Как можно заработать на недвижимости? Каждый знает ответ на этот вопрос: можно купить квартиру на этапе строительства дома и перепродать ее по более высокой цене, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Можно купить квартиру на вторичном рынке, сделать в ней хороший ремонт, и опять же, перепродать дороже. Можно купить квартиру или дом специально для сдачи в долгосрочную аренду, а если место туристическое, особенно в Португалии, то и посуточная аренда будет интересным вариантом. Все эти способы требуют от инвестора не только денег, но и времени и сил: на поиск объектов, на общение с риэлторами и хозяевами, на изучение документации, в конце концов, на ожидание португальского amanha… А потом еще будут платежи налога на имущество, собрания кондоминиума, ремонты…
Что если это драгоценное время и не менее драгоценные силы можно сберечь, заработав на португальской недвижимости, не приобретая ее в собственность? В этой статье я расскажу о двух таких вариантах. Обещаю, будет интересно!
Фонды инвестиций в недвижимость
По-португальски они называются Fundos de Investimento Imobiliário, сокращенно FII. Суть таких фондов в том, что на средства множества участников (частных лиц и компаний) делаются инвестиции в различные бизнесы, специализирующиеся на извлечении прибыли из недвижимости, а вся полученная прибыль делится между участниками фонда в зависимости от размера пая каждого из них (по-португальски пай называется unidade de particitação). При этом участники фондов не приобретают никаких прав на недвижимость и, соответственно, не должны платить налог на нее. При этом они будут платить налог на доход от инвестиций (28%).
Фонд может получать доход как от перепродажи недвижимости, так и от ее эксплуатации. Разные фонды формируют портфели из недвижимости, которая может применяться для проживания, торговли, производства, логистики, туризма и любой другой активности, которая является юридически допустимой и оправданной с экономической точки зрения. Недвижимость, управляемая фондом, может находиться как в Португалии, так и в других странах, например, ЕС или ОЭСР.
Преимущества фондов очевидны: снижение риска потерь за счет диверсификации вложений, профессиональное управление активами и возможность инвестировать любую доступную сумму. Найдутся, конечно, и свои недостатки, но их мы обсудим чуть позже.
Деятельность этих фондов регулируется Декретом-законом № 71/2010 от 18 июня. В Португалии действует несколько таких фондов. Вы можете легко найти информацию о них, просто загуглив: "Fundos investimento imobiliário Portugal"
Вам наверняка попадутся рейтинги таких фондов по версии разных финансовых обозревателей, например Deco Proteste. Но я советую вам не полагаться на рейтинги, а самостоятельно сравнить документацию каждого фонда.
У каждого фонда есть управляющая компания, которая обязана действовать исключительно в интересах инвесторов. Управляющая компания несет ответственность за все суммы инвестиций, а также за все сделки с объектами недвижимости, находящимися под управлением. Управляющей компании запрещено приобретать за свой счет паи, а также имущество, которое не является необходимым для достижения целей фонда.
Виды фондов недвижимости в Португалии
По типу участия фонды недвижимости делятся на открытые и закрытые. В открытых фондах инвесторы могут приобрести паи разного размера, а также они могут приобретать и продавать их в любое время. В закрытых фондах фиксирован как размер пая, так и срок участия в фонде (т.е. обменять свой пай на деньги до окончания периода функционирования фонда не получится).
Что касается политики распределения доходов, то бывают фонды, которые выплачивают доходы с определенной периодичностью, а бывают такие, в которых доходы аккумулируются и выплата производится только в конце срока действия фонда.
Период действия фонда недвижимости может быть фиксированным или бессрочным, в зависимости от того, установлен ли определенный период для его ликвидации. Участие в фондах с фиксированных сроком может и продлеваться.
Как инвестировать в фонд
Любое физическое или юридическое лицо может инвестировать в фонды недвижимости, покупая паи у управляющей компании, депозитария или финансовой организации, уполномоченной Комиссией рынка ценных бумаг (CMVM). Как правило, физические лица инвестируют в фонды недвижимости, покупая паи в открытом фонде в коммерческом банке.
Вся информация, которая необходима инвестору для принятия решения, собрана в стандартизированном документе под названием Documento de Informação Fundamental. Помимо названия и идентификационного номера фонда этот документ содержит:
- Название управляющей организации,
- Тип фонда,
- Цель фонда, актуальная для инвесторов,
- Уровень риска в сравнении с другими инвестиционными продуктами,
- Список рисков, присущих данному фонду,
- Полный список комиссий, которые заплатит инвестор (тем не менее, обратите внимание, что если у вас нет счета в банке, которому принадлежит фонд, то его придется открыть и за его обслуживание придется платить отдельно),
- Условия возврата средств из фонда,
- Возможная доходность фонда при нескольких сценариях развития событий. К сожалению, в подавляющем большинстве случаев ни один фонд не гарантирует какой-то определенный уровень доходности.
Преимущества и недостатки фондов недвижимости
По сравнению с куплей-продажей недвижимости у фондов есть ряд преимуществ. Во-первых, это гораздо более низкий порог входа, поскольку для покупки пая нужно гораздо меньше денег, чем для покупки даже самой маленькой квартиры. Также нужно принять во внимание дополнительные затраты: комиссии, налоги и т.д., которые в большинстве случаев будут ниже у фондов. Если говорить о ликвидности, то есть о том, как быстро можно продать актив и получить деньги, то она выше у паев фондов, чем у объектов недвижимости, приобретенных напрямую. Хотя и у фондов могут существовать специальные условия выкупа паев и продажа может занять несколько месяцев. И, конечно же, огромным преимуществом фондов является снижение рисков за счет диверсификации объектов недвижимости.
К недостаткам инвестиционных фондов недвижимости можно отнести тот факт, что котировки паев определяется оценкой недвижимости, которую производит управляющая компания фонда, а не соотношением спроса и предложения на недвижимость на рынке. Также в случае каких-то неблагоприятных изменений на рынке, управляющая компания может принять решение о временной приостановке права инвесторов продавать свои паи. Ну и конечно, отсутствие гарантий какого-то определенного уровня дохода можно отнести к недостаткам фондов недвижимости.
Платформы P2P-кредитования проектов в сфере недвижимости
P2P означает peer-to-peer, по есть “от равного к равного”, если переводить с английского. P2P-кредитование - это кредитование индивидами и компаниями других индивидов и компаний без участия банков, но посредством онлайн-платформ. Например, предприниматель купил помещение под магазин и хочет отремонтировать его за счет заемных средств. Если по каким-то причинам ему неудобно или даже невозможно взять кредит в банке, он может обратиться к онлайн-платформе, которая позволит ему занять деньги у нескольких кредиторов. Каждый из кредиторов одолжит только небольшую сумму и получит некий процент как плату за ее использование. Оценку проекта, сбор сумм от кредиторов, их передачу заемщику, а также возврат долга и процентов по нему осуществляет онлайн-платформа, которая заработает свой процент на этом.
Таким образом, онлайн-платформы P2P - это место встречи для кредиторов и заемщиков, как частных лиц, так и представителей малого и среднего бизнеса, которые, благодаря этим платформам, получают доступ к инвестициям в сектор недвижимости, что раньше было доступно только крупным инвестиционным фондам.
Риски и гарантии платформ P2P-кредитования
Оборотной стороной этой демократизации является очень высокий уровень риска. Можно столкнуться как с ненадежными платформами, так и с мошенничеством. В статье про инвестиции в Португалии я писала про то, как регулируется деятельность платформ P2P-кредитования, зарегистрированных в Португалии. К сожалению, даже это регулирование не гарантирует того, что кредитор не потеряет деньги на убыточном проекте.
Одним из возможных способов несколько снизить этот риск будет предпочтение кредитором проектов с ипотечной гарантией (garantia hipotecária), т.е. правом, которое заемщик дает кредитору с тем чтобы - в случае непогашения заемщиком долга в срок - кредитор иметь возможность потребовать продажи имущества, являющегося предметом гарантии, чтобы вернуть заемный капитал или получить компенсацию. Имущество - предмет гарантии может совпадать или не совпадать с тем объектом недвижимости, на которое берется кредит.
Если заемщик не в состоянии выполнить свои платежные обязательства перед кредиторами, они могут созвать собрание и принять решение о продаже заложенного имущества. Это решение должно быть принято большинством голосов. В этом случае гарантийный агент оформит от имени инвесторов продажу указанного имущества, тем самым возмещая все или часть инвестиций, сделанных инвесторами.
Стоит отметить, что не все проекты, которые предлагаются на P2P-платформах, имеют ипотечную гарантию.
Для защиты инвесторов-частных лиц, платформы, зарегистрированные в Португалии, обязаны соблюдать следующие ограничения:
- Максимальный порог кредитования одного проекта одним инвестором равен 3.000 евро.
- Максимальный сумма всех инвестиций через платформы P2P-кредитования, которые может сделать один человек в течение года, равна 10.000 евро.
- Эти ограничения не распространяются на компании, а также на инвесторов-частных лиц с годовым доходом, равным или превышающим 70.000 евро.
В настоящий момент в реестре португальской Комиссии рынка ценных бумаг зарегистрированы 2 платформы P2P-кредитования в сфере недвижимости. Раньше их было больше, но похоже, что они оказались невыгодными и закрылись, некоторые из них совсем неожиданно.
Платформа Housers
Housers.com создана в Испании и в какой-то момент она вышла на португальский рынок. В настоящий момент подавляющее большинство объектов, которые собирают там финансирование, - это испанские отели, туристические апартаменты и виллы. На сегодняшний день португальских проектов, принимающих финансирование, нет.
Платформа активно продвигает проекты, имеющие ипотечную гарантию. Такие проекты можно отличить по маркировке. На снимке экрана ниже можно увидеть, что в качестве гарантии займа выступает имущество, которое было оценено дороже, чем сумма займа. Именно об этом говорит надпись “143% do emprestimo”. Мы также можем увидеть годовую процентную ставку, т.е. доходность этих займов для кредиторов.
Чтобы увидеть список всех проектов, а не только имеющих ипотечную гарантию, нужно нажать на кнопку “Todos os projetos” вверху экрана.
Только перейдя к списку всех проектов, я смогла найти несколько из Португалии. Они уже были полностью профинансированы и, судя по статусу, заемщики не смогли погасить долг вовремя и он был реструктурирован. Я надеюсь, что когда платформа будет публиковать новые объекты из Португалии, они тоже будут с ипотечной гарантией.
На снимке экрана выше можно также увидеть рейтинги проектов (от AAA до C, от лучшего к худшему). Методология оценки основана на сравнении данных на момент времени, включая информацию о предоставленных гарантиях и информацию о заемщиках (опыт, количество проектов, коэффициенты ликвидности, долга, управления активами, прибыльности и т.д.) и на анализе самого объекта (местоположения, цены строительства, цены продажи и т.д.).
Кредиты, предлагаемые на платформе, в основном имеют фиксированную годовую процентную ставку. Заемщик выплачивает проценты ежемесячно, ежеквартально или в течение срока погашения кредита. Срок погашения кредита обычно составляет от 12 до 48 месяцев.
Платформа взимает комиссию с заемщика, только если проект, опубликованный на платформе, получает финансирование от кредиторов. Эта комиссия составляет максимум 10% от общей суммы финансирования (в среднем 8%).
Инвесторы с аккаунтом Housers Premium не платят комиссию за использование платформы. С инвесторов с учетной записью Housers Basic с июня 2021 года взимается ежемесячная плата в размере 2,5 евро.
На Housers не распространяется какой-либо инвестиционный гарантийный фонд или фонд гарантирования депозитов.
Платформа Querido investi numa casa!
Название это платформы отсылает нас к португальской телепередаче про ремонт Querido mudei a casa. Платформа португальская и когда ее только запустили, в оформлении сайта использовали фото ведущей этой передачи на тот момент. Сейчас ни тех фото, ни отсылки к той передаче на сайте нет.
На сегодняшний день на платформе доступен только один объект для финансирования, магазин в Лейрии, владельцу которого нужны деньги на ремонт.
Также перечислены проекты, чье финансирование было завершено. Судя по всему, общее число проектов достаточно ограничено. Свидетельствует ли это о непопулярности платформы или, наоборот, о ее высокой избирательности, я сказать не могу. Могу только отметить, что в отличие от Housers, проекты на этой платформе - это в основном ремонт существующий недвижимости, которая вполне может быть использована для долгосрочной аренды или собственного проживания.
Платформа заявляет, что тщательно изучает предложения от потенциальных заемщиков, проводит оценку их риска и доходности и выбор лучших проектов, всегда принимая во внимание цели максимального сохранения вложенного капитала и получения адекватного вознаграждения с учетом принятого риска. Как написано на сайте, объекты, которые допускаются к финансированию, удачно расположены, с хорошим качеством строительства, в хорошем состоянии и с профессиональным управлением. Диверсификация рисков производится как по типу активов (туризм, услуги, коммерческие, жилые), так и по географическому признаку.
В итоге, идеальный вариант инвестиций в португальскую недвижимость - это…
Конечно же, его не существует. Каждая возможность финансирования имеет свои преимущества, свои недостатки и несет определенные риски. Просто для кого-то определенные недостатки будут более существенными, чем определенные преимущества, а некоторые риски будут менее приемлемыми, чем другие. В конечном итоге решение принимает инвестор и инвестору же придется иметь дело с последствиями этого решения. Так что очень важно изучить всю доступную информацию и позаботиться о финансовой подушке безопасности, прежде чем делать инвестиции в недвижимость.
Если, ознакомившись с этим материалом, вы решили, что эти “новомодные” варианты не для вас, и вы считаете, что гораздо выгоднее будет купить дом, квартиру или, например, магазин для последующей перепродажи или сдачи в аренду, через портал WithPortugal.com вы можете связаться с профессиональными риэлторами в Португалии, которые с удовольствием помогут с приобретением объекта под ваши задачи. А если у вас уже есть недвижимость в Алгарве, возможно, вас заинтересует услуга управления недвижимостью в то время, которое вы там не проводите.
Желаю вам доходных вложений!
