Кінець літа і початок осені на Мадейрі — напевно найприємніший час для перебування на архіпелазі. Сонце, тепло і пляжі... До листопада температура знижується, але залишається досить комфортною. Дізнаймося, чи є ситуація на ринку нерухомості Мадейри такою ж сприятливою, як і погода. У цій статті ми проаналізуємо ціни на будинки та квартири під час продажу, довгострокової оренди та туристичної оренди, а також вивчимо пропозиції щодо продажу, доступні на сьогодні.
Динаміка цін на нерухомість на Мадейрі
Дослідження ринку нерухомості архіпелагу ми почнемо з вивчення статистики, наданої сайтом Idealista.pt, одним із головних ресурсів з нерухомості в Португалії. Оскільки листопад ще не закінчився, розглянемо дані за останні 3 повних місяці: серпень, вересень і жовтень.
Як видно на графіках, ціни на квадратний метр при продажу зростали протягом року рівномірно і зростання було досить помітним. А от ціни на квадратний метр при оренді зростали різними темпами до липня цього року. З липня почалося дуже плавне зниження. Ці графіки демонструють середні значення по всіх муніципалітетах Мадейри. Далі ми розглянемо кожен муніципалітет окремо.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Мадейри
У таблиці показано середню вартість квадратного метра нерухомості в різних муніципалітетах Мадейри, представлених у списках продажів на Idealista.pt (стовпці 1-3). Стовпчик 4 демонструє відсоткову зміну ціни за вказані три місяці: на скільки відсотків вона зросла або знизилася. У стовпці 5 вказані зміни за минулий календарний рік. Муніципалітети в таблиці впорядковані за спаданням середньої ціни за квадратний метр станом на жовтень 2023 року.
Найдорожчим муніципалітетом є Funchal, столиця регіону, де в жовтні квадратний метр у середньому коштував 3.105 євро. Ця ціна є результатом зростання, як квартального (на 3,64%), так і річного (на 20,1%).
За Фуншалом ідуть 3 муніципалітети із середньою ціною квадратного метра від 2.200 до 3.000 євро: Calheta, Ribeira Brava і Câmara de Lobos, усі розташовані на південному заході острова. У всіх них ціни зросли досить скромно з серпня (близько 2%). А от річне зростання виявилося вражаючим, від 20% і вище. Чемпіоном за річним зростанням у всьому регіоні став муніципалітет Calheta (30,6%).
Наступна група муніципалітетів має ціни на квадратний метр від 1.400 до 2.000 євро:
- Муніципалітет Santa Cruz, що розташований у південній частині острова Мадейра;
- Machico і Santana, які знаходяться на півночі.
Ціни за квадратний метр у них змінювалися більш різноспрямовано, ніж у попередній групі. Лідером за квартальним зростанням виявився Machico з 9,56%, а от у муніципалітеті Santana навпаки відбулося зниження ціна 1,73%. Дивовижним чином Machico показав і найнижчий річний ріст, з жовтня 2022 року, всього 12,1%, що виглядає більш ніж скромно на тлі інших муніципалітетів.
Чи можна вірити статистиці сайту Idealista.pt?
Платформа Idealista.pt — це найвідоміший ресурс у Португалії для пошуку житла. Часто це єдине джерело інформації про ситуацію на ринку нерухомості для іноземців. Разом з цим, статистика, представлена на цьому ресурсі, заснована лише на оголошеннях від продавців і орендодавців, розміщених на цьому ж майданчику. Очевидно, вона не може повністю демонструвати реальний стан справ на ринку, оскільки не враховує інформацію про реальні угоди. Для перевірки достовірності даних з Idealista.pt необхідно зіставити їх з інформацією про фактичні угоди, доступною на сайті Національного інституту статистики Португалії.
Найактуальніші дані про Мадейру на сьогодні стосуються другого кварталу 2023 року (квітень — червень). Ми можемо порівняти наявні дані за другий квартал з обох джерел, щоб приблизно оцінити достовірність цифр, представлених на Idealista.pt.
Таблиця містить середні ціни на квадратний метр із двох джерел, а також відсоткову відмінність між ними. У звіті Національного інституту статистики за другий квартал 2023 року було вказано лише дані про Фуншал, без інформації про інші муніципалітети Мадейри. З порівняння видно, що в другому кварталі 2023 року фактичні угоди укладалися за нижчою середньою ціною за квадратний метр, ніж ціни, представлені на Idealista.pt. Різниця склала 13,36%. Така розбіжність може мати безліч пояснень.
Отже, чи варто довіряти статистиці цін на Idealista.pt? У разі Мадейри це скоріше інструмент для грубої оцінки, оскільки більш точних даних наразі просто немає. Вона дає лише загальне уявлення про ситуацію, але на неї не можна повністю покладатися. Тим, хто розглядає купівлю житла на Мадейрі, варто звернутися до досвідченого рієлтора, знайомого з усіма тонкощами архіпелагу Мадейра.
Довгострокова оренда нерухомості на Мадейрі
Давайте знову заглянемо на сайт Idealista.pt, щоб вивчити зміну цін на довгострокову оренду.
Знову доступні дані лише по Фуншалу. У жовтні 2023 року середня вартість оренди квадратного метра становила 13,7 євро. Із серпня цей показник зменшився на 3,52%. Це зниження, однак, не завадило річному зростанню: з жовтня 2022 року ціни на оренду за квадратний метр зросли на 19,4%.
Туристична оренда нерухомості на Мадейрі
Якщо розглядати купівлю житла на Мадейрі як інвестицію, то важливо оцінити потенційний дохід від короткострокової туристичної оренди. Для цього можна звернутися до сервісу All The Rooms, який надає інформацію про кількість об'єктів, доступних для туристичної оренди на Мадейрі через платформу AirBnB, а також про середню вартість оренди за один день у різних муніципалітетах Мадейри.
У таблиці перелічено всі муніципалітети Мадейри. У першому стовпчику вказано кількість об'єктів, доступних для туристичної оренди в кожному з них, а в другому стовпчику — середня вартість проживання за одну ніч у цих об'єктах.
Слід зазначити, що дані від All The Rooms, на відміну від інформації з сайту Idealista.pt і Національного інституту статистики, не пов'язані із середньою вартістю квадратного метра. Тому подано загальні середні значення для всіх об'єктів, зданих в оренду в цей період, незалежно від їхнього розміру (від великих вілл до кімнат).
Більшість об'єктів оренди знаходяться в муніципалітеті Фуншал (2.912), але середня ціна за ніч у цьому муніципалітеті нижча, ніж у Ribeira Brava, Calheta і Santa Cruz. Ця відмінність може бути зумовлена як вищою конкуренцією у Фуншалі, так і різноманітністю пропонованого житла в інших муніципалітетах. Наприклад, у Фуншалі це можуть бути квартири або студії, тоді як в інших муніципалітетах — вілли. Враховуючи, що вілли зазвичай дорожчі за студії, статистично ціни в інших муніципалітетах можуть бути вищими, ніж у Фуншалі.
Це порівняння може слугувати відправною точкою для вивчення потенціалу нерухомості на Мадейрі як об'єкта інвестицій.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна в листопаді 2023 року
На сьогодні портал Idealista.pt пропонує 2.247 будинків на продаж. У цей огляд я включу тільки вже готові об'єкти.
Найдорожчі будинки на Мадейрі на сьогодні
6.000.000 євро Два двоповерхові будинки на ділянці 5.000 кв.м. Головний будинок з 4 спальнями та 3 ванними кімнатами. Другий будинок може використовуватися як будинок для прислуги. Там же розташовані пральня і склад. Сертифікати енергоефективності відсутні. Муніципалітет Funchal. Цей будинок ми бачили в літньому огляді цін.
5.500.000 євро Відреставрований маєток 17 століття на ділянці в 1 гектар. 6 спалень, 8 ванних кімнат. Гараж, басейн. Клас енергоефективності E. Муніципалітет Funchal. Цей будинок також фігурував у нашому весняному огляді та досі не проданий. Але що дивно, тепер він продається на мільйон євро дорожче!
4.990.000 євро Триповерховий будинок із 4 спальнями та 7 ванними кімнатами. Власний спортзал і спортивний майданчик просто неба, невеликий басейн, гараж. Ділянка 2,3 гектара. Клас енергоефективності А. Вид на затоку. Муніципалітет Funchal. Цей будинок уже фігурував у весняному огляді цін і досі не проданий.
Мінімальні ціни на готові будинки, куди можна заїхати без капітального ремонту відразу:
107.000 євро Будинок площею 64 квадратних метри з 1 спальнею та 1 ванною. Є гараж. Є ділянка з садом. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Santana.
130.000 євро Двоповерховий будинок площею 90 квадратних метрів. 3 спальні, 1 ванна, тераса і балкон. Перший поверх господарський, тож потрібен ремонт, якщо покупець захоче його зробити житловим. Є гараж. Опалення немає. Клас енергоефективності F. Муніципалітет Calheta.
Перейдемо до квартир, яких на порталі представлено 2.388. Багато пропозицій, особливо дорогих, або ще явно перебувають у стадії будівництва, або в оголошенні нічого про це не написано, але реальних фотографій немає. У цей огляд я включила тільки об'єкти, де впевнено можна сказати, що об'єкт зданий в експлуатацію, або де є справжні фото. Для прикладу візьмемо типологію T2, тобто квартири, у яких є вітальня і 2 спальні.
Найдорожчі квартири:
1.300.000 євро Квартира площею 214 квадратних метрів в житловому комплексі, побудованому в 2020 році. 2 спальні, 3 ванні кімнати. 5-й поверх у будинку з ліфтом. Продається з меблями і технікою. Клас енергоефективності А. У будинку басейн і тренажерний зал. Муніципалітет Funchal. Цей варіант ми бачимо в продажу ще з весни.
1.100.000 євро Квартира в новому проєкті. Написано, що будівництво закінчено. Площа 148 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна кімната. Балкон. Гараж входить у вартість. Клас енергоефективності не вказано. Муніципалітет Funchal. Цю квартиру ми бачили ще влітку.
Найдешевші квартири:
155.000 євро Квартира площею 75 квадратних метрів на першому поверсі. 2 спальні, 1 ванна кімната, балкон. Будинок побудований у 1988 році. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Machico.
160.000 євро Квартира площею 98 метрів. 2 спальні, 1 ванна кімната. Будинок побудований у 2004 році. Гараж входить у вартість. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Santa Cruz.
160.000 євро Квартира площею 75 метрів. 2 спальні, 1 ванна кімната. Будинок побудований у 2003 році. Гараж входить у вартість. Опалення немає. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Santa Cruz.
У підсумку що можна сказати про ринок нерухомості Мадейри цієї осені
Вивчивши інформацію з різних джерел, ми можемо з упевненістю сказати, що вартість житла в оголошеннях від продавців протягом року зростала в кожному муніципалітеті цього регіону. Однак є підстави вважати, що попит на нерухомість на Мадейрі не такий високий, як в інших відомих місцях Португалії, таких як Алгарве, Лісабон і Порту. По-перше, оголошення про найдорожчі об'єкти, виставлені на продаж 3-6 місяців тому, досі залишаються на сайті. По-друге, аналізуючи статистику реальних угод, можна зробити висновок, що фактичні ціни під час продажу значно нижчі за ті, які покупець міг би очікувати, ґрунтуючись на даних порталу Idealista.
При цьому найдешевші варіанти житла, представлені на порталі, не тільки продали за 3 місяці, що минули від останнього огляду, але й мінімальні ціни об'єктів, що відповідають критеріям пошуку, злетіли вгору. Якщо влітку можна було купити будиночок за 90.000 євро і квартиру від 129.000 євро, то зараз більш-менш прийнятні варіанти починаються від 107.000 і 155.000, відповідно.
Найбільшими центрами тяжіння туристів є Funchal і Calheta, саме там розташовується найбільше об'єктів туристичної оренди.
Для яких би цілей ви не цікавилися нерухомістю на Мадейрі: для особистого проживання або інвестицій, — через ресурс WithPortugal.com ви можете надіслати запит досвідченим агентам з нерухомості, готовим допомогти вам підібрати та придбати ідеальну нерухомість.
