Цей матеріал розповість, які зміни відбулися на ринку нерухомості в регіоні Algarve з листопада 2023 року по січень 2024 року. Ми детально розглянемо динаміку цін на купівлю та довгострокову оренду житлових будинків і квартир. Крім того, ми торкнемося ситуації на ринку короткострокової оренди для туристів. Також ви зможете ознайомитися з переліком елітних і найдоступніших варіантів житла, які наразі виставлено на продаж.
Регіон Алгарве розташований на самому півдні континентальної Португалії, з півдня і заходу омивається Атлантичним океаном, а на сході межує з Іспанією. Для португальців це улюблене місце відпочинку, а для іноземців — ще й чудовий вибір для постійного проживання. Якщо вірити перепису населення 2021 року, саме в цьому регіоні найвища концентрація іноземного населення в країні. У деяких муніципалітетах вона становить до 26% усього населення. Цікаво з'ясувати, чи має така висока увага з боку іноземних покупців і орендарів, багато з яких із багатших країн, вплив на ціни на нерухомість у цьому регіоні.
Динаміка цін на нерухомість в Алгарве
Для аналізу використовуватимемо статистичні дані Idealista.pt, одного з основних порталів з оголошеннями про нерухомість у Португалії. Оскільки лютий ще не закінчився, розглянемо дані за листопад, грудень і січень. На графіках нижче показано зміни середньої вартості квадратного метра нерухомості за місяцями. Інформацію взято з оголошень, опублікованих на цьому сайті.
Цікаво, що ціни за квадратний метр нерухомості під час продажу зростали рівномірно, хоча темп цього зростання був доволі помірним. Однак темп зміни цін на оренду змінювався. З травня по липень 2023 року спостерігалося більш помітне зростання. У вересні відбулося плавне зниження, а з жовтня почалося плавне зростання. Це загальний тренд, що охоплює всі муніципалітети регіону. Надалі ми розглянемо кожен муніципалітет окремо для більш детального аналізу.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Алгарве
У таблиці вище представлено середню ціну квадратного метра нерухомості за муніципалітетами в регіоні Алгарве (стовпці 1-3). У четвертому стовпчику вказано відсоток зміни ціни за останні три місяці. П'ятий стовпець демонструє зміну за весь календарний рік. Першим у списку йде Faro, адміністративна столиця Алгарве, а потім муніципалітети в таблиці впорядковані за зменшенням середньої ціни квадратного метра на лютий 2024 року.
Цікаво, що Фару не є найдорожчим муніципалітетом регіону. Середня ціна квадратного метра в січні 2024 року склала 2.920 євро, що на 1.069 євро нижче найдорожчого муніципалітету. З листопада минулого року ціна зросла лише на 0,31%, що на рівні статистичної похибки. А от за рік ціна зросла істотно, на 14%.
Муніципалітети, де середня ціна за квадратний метр найвища, від 3.000 до 4.000 євро, включають Loulé, Lagos, Vila do Bispo, Aljezur, Lagoa, Albufeira і Tavira. У цьому списку Лоле посідає перше місце. Там середня ціна квадратного метра в січні становила 3.989 євро. Цей результат досягнуто завдяки помірному квартальному зростанню (2,31%) і річному зростанню (7,4%). Розташований у східній частині регіону, Лоле пропонує розвинену інфраструктуру для різноманітного відпочинку, включно з пляжами, тенісними школами, полями для гольфу, фітнес-клубами, торговельними центрами, церквами, замками, казино та багато іншого. Наприклад, місто Vilamoura, відоме своїми гольф-полями, також розташоване в Loulé. Також у східній частині регіону розташований і муніципалітет Tavira.
Інші муніципалітети в цій найдорожчій групі розташовані в західній частині Алгарве.
Саме на заході Алгарве спостерігається найбільша концентрація резидентів, які переїхали до Португалії з інших країн (20-26% населення). Цей субрегіон омивається океаном з двох боків і тому має найбільшу кількість пляжів.
За останні 3 місяці ціни за квадратний метр у цих 7 муніципалітетах трохи змінювалися в різних напрямках, але зміни були незначними. У деяких місцях ціни трохи зросли, а в інших трохи знизилися. Усі ці муніципалітети показали річне зростання цін середніми темпами. На тлі загальної тенденції в цій групі, а також у всьому регіоні Алгарве виділяється Aljezur, де за квартал ціна знизилася на 2,82% (найбільше квартальне зниження), а за рік вона зросла на 17% (найбільше річне підвищення).
У наступній групі з 6 муніципалітетів середня вартість квадратного метра перебуває в межах 2.200-2.900 євро:
- Розташовані в західній частині Silves, Portimão і Monchique;
- Розташовані в східній частині Vila Real de Santo António, Olhão і São Brás de Alportel.
У всіх зазначених муніципалітетах зміни за останні три місяці також незначні: або відбувалося невелике зростання, або невелике зниження цін. Що стосується динаміки за рік, у цій групі також спостерігається помірне зростання цін (від 6,5 до 11,7%).
Останнім у списку муніципалітетів йде Alcoutim, який значно відрізняється за вартістю від інших. Цей муніципалітет не має виходу до океану, що, ймовірно, пояснює низьку вартість. У січні середня ціна квадратного метра тут становила 786 євро, що стало результатом зростання в 4,8% за останні 3 місяці, проте в розрізі року спостерігається зниження ціни на 6%.
Чи точно можна довіряти статистиці Idealista.pt?
Дані Idealista.pt засновані на оголошеннях про продаж нерухомості, опублікованих на цьому сайті. Однак варто взяти до уваги, що ці дані не відображають повністю всю картину ринку. Можливо, що нерухомість продано без публікації на Idealista, хоча для регіону Алгарве це скоріше виняток. Також існує ймовірність, що фактична сума угоди може відрізнятися від ціни, зазначеної продавцем в оголошенні.
Дані про середню вартість квадратного метра нерухомості під час здійснення фактичних угод можна взяти зі звіту Національним інститутом статистики Португалії (INE).
Наразі найактуальнішим доступним звітом є звіт за третій квартал (липень — вересень) 2023 року. Шляхом порівняння цін за цей період з обох джерел ми зможемо оцінити, наскільки точно Idealista відображає поточний стан ринку нерухомості в регіоні Алгарве.
Таблиця містить реальну середню вартість квадратного метра при укладенні угод купівлі-продажу на основі даних Національного інституту статистики (стовпчик 1), середню вартість квадратного метра з оголошень на Idealista.pt (стовпчик 2), а також процентну різницю між ними (стовпчик 3). Муніципалітети відсортовані за зменшенням середньої ціни квадратного метра, згідно з даними сайту Idealista.
У більшості муніципалітетів угоди з купівлі нерухомості укладалися за цінами нижчими, ніж зазначено в оголошеннях на Idealista.pt за той самий період. Різниця переважно виявляється в межах 13-25%. Винятком стали Portimão, де ціна з Idealista була лише на кілька відсотків вищою за фактичну ціну, і Tavira, де, навпаки, середня ціна з Idealista виявилася на 5,3% нижчою за фактичну ціну продажу квадратного метра. Найпомітніші розбіжності спостерігалися в Lagoa (27,07%), SIlves (28,24%) і Olhão (30,24%).
Існує безліч можливих причин, чому дані з цих двох джерел так сильно розходяться. Однак ми все ж таки будемо користуватися статистикою від Idealista.pt для аналізу поточної ситуації, оскільки інших інструментів зі свіжішою інформацією у нас немає. Під час дослідження інформації від Idealista.pt важливо враховувати, що ціна, зазначена продавцем, може змінитися під час укладення угоди. Тим, хто збирається торгуватися з продавцем при купівлі нерухомості, краще порадитися з професійним рієлтором в Алгарве, який, розуміючи ситуацію на ринку, може передбачити успіх такого плану.
Довго- і середньострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
Знову звернемося до статистики Idealista.pt
У наведеній таблиці відображено середні ціни за квадратний метр нерухомості, оренду якої можна знайти на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано відсотковий приріст або зменшення ціни за останні три місяці. У стовпці 5 представлено зміну за календарний рік. На першому місці йде столиця, Faro. Після неї муніципалітети в таблиці впорядковані за зменшенням середньої ціни за квадратний метр у січні 2024 року.
За останні три місяці пропозиції з оренди нерухомості не з'являлися в усіх муніципалітетах Алгарве. Найвищою орендною ставкою за квадратний метр є 16 євро в Loulé. За квартал ціна не змінилася, а от річне зростання виявилося дуже інтенсивним, 20,9%. В інших муніципалітетах ціни за квартал змінювалися різноспрямовано: десь вони дещо знизилися, але за рік переважно всі зросли. На загальному тлі виділяються Vila Real de Santo António, єдиний муніципалітет, де спостерігалося маленьке зниження ціни за рік. А також Faro, який став чемпіоном за річним зростанням ціни (27,2%).
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
Алгарве — це насамперед місце літнього відпочинку. А в низький сезон життя там сильно змінюється, сповільнюється. Потік туристів ніколи не зникає повністю, але істотно знижується. Багато туристичних підприємств просто закриваються. Саме тому не всім подобається залишатися там на зиму. Ті, хто купує нерухомість в Алгарве, можливо, зацікавлені проводити там лише частину року, а решту часу вони можуть цю нерухомість здавати туристам як Alojamento local. Послуга управління туристичною нерухомістю особливо актуальна в Алгарве.
Скільки можна заробити на короткостроковій оренді мебльованих будинків і квартир у Португалії, допоможе порахувати сервіс All The Rooms. Дані відображають середню орендну ставку за ніч у всіх об'єктах туристичного розміщення обраного регіону, доступних на AirBnb. Також надається інформація про кількість усіх об'єктів розміщення в регіоні. Наведені нижче дані стосуються періоду за останні 3 місяці, з 1 листопада 2023 по 1 лютого 2024 року. Ціни, зазначені в сервісі, подано в доларах, але в таблиці їх перераховано в євро за поточним курсом.
На відміну від даних сайту Idealista.pt і Національного інституту статистики, які ми аналізували до цього, All The Rooms не оперує середньою вартістю квадратного метра. Тому в наведеній таблиці маємо середні значення за всіма об'єктами розміщення, зданими в цей період (включно з великими віллами та маленькими кімнатами). Попри це, навіть такі дані допомагають зрозуміти попередні перспективи короткострокової оренди.
Цікаво, що адміністративний центр регіону, місто Faro, не є лідером ані за кількістю об'єктів туристичного розміщення, ані за вартістю доби оренди. За останнім параметром воно навіть перебуває в аутсайдерах із вартістю в 95 євро.
Найвищими взимку 2023-2024 року виявилися ціни в Portimão (193 євро), Monchique (165 євро), São Brás de Alportel (163 євро). А найнижчими у Vila Real de Santo António (83 євро). Більшість об'єктів подобової оренди відкрито в муніципалітетах Albufeira (9.161), Lagos (5.485), Portimão (4.539).
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна в лютому 2024 року
Наразі на Idealista.pt можна знайти 11.633 оголошень про будинки на продаж, частина з них на етапі будівництва, частина навіть на етапі проєктування, а частина у вигляді руїн, які потрібно відбудовувати заново. У цей огляд я включу тільки вже готові об'єкти.
Найдорожчі житлові будинки в Алгарве
19.000.000 євро
Вілла з 7 спальнями та 7 ванними кімнатами. Ділянка площею 0,7 га. Площа самого будинку 740 кв. м. Будинок побудований у 2004 році. На ділянці басейн, сад, гараж. Муніципалітет Albufeira. Клас енергоефективності D. Цей будинок продається щонайменше з літа минулого року.
14.500.000 євро
Будинок площею 540 квадратних метрів. 4 спальні, 4 ванних. Площа ділянки понад 2.000 квадратних метрів. На ділянці басейн. Будинок побудований 2001 року і всередині оформлений в арабському стилі (прям от як палац шейха середньої руки). Клас енергоефективності B. Муніципалітет Lagos.
13.750.000 євро
Будинок площею 797 квадратних метрів на ділянці площею 6.000 кв.м. 5 спалень, 7 ванних. На ділянці сад і басейн. Клас енергоефективності C. Муніципалітет Loulé.
Мінімальні ціни на готові будинки, в які можна заселятися одразу, не проводячи серйозного ремонту
69.000 євро
Сільський будинок площею всього 48 квадратних метрів з ділянкою в 76 кв.м. 2 спальні та 1 ванна кімната. Деякий ремонт знадобиться. Клас енергоефективності Е. Знаходиться в муніципалітеті Castro Marim
78.000 євро
Будиночок площею 50 кв.м з однією спальнею та однією ванною. Побудований 1951 року. Судячи з фото, всередині ремонт свіжий, а от зовні виглядає не дуже. Є мікроскопічна ділянка землі. Сертифіката енергоефективності немає. Муніципалітет Alcoutim. Цей будинок ми вже бачили в осінньому огляді за тією ж ціною.
85.500 євро
Симпатичний 2-поверховий будиночок площею 30 кв.м з однією спальнею та однією ванною. Судячи з фото, стан ремонту хороший. Ділянка 37 м. Сертифіката енергоефективності немає. Муніципалітет Castro Marim. Восени він пропонувався на 3.000 євро дорожче.
Якщо говорити про квартири в Алгарве, то їх на порталі пропонується 11.422. Для прикладу візьмемо студії, які можна використовувати як для власної відпустки, так і для подобової оренди туристам.
Найдорожчі квартири-студії
375.000 євро
Квартира площею 62 квадратних метри в престижному житловому комплексі, в якому є басейн, сауна і джакузі, спортзал та інша інфраструктура. Будинок побудований у 2011 році. Клас енергоефективності B. Муніципалітет Lagos.
320.000 євро
Студія площею 35 квадратних метрів. Продається з меблями та технікою. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Lagos.
310.000 євро
Студія площею 187 квадратних метрів. Спальня відокремлена від кухні-вітальні, тож цілком можна поставити міжкімнатні двері. Є балкон і тераса. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Portimão. Раніше квартира продавалася за 335.000 євро, якщо вірити сайту.
Найдешевші студії в Алгарве
72.500 євро
Студія площею 45 квадратних метрів на останньому поверсі апарт-готелю. Є ліцензія на туристичну оренду. Гараж входить у вартість. На території комплексу є басейн, спортзал, дитяча кімната і сад. Клас енергоефективності C. Муніципалітет Albufeira.
75.000 євро
Студія площею 29 квадратних метрів в апарт-готелі. Знаходиться на підвальному поверсі. Є кондиціонер. Будинок побудований у 2003 році. На території комплексу є басейн і сад. Клас енергоефективності C. Муніципалітет Albufeira. Цей варіант ми вже бачили в осінньому огляді.
Підбиваючи підсумок про ринок нерухомості Алгарве цієї зими
Алгарве — місце, яке має велику популярність як серед португальців, так і серед іноземців, але популярність ця сильно змінюється залежно від сезону. Регіон приваблює багатих людей з різних країн завдяки своєму розташуванню біля океану і розвиненій інфраструктурі, орієнтованій на заможну публіку. Це є додатковим чинником, що впливає на рівень цін на нерухомість.
Дані, які ми досліджували, свідчать про стабільне зростання цін на житло в цьому регіоні протягом року. Однак, як ми помітили, багато квартир і будинків, які ми бачили минулої осені, досі не продані. Це стосується як дорогих, так і дешевих варіантів. На деякі об'єкти, навіть на ті, що перебувають у категорії найдешевших, продавці знижують ціни. В принципі й статистика фактичних угод показує, що остаточна ціна продажу може істотно відрізнятися від спочатку встановленої продавцем ціни в оголошенні.
Нерухомість в Алгарве може стати джерелом пасивного доходу, якщо ви не плануєте постійно проживати там. У такому разі, ви можете здавати свою власність подобово в періоди, коли не використовуєте її самі. Якщо цей варіант вас зацікавив, ви можете звернутися до рієлтора в Алгарве через наш сайт. Експерт надасть допомогу на всіх етапах, починаючи з придбання нерухомості й закінчуючи здачею її в подобову оренду.
