В последнее время, все больше и больше иностранцев и местных жителей решаются на покупку недвижимости в Португалии. Этому есть множество причин, таких как качество жизни и безопасность, близость к центру Европы, наличие океана, стремительно развивающиеся возможности для открытия и развития бизнеса, а также определенные налоговые преимущества, которые отсутствуют в других европейских странах. Покупка недвижимости в Португалии - будь то квартира, дом, ферма или просто участок земли - представляет собой процесс, который требует некоторой осторожности и осведомленности, а также подразумевает соблюдение различных требований португальского законодательства. Прежде чем окунуться в это приключение и быть уверенным, что все пройдет гладко, без хлопот и проблем, как во время так и после заключения сделки, необходимо отчетливо понимать как устроен процесс приобретения недвижимости в Португалии. Для этого мы создали руководство, которое очень подробно и пошагово расскажет как и с чего следует начать этот кропотливый процесс.
Как известно, приобретение недвижимости требует здравых и взвешенных решений. Так на первом этапе, Вам необходимо подумать и определиться как с типом будущей собственности, а именно дом, квартира и/или участок земли, которую планируете купить, так и с площадью, количеством спален, местонахождением и состоянием недвижимости в целом. Покупка абсолютно новой недвижимости, полностью готовой к проживанию, приобретение квартиры (apartamentos) и/или дома (moradias) для реконструкции или же их строительство с нуля - одна из наибольших дилемм, с которой придется столкнутся каждому, кто готовиться сделать этот важный шаг. Ответ на этот вопрос зависит главным образом от предпочтений и возможностей каждого человека, поэтому важно учитывать плюсы и минусы каждого варианта, прежде чем принимать решение. Согласно Таблице 1, рассмотрим преимущества и недостатки постройки дома в Португалии:
Помимо построения дома, в Португалии возможен также вариант покупки недвижимости, будь то квартира и/или частный дом, которые подлежат капитальному ремонту. Многие выбирают именно этот вариант из-за его явных плюсов или же отказываются ввиду существующих минусов. Так среди основных достоинств и несовершенств приобретения недвижимости с целью последующего серьезного ремонта возможно выделить следующие (Таблица 2):
Наконец последний существующий вариант покупки недвижимого имущества в Португалии - это приобретение квартиры и/или дома под ключ. Таким образом, при приобретении такого рода недвижимости Вам не придется вкладывать никаких дополнительных средств, ведь такой дом и/или квартира будут полностью готовы для немедленного заселения, однако и у этого приобретения могут быть отрицательные моменты (Таблица 3):
Разобравшись в дилемме приобретения, реконструкции и построения недвижимости в Португалии, можно приступить к анализу существующей площади португальских домов и/или квартир. Абсолютно все дома и квартиры в Португалии делятся по количеству спален, без учета гостиной комнаты, кухни и санузла(ов):
- T0 - квартира и/или дом-студия. Студия - это такое жилое помещение, в котором все, кроме санузла, считается единым пространством;
- T1 - квартира и/или дом с одной спальней;
- T2 - квартира и/или дом с двумя спальным комнатами;
- T3 - квартира и/или дом с тремя спальнями;
- T4 - квартира и/или дом с четырьмя спальными комнатами;
- T5 - квартира и/или дом с пятью спальнями.
Более того, довольно часто помимо спальных комнат в квартире и/или доме предусмотрена еще одна небольшая комната без окна, которую обозначают как “+1”. В большинстве случаев, данное помещение используют как кабинет, гардеробную и/или кладовую. Стоит учитывать и тот факт, что в Португалии квартиры и/или дома продаются с меблированной кухней и ванной комнатой от застройщиков.
Немаловажно, выбрать регион и район страны, где именно Вы хотите приобрести вашу будущую недвижимость и в дальнейшем проживать. Так, в соответствии с информацией, предоставленной на сайте компании по недвижимости Идеалиста (Idealista), средняя цена квадратного метра в Португалии на июль 2021 года составляет 2247 евро, что на 1.1% больше от июня 2021 года, на 2.2 % больше от апреля 2021 года и на 9.4% больше от июля 2020 года. В свою очередь, по данным Национального института статистики Португалии (Instituto Nacional de Estatística, INE), городом с самой высокой стоимостью квадратного метра в стране является округ Лиссабона, а именно 3543 евро за квадратный метр. Согласно информации на июль 2021 года, в самом Лиссабоне средняя цена на недвижимость составляет 4898 евро за квадратный метр. После Лиссабона самыми дорогими регионами страны являются Кашкайш, где квадратный метр недвижимости оценивается в 4559 евро, несколько городов на севере и юге Португалии, где расположены самые красивые пляжи Португалии. Так, средняя стоимость квадратного метра в округе Порту оценивается в 2525 евро, а в самом Порту - 3026 евро. Что касается юга страны, здесь за квадратный метр недвижимости Вы заплатите 2456 евро, а в самом Фару - 2029 евро (Таблица 4).
Как уже было замечено ранее, Португалия считается страной, которая стремительно и быстро развивается, в том числе и в области недвижимости. На сегодняшний день, на территории Португалии было создано внушительное количество агентств по недвижимости, а также множество онлайн источников, помогающих в поиске, покупке и оформлении вашего будущего жилья. Среди основных агентств по недвижимости выделяют следующие:
- Ремакс (Real Estate Maximums, Remax) - это американская международная компания по недвижимости, которая работает через систему франчайзинга (франчайзинг — это форма организации бизнеса, когда владелец компании (франчайзер) за определенную плату передает право на продажу товаров или услуг другой компании (франчайзи). Компания была основана в 1973 году Дэйвом и Гейл Линигер в Денвере, штат Колорадо, чьей собственностью остается до сих пор. Состоянием на 2021 год, Remax International имеет сеть из более чем 123 000 риэлторов, работающих в более чем 126 странах, через приблизительно 8000 агентств. Что касается данной компании по недвижимости в Португалии, то здесь она является одной из основных, представленных на национальной рынке недвижимости, с более чем 320 агентствами, расположенными не только на материковой части Португалии, но и на ее островах;
- Эра (Electronic Realty Associates, ERA) была основана в США в 1971 году Джимом Джексоном в Канзас-Сити, штат Миссури, США. Изначально компания была создана с целью развития сети агентств недвижимости, которые будут использовать новейшие технологии - в то время факс - для предоставления быстрых и высококачественных услуг всем своим клиентам в любой точке мира. В Португалии, данное агентство по недвижимости появилось в 1998 году. В настоящее время, ERA имеет более 200 филиалов, расположенных с севера на юг Португалии, около 2500 сотрудников и более 65000 объектов недвижимости на продажу;
- 21-й век (Century 21) - данная сеть агентств по покупке и продаже недвижимости была создана в США в 1971 году и является крупнейшей сетью в сфере недвижимости в мире, которая присутствует в Португалии с 2005 года.
В каждом португальском городе также есть местные агентства недвижимости, в которых иногда условия могут быть более приемлемыми, чем в их крупных конкурентах. Однако, важно помнить и о том, что при заключении контракта с любой из компанией, будь то локальная или имеющая филиалы по всей Португалии, необходимо внимательно читать его содержание и отчетливо понимать на каких именно условиях будет основано ваши сотрудничество. Помимо существующих компаний по недвижимости, в Португалии также возможно найти квартиру и/или дом на специальных сайтах, например:
Выбрав какой именно тип недвижимости Вы желаете приобрести, определившись в каком районе Вы хотите проживать и какое агентство Вам будет в этом помогать, приходит время проводить технический и юридический аудит. Поскольку покупка недвижимости влечет за собой большие инвестиции, рекомендуется провести юридический и технический аудит собственности - это исследование и анализ всей информации и данных, относящихся к недвижимости. Это необходимо перед заключением и подписанием любого соглашения, касающегося приобретения квартиры и/или дома, для того, чтобы покупатель мог правильно оценить недвижимость, которую намеревается приобрести и минимизировать риски данного процесса. Если продавца и покупателя удовлетворяет проведенный технический и юридический аудит, то необходимо заключить и подписать долговой договор купли-продажи (contrato promessa de compra e venda). Данный вид документа позволяет каждой из сторон заключаемой сделки устанавливать соответствующие условия соглашения, которые не могут быть изменены в будущем и в соответствии с которыми после завершения операции недвижимость переходит от продавца к покупателю. В любом долговом договоре купли-продажи должны быть указаны такие условия совершения сделки, как:
- идентификация продавца и покупателя (identificação do vendedor e do comprador);
- идентификация собственности (identificação do imóvel);
- цена покупки и продажи (preço da compra e venda);
- описание условий оплаты (descrição dos termos e condições de pagamento);
- срок совершения нотариальной регистрации нового владельца (prazo para a realização da escritura pública).
Этот тип договора не является обязательным, однако необходим в том случае, если покупателю необходимо будет прибегнуть к дополнительному финансированию, ипотеке, или по другой любой причине окончательный договор и нотариальная регистрации нового владельца не могут быть заключены немедленно.
Следующим важным этапом в приобретении недвижимости считается перевод установленной суммы продавцу на предусмотренный в долговом договоре купли-продаже счет. В случае, если необходимых средств не хватает для совершения сделки, то покупателю требуется запросить дополнительного финансирования в одном из банков. Условия кредитования довольно специфичны и существенно отличается от банка к банку, но в основном банковские учреждения в Португалии финансируют приобретение и/или строительство недвижимости лишь частично, как показано в Таблица 5.
Необходимо обратить внимание на то, что оформление ипотеки является процессом индивидуальным, который может существенно отличаться от множества таких же процессов и будет зависеть от многих факторов, как:
- наличие постоянного рабочего контракта и дохода;
- гражданство или вид на жительство в Португалии;
- сумма, в которую банка оценил покупаемую недвижимость;
- срок, на который покупатель запрашивает дополнительное банковское финансирование;
- сумма первого взноса;
- многое другое.
Так, среди требующихся документов для получения ипотеки выделяются следующие:
- карта гражданина (cartão de cidadão), вид на жительство (título de residência) и/или паспорт (passaporte);
- регистрационный номер налогоплательщика НДС (número de identificação fiscal, NIF);
- справка о месте проживания в Португалии (comprovativo de morada), которую возможно взять по месту вашей прописке в местной мэрии (câmara municipal) или в местном городском совете (junta de freguesia);
- рабочий контракт (contrato de trabalho);
- декларация подоходного налога за предыдущий фискальный год (declaração de IRS);
- расчетная накладная налоговой декларации (nota de liquidação de IRS);
- квитанции о заработной плате за последние 3 месяца (recibos de vencimentos dos últimos 3 meses);
- выписки о состоянии счета и банковских операциях за последние 3-6 месяцев (extratos bancários);
- справка о несудимости - иногда, банки требует от своих клиентов справки о несудимости с тех стран, в которых те проживали в последние 10 лет.
Кроме всего прочего, Вам необходимо предоставить банковскому учреждению документы вашего налогового поручителя (representante fiscal/fiador), который, в случае вашей неплатежеспособности, будет обязан погасить банковскую ссуду.
Наконец, когда банк одобряет запрос о дополнительном финансировании, можно приступать к подписанию и регистрации договора покупки-продажи. Окончательное соглашение о купле-продаже составляется и подписывается сторонами в присутствии нотариуса, юриста или солиситора, который, в зависимости от обстоятельств, будет являться лицом, удостоверяющим, что покупка и продажа происходит в соответствии с согласованными условиями. Среди необходимых документов от продавца и покупателя на этом этапе выделяются такие, как:
- карта гражданина (cartão de cidadão), вид на жительство (título de residência) и/или паспорт (passaporte);
- регистрационный номер налогоплательщика НДС (número de identificação fiscal, NIF);
- справка о месте проживания в Португалии, которую возможно взять по месту вашей прописке в местной мэрии (comprovativo de morada).
В свою очередь, также необходима к предъявлению документация о продаваемой/приобретаемой недвижимости:
- свидетельство регистрации квартиры и/или дома (Certidão do Registo Predial);
- домовая книга (Caderneta Predial) - подтверждение текущего налогового статуса собственности (этот документ необходимо запросить в налоговой службе Португалии (Autoridade Tributária e Aduaneira);
- лицензия на использование (Licença de Utilização), служит для указания цели недвижимости и запрашивается в местной мэрии (câmara municipal) или в местном городском совете (junta de freguesia);
- технический паспорт недвижимости (Ficha Técnica de Habitação), который описывает все ее технические характеристики.
После подписания и оформления нотариального акта покупки-продажи, он должен быть соответственно зарегистрирована в Земельном кадастре (Conservatória do Registo Predial). В завершении, необходимо оплатить основные налоги за приобретение и владение недвижимостью, а именно:
- Муниципальный Налог на Обременительную Передачу Собственности (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, IMT) - этот налог уплачивается только один раз при приобретении собственности. Ставка IMT варьируется от 0% до 8%, в зависимости от стоимости приобретения или налогооблагаемой стоимости капитала, применяемой ставки (от 1 до 8%), местонахождения и цели;
- Государственный налог (Imposto de Selo, IS) - этот налог уплачивается во время приобретения недвижимости. Комиссия составляет 0,8% вне зависимости от цены покупки;
- Муниципальный налог на имущество (Imposto Municipal sobre Imóveis, IMI) - этот налог подлежит уплате налогоплательщиком, который владеет недвижимостью на 31 декабря данного фискального года, к которому относится налог, по ставке от 0,3% до 0,45% от стоимости налогооблагаемого капитала имущества.
В завершении, для того, чтобы соблюдались все особенности различных этапов процесса сделки купли-продажи - подготовка нотариального акта купли-продажи, уплата налогов, регистрация в Земельном кадастре и многое другое - рекомендуется, чтобы обе стороны, как покупатель, так и продавец, получали надлежащие консультации от независимых специалистов - риелтора, адвоката, бухгалтера и/или агента по страхованию, обладающих компетенциями в области продажи и покупки недвижимости в Португалии, во избежание возможных ошибок и последующих проблем.
