Этот материал расскажет, какие изменения произошли на рынке недвижимости в регионе Algarve с ноября 2023 года по январь 2024 года. Мы подробно рассмотрим динамику цен на покупку и долгосрочную аренду жилых домов и квартир. Кроме того, мы коснемся обстановки на рынке краткосрочной аренды для туристов. Также вы сможете ознакомиться с перечнем элитных и наиболее доступных вариантов жилья, которые в настоящее время выставлены на продажу.
Регион Алгарве расположен на самом юге континентальной Португалии, с юга и запада омывается Атлантическим океаном, а на востоке граничит с Испанией. Для португальцев это излюбленное место отдыха, а для иностранцев - еще и отличный выбор для постоянного проживания. Если верить переписи населения 2021 года, именно в этом регионе самая высокая концентрация иностранного населения в стране. В некоторых муниципалитетах она составляет до 26% всего населения. Интересно выяснить, оказывает ли такое высокое внимание со стороны иностранных покупателей и арендаторов, многие из которых из более богатых стран, влияние на цены на недвижимость в этом регионе.
Динамика цен на недвижимость в Алгарве
Для анализа будем использовать статистические данные Idealista.pt, одного из основных порталов с объявлениями о недвижимости в Португалии. Поскольку февраль еще не закончился, рассмотрим данные за ноябрь, декабрь и январь. На графиках ниже показаны изменения средней стоимости квадратного метра недвижимости по месяцам. Информация взята из объявлений, опубликованных на этом сайте.
Заметно, что цены за квадратный метр недвижимости при продаже росли равномерно, хотя темп этого роста был довольно умеренным. Однако темп изменения цен на аренду менялся. С мая по июль 2023 года наблюдался более заметный рост. В сентябре произошло плавное снижение, а с октября начался плавный рост. Это общий тренд, охватывающий все муниципалитеты региона. В дальнейшем мы рассмотрим каждый муниципалитет отдельно для более детального анализа.
Продажа недвижимости в муниципалитетах Алгарве
В таблице выше представлена средняя цена квадратного метра недвижимости по муниципалитетам в регионе Алгарве (столбцы 1-3). В четвертом столбце указан процент изменения цены за последние три месяца. Пятый столбец демонстрирует изменение за весь календарный год. Первым в списке идет Faro, административная столица Алгарве, а затем муниципалитеты в таблице упорядочены по убыванию средней цены квадратного метра на февраль 2024 года.
Интересно, что Фару не является самых дорогим муниципалитетом региона. Средняя цена квадратного метра в январе 2024 года составила 2.920 евро, что 1.069 евро ниже самого дорогого муниципалитета. С ноября прошлого года цена выросла всего на 0,31%, что на уровне статистической погрешности. А вот за год цена выросла существенно, на 14%.
Муниципалитеты, где средняя цена за квадратный метр наиболее высока, от 3.000 до 4.000 евро, включают Loulé, Lagos, Vila do Bispo, Aljezur, Lagoa, Albufeira и Tavira. В этом списке Лоуле занимает первое место. Там средняя цена квадратного метра в январе составила 3.989 евро. Этот результат достигнут благодаря умеренному квартальному росту (2,31%) и годовому росту (7,4%). Расположенный в восточной части региона, Лоуле предлагает развитую инфраструктуру для разнообразного отдыха, включая пляжи, теннисные школы, поля для гольфа, фитнес-клубы, торговые центры, церкви, замки, казино и многое другое. Например, город Vilamoura, известный своими гольф-полями, также находится в Loulé. Также в восточной части региона находится и муниципалитет Tavira.
Другие муниципалитеты в этой самой дорогой группе находятся в западной части Алгарве.
Как раз на западе Алгарве наблюдается наибольшая концентрация резидентов, переехавших в Португалию из других стран (20-26% населения). Этот субрегион омывается океаном с двух сторон и поэтому имеет наибольшее количество пляжей.
За последние 3 месяца цены за квадратный метр в этих 7 муниципалитетах немного изменялись в разных направлениях, но изменения были незначительными. В некоторых местах цены немного выросли, а в других немного снизились. Все эти муниципалитеты показали годовой рост цен средними темпами. На фоне общей тенденции в этой группе, а также во всем регионе Алгарве выделяется Aljezur, где за квартал цена снизилась на 2,82% (самое большое квартальное снижение), а за год она выросла на 17% (самое большое годовое повышение).
В следующей группе из 6 муниципалитетов средняя стоимость квадратного метра находится в пределах 2.200-2.900 евро:
- Находящиеся в западной части Silves, Portimão и Monchique;
- Находящиеся в восточной части Vila Real de Santo António,Olhão и São Brás de Alportel.
Во всех указанных муниципалитетах изменения за последние три месяца также незначительны: либо происходил небольшой рост, либо небольшое снижение цен. Что касается динамики за год, в этой группе также наблюдается умеренный рост цен (от 6,5 до 11,7%).
Последним в списке муниципалитетов идет Alcoutim, который значительно отличается по стоимости от остальных. Этот муниципалитет не имеет выхода к океану, что, вероятно, объясняет низкую стоимость. В январе средняя цена квадратного метра здесь составила 786 евро, что стало результатом роста в 4,8% за последние 3 месяца, однако в разрезе года наблюдается снижение цены на 6%.
Точно ли можно доверять статистике Idealista.pt?
Данные Idealista.pt основаны на объявлениях о продаже недвижимости, опубликованных на данном сайте. Однако стоит принять во внимание, что эти данные не отражают полностью всю картину рынка. Возможно, что недвижимость продана без публикации на Idealista, хотя для региона Алгарве это скорее исключение. Также существует вероятность, что фактическая сумма сделки может отличаться от цены, указанной продавцом в объявлении.
Данные о средней стоимости квадратного метра недвижимости при совершении фактических сделок можно взять из отчета Национальным институтом статистики Португалии (INE).
В данный момент самым актуальным доступным отчетом является отчет за третий квартал (июль - сентябрь) 2023 года. Путем сравнения цен за этот период из обоих источников мы сможем оценить, насколько точно Idealista отражает текущее состояние рынка недвижимости в регионе Алгарве.
Таблица содержит реальную среднюю стоимость квадратного метра при заключении сделок купли-продажи на основе данных Национального института статистики (столбец 1), среднюю стоимость квадратного метра из объявлений на Idealista.pt (столбец 2), а также процентную разницу между ними (столбец 3). Муниципалитеты отсортированы по убыванию средней цены квадратного метра, согласно данным сайта Idealista.
В большинстве муниципалитетов сделки по покупке недвижимости заключались по ценам ниже, чем указано в объявлениях на Idealista.pt за тот же период. Разница в основном оказывается в пределах 13-25%. Исключением стали Portimão, где цена с Idealista была лишь на пару процентов выше фактической цены, и Tavira, где, наоборот, средняя цена с Idealista отказалась на 5,3% ниже фактической цены продажи квадратного метра. Самые заметные расхождения наблюдались в Lagoa (27,07%), SIlves (28,24%) и Olhão (30,24%).
Существует множество возможных причин, почему данные из этих двух источников так сильно расходятся. Однако мы все-таки будем пользоваться статистикой от Idealista.pt для анализа текущей ситуации, так как других инструментов с более свежей информацией у нас нет. При исследовании информации от Idealista.pt важно учитывать, что цена, указанная продавцом, может измениться в процессе заключения сделки. Тем, кто собирается торговаться с продавцом при покупке недвижимости, лучше посоветоваться с профессиональным риэлтором в Алгарве, который, понимая ситуацию на рынке, может предсказать успех такого плана.
Долго- и среднесрочная аренда недвижимости в муниципалитетах Algarve
Опять обратимся к статистике Idealista.pt.
В приведенной таблице отображены средние цены за квадратный метр недвижимости, аренду которой можно найти на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показан процентный прирост или убыль цены за последние три месяца. В столбце 5 представлено изменение за календарный год. На первом месте идет столица, Faro. После нее муниципалитеты в таблице упорядочены по убыванию средней цены за квадратный метр в январе 2024 года.
За последние три месяца предложения по аренде недвижимости не появлялись во всех муниципалитетах Алгарве. Самой высокой арендной ставкой за квадратный метр является 16 евро в Loulé. За квартал цена не изменилась, а вот годовой рост оказался очень интенсивным, 20,9%. В других муниципалитетах цены за квартал менялись разнонаправленно: где-то они слегка снизились, но за год в основном все выросли. На общем фоне выделяются Vila Real de Santo António, единственный муниципалитет, где наблюдалось маленькое понижение цены за год. А также Faro, который стал чемпионом по годовому росту цены (27,2%).
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах Algarve
Алгарве - это в первую очередь место летнего отдыха. А в низкий сезон жизнь там сильно меняется, замедляется. Поток туристов никогда не исчезает полностью, но существенно снижается. Многие туристические предприятия просто закрываются. Именно поэтому не всем нравится оставаться там на зиму. Те, кто приобретает недвижимость в Алгарве, возможно, заинтересованы проводить там лишь часть года, а в остальное время они могут эту недвижимость можно сдавать туристам как Alojamento local. Услуга управления туристической недвижимостью особенно актуальна в Алгарве.
Сколько можно заработать на краткосрочной аренде меблированных домов и квартир в Португалии, поможет посчитать сервис All The Rooms. Данные отражают среднюю арендную ставку за ночь во всех объектах туристического размещения выбранного региона, доступных на AirBnb. Также предоставляется информация о количестве всех объектов размещения в регионе. Приведенные ниже данные относятся к периоду за последние 3 месяца, с 1 ноября 2023 по 1 февраля 2024 года. Цены, указанные в сервисе, представлены в долларах, но в таблице они пересчитаны в евро по текущему курсу.
В отличие от данных сайта Idealista.pt и Национального института статистики, которые мы анализировали до этого, All The Rooms не оперирует средней стоимостью квадратного метра. Поэтому в представленной таблице приведены средние значения по всем объектам размещения, сданным в этот период (включая как большие виллы, так и маленькие комнаты). Несмотря на это, даже такие данные помогают понять предварительные перспективы краткосрочной аренды.
Интересно, что административный центр региона, город Faro, не является лидером ни по количеству объектов туристического размещения, ни по стоимости суток аренды. По последнему параметру он даже находится в аутсайдерах со стоимостью в 95 евро.
Самыми высокими зимой 2023-2024 года оказались цены в Portimão (193 евро), Monchique (165 евро), São Brás de Alportel (163 евро). А самыми низкими - в Vila Real de Santo António (83 евро). Большинство объектов посуточной аренды открыто в муниципалитетах Albufeira (9.161), Lagos (5.485), Portimão (4.539).
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная в феврале 2024 года
В настоящий момент на Idealista.pt можно найти 11.633 объявлений о домах на продажу, часть из них на этапе строительства, часть - даже на этапе проектирования и часть - в виде руин, которые нужно отстраивать заново. В этот обзор я включу только уже готовые объекты.
Самые дорогие жилые дома в Алгарве
19.000.000 евро
Вилла с 7 спальнями и 7 ванными комнатами. Участок площадью 0,7 га. Площадь самого дома 740 кв. м. Дом построен в 2004 году. На участке бассейн, сад, гараж. Муниципалитет Albufeira. Класс энергоэффективности D. Этот дом продается как минимум с лета прошлого года.
14.500.000 евро
Дом площадью 540 квадратных метров. 4 спальни, 4 ванных. Площадь участка более 2.000 квадратных метров. На участке бассейн. Дом построен в 2001 году и внутри оформлен в арабском стиле (прям вот как дворец шейха средней руки). Класс энергоэффективности B. Муниципалитет Lagos.
13.750.000 евро
Дом площадью 797 квадратных метров на участке площадью 6.000 кв.м. 5 спален, 7 ванных. На участке сад и бассейн. Класс энергоэффективности C. Муниципалитет Loulé.
Минимальные цены на готовые дома, в которые можно заселяться сразу, не производя серьезный ремонт
69.000 евро
Деревенский дом площадью всего 48 квадратных метров с участком в 76 кв.м. 2 спальни и 1 ванная комната. Какой-то ремонт потребуется. Класс энергоэффективности Е. Находится в муниципалитете Castro Marim
78.000 евро
Домик площадью 50 кв.м с одной спальней и одной ванной. Построен в 1951 году. Судя по фото, внутри ремонт свежий, а вот снаружи выглядит не очень. Есть микроскопический участок земли. Сертификата энергоэффективности нет. Муниципалитет Alcoutim. Этот дом мы видели и в осеннем обзоре по той же цене.
85.500 евро
Симпатичный 2-этажный домик площадью 30 кв.м с одной спальней и одной ванной. Судя по фото, состояние ремонта хорошее. Участок 37 м. Сертификата энергоэффективности нет. Муниципалитет Castro Marim. Осенью он предлагался на 3.000 евро дороже.
Если говорить о квартирах в Алгарве, то их на портале предлагается 11.422. Для примера возьмем студии, которые можно использовать как для собственного отпуска, так и для посуточной аренды туристам.
Самые дорогие квартиры-студии
375.000 евро
Квартира площадью 62 квадратных метра в престижном жилом комплексе, в котором есть бассейн, сауна и джакузи, спортзал и другая инфраструктура. Дом построен в 2011 году. Класс энергоэффективности B. Муниципалитет Lagos.
320.000 евро
Студия площадью 35 квадратных метров. Продается с мебелью и техникой. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Lagos.
310.000 евро
Студия площадью 187 квадратных метров. Спальня отделена от кухни-гостиной, так что вполне можно поставить межкомнатную дверь. Есть балкон и терасса. Класс энергоэффективности С. Муниципалитет Portimão. Раньше квартира продавалась за 335.000 евро, если верить сайту.
Самые дешевые студии в Алгарве
72.500 евро
Студия площадью 45 квадратных метров на последнем этаже апарт-отеля. Есть лицензия на туристическую аренду. Гараж входит в стоимость. На территории комплекса есть бассейн, спортзал, детская комната и сад. Класс энергоэффективности C. Муниципалитет Albufeira.
75.000 евро
Студия площадью 29 квадратных метров в апарт-отеле. Находится на подвальном этаже. Есть кондиционер. Дом построен в 2003 году. На территории комплекса есть бассейн и сад. Класс энергоэффективности C. Муниципалитет Albufeira. Этот вариант мы видели и в осеннем обзоре.
Подводя итог о рынке недвижимости Алгарве этой зимой
Алгарве - место, которое пользуется большой популярностью как среди португальцев, так и среди иностранцев, но популярность эта сильно меняется в зависимости от сезона. Регион привлекает богатых людей из разных стран благодаря своему расположению у океана и развитой инфраструктуре, ориентированной на состоятельную публику. Это является дополнительным фактором, влияющим на уровень цен на недвижимость.
Данные, которые мы исследовали, свидетельствуют о стабильном росте цен на жилье в этом регионе в течение года. Однако, как мы заметили, многие квартиры и дома, которые мы видели прошлой осенью, до сих пор не проданы. Это касается как дорогих, так и дешевых вариантов. На некоторые объекты, даже на те, что находятся в категории самых дешевых, продавцы снижают цены. В принципе и статистика фактических сделок показывает, что окончательная цена продажи может существенно отличаться от изначально установленной продавцом цены в объявлении.
Недвижимость в Алгарве может стать источником пассивного дохода, если вы не планируете постоянно проживать там. В таком случае, вы можете сдавать свою собственность посуточно в периоды, когда не используете ее сами. Если этот вариант вас заинтересовал, вы можете обратиться к риэлтору в Алгарве через наш сайт. Эксперт окажет помощь на всех этапах, начиная с приобретения недвижимости и заканчивая сдачей ее в посуточную аренду.
