Мадейра, що потопає в зелені, схоже, переживає бум інтересу до своєї нерухомості. У столиці будують нові житлові комплекси і водночас у кожному муніципалітеті, хоч би яким маленьким він був, пропонують житло в оренду туристам.
З цього матеріалу ви дізнаєтеся, як змінився ринок нерухомості Мадейри за весну 2023 року. Ми проаналізуємо ціни при купівлі-продажу, довгостроковій і короткостроковій оренді. А також ви зможете ознайомитися з найдорожчими і найдешевшими будинками та квартирами, які можна купити зараз.
Динаміка цін на нерухомість на Мадейрі
Ми почнемо аналіз цін із сайту Idealista.pt, одного з основних сайтів з пошуку нерухомості в Португалії. Розглянемо дані за останні 3 повних місяці: лютий, березень і квітень.
Перший погляд на графіки дає зрозуміти, що ціни на квадратний метр зростали і під час продажу, і під час оренди, однак темп зростання цін продажу житла був більш рівномірним, ніж оренди. Ці графіки демонструють середні значення по всіх муніципалітетах Мадейри. Далі ми розглянемо кожен муніципалітет окремо.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Мадейри
У таблиці вище представлені середні ціни квадратного метра нерухомості по муніципалітетах у складі регіону Мадейра, оголошення про продаж якої опубліковані на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона підвищилася або знизилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Муніципалітети в таблиці розташовані в порядку зменшення середньої ціни квадратного метра у квітні 2023 року.
Середня ціна за метр у всьому регіоні у квітні 2023 року склала 2.492 євро, що є результатом зростання, як квартального (на 2,81%), так і річного (на 20%). Найдорожчі муніципалітети мають середню вартість квадратного метра від 2.000 до 2.900 євро. До цього списку входять Funchal, Calheta, Ribeira Brava і Ponta do Sol, усі розташовані на півдні та південному заході острова. Вони показали досить подібні темпи зростання середньої ціни квадратного метра, як за квартал (від 5,18 до 7,1%), так і за рік (від 25,7 до 31,1%). Цікаво, що столиця острова, місто Фуншал (Funchal), не є лідером за темпом зростання. До речі, у Фуншалі проживає понад 40% усіх людей, що населяють архіпелаг. Тут знаходяться 2 міжнародні приватні школи, єдиний університет острова, футбольні клуби та футбольна школа.
За ними йдуть інші муніципалітети з цінами від 1.200 до 2.000 євро за квадратний метр:
- Розташовані в південній частині острова Мадейра Câmara de Lobos, Santa Cruz;
- Machico, Santana і São Vicente, які знаходяться на півночі.
Ціни за квадратний метр у них змінювалися різними темпами. Якщо говорити про останній квартал, то в основному спостерігалося помірне зростання (2,1 - 2,67%). Але при цьому був муніципалітет зі зростанням у 7,9% (São Vicente), а також один муніципалітет, де ціна навіть знизилася на 3,99% (Santana). А от за рік ціни у всіх цих муніципалітетах зросли. У цій групі опинився як лідер за темпом зростання, Santana, де з квітня 2022 року середня ціна квадратного метра збільшилася аж на 33,4%, так і аутсайдер, Câmara de Lobos, у якому середня вартість квадратного метра за цей самий період зросла "лише" на 15,7%.
Якщо говорити про острів загалом, станом на квітень 2023 року північні муніципалітети Мадейри виявилися дешевшими за південні. Проте ціни в усіх них зростають досить упевнено.
Наскільки можна покладатися на дані Idealista.pt?
Коли хтось із-за кордону хоче придбати житло в Португалії, його часто відправляють на сайт Idealista.pt, оскільки це найбільший сайт з оголошеннями про нерухомість у країні. При цьому статистика, яку нам надає цей сайт, ґрунтується тільки на оголошеннях від продавців або орендодавців. Звісно, вона не може претендувати на 100% правильне відображення реальної ситуації на ринку, оскільки не містить жодної інформації про продажі. Щоб перевірити, наскільки можна довіряти цифрам з Idealista.pt, звіримо їх з інформацією про укладені угоди, доступною на сайті Національного інституту статистики Португалії.
Найсвіжіші дані, що стосуються Мадейри і доступні на сьогоднішній день, відносяться до четвертого кварталу (жовтень - грудень) 2022 року. Тому ми, на жаль, не можемо просто зараз дізнатися, які реальні ціни на квадратний метр нерухомості на Мадейрі цієї весни. Що ми можемо зробити, так це порівняти наявні дані за четвертий квартал з обох джерел. Це дасть нам уявлення про те, наскільки близькі до реальності цифри, які ми бачимо зараз на Idealista.pt.
Таблиця показує середні ціни на квадратний метр з обох джерел, а також різницю між ними у відсотковому вираженні. Чомусь у звіті Національного інституту статистики за 4-й квартал 2022 року фігурував тільки Фуншал і не було жодних інших муніципалітетів Мадейри.
Як ми бачимо з цього порівняння, під час здійснення угод купівлі-продажу в четвертому кварталі 2022 року середня вартість квадратного метра виходила нижчою, ніж запитували продавці на Idealista.pt. Різниця досить маленька, 7,8%.
Що ж у підсумку, чи можна довіряти статистиці цін на Idealista.pt? Я б сказала, що в разі Мадейри ця статистика підійде для дуже приблизного оцінювання стану речей, просто тому що в нас немає більш точних інструментів, що описують поточну ситуацію і доступні просто зараз. Проте на неї не можна впевнено покладатися, особливо якщо йдеться про муніципалітети за межами Фуншала. Тому, тим, хто серйозно розглядає можливість купівлі житла на Мадейрі, найкраще звернутися за консультацією до професійного рієлтора, який знає всю специфіку архіпелагу Мадейра.
А що можна сказати про нерухомість на Мадейрі як об'єкт інвестицій?
Довгострокова оренда нерухомості на Мадейрі
Для оцінки ситуації на ринку середньо- і довгострокової оренди знову звернемося до сайту Idealista.pt
І знову чомусь дані є тільки про Фуншал. Середня вартість квадратного метра орендованого житла у квітні 2023 року становить 12,5 євро. З лютого цього року цей показник зріс на 5,93%, а з квітня минулого року - на цілих 27%. Примітно, що темп зростання вартості орендованого квадратного метра у Фуншалі практично збігається з темпом зростання квадратного метра, що продається у цьому ж муніципалітеті (27,6%, як ми бачили вище).
Туристична оренда нерухомості на Мадейрі
Мадейра розташована за 2 години перельоту від материкової Португалії. Від тих, хто оселився там у дорослому віці, часто можна почути, що весь час жити на острові не дуже комфортно, адже з певного моменту життя стає занадто одноманітним. У зв'язку з цим Мадейра може мати більше переваг як місце проведення відпустки, ніж як місце постійного проживання.
Тим, хто цікавиться нерухомістю на Мадейрі для інвестицій, можливо, є сенс розглядати подобову туристичну оренду. Щоб оцінити її потенціал на острові, звернемося до сервісу All The Rooms. Сервіс платний, а в безкоштовному доступі є тільки базова статистика, наприклад, кількість об'єктів, пропонованих для туристичної оренди на Мадейрі через сервіс AirBnB, а також середня вартість 1 доби оренди в різних муніципалітетах Мадейри. Ми вже користувалися цією статистикою в зимовому огляді, тому зараз можемо оцінити, наскільки сильно ситуація змінилася за 3 місяці.
У таблиці вище представлено 2 періоди: листопад 2022 - лютий 2023 і лютий - травень 2023. Для кожного періоду вказано кількість об'єктів туристичної оренди, доступних для здачі в кожному з муніципалітетів Мадейри (стовпчики 1 і 3) і середня вартість 1 ночі в цих об'єктах (стовпчики 2 і 4).
Якщо говорити про кількість об'єктів нерухомості, то очевидна тенденція невеликого зростання з зими. Практично у всіх муніципалітетах навесні туристам пропонували трохи більше квартир і будинків, ніж узимку. Те ж саме можна сказати і про вартість цього житла: у переважній кількості муніципалітетів ціна однієї ночі навесні стала дещо вищою, ніж вона була взимку. Слід звернути увагу, що на відміну від даних сайту Idealista.pt і Національного інституту статистики, які ми аналізували раніше, All The Rooms не прив'язується до середньої вартості квадратного метра. Тому в таблиці вище подано середні значення за всіма об'єктами, зданими в цей період, незалежно від їхнього розміру (це можуть бути як великі вілли, так і маленькі кімнати). Проте навіть ці дані допомагають почати орієнтуватися в ситуації.
Більшість об'єктів подобової оренди відкрито в муніципалітеті Funchal (2.637), однак за середньою ціною за ніч цей муніципалітет поступився Calheta, Ribeira Brava і Ponta do Sol, де цих об'єктів пропонується набагато менше. Різниця може пояснюватися як вищою конкуренцією в муніципалітеті Funchal, так і тим фактом, що в цих муніципалітетах туристам можуть пропонувати житло, яке сильно відрізняється. Наприклад, у Фуншалі це можуть бути квартири і студії, а в інших муніципалітетах - вілли. Оскільки вілла дорожча за студію, то статистично інші муніципалітети будуть дорожчими за Фуншал.
У будь-якому разі, це порівняння може бути відправною точкою у вивченні потенціалу нерухомості Мадейри як об'єкта інвестицій.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна в лютому 2023 року
На сьогоднішній день портал Idealista.pt пропонує 2.145 будинків на продаж. У цей огляд я включу тільки вже готові об'єкти.
Найдорожчі будинки на Мадейрі на сьогодні
4.990.000 євро Триповерховий будинок із 4 спальнями і 7 ванними кімнатами. Власний спортзал і спортивний майданчик просто неба, невеликий басейн, гараж. Ділянка 2,3 гектара. Клас енергоефективності А. Вид на затоку. Муніципалітет Funchal.
4.500.000 євро Відреставрований маєток 17 століття на ділянці в 1 гектар. 6 спалень, 8 ванних кімнат. Гараж, басейн. Клас енергоефективності E. Муніципалітет Funchal.
4.190.000 євро Двоповерховий будинок площею 580 квадратних метрів. 3 спальні, 5 ванних кімнат. Панорамний вид на 270 градусів. Басейн, вертикальний сад, джакузі, домашній кінотеатр і багато різних приміщень для спільного проведення часу. Гараж на кілька машин. В оголошенні нічого не сказано про рік побудови будинку, також не уточнюється, чи закінчено вже будівництво. Будинок продається як готовий, проте реальних фотографій немає, замість них - плани і рендери. Клас енергоефективності А. Муніципалітет Calheta.
3.500.000 євро Маєток на ділянці понад 5000 квадратних метрів. Будинок 30-х років 19 століття, відремонтований пізніше. Площа будинку 803 квадратних метри. 6 спалень, 2 ванні кімнати. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Funchal.
Мінімальні ціни на готові будинки, куди можна заїхати без капітального ремонту відразу:
90.000 євро Невеликий будинок площею 59 квадратних метрів, побудований у 2000 році. 1 спальня, 1 ванна. Ділянка 37 квадратних метрів. Є гараж. Зараз використовується для туристичної оренди. Муніципалітет Santa Cruz.
115.000 євро Будиночок площею 39 квадратних метрів, розташований на ділянці 180 метрів. 1 спальня, 1 ванна, тераса. Фасад потребує ремонту. Муніципалітет Funchal.
120.000 євро Будинок площею 72 квадратних метри, без ділянки. 1 спальня, 1 ванна кімната. Клас енергоефективності E. Муніципалітет Funchal.
Тепер вивчимо ринок продажу квартир, яких на порталі представлено 4.302. Багато пропозицій, особливо дорогих, або ще явно перебувають у стадії будівництва, або в оголошенні нічого про це не написано, але реальних фотографій немає. У цей огляд я включила тільки об'єкти, де впевнено можна сказати, що об'єкт зданий в експлуатацію, або де є справжні фото. Для прикладу візьмемо типологію T2, тобто квартири, у яких є вітальня і 2 спальні.
Найдорожчі квартири:
1.300.000 євро Квартира площею 214 квадратних метрів в житловому комплексі, побудованому в 2020 році. 2 спальні, 3 ванні кімнати. 5-й поверх у будинку з ліфтом. Продається з меблями і технікою. Клас енергоефективності А. У будинку басейн і тренажерний зал. Муніципалітет Funchal.
1.080.000 євро Квартира площею 252 квадратних метри в будинку, побудованому 2021 року. 2 спальні, 2 ванні кімнати. 7 поверх у будинку з ліфтом. Гараж входить у вартість. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Funchal.
Найдешевші квартири:
129.000 євро Квартира площею 90 квадратних метрів. 1 ванна кімната, балкон. Будинок побудований у 2009 році. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Santana.
136.000 євро Квартира площею 69 метрів. 1 ванна кімната. Розташована на 1 поверсі. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Funchal.
140.000 євро Квартира площею 100 метрів. 1 ванна кімната. Розташована на 3 поверсі в будинку без ліфта. Будинок побудований у 2006 році. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Santa Cruz.
У підсумку що можна сказати про ринок нерухомості Мадейри цієї весни
Як ми могли побачити за даними з різних джерел, ціни на нерухомість в оголошеннях продавців зростали протягом року в усіх муніципалітетах цього регіону. Також є підстави припускати, що фактичні ціни під час продажу можуть бути не надто нижчими за ті, які покупець міг би очікувати, якби орієнтувався на портал Idealista. Принаймні так буде в столиці регіону, місті Фуншал. У цьому ж місті знаходиться більшість об'єктів, пропонованих для продажу і для подобової оренди.
Якщо порівнювати пропозицію будинків і квартир з тим, що ми бачили взимку 2023 року, то впадає в око, що список найдорожчих об'єктів оновився несильно. А от оголошення про продаж найдешевших квартир і будинків у гарному стані навесні 2023 року повністю відрізняються від тих, що ми бачили взимку. Логічно, що найдешевші варіанти користуються підвищеним попитом.
Якщо ви шукаєте житло на Мадейрі для власного проживання або як об'єкт інвестицій, через наш сайт ви можете звернутися до професійних рієлторів, які з радістю допоможуть вам знайти і купити оптимальний варіант.
Сподіваюся, Мадейра перевершить ваші очікування!
