Как превратить гараж в квартиру в Португалии
Все об изменении назначения помещения с нежилого на жилое

Все больше владельцев недвижимости в Португалии задумываются о переоборудовании нежилых объектов в жилье. Можно ли сделать это по закону, каков порядок и что для этого потребуется – об этом мы поговорим в этом материале.

Во многих странах переоборудование недвижимости стало модным явлением в борьбе с недостатком предложения жилья на фоне повышенного спроса. В Португалии переоборудование офисов и магазинов в жилье также в последнее время стало тенденцией. По мнению экспертов, все больше магазинов и складов пустуют из-за роста электронной коммерции, в случае с офисами наблюдается аналогичный сценарий, потому как многие из них освободились после пандемии из-за нового формата удаленной работы. Общеизвестный факт, что в настоящий момент рынок жилья в Португалии переживает не лучшие времена, независимо от того, рынок ли это аренды или покупки. Спрос огромный, а предложения не хватает, а то, что есть на рынке, во многих случаях не соответствует доходам арендатора/покупателя. Возможность преобразования нежилых объектов недвижимости в жилые, путем проведения некапитальных работ и приложения бюрократических усилий, может быть заманчивой: теперь мы все чаще можем видеть объявления с пометкой «casa com afetação a comércio», что, собственно, означает, что было произведено изменение назначения использования объекта недвижимости. Таким образом, чтобы выставить свою недвижимость как жилую на более востребованный рынок аренды/покупки, все больше людей рассматривают возможность превращения объектов, используемых для торговли и оказания услуг (например, мастерских, магазинов, складов, офисов), в жилье.

Но это еще не все: люди также ищут альтернативные помещения, например, гаражи, в которых также теоретически можно жить. Для того чтобы законно использовать объект недвижимости в качестве жилья, необходимо пройти процедуру изменения жилищной лицензии. Однако изменение назначения недвижимости - процесс сложный, требующий учета затрат и рисков. 

Скажем так, что можно переоборудовать практически любое нежилое помещение в дом, если это не изменяет его фасада и не касается наружных стен, а также не противоречит существующим нормам для жилья, которые предполагают, например, наличие ванной комнаты и вытяжки (об этом ниже). Как выяснилось, в португальском законодательстве нет ничего, что могло бы этому помешать, если соблюдать предусмотренные им базовые требования.

Что следует иметь в виду:

• Предполагаемый для переоформления в жилое помещение объект должен соответствовать минимальным размерам, установленным в Общих положениях о городских зданиях (Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU). Описать все требования, который данный документ предусматривает, решительно невозможно, так как они разнятся в применении в каждом конкретном случае и зависят от зоны расположения объекта, его типа, первичного назначения, а также от муниципальных подзаконных актов и плана застройки территории конкретного муниципалитета. Но, в целом, исходя из логики и правоприменения, можно выделить следующие аспекты:
  1. Площадь и размеры помещения: Обычно устанавливаются минимальные площади комнат, высота потолков и размеры жилых помещений, чтобы обеспечить комфортное проживание. Для примера -  минимальная площадь жилого помещения должна быть не менее 9 квадратных метров для одного человека и 16 квадратных метров для двух человек. 
  2. Освещение и вентиляция: Наличие достаточного естественного и искусственного освещения, а также хорошей вентиляции для обеспечения здоровых условий проживания. Естественное освещение, должно составлять не менее 10% от площади жилого помещения.
  3. Санитарные удобства: Наличие санузла и ванных комнат с сантехническим оборудованием (туалет, умывальник и душ с холодной и горячей водой).
  4. Электричество: Безопасная и надлежащим образом выполненная электропроводка и розетки.
  5. Пожарная безопасность: Наличие средств для предотвращения и тушения пожаров, а также доступ к выходам в случае чрезвычайной ситуации.
  6. Звукоизоляция: Относительная звукоизоляция помещений для обеспечения спокойного и комфортного проживания.
  7. Энергоэффективность: Уровень энергоэффективности здания и его оборудования для сокращения потребления энергии. На сегодняшний день – это очень важный момент, на который направлено внимание государства. Немного информации о том, как достигнуть максимальной энергоэффективности дома, а также получить компенсацию от государства, можно почерпнуть здесь.
  8. Доступность: Удобный доступ к жилому помещению для лиц с ограниченными физическими возможностями. Это требование, безусловно, является факультативным, но очень приветствуется.

 

• Можно трансформировать отдельно стоящие нежилые помещения, но в случае их расположения на территории многоквартирных зданий и жилых комплексов, необходимо получить разрешение от кондоминиума. Решение об изменении назначения помещения должно быть принято общим собранием членов кондоминиума единогласно, о чем вам должна быть выдана соответствующая бумага.
• Изучая документацию перед принятием решения об изменении назначения объекта недвижимости, помимо RGEU необходимо ознакомиться с Муниципальным режимом урбанизации и застройки (Regime Municipal de Urbanização e Edificação), а также генеральным планом города (Plano Diretor Municipal) – эти документы являются уникальными для каждого муниципалитета в Португалии, и найти их всегда не сложно на сайте Câmara Municipal вашего города. 
• В случае проведения работ, носящих только внутренний характер, обычно не требуется наличие и согласование проекта (только, если вы касаетесь несущих конструкций и пр.), однако в любом случае, до начала строительства, рекомендуется предварительно обратиться в Câmara Municipal  вашего города с подробным описанием ваших планов.
• Сама возможность изменения вида использования недвижимости должна быть запрошена у Câmara Municipal, так как для любого помещения, предназначенного для жилья, требуется лицензия на использование в качестве жилого помещения (licença de habitação). Напомню, что жилищная лицензия - это документ, выдаваемый городским советом муниципалитета (Câmara Municipal), в котором находится помещение, подтверждающий, что конкретный объект недвижимости отвечает юридическим условиям, необходимым для выполнения его назначения, а также соответствует архитектурному проекту, утвержденному при его строительстве и устанавливающему допустимые виды использования и назначения).
• Помните, что изменение вида использования объекта недвижимости повлечет за собой регистрацию в Земельном кадастре (Conservatória do Registo Predial) и Налоговом управлении (Autoridade Tributária) с целью корректного расчета и уплаты налога на имущество (IMI).

Для изменения вида использования объекта недвижимости в случаях, когда проводились только отделочные работы, например, или решение о смене назначения помещения пришло постфактум (после проведения работ, не требующих лицензирования или предварительного согласования), в любом случае, необходимо получить одобрение от Câmara Municipal, чтобы проверить соответствие предполагаемого использования нормативно-правовым актам, устанавливающим допустимые виды использования, а также пригодность здания или его части для использования по назначению. Для этого должен быть представлен запрос на изменение вида использования здания или его части с приложением различных элементов архитектурного и регистрационного характера, таких как выписки из градостроительных планов (PDM), планы помещения, список проведенных работ и пр. Следствием подачи этого запроса должно стать одобрение смены назначения помещения на жилое, то есть выдача новой лицензии на использование в качестве жилого помещения - licença de habitação. 

Какие документы могут вам потребоваться:

• Заявление на изменение назначения помещения (получить в Câmara Municipal в распечатанном виде или скачать на сайте).
  
• Документы на право собственности или аренды помещения.
  
• План помещения, подтверждающий соответствие требованиям к жилому помещению.
  
• Разрешение на строительство, если таковое было выдано.
  
• Сертификат энергетической эффективности здания, при наличии.
  
• Другие документы, которые могут потребоваться в зависимости от конкретной ситуации.

Хотелось бы отдельно обратить внимание, что Câmara Municipal, орган, который будет руководить процессом, обладает значительной свободой действий при принятии решений, поскольку в первую очередь будет учитывать положения Генерального плана города (PDM) - основополагающего правового документа в области управления муниципальной территорией, определяющего стратегические рамки территориального развития муниципалитета. В связи с этим, для благополучного изменения назначения помещения, вам прежде всего, необходимо установить контакт с администрацией вашего города, предварительно получить одобрения и согласования, и выполнять все их требования. От этого зависит успех всего мероприятия. Конечно, если у вас есть возможность воспользоваться услугами специалистов, то все эти процессы инженер возьмет на себя. О строительстве, получении разрешений и согласований, привлечении специалистов и пр., я писала в этой статье.

Нехватка предложения жилья в Португалии – это проблема государственного масштаба, поэтому программа PPR предусматривает «увеличение предложения жилищной недвижимости» и, собственно, одним из решений предлагается перевести использование недвижимости из сферы торговли или услуг в сферу жилищного строительства. Поэтому мы будем надеяться на то, что процессы одобрения запросов на изменение назначения использования помещения на жилое, не будут встречать серьезных препятствий.

В любом случае, хочу по традиции пожелать всем удачи и успехов во всех начинаниях. Хочу также напомнить о том, что наш портал может быть полезен вам практически во всех областях жизни в Португалии – для получения профессиональной консультации вы можете связаться с одним из наших специалистов в Португалии: бухгалтер, команда риэлторов, страховой агент, адвокат и многие другие. По теме строительства можем с удовольствием рекомендовать нашего партнера CaixilhoPVC – специалиста по замене окон на энергоэффективные в Португалии.