Літо — це період, коли Мадейра найпопулярніша у португальських та іноземних туристів. Середня денна температура в районі приємних 25 градусів, багато сонця і мало дощових днів, морські бризи, що охолоджують... Чи впливає цей сезонний ріст інтересу до острова на ціни на нерухомість на ньому, будемо розбиратися в цьому матеріалі. Проаналізуємо ціни на будинки й квартири під час продажу, довгострокової оренди та туристичної оренди, а також вивчимо пропозиції щодо продажу, доступні на сьогодні.
Динаміка цін на нерухомість на Мадейрі
Дослідження ринку нерухомості архіпелагу ми почнемо з вивчення статистики, наданої сайтом Idealista.pt, одним із головних ресурсів щодо нерухомості в Португалії. Оскільки серпень ще не закінчився, розглянемо дані за останні 3 повних місяці: липень, червень і травень.
За графіками видно, що ціни на квадратний метр при продажу зростали впродовж року рівномірно, хоча й повільно. А от ціни на квадратний метр при оренді стали зростати більш помітно в останні кілька місяців. Ці графіки демонструють середні значення по всіх муніципалітетах Мадейри. Далі ми розглянемо кожен муніципалітет окремо.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Мадейри
У таблиці вище представлені середні ціни квадратного метра нерухомості по муніципалітетах у складі регіону Мадейра, оголошення про продаж якої опубліковані на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона підвищилася або знизилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Муніципалітети в таблиці розташовані в порядку зменшення середньої ціни квадратного метра в липні 2023 року.
Найдорожчі муніципалітети мають середню вартість квадратного метра від 2.100 до 3.000 євро. До цього списку входять столиця Funchal, Calheta, Ponta do Sol, Ribeira Brava і Câmara de Lobos, усі розташовані на півдні та південному заході острова. Квартальні зміни в них були зовсім не однорідними: десь зростання було помірним, десь високим, а в Ribeira Brava взагалі спостерігалося зниження середньої ціни квадратного метра. Річне зростання теж виявилося досить різнорідним: від 15,7% у Câmara de Lobos до 53,5% у Ponta do Sol. До речі, цей останній район виявився лідером за річним темпом зростання на Мадейрі.
Наступна група муніципалітетів має ціни на квадратний метр від 1.300 до 1.800 євро:
- Муніципалітет Santa Cruz, що розташований у південній частині острова Мадейра;
- На півночі знаходяться Machico, Santana і São Vicente.
Ціни за квадратний метр у них змінювалися ще більш різноманітно, ніж у попередній групі. Якщо говорити про квартал, то тут абсолютно дивовижне зростання в 34,73% показав São Vicente. При цьому Machico навпаки показав зниження ціни на 4,86%. За рік ціни сильно зросли (27-47%) скрізь, крім Machico (лише 8,9%)
Якщо говорити про острів загалом, то в липні 2023 року південні муніципалітети Мадейри продовжують коштувати дорожче за північні.
Чи можна вірити статистиці сайту Idealista.pt?
Ресурс Idealista.pt є найвідомішим у Португалії сайтом із пошуку нерухомості. Найчастіше він є єдиним джерелом знань про стан ринку нерухомості для іноземців. При цьому статистика, яку нам надає цей сайт, ґрунтується тільки на оголошеннях від продавців і орендодавців, розміщених на цьому ж сайті. Звісно, вона не може претендувати на 100% правильне відображення реальної ситуації на ринку, оскільки не містить жодної інформації про продажі. Щоб перевірити, наскільки можна довіряти цифрам з Idealista.pt, звіримо їх з інформацією про укладені угоди, доступною на сайті Національного інституту статистики Португалії.
Найсвіжіші дані, що стосуються Мадейри й доступні на сьогодні, належать до першого кварталу (січень — березень) 2023 року. Тому ми, на жаль, не можемо просто зараз дізнатися, які реальні ціни на квадратний метр нерухомості на Мадейрі цього літа. Що ми можемо зробити, так це порівняти наявні дані за перший квартал з обох джерел. Це дасть нам уявлення про те, наскільки близькі до реальності цифри, які ми бачимо зараз на Idealista.pt.
Таблиця показує середні ціни на квадратний метр з обох джерел, а також різницю між ними у відсотковому вираженні. Чомусь у звіті Національного інституту статистики за 1-й квартал 2023 року фігурував тільки Фуншал і не було жодних інших муніципалітетів Мадейри.
Як ми бачимо з цього порівняння, під час укладання угод купівлі-продажу в першому кварталі 2023 року середня вартість квадратного метра виходила нижчою, ніж запитували продавці на Idealista.pt. Різниця досить відчутна, 23,6%. Існує багато можливих пояснень такої розбіжності.
Що ж у підсумку, чи можна довіряти статистиці цін на Idealista.pt? Я б сказала, що в разі Мадейри ця статистика підійде для дуже приблизного оцінювання ситуації, просто через те, що в нас немає більш точних інструментів, що описують поточну ситуацію і доступні просто зараз. Проте, на неї не можна впевнено покладатися. Тому, тим, хто серйозно розглядає можливість придбання житла на Мадейрі, найкраще звернутися за консультацією до професійного рієлтора, який знає всю специфіку архіпелагу Мадейра.
А що можна сказати про нерухомість на Мадейрі як об'єкт інвестицій?
Довгострокова оренда нерухомості на Мадейрі
Знову звернемося до сайту Idealista.pt, щоб подивитися динаміку цін на оренду на тривалий термін.
І знову чомусь дані є тільки про Фуншал. Середня вартість квадратного метра орендованого житла в липні 2023 року становить 14,2 євро. З травня цього року цей показник зріс на 10,94%, що є значною зміною. А з липня 2022 року зростання вартості орендованого квадратного метра становило цілих 28,9%. Якщо говорити про Фуншал, то зростання цін на оренду явно випереджає зростання цін на купівлю нерухомості.
Туристична оренда нерухомості на Мадейрі
Влітку на Мадейрі найбільше туристів. Згідно з даними національного інституту статистики, найпопулярнішим для проведення там відпустки є період з червня по вересень. Наприклад, у червні 2022 року на Мадейрі зареєстровано 816.013 туристичних ночівель.
Якщо розглядати придбання житла на Мадейрі як інвестицію, то цікаво оцінити, який дохід можна отримати від короткострокової туристичної оренди. Звернемося до сервісу All The Rooms, який допоможе дізнатися кількість об'єктів, пропонованих у туристичну оренду на Мадейрі через AirBnB, а також середню вартість 1 доби оренди в різних муніципалітетах Мадейри.
У таблиці вище представлені всі муніципалітети Мадейри. У стовпці 1 показано кількість об'єктів туристичної оренди в кожному з них. А в стовпці 2 показана середня вартість 1 ночі в цих об'єктах.
Слід звернути увагу, що на відміну від даних сайту Idealista.pt і Національного інституту статистики, які ми аналізували раніше, All The Rooms не прив'язується до середньої вартості квадратного метра. Тому в таблиці вище подано середні значення за всіма об'єктами, зданими в цей період, незалежно від їхнього розміру (це можуть бути як великі вілли, так і маленькі кімнати). Проте навіть ці дані допомагають почати орієнтуватися в ситуації.
Більшість об'єктів подобової оренди відкрито в муніципалітеті Funchal (2.726), однак за середньою ціною за ніч цей муніципалітет поступився Calheta, Porto Santo і Ribeira Brava. Різниця може пояснюватися як вищою конкуренцією в муніципалітеті Funchal, так і тим фактом, що в цих муніципалітетах туристам можуть пропонувати житло, яке дуже різниться. Наприклад, у Фуншалі це можуть бути квартири й студії, а в інших муніципалітетах — вілли. Оскільки вілла дорожча за студію, то статистично інші муніципалітети будуть дорожчими за Фуншал.
У будь-якому разі, це порівняння може бути відправною точкою у вивченні потенціалу нерухомості Мадейри як об'єкта інвестицій.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна в серпні 2023 року
На сьогодні портал Idealista.pt пропонує 2.172 будинки на продаж. У цей огляд я включу тільки вже готові об'єкти.
Найдорожчі будинки на Мадейрі на сьогодні
6.000.000 євро Два двоповерхові будинки на ділянці 5.000 кв.м. Головний будинок із 4 спальнями й 3 ванними кімнатами. Другий будинок може використовуватися як будинок для прислуги. Там же розташовані пральня і склад. Сертифікати енергоефективності відсутні. Муніципалітет Funchal.
4.990.000 євро Триповерховий будинок із 4 спальнями й 7 ванними кімнатами. Власний спортзал і спортивний майданчик просто неба, невеликий басейн, гараж. Ділянка 2,3 гектара. Клас енергоефективності А. Вид на затоку. Муніципалітет Funchal. Цей будинок уже фігурував у весняному огляді цін.
4.500.000 євро Відреставрований маєток 17 століття на ділянці в 1 гектар. 6 спалень, 8 ванних кімнат. Гараж, басейн. Клас енергоефективності E. Муніципалітет Funchal. Цей будинок також фігурував у нашому весняному огляді й досі не проданий.
4.250.000 євро 2 будинки на ділянці 2.150 квадратних метрів. Головний будинок двоповерховий із 3 спальнями. Будинок для гостей з однією спальнею. Усе продається як вторинна нерухомість, написано, що збудовано цього року, проте реальних фотографій немає, замість них — плани та рендери. Клас енергоефективності А. Муніципалітет Ponta do Sol.
Мінімальні ціни на готові будинки, куди можна заїхати без капітального ремонту відразу:
90.000 євро Двоповерховий будинок площею 107 квадратних метрів, побудований 2005 року. 3 спальні, 1 ванна. Є гараж. Будівля типу "em banda", це щось на кшталт таунхауса, коли кілька будинків примикають стінами один до одного. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Santana.
115.000 євро Будиночок площею 39 квадратних метрів, розташований на ділянці 180 метрів. 1 спальня, 1 ванна, тераса. Фасад потребує ремонту. Муніципалітет Funchal. Цей будинок також був у весняному огляді.
120.000 євро Будинок площею 146 квадратних метрів, на ділянці в 452 м. 3 спальні, 2 ванні кімнати. Клас енергоефективності D. Муніципалітет São Vicente.
Тепер вивчимо ринок продажу квартир, яких на порталі представлено 2.178. Багато пропозицій, особливо дорогих, або ще явно перебувають у стадії будівництва, або в оголошенні нічого про це не написано, але реальних фотографій немає. У цей огляд я включила тільки об'єкти, де впевнено можна сказати, що об'єкт зданий в експлуатацію, або де є справжні фото. Для прикладу візьмемо типологію T2, тобто квартири, у яких є вітальня і 2 спальні.
Найдорожчі квартири:
1.300.000 євро Квартира площею 214 квадратних метрів в житловому комплексі, побудованому в 2020 році. 2 спальні, 3 ванні кімнати. 5-й поверх у будинку з ліфтом. Продається з меблями й технікою. Клас енергоефективності А. У будинку басейн і тренажерний зал. Муніципалітет Funchal. Цей варіант ми бачили у весняному огляді теж.
1.200.000 євро Квартира площею 256 квадратних метрів на 11 поверсі. 2 спальні, 3 ванні кімнати. Балкон. У будинку 3 басейни й спортзал. Гараж входить у вартість. Клас енергоефективності B. Муніципалітет Funchal.
1.100.000 євро Квартира в новому проєкті. Написано, що будівництво закінчено. Площа 148 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна кімната. Балкон. Гараж входить у вартість. Клас енергоефективності не вказано. Муніципалітет Funchal.
Найдешевші квартири:
129.000 євро Квартира площею 90 квадратних метрів. 1 ванна кімната, балкон. Будинок побудований у 2009 році. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Santana. Ми бачили цю квартиру у весняному огляді. Її досі не продали.
140.000 євро Квартира площею 122 метри. 2 спальні, 1 ванна кімната. Розташована на 1 поверсі. Будинок побудований у 2002 році. Гараж входить у вартість. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Santa Cruz.
145.000 євро Квартира площею 87 метрів. 2 спальні, 1 ванна кімната. Балкон. Розташована на 2 поверсі в будинку без ліфта. Будинок побудований у 1994 році. Гараж входить у вартість. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Santa Cruz.
145.000 євро Квартира площею 80 метрів. 2 спальні, 1 ванна кімната. Розташована на 3 поверсі в будинку без ліфта. Є ліцензія на туристичну оренду (alojamento local). Клас енергоефективності B. Муніципалітет Machico.
Що можна сказати у підсумку про ринок нерухомості Мадейри цього літа
Як ми могли побачити за даними з різних джерел, ціни на нерухомість в оголошеннях продавців зростали протягом року в усіх муніципалітетах цього регіону. Проте є підстави припускати, що попит на нерухомість на Мадейрі не такий "розігрітий", як в інших популярних місцях Португалії: Алгарве, Лісабоні та Порту. По-перше, об'єкти, виставлені на продаж, які ми бачили 3 місяці тому, досі не продані. Це справедливо як для найдорожчих, так і для найдешевших варіантів. По-друге, на основі статистики про реальні продажі можна зробити висновок, що фактичні ціни під час продажу будуть значно нижчими за ті, які покупець міг би очікувати, якби орієнтувався на портал Idealista.
Найбільшими центрами тяжіння туристів є Funchal і Calheta, саме там розташовується найбільше об'єктів туристичної оренди.
Незалежно від того, шукаєте ви житлову нерухомість на Мадейрі для власного проживання або як об'єкт інвестицій, через портал WithPortugal.com ви можете зв'язатися з професійними рієлторами, які допоможуть вам підібрати й придбати оптимальний варіант.
