З цього огляду ви дізнаєтеся, яким є стан ринку нерухомості в Лісабоні, а також як змінювалися ціни на житло в місті та в окрузі за квартал. Ми детально розглянемо ціни на купівлю будинків і квартир, на їхню довгострокову і короткострокову оренду.
Говорячи про Лісабон, що ми маємо на увазі? Лісабонський округ складається з 16 муніципалітетів і охоплює місто Лісабон, яке, своєю чергою, розділене на 24 райони. Округ має велику площу, тому деякі муніципалітети розташовані далеко від міста Лісабон, що часто позначається на відмінностях у вартості нерухомості.
Динаміка цін на нерухомість в окрузі Лісабон
Для початку звернемося до сайту Idealista.pt, основного ресурсу з пошуку нерухомості в Португалії. Ключовим показником вартості нерухомості на ньому є середня ціна квадратного метра, яка обчислюється автоматично на базі опублікованих оголошень про продаж та оренду квартир або будинків.
З першого погляду на обидва графіки здається, що продажі нерухомості залишалися приблизно на тому самому рівні протягом року, тоді як орендні ставки стабільно зростали. Чи справді це так, допоможе зрозуміти більш детальний аналіз.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
У таблиці вище міститься інформація про середні ціни на квадратний метр нерухомості, розміщеної на Idealista.pt (перші три стовпці). Четвертий стовпець відображає процентну зміну цін за останні три місяці, п'ятий — зміну за поточний календарний рік. Муніципалітети впорядковані за зменшенням середньої ціни на квадратний метр у жовтні 2023 року.
Очолює список муніципалітет Лісабон із середньою вартістю квадратного метра в 5.401 євро. Із серпня ця вартість збільшилася на 1,6%, а з жовтня минулого року — лише на 5,4%. На другому місці міцно закріпився Кашкайш (Cascais), передмістя на океанському узбережжі й прекрасне місце для життя. Ціна квадратного метра в ньому в жовтні 2023 року становила 4.637 євро, що трохи, на 0,47%, нижче, ніж у серпні. А от за рік, з жовтня 2022, ціна зросла на 10,6%.
На третьому місці перебуває муніципалітет Oeiras із середньою вартістю квадратного метра в жовтні на рівні 3.919 євро. Порівняно із серпнем ціна злегка знизилася, на 0,48%, а за рік, навпаки, зросла на 10%.
Цікаво зазначити, що 3 найдорожчі муніципалітети Лісабонського округу помітно віддалені один від одного: квадратний метр у Лісабоні дорожчий за метр у Кашкайші не менше, ніж на 800 євро. Метр у Кашкайші дорожчий за метр в Oeiras більш ніж на 700 євро. А от метр в Oeiras дорожчий за наступний за ним муніципалітет Odivelas більш ніж на 1.300 євро! Коли ми аналізували ціни в минулому кварталі, ці різниці в цінах були меншими.
Odivelas належить групі муніципалітетів із середньою вартістю квадратного метра від 2.000 до 2.700 євро. До цієї групи також входять Loures, Amadora, Mafra, Sintra, Vila Franca de Xira. Ціни на квадратний метр у цих передмістях Лісабона за останні три місяці змінювалися не надто сильно: десь вони злегка зросли, десь — злегка знизилися. Річне зростання цін у них виявилося досить помірним, від 3,3 до 7,5%.
Закриває список група із середньою вартістю квадратного метра від 1.200 до 1.800 євро: Lourinhã, Torres Vedras, Arruda do Vinhos, Sobral de Monte Agraço, Alenquer, Azambuja і Cadaval. У них квартальні зміни також були скромними (від -0,69 до +4,64%). Темпи річного зростання вони показали вищі, від 6,9% (Sobral de Monte Agraço) до 20,4% (Alenquer) і 22% (Cadaval).
Наскільки правдива статистика Idealista.pt?
Дані Idealista.pt беруться з оголошень про продаж житла, опублікованих тільки на цій платформі. Оскільки це ціна продавця, ми не можемо бути впевнені, що реальні угоди відбудуться з нею ж. А деякі об'єкти взагалі можуть продаватися без розміщення інформації на цьому порталі. Щоб оцінити точність наданих даних, має сенс звернутися до звіту Національного інституту статистики Португалії, який містить інформацію про реальні угоди.
Інститут випускає докладні звіти щокварталу. Остання інформація, доступна наразі, стосується періоду квітень-червень 2023 року. Восени 2023 року з цього звіту ми не зможемо дізнатися про поточну ситуацію, але зможемо проаналізувати дані за другий квартал і зіставити їх з інформацією від Idealista.pt. Це допоможе оцінити правдивість цифр, представлених на Idealista.pt. Для наочності розглянемо кілька муніципалітетів у Лісабонському окрузі.
У таблиці представлено реальну середню ціну квадратного метра під час продажу нерухомості, згідно з Національним інститутом статистики (стовпчик 1), середню ціну з оголошень на Idealista.pt (стовпчик 2), і процентну розбіжність між ними (стовпчик 3).
У другому кварталі 2023 року фактична середня ціна метрів під час продажу була нижчою, ніж зазначено на Idealista.pt. Наприклад, для Лісабона різниця становила 24,02%, для Oeiras - 19,93% і для Кашкайша - 18,17%. При цьому в деяких муніципалітетах відмінність була не настільки відчутною. Наприклад, у Loures вона становила лише 2,91%.
Різниця в цінах між даними на Idealista.pt і статистикою Національного інституту статистики може бути зумовлена кількома факторами. Однією з причин може бути різна методика підрахунку середніх значень. Також можливо, що нерухомість, представлена на Idealista, могла бути розміщена там в одному кварталі, а фактично продана в іншому. Також є ймовірність, що до статистики продажів потрапили лише ті об'єкти, де продавці були готові до зниження ціни. Крім того, власники могли почати із завищених цін у надії на подальше зниження під час продажу.
Чому ми все ж використовуємо дані з порталу Idealista.pt? Тому що це єдине джерело найсвіжішої інформації. За відсутності більш точних даних, ця статистика дозволяє швидко оцінити поточну ситуацію. Однак важливо пам'ятати, що під час реальних угод умови можуть сильно відрізнятися від початкових заяв продавців. Ми спираємося на ці дані, але завжди маємо на увазі, що ціни на сайті — це тільки початкові пропозиції продавців.
Довгострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
Інформації про доступні для оренди передмістя менше, ніж інформації про передмістя, де є об'єкти на продаж. Можливо, із серпня по жовтень на цьому сайті не було нових пропозицій про оренду житла у всіх передмістях Лісабона.
Як і у випадку з цінами на продаж, на першому місці знову Лісабон із середньою вартістю оренди квадратного метра в жовтні в розмірі 20,9 євро. Порівняно із серпнем спостерігається невелике зростання — лише 1,46%, а от із жовтня минулого року ціна зросла на 26,3%.
Лісабону в спину дихає Кашкайш (Cascais) з ціною за квадратний метр у жовтні в 19,9 євро, що є невеликим падінням порівняно із серпнем (0,5%). Річне зростання ціни в Кашкайші теж виявилося значним — 20,5%.
У більшості інших розглянутих муніципалітетів квартальні темпи зростання досить скромні, від 0,63 до 3,91%. У Torres Vedras орендна ставка навіть знизилася на 2,17%. При цьому в розрізі року всі муніципалітети показали зростання. За винятком Мафри, де ціна зросла лише на 1,3%, інші муніципалітети збільшили ціни від 10,8 до 24,9%.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
З урахуванням того, що Лісабон приваблює велику кількість туристів, потенційні покупці нерухомості можуть бути зацікавлені в перспективах короткострокової оренди житла туристам у різних муніципалітетах Лісабонського округу. Адже можливість отримання доходу від такої оренди може бути важливим фактором під час ухвалення рішення про купівлю нерухомості.
Звернемося до сервісу All The Rooms, який допомагає зробити попередню оцінку потенційного доходу від оренди на короткий термін залежно від місця розташування житла. Цей сервіс для прогнозування використовує дані про середню вартість оренди житла за одну добу в кожному районі та інформацію про заповнюваність житла. Ми скористаємося безкоштовною версією сервісу, яка надає інформацію про середню вартість оренди на одну добу в різних муніципалітетах Лісабонського округу за останні три місяці.
У таблиці представлено кількість об'єктів, опублікованих на сервісі туристичної оренди AirBnB у період із 1 серпня до 1 листопада 2023 року, а також середню ціну 1 ночі оренди цього житла.
На відміну від Idealista.pt, сервіс All the Rooms, не дає інформацію про вартість оренди в перерахунку на квадратний метр житла. Наведені в таблиці середні значення відносяться до всіх можливих об'єктів оренди, включно як з віллами, так і студіями.
Місто Лісабон залишається абсолютним лідером за кількістю доступних об'єктів оренди. Однак у плані вартості туристичної оренди воно поступається щонайменше 3 муніципалітетам. Цікаво, що в цьому кварталі середня ціна ночі в Лісабоні нижча, ніж у Кашкайші та у двох інших не таких відомих муніципалітетах.
Продаж нерухомості в різних районах міста Лісабона
У представленій таблиці відображено середні ціни за квадратний метр нерухомості, розміщеної на Idealista.pt для продажу (стовпці 1-3). Стовпець 4 показує відсоткову зміну цін за останні три місяці (зростання або падіння). Стовпець 5 відображає зміну за весь календарний рік. Райони Лісабона в таблиці впорядковані за зменшенням середньої ціни за квадратний метр у жовтні 2023 року.
Найдорожчим районом, так само як і в попередніх оглядах, є Santo António - маленький і дуже щільно заселений район у самому туристичному центрі Лісабона. У цьому районі розташовані такі відомі місця, як Площа Маркіза де Помбал і Проспект Свободи (Avenida da Liberdade). Середня вартість квадратного метра досягла 7.602 євро, що є результатом невеликого падіння у кварталі (-0,3%) і дуже скромного річного зростання (1,7%).
За цим районом слідують Estrela, Avenidas Novas, Misericórdia, Belém, Santa Maria Maior, і Campo de Ourique, які розташовані поряд із ним, із цінами 6.000 - 6.800 євро за метр. Ці локації або розташовані в центрі міста, або межують із ним. Деякі з них розташовані за межами центру, як, наприклад, Parque das Nações (Парк Націй) — сучасний район на заході столиці. Усі ці місця дуже престижні, багаті пам'ятками й привабливі для туристів. Імовірно, покупці нерухомості в цих місцях зацікавлені в комерційних можливостях або інвестиціях. Середні ціни за квадратний метр у цих районах або злегка зросли, або трохи впали порівняно із серпнем 2023 року. Найпомітніше квартальне зростання показав район Belém (11,82%). Протягом року ці райони переважно продемонстрували незначне зростання цін за квадратний метр. Район Estrela є лідером за річним зростанням у цій групі (11,1%).
Далі йдуть райони з цінами від 5.000 до 6.000 євро за метр: Alvalade, Alcântara, Arroios, São Vicente, Areeiro. Ці локації розташовані в самому центрі міста і можуть бути привабливими для різноманітних покупців нерухомості: як для приватного використання, так і для тих, хто бачить у них потенціал для розвитку туристичного бізнесу. Протягом кварталу середні ціни в цих районах переважно злегка знизилися, за винятком Alcântara, де спостерігалося 2-відсоткове зростання. Якщо говорити про зміни за рік, то навпаки, переважно спостерігалося зростання на середньому рівні, максимум 12,3% в Areeiro.
Список районів, де ціна за метр склала від 4.000 до 4.800 євро: São Domingos de Benfica, Penha de França, Benfica, Ajuda, Carnide, Olivais і Santa Clara. Серед них є як периферійні райони, так і ближчі до центру. У половині з них ціни злегка підвищилися порівняно із серпнем, а в іншій половині — ледве помітно знизилися. А в розрізі року більшість із них показали помірне зростання, тоді як тільки один із них, Carnide, показав зниження на 7,6% з жовтня минулого року.
Завершують список 2 райони з вартістю квадратного метра від 3.800 до 4.000 євро: Marvila і Lumiar. У цих районах вартість квадратного метра дещо знизилася з серпня цього року і помірно зросла з жовтня минулого року.
Давайте тепер подивимося, яка вартість оренди в цих районах міста.
Оренда нерухомості в районах міста Лісабон
З таблиці можна побачити, що вартість довгострокової оренди нерухомості впевнено зростає. Зміни в цінах за квартал різноманітні: десь ціни трохи зросли, а десь значно збільшилися або навіть упали. Якщо говорити про зміни за рік, то ціни зросли скрізь на величини від 11,5 до 31,4%.
Примітно, що райони з найвищими цінами на оренду збігаються з тими місцями, де також висока вартість квадратного метра під час продажу нерухомості. Це, зокрема, Santo António, Santa Maria Maior, Misericórdia, Estrela і Campo de Ourique.
Подобова оренда нерухомості в Лісабоні
Що відбувається на ринку короткострокової оренди? Знову звернемося до сервісу All The Rooms. У таблиці нижче показано кількість об'єктів, опублікованих на AirBnB у період з 1 серпня до 1 листопада 2023 року, а також середня ціна 1 ночі оренди цього житла.
Дані в таблиці не мають відношення до середньої вартості квадратного метра житла. Навпаки, основною одиницею виміру є вартість 1 ночі туристичної оренди. Об'єкти нерухомості можуть бути різного класу і розміру (від кімнат і студій до вілл).
Згідно з цими даними, найдорожчі райони для туристів, які відвідують Лісабон восени, включають Parque das Nações (172,04 євро), Estrela (150,88 євро), Avenidas Novas і Marvila (135,24 євро). Також цікаво зазначити, що район Arroios пропонує найбільшу кількість об'єктів для подобової оренди (1.474).
Примітно, що деякі райони не представлені на All The Rooms (у таблиці дані про них позначені як N/A). Можливо, це пов'язано з тим, що деякі дані можуть бути недоступні в безкоштовній версії сервісу.
Найдорожча і найдешевша нерухомість для купівлі в листопаді 2023 року
Наразі сайт Idealista.pt пропонує 9.881 будинок на продаж. Однак важливо зазначити, що серед них можуть бути як будинки на стадії будівництва, так і ті, що перебувають на етапі проєктування або потребують повної реконструкції. В огляд включено тільки будинки, готові до проживання.
Найдорожчі будинки в окрузі Лісабон на сьогодні
19.000.000 євро
Шикарний маєток у Сінтрі на території 42 гектари. Будинок площею понад 2.500 метрів з 10 спальнями й 2 ванними. Є стайня і невеликий кінноспортивний комплекс. Також є інші будівлі та басейн. Клас енергоефективності D.
15.000.000 євро
Мила рожева вілла на ділянці майже 0,4 га. Двоповерховий будинок з 8 спальнями й 10 ванними кімнатами, на території є басейн. Інтер'єр на любителя. Клас енергоефективності D. Знаходиться в муніципалітеті Cascais.
Мінімальні ціни на готові будинки, в яких можна жити, не розпочинаючи одразу капітальний ремонт:
70.000 євро
Дещо дивне оголошення про продаж будинку з 2 спальнями й 2 ванними. З оголошення не зрозуміла ні точна площа будинку, ні скільки в ньому поверхів, ні який він має вигляд зовні. Сертифіката енергоефективності немає. Знаходиться в муніципалітеті Azambuja.
86.000 євро
Одноповерховий будинок площею 60 квадратних метрів. Дві спальні та одна ванна. Клас енергоефективності F. Муніципалітет Arruda dos Vinhos.
Найдорожчі будинки в місті Лісабон
9.500.000 євро
Палац у районі Estrela. Площа будинку кв. 950 м, площа ділянки 2.335 кв. м. 21 спальня, 9 ванних. Гараж, центральне опалення, сад. Клас енергоефективності C.
8.200.000 євро
Маєток із вікнами на Собор Лісабона. Площа 961 кв. м, 5 поверхів. Ліфт, гараж, центральне опалення. Будівля 18 століття. Оформлення із серії "дорого-багато". Підозрюю, що продається разом із меблями. Можливо, хтось захоче зробити з нього готель. Район Santa Maria Maior. У минулому кварталі продавався за 9 мільйонів.
Мінімальні ціни на готові будинки в місті Лісабоні, в яких можна жити, не розпочинаючи одразу капітальний ремонт
144.000 євро
Мікроскопічний будиночок (всього 25 квадратних метрів) з однією спальнею й однією ванною кімнатою. Ділянка 18 кв. м. Написано, що ремонт закінчено, але реальних фотографій немає. Також зазначено, що весь район зараз перебудовується й упорядковується. Клас енергоефективності C. Район Alcântara.
165.000 євро
Повністю відремонтований двоповерховий будиночок площею 60 квадратних метрів: 2 спальні та 2 ванні. Сертифікат енергоефективності відсутній. Район Marvila.
Тепер подивимося квартири, яких на порталі пропонується 25.324. Для прикладу візьмемо Т2, тобто квартири, де є вітальня і 2 спальні. В огляд я включаю тільки об'єкти, готові до заселення.
Найдорожчі квартири:
2.990.000 євро
Квартира площею 205 квадратних метрів в елітному житловому комплексі. 2 спальні, 3 ванні, гараж. У комплексі є басейн, сауна, спортзал і своя територія з садом. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Cascais.
2.750.000 євро
Квартира на 5 поверхів у будинку без ліфта в історичному центру Лісабона. Площа 220 квадратних метрів. 2 спальні та 2 ванні. Клас енергоефективності B+. Лісабон, район Misericórdia.
Під час пошуку найдешевших варіантів квартир першими показуються оголошення з квартирами, закритими для перегляду, квартири з орендарями та квартири, від яких продається тільки частина. Також є ще варіанти без ліцензії для житлових приміщень. Усі ці варіанти я не буду показувати.
Адекватні варіанти для життя починаються від:
108.000 євро
Квартира площею 116 квадратних метрів на 3 поверсі. Будинок без ліфта. 2 спальні, 1 ванна. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Cadaval.
120.000 євро
Квартира площею 65 квадратних метрів. Знаходиться на 3-му поверсі, ліфта в будинку немає. 2 спальні, 1 ванна. Балкон. Клас енергоефективності не вказано. Муніципалітет Amadora.
Якщо говорити про квартири в місті Лісабон, то більш-менш пристойні варіанти починаються від:
155.000 євро
Дуплекс площею 54 квадратних метри. 2 спальні, 1 ванна. 5-й поверх, будинок без ліфта. Клас енергоефективності E. Район Ajuda.
160.000 євро
Квартира площею 38 квадратних метрів у напівпідвальному приміщенні. 2 спальні, 1 ванна. Будинок побудований у 1937 році. Є кондиціонер. Клас енергоефективності C. Район Alcântara.
Які висновки можна зробити щодо стану ринку нерухомості Лісабона цієї осені
Лісабонський регіон найчастіше найцікавіший для життя в Португалії. Ціни на довгострокову оренду зростають вищими темпами, ніж ціни на продаж квартир і будинків. Ця тенденція особливо помітна як у самому Лісабоні, так і в сусідніх муніципалітетах, хоча, звісно, в самому місті вона більш виражена. Власники нерухомості прагнуть отримати за неї максимальні гроші, ймовірно, орієнтуючись на більш заможних іноземних покупців. Однак дані Національного інституту статистики показують, що реальні угоди укладаються з нижчими середніми цінами на квадратний метр, ніж ми можемо бачити в оголошеннях продавців.
Якщо порівнювати з нашим літнім оглядом нерухомості, помітно, що більшість варіантів, як найдорожчих, так і найдешевших, оновилася. Якщо говорити про нижню планку цін на будинки й квартири, то вона помітно піднялася. Загалом, ціни на будинки й квартири в Лісабоні та його околицях і не думають падати. І це логічно, адже ціни на оренду — як довгострокову, так і туристичну — продовжують зростати.
Якщо ви готові до придбання нерухомості, на порталі WithPortugal.com ви можете звернутися до досвідченого рієлтора в Лісабоні, який допоможе вибрати оптимальне рішення, враховуючи вашу конкретну ситуацію.
Нехай вам вдасться знайти свій ідеальний будинок у Лісабоні!
