Гуляя, например, по историческому или бизнес-центру Лиссабона, невозможно не восхищаться архитектурой, красотой узких улиц и диковинными узорами из камней на тротуарах. И почти также невозможно не заметить, что среди всей этой красоты часто можно встретить пустующие, заколоченные, разукрашенные граффити здания. Чаще всего множество брошенных строений можно увидеть там, где ниже спрос на недвижимость, но для Лиссабона и Порту, где казалось бы есть даже недостаток предложения, и спрос на недвижимость не покрывается (мы писали об этом в статье “Где покупают и арендуют жилье иностранцы в Португалии”), эта проблема также не редкость. Например, фотография на главной картинке показывает три заброшенных здания на одной из самых оживлённых улиц престижного района и бизнес-центра столицы Салданья (Saldanha). Пустые и замурованные дома могут быть среди фешенебельных зданий, банков, дорогих ювелирных магазинов, зданий международных компаний.
Проблема не нова. В 2010 году испанский журнал El pais назвал Лиссабон “столицей пустоты”. Согласно статье, Лиссабон и Порту возглавляют города ЕС, которые опустели больше всего с 1999 года и имеют самый высокий уровень (24%) жителей старше 65 лет.
Здесь мы с вами будем говорить о заброшенных и пустующих жилых зданиях, но в Португалии великое множество других заброшенных объектов, таких как церкви, торговые центры, дворцы, — что даже появились исследователи урбанисты, которые находят и фотографируют подобные объекты. Самым популярным, кажется, является исследователь Давид Тайману, фотографии которого можно посмотреть в Instagram в профиле под ником Urbex.
Городские пейзажи с брошенными домами есть во многих городах Европы, и мы решили разобраться, в чем причина такой ситуации в Португалии. Мы даже не ожидали, что на вид простая тема может скрывать за собой столько нюансов, и даже социальных аспектов.
Ремонтировать дорого, а содержание брошенного дома ничего не стоит, и есть время подождать лучшую цену на рынке
На 2018 год Португалия считалась второй страной по количеству свободных домов. Около 730 000 домов в Португалии (более 180 000 из них в Лиссабоне) пустуют или заброшены. Эта статистика посчитана ещё до эпидемии коронавируса, и пока не понятно, усугубила ли она ситуацию.
Одной из основных причин, которые выделяют некоторые португальские эксперты являются различные аспекты наследования имущества в стране.
Например, португальские законы не обременяют налогом прямых наследников супругов (гражданский брак также считается), детей, внуков, бабушек/дедушек). Все остальные должны уплатить 10% налоговый сбор на наследство. Подробнее об уплате налога на наследуемую недвижимость можно почитать на портале португальский налоговой службы. Такая ситуация, как утверждают некоторые эксперты, не мотивирует новых собственников приводить здания в порядок и сдавать в аренду или использовать самим, хотя многим такие аргументы кажутся надуманными и не способными повлиять на выход таких домов на рынок недвижимости, а лишь являются дополнительной попыткой расширить налогооблагаемую базу.
Часто бывает, что наследуемое имущество требует ремонта для дальнейшего использования. По данным Portada, организации занимающейся статистикой в Португалии и ЕС в целом, за период с 2011 по 2021 появилось более 220 тысяч домов, которые требуют ремонта, в том числе капитального. С течением времени дома только ветшают и становятся непригодными для жизни. И, чтобы отремонтировать квартиру, дом, а тем более многоквартирное здание, у новых владельцев может просто не быть бюджета, особенно на фоне повышения цен и экономических кризисов крайних лет.
Иногда владельцы зданий в центре Лиссабона и Порту держат дома пустыми, чтобы дождаться благоприятных обстоятельств и попробовать продать их за более выгодную для себя цену. Тем не менее, пока собственник ждёт лучшей цены, он может упускать потенциальных покупателей просто потому что не позаботился о том, чтобы его можно было найти. В интернете есть множество рекомендаций о том, как найти владельца заброшенного здания, что позволяет предположить, что такая проблема существует.
Также есть информация о том, что, если данные о собственнике не выставлены официально, то их невозможно получить в администрации города, так как это противоречит Закону о конфиденциальности. Что не только усложняет поиски, но и даёт лазейку, как утверждают некоторые авторы, для использования недвижимости в качестве взяток чиновникам. Во многих европейских странах информация о собственнике, вплоть до того, какие перепланировки в здании он сделал, является достоянием общественности.
Стоит ли игра свеч?
Предположим у собственника нашлись средства, чтобы отремонтировать здание для последующей сдачи его в аренду физическому лицу. Кажется, что тут не может быть аргументов против того, чтобы этого не сделать, но они есть:
- Арендодатель обязан декларировать доход в IRS и платить налог от 10% (контракт на срок выше 20 лет) до 28% (на срок менее 3х лет) от дохода.
- Также есть множество других обязательных налогов, например, гербовый сбор, муниципальный налог на имущество (IMI), разные муниципальные сборы.
- Помимо этого нужно учитывать, что квартира может потребовать мелкий ремонт после каждого контракта, и даже возможно придётся иногда чинить/менять технику.
- Арендатора крайне сложно выселить из квартиры даже если тот не имеет возможности или не хочет оплачивать аренду. Судебные процессы по выселению могут длиться много месяцев, за которые недобросовестный жилец может разрушить собственность.
С этим, кстати, часто связывают большую сумму депозита, которую требуют местные арендодатели, а также такой большой интерес к вашей финансовой благонадёжности. По закону сумма депозита не может превышать 3-х месячную стоимость аренды, поэтому собственникам жилья приходится выискивать дополнительные способы, как оформить большую сумму депозита, если они её требуют (бывает, что сумма может достигать и 6 месяцев, и года).
В сухом остатке бизнес по долгосрочной аренде может показаться не самым привлекательным. Поэтому некоторые владельцы недвижимости думают в сторону её сдачи через сервисы типа Airbnb. Но и здесь собственников может ждать неприятный сюрприз. Во-первых, для сдачи недвижимости туристам придётся получить специальную лицензию Местного размещения (Alojamento Local (AL)). Но выдача данных лицензий в Лиссабоне приостановлена на непонятный срок.
Во-вторых, давно ходят обсуждения данного вида бизнеса с точки зрения отсутствия доступного жилья для долгосрочной аренды и наличия пустующей недвижимости (владельцы часто получают лицензии про запас, а потом решают не заниматься бизнесом). Для этого бизнеса правительство в рамках пакета мер “Больше жилья” (Mais Habitação) предлагает ввести множество мер, которые могут стимулировать переход недвижимости из туристического сектора в сектор долгосрочной аренды. Предполагается снижение налоговых ставок для арендодателей, упрощение процедуры выселения, субсидии государства при неоплате счетов арендаторами и ужесточение в области туристической аренды жилья.
Подробнее о предложениях правительства, которые будут рассматриваться до 24 марта тут.
Также о новых мерах в рамках рынка недвижимости, которые правительство Португалии вынесло на обсуждение, мы поговорили с риелтором в Лиссабоне Давидом Франсишку, видео можно посмотреть на нашем канале.
В Португалии есть Ассоциация местного размещения в Португалии (Associação de Alojamento Local de Portugal (ALEP)), где можно найти самые актуальные новости индустрии.
Наследство с жильцами
А иногда бывает так, что наследникам переходит не только само здание, но и долгосрочные контракты аренды, которые невозможно разорвать. Особенно эта проблема стоит в исторических центрах городов. В них могут быть указаны ставки, которые были актуальными много лет назад, а сейчас в лучшем случае не приносят никакой прибыли владельцу. Это не позволяет в дальнейшем провести ремонт здания после истечения контракта, которое происходит, как правило, со смертью арендатора.
Причиной такой ситуации многие называют Закон об аренде, который был принят еще в 1941 правительством Салазара. На тот момент, когда инфляция была незначительной, закон был актуален. Арендодатели могли установить нужную им цену, которую не имели право менять до расторжения контракта. Они получали гарантированную прибыль, а арендаторы могли рассчитывать свои расходы и не бояться спонтанного выселения. Редко, кто оставался в доме на всю жизнь, люди меняли квартиры в зависимости от актуальных потребностей. Все начало меняться в 1960е года с первыми признаками инфляции, но и тогда, и сейчас закон не был значительно актуализирован. В 2006 году закон несколько скорректировали. Теперь арендную плату можно было несколько повысить, если дом находится в пригодном для проживания состоянии, но к тому моменту во многих районах это условие уже невозможно было выполнить. Старую арендную плату сильно нельзя было повысить, так как правительство опасалось “серьёзного социального шока”. До сих пор в таких домах есть квартиры, где арендатор платит 70 евро в месяц.
Безвыходная ситуация иногда приводит к тому, что собственники вынуждены портить здания (рушить крышу, запускать голубей, портить оконные рамы), чтобы была возможность признать их непригодными для проживания. После чего здание можно снести (кроме фасада) и продать землю под новое строительство.
На фото центральный район Порту у подножья знаменитого моста Луиша I.
Перевод коммерческой недвижимости в жилую
Учитывая большое неудовлетворенного спроса на рынке жилья, некоторые владельцы коммерческой недвижимости задумываются о смене типа лицензии. Но процесс, конечно, не простой, и гарантировать 100% успех не может никто, так как у муниципальных советов, которые занимаются такими делами есть существенная свобода решать такие кейсы на своё усмотрение. Принимаются во внимание прежде всего пригодность здания для жилищных целей.
Как ни странно, но сложность, дороговизна и величина сроков перевода коммерческой недвижимости в жилую, была названа некоторыми португальцами, как одна из причин наличия большого количества пустующих домов в стране.
В новых предложениях правительства также есть упоминание об упрощении подобной процедуры, но детали и как это будет реализовано на практике не ясны.
На сайте idealista мы нашли интересную статью, как в разных уголках света люди превращают коммерческую и другую недвижимость, например, церкви, фабрики и сараи в жилые дома и квартиры.
Тупик в переговорах наследников
Людям часто бывает не просто договориться. И, конечно, много споров возникает в ситуации наследования, особенно неделимого имущества. Когда переговоры заходят в тупик и не имеют решения годами, то многие дома становятся или остаются заброшенными.
Эта проблема существует в Португалии давно. И правительство постепенно работает над тем, чтобы помочь решить вопрос и обеспечить возврат недвижимости в пользование.
На фото красивейший заброшенный дом на одной из улиц города Эрисейра, недалеко от центра города.
Качество инфраструктуры и жилья в центре городов
С этой проблемой сталкиваются многие “старые” города. Центр красив и аутентичен, но спустя многие сотни лет дома и инфраструктура просто перестают отвечать современным требованиям. Если в доме нет лифта, обновленной электрики, крыша требует замены и не проведено оптоволокно, то продать недвижимость даже в центре по хорошей цене может быть проблемой. А еще рядом с вами может не оказаться удобных магазинов (тем более крупных супермаркетов), пунктуального транспорта, который поможет вам забраться на один из 7 холмов Лиссабона, где вы живёте; и у вас нет парковки в доме, а за место на улице ещё надо побороться… всё это, а не только дороговизна, может вынуждать людей искать жильё для аренды и покупки на окраинах.
Владельцы жилья в центре ждут возможности продать недвижимость дорого, но сталкиваются с реальностью, когда новые здания, пускай и на окраинах, более соответствуют понятиям “цена-качество”.
Как решает Португалия проблему пустующего жилья?
Надо сказать, что правительство Португалии, как и правительства других стран ЕС крайне озабочены ситуацией с пустующими домами, ведь также существуют связанные проблемы:
- Проблема бездомных. По некоторым подсчетам сейчас на 1 бездомного Португалии приходится около 80 пустующих домов.
- Сложности граждан и иммигрантов арендовать доступное жильё, где семья не будет вынуждена тратить большую часть своего дохода на арендную плату или будет иметь возможность хотя бы иметь отдельные комнаты для разных поколений семьи. Немного глубже в эту тему можно погрузиться в этой статье.
Недавно правительство сделало новые шаги в попытках решить все проблемы разом. Например, владельцев пустующих домов могут обязать в течение 100 дней сдать свою неиспользуемую недвижимость в аренду или начать использовать её, иначе это будет сделано принудительно. Все инициативы можно изучить здесь.
Чтобы стимулировать владельцев предпринимать какие-то меры в плане пустующей недвижимости, ряд муниципалитетов начинают вводить повышенные в 3 раза ставки годового налога IMI. Подробнее можно почитать в этой статье.
Одним из нетривиальных и не прямых решений проблемы некоторые считают развитие студенческой программы Erasmus, которая создаёт ещё больший спрос на рынке аренды, что может делать рынок более привлекательным для арендодателей.
Мы предлагаем вам посмотреть наше видео с риелтором в Лиссабоне Давидом Франсишку, где мы достаточно подробно обсуждаем предложения правительства в рамках программы “Больше жилья”.
Не только дома без людей, люди без дома: проблема бездомных в Португалии
Наверняка, прогуливаясь по улочкам Лиссабона и Порту, вы замечали людей, у которых нет дома. Они могут бродить с магазинным тележками, в которых везут свои вещи, прятаться в картонных коробках или летних палатках, просить у вас милостыню. А есть те, кого вы не отличите от молодых офисных сотрудников. Некоторые молодые люди попадают на улицу, потому что их минимально зарплаты не хватает для покрытия арендной платы. По нашим наблюдениям, бездомных больше в Порту.
Всего количество людей без дома в Португалии по статистике, собранной крайний раз в 2020 году, около 7100 людей. Это составляет 0,07% от общего количества резидентов.
Еще в феврале 2020 года в Евросоюзе отмечали, что “отсутствие доступного жилья является социальной проблемой в Португалии”.
Эта проблема заставляет многих людей и некоторые партии предлагать достаточно радикальные предложения о частной собственности в рамках заброшенных зданий.
Есть много интересных проектов в ЕС и непосредственно в Португалии, направленных на борьбу с бедностью и предоставления домов бездомным. Материала бы хватило на новую статью, поэтому здесь мы приведем только названия и ссылки на интересные проекты, которые вы можете изучить самостоятельно.
- ЕС запустил платформу по борьбе с бездомностью в 2021 году;
- Португальский проект “Housing First” (Дом прежде всего) уже нашел жилье 300 бездомным, а также помогает в социализации и обратной интеграции в общество;
- Есть и небольшие проекты в Португалии, такие как “É uma mesa”. Это пиццерия, которая помогает бездомным, принимая их на работу, обучая и консультируя их. В 2021 году они получили серебряную медаль в Премии по ликвидации бездомности на той самой платформе ЕС из первого пункта.
На картинке показано “распределение бездомных” по ЕС в 2020 году (количество бездомных на 10 000 населения). Португалия среди прочих занимает далеко не первое место, но проблема тем не менее существует. И мы надеемся, что правительство найдёт способ исправить ситуацию, в том числе безболезненно для владельцев заброшенных домов и не нарушая незыблемость частной собственности.
