вы всегда можете получить консультацию у одного из наших риэлтеров, а если уже возникла какая-то проблема, то урегулировать ее могут помочь адвокаты. В любом случае – права арендаторов по законодательству защищены больше, чем права арендодателей. Необходимо об этом знать и смело отстаивать свои интересы самостоятельно или с компетентной помощью. Также, конечно, в помощь в отстаивании прав – закон о правах потребителей. А также помощь ассоциации по защите прав потребителей, а также Direção-Geral do Consumidor (Управление по правам потребителя)

К сожалению, жулики встречаются везде. Хочу пожелать всем удачи в этом нелегком деле, и буду надеяться, что эта статья была хоть немного полезна.