Ця стаття познайомить вас із ситуацією на ринку нерухомості Порту в період із серпня по жовтень 2023 року. Буде показано динаміку цін на купівлю житлових будинків і квартир, їхню довгострокову оренду, а також ціни на короткострокову туристичну оренду. Також у цьому матеріалі буде надано огляд найдорожчих і найдешевших варіантів нерухомості, виставлених на продаж.
Почнемо з хвилини географії. Термін "Порту" може стосуватися великої території. Перш за все, це регіон Порту (Distrito do Porto), що складається з 18 муніципалітетів, до числа яких входить місто Порту (Município do Porto). Місто Порту поділяється на 7 районів. Ми розглянемо зміни цін на нерухомість у кожному з муніципалітетів агломерації та в кожному районі міста.
Динаміка цін на нерухомість в окрузі Порту
Платформа Idealista.pt — найвідоміший сайт, яким користуються для пошуку нерухомості в Португалії, принаймні іноземці. На Idealista представлено статистику за середньою ціною за квадратний метр житла на основі оголошень, розміщених на цьому вебсайті.
Як показують графіки, зміни в цінах під час продажу нерухомості за останній рік не надто помітні, тоді як зростання орендної плати проявляється більш виразно. У наступній частині аналізу ми більш детально розглянемо представлену інформацію, охоплюючи як сегмент продажів, так і оренди.
Продаж нерухомості в муніципалітетах округу Порту
У таблиці вище представлені середні значення вартості квадратного метра нерухомості, оголошення про продаж якої були опубліковані на Idealista.pt (стовпці 1-3). Стовпець 4 показує відсоткову зміну цін за квартал (підвищення або зниження). У стовпці 5 показано зміну в розрізі календарного року. Муніципалітети в таблиці впорядковані за зменшенням середньої вартості квадратного метра в жовтні 2023 року.
Ціна за метр найвища в муніципалітеті Порту, 3.392 євро за квадратний метр. Порівняно із серпнем вона навіть злегка знизилася, а ось за рік (із жовтня 2022 року) вона зросла на 6,5%.
За Порту йде його найближче північне передмістя Matosinhos, де розташовані круїзний порт, доки, рибні ресторани та торгові центри. У жовтні середня вартість квадратного метра становила 2.794 євро, що є результатом падіння цін із серпня на 3,85%. Якщо говорити про зміни з жовтня минулого року, то вони практично не помітні, середня ціна квадратного метра зросла лише на 0,6%.
Є ще 2 муніципалітети із середньою ціною квадратного метра вище 2.000 євро: Vila Nova de Gaia і Póvoa de Varzim. Середня вартість квадратного метра в них перебуває в інтервалі 2.000-2.600 євро. Обидва показали досить скромне квартальне зростання (0,31 - 1,8%) і помірне річне зростання (5 - 8,5%).
В інших муніципалітетах агломерації Порту зміни в цінах були дещо помітнішими. На загальному тлі сильно виділяються такі: Trofa (де за рік ціна знизилася на 10,2%), Paços de Ferreira (найбільше квартальне зростання з усіх муніципалітетів, 6,1% при досить високому річному зростанні, 14,1%). Також привертають до себе увагу муніципалітети з найвищими темпами річного зростання: Penafiel і Felgueiras (16,2% і 14,6%, відповідно).
Наскільки можна вірити статистиці з Idealista.pt?
Дані, які ми отримуємо з Idealista.pt, ґрунтуються на оголошеннях про угоди з нерухомістю, розміщених тільки на цьому вебресурсі. Таким чином, ми отримуємо уявлення про "ціну продавця". Однак для більш точного розуміння ринкової ситуації було б корисно мати доступ до реальних даних про бюджети угод, укладених на ринку. Єдиним джерелом такої інформації є квартальний звіт Національного інституту статистики Португалії. Остання доступна інформація стосується другого кварталу поточного року (квітень — червень). Якщо ми порівняємо дані за цей період від Національного інституту статистики та від порталу Idealista, ми зможемо оцінити достовірність останнього. Як приклад, розглянемо кілька муніципалітетів з округу Порту.
У таблиці вище представлено: реальні середні ціни на квадратний метр під час угод купівлі-продажу за даними від Національного інституту статистики (стовпчик 1), ціни з оголошень на Idealista.pt (стовпчик 2), а також відсоткова різниця між ними (стовпчик 3).
Ми бачимо, що різниця між цінами з оголошень і вартістю реальних угод максимальна в найдорожчих муніципалітетах за версією Idealista: Porto, Matosinhos, Vila Nova de Gaia, Póvoa de Varzim. У цих муніципалітетах квадратний метр житла на Idealista.pt коштував на 12-20% дорожче, ніж за фактом купівлі-продажу.
Водночас у дешевших муніципалітетах ця різниця була мінімальною, до 5,09%. А в муніципалітеті Santo Tirso навіть виявилося так, що фактична середня ціна квадратного метра під час укладання угод була вищою, ніж в оголошеннях продавців, опублікованих на сайті Idealista.
Існує кілька можливих пояснень різниці в цінах з наведених вище джерел. Одне з них — різні методи підрахунку середніх значень у Національного інституту статистики та Idealista.pt. Також можливо, що продавці починали із завищених цін в оголошеннях, розраховуючи на торг з покупцями.
Попри відмінності, багато хто довіряє даним від Idealista.pt, просто тому, що це найактуальніша інформація. Але важливо пам'ятати, що ці дані можуть не повністю відображати реальні ціни угод, особливо в найпопулярніших муніципалітетах. Як ми бачимо з порівняння цін у 2 кварталі 2023 року, ціни на квадратний метр житла в дешевших муніципалітетах агломерації Порту на Idealista цілком достовірні.
Довгострокова оренда нерухомості в муніципалітетах округу Порту
У таблиці вище представлені середні ціни квадратного метра нерухомості, оголошення про оренду якої були опубліковані на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона підвищилася або знизилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Муніципалітети в таблиці розташовані в порядку убування середньої ціни квадратного метра в жовтні 2023 року.
В останні 3 місяці житло в оренду пропонувалося не у всіх муніципалітетах округу, тому список міст у цій таблиці виявився коротшим. Схожим чином з даними про продажі, передову позицію за вартістю оренди квадратного метра займає місто Порту. У жовтні середня вартість оренди в перерахунку на квадратний метр склала 16,50 євро, що є результатом підвищення зростання з серпня на 2,48%. За рік вартість квадратного метра при оренді зросла на 32,4%.
У більшості інших муніципалітетів, що розглядаються, ціна орендованого квадратного метра змінювалася досить різноспрямовано протягом останнього кварталу: від зростання на 10,48% у Matosinhos до зниження на 1,16% у Gondomar. При цьому тенденція за останній рік абсолютно однозначна — зростання орендних ставок. Чим популярніший і дорожчий муніципалітет, тим помітнішим було це зростання (від 12,1 до 28,3%).
З якихось причин для Póvoa de Varzim немає даних про квартальне зростання орендної вартості.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах округу Порту
Туристична популярність локації часто впливає на вартість нерухомості в ній. Це особливо актуально для північного регіону Португалії, де стільки визначних пам'яток і вони не зосереджені тільки в місті Порту. Подивимося, які перспективи є у короткострокової туристичної оренди нерухомості в різних муніципалітетах агломерації Порту. Для цього скористаємося сервісом All The Rooms, який аналізує потенційний дохід від житла, що здається через Airbnb. Він використовує дані про вартість добової оренди аналогічного житла та його заповненість.
Безкоштовна версія сервісу надає обмежену інформацію: кількість доступних об'єктів оренди та середні ціни за ніч у різних муніципалітетах округу Порту за останні 3 повні місяці (з 1 серпня до 1 листопада 2023 р.), виражені в доларах (а в таблиці перераховані в євро за поточним курсом). Муніципалітети в цій таблиці впорядковані за середнім тарифом за 1 ніч перебування в об'єкті туристичної оренди.
Для деяких муніципалітетів немає даних про кількість об'єктів, що здаються. У цих клітинках замість цифр стоїть N/A.
Дані сервісу All The Rooms не прив'язані до ціни на квадратний метр житла, яку ми розглядали раніше, вивчаючи статистику Idelalista.pt і Національного інституту статистики. Навпаки, вони показують середні значення оренди різних типів житла — від вілл до студій — незалежно від їхнього розміру.
Хоча найбільша кількість орендованих об'єктів знаходиться в місті Порту, воно поступалося 11 іншим муніципалітетам за вартістю туристичної оренди. Ця інформація дає можливість зрозуміти, як розподіляється вартість оренди житла в різних муніципалітетах і може допомогти оцінити потенціал для інвестування в нерухомість.
Продаж нерухомості в різних районах міста Порту
У таблиці вище представлені середні ціни квадратного метра нерухомості, оголошення про продаж якої опубліковані на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона підвищилася або знизилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Райони в таблиці розташовані за зменшенням середньої ціни квадратного метра в жовтні 2023 року.
Найдорожчим районом міста Порту восени 2023 року є "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde". Цей район охоплює кілька мікрорайонів, розташованих на правому березі річки Дору з виходом до океану. У ньому є все, що потрібно для комфортного життя: пляжі, міський парк, міжнародна школа, лікарні та кілька вищих навчальних закладів. У жовтні середня вартість квадратного метра під час продажу склала 4 240 євро, що зовсім трохи вище, ніж у серпні (зростання на 0,83%). Річне зростання (з жовтня 2022) також не значне, лише на 1,4%.
Наступна за вартістю група районів, де ціни на квадратний метр у межах від 3.100 до 4.000 євро за квадратний метр. Найдорожчий із них - "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória" - це найдорожчий центр міста Порту, багатий на туристичні визначні пам'ятки, як-от Кафедральний собор Порту, залізничний вокзал São Bento, книжкова крамниця Lello, Будинок музики, вежа Torre dos Clérigos і багато інших. Середня вартість квадратного метра нерухомості в цьому районі в липні становила 3.991 євро. Ця вартість є результатом квартального зростання на 3,18% і річного зростання на 4,2%.
Інші райони з цієї групи межують з історичним центром на заході, сході та на північному сході: Lordelo do Ouro e Massarelos, Bonfim і Paranhos. У всіх них ціни з серпня змінилися не дуже помітно, десь у бік підвищення, а десь — у бік зниження. Якщо говорити про річні зміни, то на тлі інших виділяються два. По-перше, це Lordelo do Ouro e Massarelos — єдиний район, де за рік вартість квадратного метра знизилася, хоч і не набагато (1,6%). По-друге, це Paranhos, який показав найвищий темп зростання в усьому місті Порту (11,3%).
У найдешевших на сьогодні районах Порту середня вартість квадратного метра перебуває в інтервалі від 2.800 до 3.000 євро. Це райони Ramalde і Campanhã. У них із серпня спостерігалося скромне зростання цін, а з жовтня минулого року ціни в обох зросли на 8,3%.
Перейдемо до аналізу динаміки цін на оренду в цих районах міста.
Довгострокова оренда нерухомості в районах міста Порту
Найдорожчим у плані оренди районом є історичний центр Порту, район "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", де вартість оренди за квадратний метр становить 20,5 євро на місяць. Із серпня вартість оренди збільшилася на 3,02%, а річне зростання склало значні 29,2%!
Другим за вартістю виявився район "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde", який сильно відстає від першого з 16,7 євро за метр. У цьому районі як квартальне зростання, так і річне, були досить стриманими (3,09 і 9,3%, відповідно).
З таблиці видно, що річна динаміка цін на оренду позитивна, хоча темп зростання і залежить від району. Тому, якщо перед вами стоїть вибір між купівлею та орендою квартири в Порту, або якщо ви розглядаєте варіант купівлі для подальшої довгострокової оренди, розумно порівняти темпи зростання цін на оренду з темпами зростання цін на купівлю для ухвалення оптимального рішення.
Подобова оренда нерухомості в місті Порту
Знову скористаємося порталом All The Rooms, щоб дізнатися потенційні доходи від здачі нерухомості Порту в туристичну оренду. У таблиці нижче показано кількість об'єктів, опублікованих на AirBnB у період з 1 серпня до 1 листопада 2023 року, а також середню ціну 1 ночі оренди цього житла.
Найбільше за перебування в Порту цієї осені заплатили туристи, які зупинялися в районах São Nicolau (136,16 євро), "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde" (132,48 євро) і Miragaia (129,72 євро). А найбільше пропозицій подобової оренди в районі Santo Ildefonso (3.438 об'єктів туристичного розміщення). Примітно, що інформацію про деякі центральні райони Порту я на All The Rooms знайти не змогла. Чи то сервіс не показує цю інформацію у своїй безкоштовній версії, чи то він не знає цих назв. Ці райони в таблиці мають позначення N/A.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна для купівлі в листопаді 2023 року
Наразі на порталі Idealista.pt розміщено 9.443 оголошень про продаж будинків в окрузі Порту. Серед них найдешевшими варіантами є руїни, які хтось може придбати переважно заради земельної ділянки під ними. Примітно, що навіть серед найдорожчих пропозицій трапляються вілли та маєтки, які потребують капітального ремонту. У цей огляд я включила тільки ті будинки, які готові для проживання і не потребують реконструкції.
Найдорожчі з готових будинків в окрузі Порту на сьогодні
8.000.000 євро
Маєток у муніципалітеті Vila Nova de Gaia. Земля в 5,6 гектара із фруктовим садом. Будинок площею 276 квадратних метрів із 7 спальнями. На ділянці кілька будівель, деякі з них потребуватимуть ремонту. Цей варіант фігурував і в огляді цін за минулий квартал.
6.500.000 євро
Будинок в історичному центрі площею понад 1.000 квадратних метрів. 6 спалень, 8 ванних. Центральне опалення. Є сад із басейном. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Порту.
Мінімальні ціни на готові будинки, в яких можна жити, не розпочинаючи одразу капітальний ремонт:
80.000 євро
Мікроскопічний будиночок площею 30 квадратних метрів з 1 спальнею та 1 ванною поблизу залізничного вокзалу Campanhã в Порту. Є ділянка в 61 кв. метр, на жаль, оточена чужими сараями та руїнами. Сертифікат енергоефективності відсутній.
90.000 євро
Симпатичний будинок площею 192 квадратних метри з 2 спальнями та 1 ванною. Деякий ремонт, найімовірніше, буде потрібен. Клас енергоефективності D. Будинок продається з 2 ділянками, які розташовані за 500 метрів від нього. Муніципалітет Marco de Canaveses.
Якщо говорити про квартири, то їх у регіоні Порту пропонується 20.264. Ми встановимо критерії пошуку і будемо дивитися тільки такі, в яких 2 спальні, які готові до заселення і не обтяжені орендними контрактами.
Найдорожчі квартири в регіоні Порту:
1.500.000 євро
Дуплекс площею 265 квадратних метрів на п'ятому поверсі. Будинок із ліфтом. 2 спальні, 4 ванних (у 3 з них вельми екзотичний дизайн). Гараж на 4 місця. Будинок в елітному кондомініумі з видом на річку. У будинку є критий басейн, сауна, тенісний корт, спортзал, дитячий садок. Клас енергоефективності В. Місто Порту, район Lordelo do Ouro e Massarelos.
1.495.000 євро
Дуплекс в історичній будівлі Aliados 9. Загальна площа 204 квадратних метри. 2 спальні, 3 ванні кімнати. 6-й поверх у будинку з ліфтом. Клас енергоефективності C. Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
Під час пошуку найдоступніших варіантів квартир на порталі Idealista.pt часто трапляються оголошення з квартирами, які закриті для перегляду, а також квартири, де вже є орендарі, або квартири, які продаються тільки частково. Також є варіанти без відповідної ліцензії для житлових приміщень. З цього огляду я такі варіанти виключила.
Найдешевші квартири в прийнятному для заселення стані:
100.000 євро
Квартира площею 114 квадратних метрів. 2 спальні, одна ванна кімната, 2 балкони. Є гараж. Другий поверх у будинку з ліфтом. Будинок побудований у 2002 році. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Penafiel.
100.000 євро
Квартира площею 98 квадратних метрів. 2 спальні, одна ванна кімната, балкон. 3-й поверх у будинку без ліфта. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Amarante.
106.000 євро
Квартира площею 108 квадратних метрів. 2 спальні, 2 ванних кімнати, є тераса. Будинок побудований у 1997 році. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Lousada.
Якщо говорити про квартири в місті Порту, то більш-менш пристойні варіанти починаються від:
149.000 євро
Двоповерхова квартира площею 148 квадратних метрів. 2 спальні з балконом, вітальня з балконом, 1 ванна. На нижньому поверсі був магазин. Будинок побудований у 1984 році. Клас енергоефективності С. Район Campanhã.
Які висновки можна зробити щодо стану ринку нерухомості Порту цієї осені
Схоже, що за 3 минулі місяці Порту і муніципалітети, що його оточують, стали користуватися підвищеною популярністю. Невелике зростання цін на продаж нерухомості супроводжувалося помітним зростанням цін на довгострокову оренду. Якщо вірити Національному інституту статистики, то принаймні в найдорожчих муніципалітетах продажі все-таки здійснюватимуться за нижчими цінами, ніж ті, які продавці вказують у своїх оголошеннях на сайті Idealista.
Якщо порівнювати конкретні пропозиції про продаж на сайті Idealista.pt із тим, що ми бачили цього літа, то впадає в око практично 100%-ве оновлення пропозицій (за винятком дуже дорогих будинків у неідеальному стані), а також сильне здорожчання найдешевших варіантів і певне здешевлення найдорожчих.
Якщо ви шукаєте нерухомість у Порту та околицях для власного проживання або для інвестицій, через WithPortugal.com ви можете зв'язатися з професійним рієлтором у Порту, який буде радий допомогти з купівлею будинку або квартири.
