В одной из своих предыдущих статей я уже писала о строительстве собственного дома в Португалии. Многие предпочитают, если уж заниматься воплощением своей мечты в реальность, так делать это с самого начала, угождая всем своим прихотям. Но есть еще один не менее интересный вариант, который вам возможно стоило бы рассмотреть – это покупка заброшенного или частично разрушенного строения для его последующего восстановления. Этот вариант хорош тем, что у вас уже есть так называемый каркас здания, в той или иной степени сохранности. Казалось бы, все что необходимо сделать – это отремонтировать и переезжать. В этом есть доля правды, но также надо учесть все возможные трудности и подводные камни, которые могут встретиться на пути. Поэтому в этом материале мы попробуем погрузиться в эту историю и понять, стоит ли игра свеч.
Введение
Законодательство о восстановлении домов в Португалии (Reabilitação de Edifícios e Conjuntos Urbanos) содержит бесчисленное количество правил и норм, которые регулируют этот процесс, и, в основном, направлено на обеспечение безопасности проведения работ и сохранение культурного наследия страны. Так, например, как и в случае со строительством нового дома, владельцы подлежащего восстановлению должны получить разрешение на ремонтные работы у местных органов власти (Câmara Municipal), а если дом является объектом культурного наследия, находящимся в зоне исторического центра города, то необходимо сотрудничать еще и с местными органами культуры и сохранения памятников искусства, чтобы не утратить исторический характер здания. Кроме того, португальское законодательство содержит положения о том, какие материалы можно использовать при ремонте зданий, какие виды работ требуют специального разрешения и т.д. Например, в Лиссабоне запрещено использование пластика, алюминия и стекла при реконструкции зданий в историческом центре города. Вместо этого используются традиционные материалы, такие как камень, кирпич, дерево и железо, в первую очередь, для сохранения аутентичности облика города. Все эти заградительные меры направлены на охрану культурного наследия и защиту исторических зданий от разрушения или изменения. В каждом отдельно взятом муниципалитете создаются специальные комиссии со своими правилами, регулирующими процесс восстановления зданий. Понятное дело, что если вы купите заброшенную кинту в сельской местности, к примеру, то скорее всего, вы будете освобождены от прохождения дополнительных согласований, но, в любом случае, этим вопросом необходимо задаться заблаговременно, до приобретения объекта реконструкции.
Восстановление старых зданий на сегодняшний день является одной из важнейших задач в Португалии. Это связано с тем, что многие домовладения находятся в плохом состоянии (про заброшенные здания в Португалии у нас уже выходила статья), что приводит к их разрушению и утрате исторической ценности. Одним из способов сохранения исторического наследия является проведение реконструкции или восстановительных работ, ведь это является не только способом сохранения исторического наследия, но и способом развития туризма, в том числе. Восстановленные здания могут привлечь больше туристов и стать новыми достопримечательностями городов.
Практическая часть
Это все лирика, давайте, наконец, перейдем к практической части. Так вот, процесс согласований, как и предоставляемая для согласования документация, слегка отличается от пакета для строительства нового дома, добавляются некоторые дополнительные документы и детали в основных. Для того, чтобы приступить к получению всех необходимых разрешений и согласований для реконструкции дома в Португалии, необходимо предоставить Архитектурный проект (O Projeto de arquitetura), который в обязательном порядке должен содержать следующие элементы:
- План здания до и после реконструкции, который показывает все изменения, которые будут внесены.
- Фасады - рисунки фасадов здания до и после реконструкции, отражающие будущий внешний вид здания.
- Разрезы - эскизы, представляющие вид здания внутри и снаружи после реконструкции.
- План крыши - до и после реконструкции, отражающий все планируемые изменения.
- План фундамента - до и после реконструкции, учитывающий все изменения.
- План санитарных систем - расположение всех санитарных систем в здании до и после реконструкции.
- План электрических систем - схема электрических систем в здании до и после реконструкции.
- План отопления и кондиционирования – расположение всех систем отопления и кондиционирования в здании до и после реконструкции.
Архитектурный проект должен быть выполнен профессиональным архитектором, который имеет опыт работы в Португалии и знание местных норм и требований, чтобы получить все необходимые разрешения и согласования. После его согласования вам предстоит приступить к бюрократической битве все с той же Câmara Municipal, чтобы получить следующие разрешения:
- Разрешение на строительство (Licença de Construção) - это разрешение выдается муниципалитетом и требуется для любых строительных работ, включая реконструкцию дома. Эта процедура в целом, не отличается от получения разрешения на строительство дома на нулевом цикле.
- Разрешение на использование земельного участка (Licença de Utilização) - это разрешение выдается муниципалитетом и требуется для того, чтобы использовать дом после его восстановления.
- Разрешение на изменение внешнего вида здания (Licença de Alteração de Fachadas) - это разрешение выдается муниципалитетом и требуется для изменения внешнего вида дома.
- Разрешение на использование общественных дорог (Autorização de Ocupação de Via Pública) - это разрешение выдается муниципалитетом и требуется для использования общественных дорог при проведении строительных работ.
- Разрешение на использование земли (Autorização de Utilização do Solo) - это разрешение выдается муниципалитетом и требуется для использования земли при проведении строительных работ.
6. Разрешение на использование воды и канализации (Autorização de Utilização de Água e Esgoto) - это разрешение выдается муниципалитетом и требуется для использования воды и канализации при проведении строительных работ.
Остальная документация, в части Рабочей документации (O Projeto de especialidades), согласованной в муниципалитете, Общего журнала работ (O Livro de obras) – никак не отличается от той, что мы разбирали в вопросе строительства нового дома здесь.
Подводные камни и сложности
Приобретая дом под восстановление очень важно подумать не только о его стоимости, но и о цене его реконструкции, так как нередки случаи, когда она превышала стоимость приобретения оригинала. В случае именно с историческими зданиями специалисты подчеркивают, что восстановление, как правило, имеет фактически более высокую стоимость, чем новое строительство, особенно из-за продолжительности работ, а также техники и методов строительства.
Вмешательство в старое здание может быть связано с большими затратами, хотя, зачастую такое мероприятие выходит дешевле, чем покупка нового дома, к тому же, если вам нравится культура и архитектура страны – будет приятно стать обладателем ее частички. Присматриваясь к владению мечты, прежде всего, беспристрастно оцените землю и сам дом, в котором вы собираетесь проводить реконструкцию. Проанализируйте и составьте список всех запланированных восстановительных работ обратившись к нескольким специалистам за рекомендациями и составлением предварительной сметы. Первым шагом должно стать проведение детального обследования здания, для определения его фактического состояния и выявления необходимых работ. Анализ должен включать включать в себя проверку фундамента, крыши, стен, электрической и водно-канализационной систем. Важно, чтобы вы оценили не только затраты, но и время, необходимое для проведения работ. В этом случае вам придется обратить внимание не только на сами сроки выполнения намеченных работ, но и на установленные законом сроки согласования документации (при благоприятном стечении обстоятельств это займет около 2х месяцев до старта процесса и еще около 1 месяца после завершения реконструкции до получения проживание Licença de utilização (так называемый сертификат пригодности жилого помещения).
Восстановление дома значительно отличается от строительства дома с чистого листа. И одно из главных отличий связано с самой уже существующей архитектурой. Восстанавливаемый дом - это сырье, с которым надо работать, наличие которого заставляет погрузиться в существующие конструкции, понять, что и как сделано, а это, зачастую, требует более конкретного и детального подхода, чем отрисовка Архитектурного проекта на нулевом цикле строительства. Именно поэтому процесс восстановления включает в себя более исчерпывающую оценку уже существующей структуры, что неизбежно усложняет документацию и требует большего количества этапов проектирования и юридических вопросов, с которыми нам приходится иметь дело. Во многих случаях существующая структура может создавать проблемы с ее обслуживанием, включением новых элементов, адаптацией к новым функциям и даже с размещением таких важных для комфорта вещей, как система кондиционирования или отопления, гараж и пр. Все эти аспекты делают проект реконструкции довольно опасным с финансовой точки зрения: главная проблема - непредсказуемость, ведь вы часто не знаете на этапе бюджетирования всего, что может произойти в ходе выполнения работ, а ведь этот фактор определяет не только конечную цену, но и график работ. Некоторые цифры, которые помогут вам сориентироваться
Сегодня специалисты отрасли отмечают рост цен на восстановительные работ, что является следствием роста спроса на такие услуги в сочетании с ростом цен на строительные материалы, а также хронической нехваткой квалифицированной рабочей силы. В тоже время, зафиксирован рекордный спрос на такого рода услуги. Множество строительных компаний занимается именно реконструкцией домов, предпочитая такой вид деятельности строительству новых домов. Найти такие компании не сложно в Интернете, в поисковик необходимо вбивать что-то типа renovação/ reabilitação/ recuperação de casas.
Тенденции
В последнее время все больше и больше традиционных португальских домов подвергаются реконструкции. Многие называют это свежей тенденцией, особенно в сельской местности. Большой движущей силой появления интереса к восстановлению стала пандемия, которая изменила образ жизни миллионов семей и значение для них дома в целом. Восстановление зданий - не новая практика, она всегда была частью истории городов и страны, однако в течение многих предыдущих лет эта практика была неактивной, ведь Португалия строила мало, потому что исторически португальцы не имели привычки перестраивать или восстанавливать здания. Только после финансового кризиса 2008 года в стране начался расцвет городского восстановления, начала преобладать определенная ностальгия, которая подтолкнула страну к сохранению наследия. Благодаря этим вмешательствам многие города уже обрели или только начинают обретать новую жизнь.
Дома восстанавливаются не только в городской, но и сельской местности, т.к. традиционный португальский дом имеет много достоинств благодаря огромному опыту поколений. Сейчас мы наблюдаем постепенное увеличение количества восстановлений "деревенских" домов, которые пустовали до пандемии. Считается, что эта тенденция возникла потому, что сначала люди просто хотели сбежать из крупных населенных пунктов, а затем стали оставаться по причине раскрывшегося потенциала удаленной работы, которая способствовала появлению нового поколения кочевников, предпочитающих общение с природой и прогулки на свежем воздухе городской жизни. Именно поэтому сегодня существует огромный потенциал для восстановления домов во внутренних районах Португалии - это беспроигрышное решение, потому что вы получаете совершенно новое качество жизни.
Но, надо понимать, что восстановление домов в сельской местности и в городе - это не одно и то же. Географическое положение и образ жизни разный: в городской черте жилье рассматривается как более ориентированное на интерьер и какие-то городские функционалы в плане локации, в то время, как в сельской местности усиливается связь с окружающей природой, появляются дополнительные возможности для использования природных ресурсов (света, воды), а также прилегающей к владению территории. Помимо этого, существует еще одна разница между городским жилищем и загородным домом - проблема тепловой амплитуды, ведь микроклимат города нельзя сравнить с отдельно стоящей виллой. Перед расчетами сметы на реконструкцию, необходимо продумать и интегрировать в жизнь возможные из имеющихся идей возобновляемых источников энергии – здесь самое место для их применения в жизнь. При выборе материалов для восстановления дома в Португалии следует учитывать климатические условия региона, где находится здание. Об этом тоже не следует забывать. Так, например, для домов на юге Португалии, где часто бывают жаркие летние дни, рекомендуется использовать материалы, которые могут защитить от солнца и сохранить прохладу внутри здания. Как и наоборот, на севере, необходимо запастись утеплителем, желательно с учетом розы ветров.
Программы финансирования
В настоящее время многие города Португалии сталкиваются с проблемами, связанными с деградацией территорий, не только в архитектурном плане, но и с социальной, культурной и экономической точек зрения. Важность остановки и обращения вспять этого процесса была признана как политиками, так и техническими специалистами. На основе этого признания были реализованы европейские и государственные программы реабилитации: введены в действие программы поддержки и финансирования RECRIA, REHABITA, RECRIPH и SOLARH - ряд финансовых инструментов для владельцев старых зданий, которые хотят провести реконструкцию или восстановление своего имущества. Некоторые из них предоставляются правительством, а другие – частными организациями.
Так, для примера, программа REHABITA предоставляет финансовую поддержку для восстановления зданий, находящихся в зоне исторического центра города. В рамках этой программы можно получить до 50% финансирования на проведение реконструкции. Или вот, например, программа FINICIA, которая предоставляет финансовую помощь для реконструкции зданий, используемых в коммерческих целях (под гостиничные комплексы, в частности). По программе можно получить до 75% финансирования на проведение реконструкции. Кроме того, существуют частные компании, которые предоставляют финансовую помощь для восстановления старых зданий. Например, компания BPI, которая предлагает кредиты на проведение реконструкции зданий с процентной ставкой 1,5%. Описанию и действенности, а также бесполезности этих программ посвящено целое исследование.
Эпилог
Подводя итоги, можно сказать, что восстановление дома в Португалии может быть сложным и трудоемким процессом, но с помощью профессионалов и тщательной подготовки можно достичь отличных результатов. Стоимость восстановления или строительства дома в Португалии зависит от многих факторов, таких как размер и состояние дома, выбранные материалы, местоположение и другие. Еще раз отметим, что, как правило, восстановление дома обходится дешевле, чем постройка нового. Это связано с тем, что уже существующая структура может использоваться в качестве основы для реконструкции, что позволяет сэкономить на затратах на устройство фундамента, стен, а иногда и крыши. Кроме того, восстановление дома может быть более экологически и социально ответственным выбором, поскольку оно позволяет сохранить историческое наследие и снизить количество строительного мусора. Помните, что обойти согласования и разрешения, предусмотренные законодательством – невозможно. При фиксации несоблюдений норм и требований закона, муниципалы направят вам несколько вежливых писем с различной степенью настойчивости, а затем выпишут очень приличный штраф (в зависимости от масштаба строительства и серьезности нарушений это может быть сумма от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч евро). А в случае игнорирования и штрафа, к делу будет привлечена полиция.
Восстановление старого дома может дать вам ощущение причастности к истории и традициям, эстетическое удовольствие при проживании или неплохой заработок на его перепродаже, в конце концов, не будем скромничать – это вид бизнеса вполне популярен в Португалии. Также многие дома восстанавливаются под туристическую отрасль – от turismo rural (деревенский туризм), с сохранением как внешнего, так и внутреннего облика дома (для ценителей аутентичности и национального колорита), до современных апартаментов в центре Лиссабона или Порту, к примеру, обернутых в шикарный старинный фасад. Таким образом, реализуется большое количество инвестиционных проектов.
Будете ли вы перестраивать португальского старичка под себя или приобретаете здание под восстановления под инвестпроект – не суть важно. Это крайне захватывающий, трудоемкий и требующий вложений процесс. Но, с помощью профессионалов, в любом случае все получится! Традиционно желаю все удачи и успехов, и спешу напомнить, что в нашей команде также собраны профессионалы, каждый в своей отрасли, готовые помочь в процессе вашей иммиграции или интеграции в Португальское общество: консультации можно получить у нашего бухгалтера, юриста, риэлтеров. Ну а если вам понадобиться обменять криптовалюту – это мы тоже можем.
