Из этого материала вы узнаете, что происходило с рынком недвижимости Порту в мае - июле 2023 года. В частности, будут освещены цены на приобретение жилых домов и квартир, стоимость долгосрочной аренды, а также тарифы на краткосрочную туристическую аренду.
Тем, кто пока не знаком с административным делением Португалии, важно обратить внимание на тот факт, что словом Порту могут называть большую территорию. Во-первых, это регион Порту (Distrito do Porto), включающий 18 муниципалитетов, а также город Порту (Município do Porto), который входит в число этих муниципалитетов. Город Порту разделен на 7 районов. В дальнейшем мы рассмотрим динамику цен на недвижимость в каждом из муниципалитетов агломерации и в каждом районе города.
Динамика цен на недвижимость в округе Порту
Анализ начнем с платформы Idealista.pt, которая является одним из ключевых ресурсов для поиска недвижимости в Португалии. Idealista предоставляет статическую информацию о средней стоимости квадратного метра жилья из объявлений, размещенных на данном веб-сайте.
При первом взгляде на графики видно, что изменения в ценах при продажах недвижимости за последний год не являются значительными, в то время как рост арендной платы выражен более четко. В следующей части мы более подробно разберем представленную информацию как по продажам, так и по аренде.
Продажа недвижимости в муниципалитетах округа Порту
В таблице выше представлены средние значения стоимости квадратного метра недвижимости, объявления о продаже которой были опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). Столбец 4 демонстрирует процентное изменение цен за квартал (повышение или понижение). В столбце 5 показано изменение в разрезе календарного года. Муниципалитеты в таблице упорядочены в порядке убывания средней стоимости квадратного метра в июле 2023 года.
Цена за метр самая высокая в муниципалитете Порту, 3.441 евро за квадратный метр. Рост с мая был незначительным, всего 1,5%, а вот за год (с июля 2022 года) цена выросла на 11,8%. Сразу за Порту следует Matosinhos, его северный сосед. Здесь расположен круизный порт, доки, рыбные рестораны и торговые центры. В июле средняя стоимость квадратного метра составила 3.005 евро, что является результатом падения цен с мая на 1,28%. По сравнению с июлем 2022 года стоимость квадратного метра выросла на 17,6%.
Следующая группа муниципалитетов (Vila Nova de Gaia и Paredes) гораздо дешевле. Средняя стоимость квадратного метра в них находится в интервале 2.000-2.200 евро. Если Vila Nova de Gaia показала достаточно умеренные темпы роста, как квартиального, так и годового, то муниципалитет Paredes продемонстрировал нечто удивительное. С мая 2023 года цена на квадратный метр выросла на 72,92%, в результате чего годовой рост составил 89,4%. Что такого необычного произошло в Paredes станет ли этот рост тенденцией?
В остальных муниципалитетах агломерации Порту изменения в ценах за последние три месяца были заметно более умеренными. В некоторых местах они слегка снизились, в других - незначительно повысились. Если говорить о годовом изменении, то в основном цены выросли. Наибольший годовой рост показали Felgueiras (26,6%) и Penafiel (23,4%). В то же время в 2 муниципалитетах, Valongo и Trofa, цены снизились на 7-8%.
Насколько можно верить статистике с Idealista.pt?
Статистика, которую мы видим на Idealista.pt, берется из объявлений о сделках с недвижимостью, размещенных только на этом веб-ресурсе. Это дает нам представление о "цене продавца". Однако для более точного понимания ситуации было бы полезно иметь доступ к фактическим бюджетам сделок, заключенным на рынке. Единственным источником такой информации является ежеквартальный отчет Национального института статистики Португалии. Самая последняя информация, доступная сегодня, относится к первому кварталу текущего года (январь - март). Что касается состояния рынка недвижимости летом 2023 года, данный отчет нам эту информацию не предоставит. Тем не менее, мы можем сравнить данные за первый квартал из обоих источников. Это позволит нам оценить насколько точно цифры, которые мы видим на Idealista.pt, соответствуют реальной ситуации. В качестве примера рассмотрим несколько муниципалитетов из округа Порту.
Таблица показывает реальную среднюю стоимость квадратного метра при заключении сделок купли-продажи по данным Национального института статистики (столбец 1), среднюю стоимость квадратного метра из объявлений с Idealista.pt (столбец 2), а также разницу между ними в процентном выражении (столбец 3).
Из этого сопоставления видно, что во всех муниципалитетах в первом квартале 2023 года фактическая средняя стоимость квадратного метра при покупке оказалась ниже, чем цена, указанная продавцами на Idealista.pt. Наиболее заметные различия были в Matosinhos (47,92%) и Porto (24,55%), то есть в самых дорогих муниципалитетах по версии Idealista.pt. В четырех муниципалитетах: Maia, Vila do Conde, Gondomar и Santo Tirso, - различие было минимальным, 0,77-4,06%.
Существует несколько объяснений для таких существенных различий между ценами в объявлениях и фактическими сделками. Разница в способах расчета средних значений между институтом статистики и Idealista.pt является одной из причин. Также возможно, что собственники изначально указывали завышенные цены, рассчитывая на торг покупателя.
Несмотря на различия, многие доверяют данным, рассчитанным сайтом Idealista.pt, просто из-за того, что это самая свежая доступная информация. Однако стоит помнить, что эти данные могут не отражать стоимость реальных сделок, особенно в самых популярных муниципалитетах.
Долгосрочная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту
В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости, объявления об аренде которой опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Муниципалитеты в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в июле 2023 года.
В последние 3 месяца жилье в аренду предлагалось не во всех муниципалитетах округа, поэтому список городов в этой таблице оказался более коротким. Схожим образом с данными о продажах, лидирующую позицию по стоимости аренды квадратного метра занимает город Порту. В июле средняя стоимость аренды в пересчете на квадратный метр составила 15,70 евро, что является результатом повышения майской стоимости на 3,97%. За год арендная стоимость выросла значительно - на 35,7%.
В большинстве остальных рассматриваемых муниципалитетов стоимость аренды за метр несколько повысилась с мая, а годовой рост еще более заметен, от 16,1% до 29,3%. Почему-то для Matosinhos не представлены данные о годовом росте аренды.
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту
Как регион, обладающий обширным списком достопримечательностей, Порту неизменно притягивает туристов. Отражается ли туристическая популярность на стоимости жилья и каков потенциал для инвестирования у недвижимости в этом регионе? Ответить на эти вопросы поможет сервис All The Rooms, который предоставляет возможность предварительно оценить потенциальный доход от жилья, сдаваемого посуточно через платформу Airbnb. Для этой оценки используются данные о средней стоимости суточной аренды аналогичного жилья в том же районе города, а также о его заполненности. Этот сервис действительно полезен, однако в его бесплатной версии доступна ограниченная информация.
Например, можно узнать, сколько объектов туристической аренды предлагается в выбранном районе в определенный период времени. Также есть данные о средней стоимости аренды за одни сутки в различных муниципалитетах округа Порту за последние 3 месяца. Сервис дает цены в долларах, а в таблице ниже они пересчитаны в евро по текщему курсу. Муниципалитеты в этой таблице отсортированы по стоимости 1 ночи.
В таблице представлены число объектов, опубликованных на сервисе туристической аренды AirBnB в период с 13 мая по 13 августа 2023, а также средняя цена 1 ночи аренды этого жилья. Для некоторых муниципалитетов нет данных о количестве сдаваемых объектов. В этих ячейках вместо цифр стоит N/A.
Важно отметить, что представленные данные не имеют прямой связи со стоимостью квадратного метра жилья, показателем, который мы рассматривали ранее. В таблице указаны средние значения стоимости аренды одной ночи во всех объектах туристической аренды. Эти объекты включают в себя разные типы жилья - от вилл до студий.
Наибольшее количество сдаваемых объектов приходится на город Порту, однако по стоимости туристической аренды он уступает 9 другим муниципалитетам. Эти данные помогают начать понимать распределение стоимости аренды жилья среди различных муниципалитетов и оценить потенциал для инвестирования в недвижимость.
Продажа недвижимости в разных районах города Порту
В таблице выше представлены средние цены квадратного метра недвижимости, объявления о продаже которой опубликованы на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано, как изменилась цена за эти три месяца: на сколько процентов она повысилась или понизилась. В столбце 5 показано изменение за календарный год. Районы в таблице расположены в порядке убывания средней цены квадратного метра в июле 2023 года.
Самым дорогостоящим районом города Порту летом 2023 является "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde". Этот район объединяет несколько микрорайонов, расположенных на правом берегу реки Дору, с выходом к океану. Привлекательность этого района обусловлена наличием пляжей, городского парка, международной школы, больниц и нескольких высших учебных заведений. Средняя стоимость квадратного метр при продаже в июле 2023 года составила 4.288 евро, что на 5,2% выше, чем в мае. Сравнив с июлем 2022 года, можно отметить рост стоимости на 7,6%.
Следующая по дороговизне группа районов значительно отстает от первого: цены на квадратный метр варьируются в пределах от 3.100 до 3.900 евро за квадратный метр. Самый дорогой из них - "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória" - это самый центр города Порту, богатый туристическими достопримечательностями, такими как Кафедральный собор Порту, железнодорожный вокзал São Bento, книжный магазин Lello, Дом музыки, башня Torre dos Clérigos и многие другие. Средняя стоимость квадратного метра недвижимости в этом районе в июле составила 3.865 евро. Это совсем небольшой рост - на уровне статистической погрешности - по сравнению с маем (0,05%). За год этот район продемонстрировал рост в 7%.
Другие районы из этой группы примыкают к историческому центру с запада, востока и с северо-востока: Lordelo do Ouro e Massarelos, Bonfim и Paranhos. Во всех них цены в последние 3 месяца изменились не сильно. Район Paranhos выделяется на фоне остальных, ведь за год стоимость квадратного метра в нем выросла на 18,2%. Это самый высокий темп роста во всем городе Порту.
В самых дешевых на сегодняшний день районах Порту средняя стоимость квадратного метра находится в интервале от 2.700 до 2.900 евро. Это райноы Ramalde и Campanhã. В них с мая наблюдался незначительный рост цен, а с июля прошлого года - умеренный рост. Campanhã является вторым районом по темпу годового роста в городе Порту с 12,5%.
Давайте теперь посмотрим, какова стоимость аренды в этих районах города.
Долгосрочная аренда недвижимости в районах города Порту
Районом с самой высокой средней арендной ставкой является исторический центр Порту, район “Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória”. Арендная плата в пересчете на квадратный метра в нем обойдется в 19,9 евро в месяц. За последние 3 месяца стоимость аренды выросла на 8,15%, а вот темп годового роста шокирует - целых 51,4%!
Очень похожий годовой рост (51,2%) и даже более высокий квартальный рост (9,93%) показал второй по дороговизне район Bonfim, где стоимость метра в июле была 16,6 евро за квадратный метр.
Как видно из таблицы, годовой рост цен на аренду является заметным и стабильным в каждом районе (от 17,9 до 51,4%). Поэтому, если вы стоите перед выбором между покупкой и арендой квартиры в городе Порту или рассматриваете вариант покупки недвижимости для последующей долгосрочной аренды, имеет смысл сравнивать темпы роста цен на аренду с темпами роста цен на покупку, чтобы принять решение обоснованно.
Посуточная аренда недвижимости в городе Порту
Другим вариантом инвестирования в недвижимость города Порту может быть еще покупка для краткосрочной туристической аренды. Чтобы оценить его потенциал, снова обратимся к сервису All The Rooms. В таблице ниже показаны число объектов, опубликованных на AirBnB в период с 13 мая по 13 августа 2023 года, а также средняя цена 1 ночи аренды этого жилья.
Этот сервис выдает информацию без привязки к стоимости квадратного метра жилья, поэтому в таблице представлены средние значения по всем объектам, сданным в этот период (это могут быть как пентхаусы, так и комнаты).
Согласно этим данным, дороже всего туристу, приехавшему в Порту летом, обойдется ночь в районе São Nicolau (135,24 евро), “Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde” (126,96 евро) и Miragaia (122,36 евро). А больше всего предложений о посуточной аренде в районе Santo Ildefonso (3.226 объектов туристического размещения). Интересно, что информацию о некоторых районах Порту я на All The Rooms найти не смогла. То ли сервис не показывает эту информацию в своей бесплатной версии, то ли он не знает этих названий. Эти районы в таблице имеют обозначение N/A.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная для покупки в августе 2023 года
На сегодняшний день на портале Idealista.pt представлено 9 467 объявлений о продаже домов в округе Порту. Среди них самыми доступными вариантами могут быть руины, которые кто-то может приобрести в основном ради земельного участка под ними. Интересно отметить, что даже среди самых дорогих предложений встречаются дворцы и поместья, требующие серьезных ремонтных работ. Однако в данном обзоре будут рассмотрены только те дома, которые готовы для проживания и не требуют реконструкции или капитального ремонта.
Из готовых домов самые дорогие в округе Порту на сегодня
8.000.000 евро Поместье в муниципалитете Vila Nova de Gaia. Земля в 5,6 гектаров с фруктовым садом. Дом площадью 276 квадратных метров с 7 спальнями. На участке несколько строений, некоторые из них потребуют ремонта.
4.670.000 евро
Поместье для проведения мероприятий на участке площадью более 1 гектара. Есть отдельный дом для жизни или сдачи в аренду, павильон для приемов, пространство под открытым небом, бассейн с подогревом и т.д. Этот объект фигурировал в нашем весеннем обзоре и тогда цена на него была выше. Муниципалитет Maia.
4.523.000 евро
Поместье с виноградниками и садом площадью более 14 гектаров. Несколько построек на участке. Основной дом в деревенском стиле. 3 спальни, 3 ванные. Класс энергоэффективности F. Муниципалитет Lousada.
Минимальные цены на готовые дома, в которых можно жить, не начиная сразу капитальный ремонт:
60.000 евро
Дом площадью 180 квадратных метров с 2 спальнями и 2 ванными комнатами. Участок 284 квадратных метра. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Felgueiras.
77.500 евро
Дом площадью 88 квадратных метров с 4 спальнями и 2 ванными комнатами. На участке есть свой источник. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Marco de Canaveses.
Если говорить о квартирах, то их в регионе Порту предлагается 19.012. Мы установим критерии поиска и будем смотреть только такие, в которых 2 спальни, которые готовы к заселению и не обременены арендными контрактами.
Самые дорогие квартиры в регионе Порту:
2.000.000 евро
Квартира площадью 189 квадратных метров на втором этаже. 2 спальни, 4 ванных. Есть еще несколько помещений, которые при необходимости можно превратить в спальни. Дом в элитном кондоминиуме с видом на реку и на океан. В доме есть лифт и бассейн. Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Lordelo do Ouro e Massarelos.
1.310.000 евро
Квартира площадью 267 квадратных метров. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Недавно был проведен капитальный ремонт. Фасад здания сохранен, а внутри сделан современный ремонт в минималистичном стиле. В здании есть лифт в внутренний двор с садом. Класс энергоэффективности А. Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
1.290.000 евро
Квартира площадью 171 квадратный метр. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Балкон с видом на парк. В здании есть лифт и гараж. Дом построен в 2006 году. Класс энергоэффективности В. Порту, район Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde.
1.090.000 евро
Квартира площадью 166 квадратных метров. 2 спальни, 4 ванных комнаты, кладовка. 7-й этаж. В здании есть лифт и гараж. Виды на реку Дору и на океан. Класс энергоэффективности D. Порту, район Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde.
1.075.000 евро
Пентхаус площадью 156 квадратных метров. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Терраса с видом на реку Дору и собственным небольшим бассейном. В здании есть лифт, подземная парковка с отделением для велосипедов, спортзал и детская площадка. Класс энергоэффективности А. Порту, район Lordelo do Ouro e Massarelos.
1.000.000 евро
Дуплекс площадью 215 квадратных метров в закрытом комплексе. 2 спальни, 2 ванных комнаты. Терраса с видом на реку Дору и собственным небольшим бассейном. В здании есть лифт и парковка, где владельцу квартиры принадлежит закрытый бокс на 2 машины, а также спортзал и бассейн. Класс энергоэффективности А. Муниципалитет Vila Nova de Gaia.
При поиске самых доступных вариантов квартир на портале Idealista.pt часто встречаются объявления с квартирами, которые закрыты для просмотра, а также квартиры, где уже имеются арендаторы, либо квартиры, продаваемые только частично. Также есть варианты без соответствующей лицензии для жилых помещений. Из этого обзора я такие варианты исключила.
Самые дешевые квартиры в приемлемом для заселения состоянии:
86.000 евро
Квартира площадью 134 квадратных метра. 2 спальни, одна ванная комната, терраса. Есть гараж и кладовка. Класс энергоэффективности C. Муниципалитет Lousada.
90.000 евро
Квартира площадью 100 квадратных метров. 2 спальни, одна ванная комната, балкон. Есть гараж. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Vila Nova de Gaia.
99.000 евро
Квартира площадью 83 квадратных метра. Дом построен в 1995 году. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Baião.
Если говорить о квартирах в городе Порту, то более-менее приличные варианты начинаются от:
140.000 евро
Квартира площадью 96 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная. Дом построен в 1982 году. Класс энергоэффективности B. Поблизости университет. Район Paranhos.
165.000 евро
Квартира площадью 62 квадратных метра. 2 спальни, 1 ванная. Дом построен в 1988 году. 4-й этаж в доме без лифта. Класс энергоэффективности D. Район Ramalde.
170.000 евро
Квартира площадью 70 квадратных метров в самом историческом центре, районе Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. 2 спальни, 1 ванная. 3-й этаж в доме без лифта. Класс энергоэффективности не указан.
Какие выводы можно сделать состоянии рынка недвижимости Порту этим летом
Регион Порту покрывает большую территорию, на которой не только расположено много объектов, интересных для туристов, но и где можно комфортно жить и вести бизнес. Естественно, владельцы недвижимости в этом регионе, а особенно в городе Порту, хотят извлечь из нее максимальную прибыль, повышая цены на продажу и аренду. Тем не менее, если верить Национальному институту статистики, то по крайней мере продажи вероятно будут осуществляться по более низким ценам, чем те, которые продавцы указывают в своих объявлениях на сайте Idealista.
Если сравнивать конкретные предложения о продаже на сайте Idealista.pt с тем, что мы видели этой весной, то за исключением сегмента очень дорогих домов и пары дешевых квартир, практически все объекты, доступные в мая, больше не показываются в поиске. Предсказуемо дешевая недвижимость пользуется гораздо большим спросом, чем дорогая.
Интересующимя покупкой недвижимости в Порту и окрестностях портал WithPortugal.com дает возможность посоветоваться с профессиональным риэлтором в Порту и в других городах Португалии, которые будут рады помочь с приобретением дома или квартиры.
Желаю вам удачной покупки!
