Літо — найгарячіша пора для загальнопортугальського курорту, регіону Алгарве, як з точки зору погоди, так і з точки зору наповнюваності туристами. Саме влітку за кількістю туристичних ночівель цей регіон далеко обганяє Лісабон і Порту. А як сезонна популярність регіону позначається на цінах на нерухомість у ньому, ви можете дізнатися з цієї статті. Ми детально розглянемо зміни, які відбулися на ринку купівлі, довгострокової оренди та короткострокової туристичної оренди в Алгарве за останні 3 місяці.
Спочатку коротка географічна довідка. Алгарве знаходиться на півдні континентальної Португалії, з півдня і заходу регіон омивається Атлантичним океаном, а на сході межує з Іспанією. Це популярне місце для відпустки як у португальців, так і в іноземних туристів. На додаток до цього, регіон багатий на поля для гольфу, що робить його особливо цікавим для заможної публіки. Іноземці люблять не тільки приїжджати в Алгарве на час, а й селитися там. Згідно з останнім переписом населення, в Алгарве є муніципалітети, де частка іноземного населення становить до 26%.
Динаміка цін на нерухомість в Алгарве
Ми почнемо аналіз цін із сайту Idealista.pt, одного з основних сайтів з пошуку нерухомості в Португалії. Оскільки серпень ще не закінчився, вивчимо дані за липень, червень і травень.
Як ми бачимо, ціни на квадратний метр під час продажу зростали рівномірно, але не сильно. А от ціни на оренду зростали більш помітними темпами. Це зведені дані по всіх муніципалітетах регіону. Далі ми проаналізуємо кожен муніципалітет окремо.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Алгарве
У таблиці вище представлено середні ціни квадратного метра нерухомості по муніципалітетах у складі Algarve, оголошення про продаж якої опубліковано на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона підвищилася або знизилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Муніципалітети в таблиці розташовані в порядку зменшення середньої ціни квадратного метра в липні 2023 року.
Муніципалітети, середня вартість квадратного метра в яких у липні 2023 року становила від 3.000 до 3.900 євро, це Loulé, Vila do Bispo, Lagos, Lagoa, Aljezur, Albufeira і Castro Marim. Пальму першості утримує муніципалітет Loulé, що розташований у центрі регіону, але належить його східній частині. У муніципалітеті Луле можна знайти широкий спектр культурно-розважальних об'єктів: пляжі, школи тенісу, гольф-поля, фітнес-клуби, торгові центри, церкви, замки, казино та багато іншого. Місто Vilamoura, що знаходиться в муніципалітеті Луле, широко відоме серед любителів гольфу.
Інші муніципалітети в цій найдорожчій групі мають таку особливість:
- 5 муніципалітетів розташовані в західній частині Алгарве: Lagos, Vila do Bispo, Lagoa, Albufeira й Aljezur;
- Всього 1 муніципалітет — у східній частині Алгарве (Castro Marim).
Більша частина західних муніципалітетів із цієї групи відома саме високою концентрацією мешканців, які приїхали з інших країн (20-26% населення). Оскільки захід Алгарве має вихід до океану з двох боків, у цьому субрегіоні більше пляжів і він більш привабливий для відпочинку.
За останні 3 місяці ціни за квадратний метр у 6 муніципалітетах змінювалися різноспрямовано. Десь вони дещо зросли, десь — трохи знизилися. А от у розрізі року спостерігалося зростання у всіх муніципалітетах: від 6,9% у Castro Marim до 23,% в Aljezur.
У наступній групі з 8 муніципалітетів середня вартість квадратного метра перебуває в межах 2.200-3.000 євро:
- Розташовані в західній частині Silves, Portimão і Monchique;
- Розташовані в східній частині Faro, Tavira, Vila Real de Santo António, Olhão і São Brás de Alportel.
Ціни на квадратний метр у всіх цих муніципалітетах за останні три місяці переважно зростали на невеликий відсоток. Винятком стали Tavira і São Brás de Alportel, де відбулося дуже маленьке, на рівні статистичної похибки, зниження цін.
Останнім у нашому списку йде Alcoutim, муніципалітет на північному сході Алгарве без виходу до океану. Середня вартість квадратного метра в ньому склала 753 євро в липні, що було результатом падіння цін як за останні 3 місяці (-5,28%), так і за рік (-13%). Alcoutim став єдиним муніципалітетом, де за рік ціна квадратного метра знизилася.
Муніципалітети, які показали найшвидші річні темпи зростання: Faro (23,8%), Aljezur (23,4%) і Silves (22,4%).
Загальний висновок, який можна зробити, дивлячись на таблицю: найдорожчі муніципалітети Алгарве зосереджені на заході регіону.
Чи точно можна довіряти статистиці Idealista.pt?
Статистика Idealista.pt будується на даних, узятих з оголошень про продаж житла, опублікованих на цьому ж сайті. Зрозуміло, що ці дані не описують повністю ситуацію на ринку. Теоретично можна продати житло і без публікації на Idealista, хоча у випадку регіону Algarve таке буде радше винятком. Також є ймовірність, що безпосередньо під час проведення угоди її сума відрізнятиметься від ціни, встановленої продавцем в оголошенні.
Щоб перевірити, наскільки можна покладатися на дані з Idealista.pt, порівняємо цей звіт зі звітом, наданим Національним інститутом статистики Португалії (INE)..
Інститут статистики публікує квартальні звіти про ціни на нерухомість під час здійснення угод купівлі-продажу. Наразі найсвіжіший із доступних звітів — за перший квартал (січень — березень) 2023 року. Якщо ми порівняємо ціни за 1-й квартал 2023 року з обох джерел, то зможемо зрозуміти, наскільки точно Idealista відображає реалії ринку нерухомості Algarve.
Таблиця показує реальну середню вартість квадратного метра під час укладання угод купівлі-продажу за даними Національного інституту статистики (стовпчик 1), середню вартість квадратного метра з оголошень з Idealista.pt (стовпчик 2), а також різницю між ними у відсотковому вираженні (стовпчик 3).
У переважній більшості муніципалітетів під час укладання угод купівлі-продажу нерухомості ціни були нижчими, ніж в оголошеннях Idealista.pt за той самий період. Проте, дуже важко виявити якусь закономірність. Тільки в одному з регіонів угоди укладалися з нижчими цінами, ніж на Idealista. Існує безліч можливих пояснень для подібних відмінностей у даних. Проте ми все-таки використовуватимемо статистику від Idealista.pt для наближеної оцінки ситуації, оскільки у нас немає більш точних інструментів, доступних зараз. Під час аналізу інформації від Idealista.pt важливо завжди пам'ятати, що заявлену продавцем ціну можна змінити в процесі укладення угоди.
Довгострокова та середньострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Алгарве
Для аналізу поточної ситуації на ринку середньо- і довгострокової оренди ми знову звернемося до ресурсу Idealista.pt.
У таблиці вище представлені середні ціни квадратного метра нерухомості, оголошення про оренду якої опубліковані на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона збільшилася або зменшилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Муніципалітети в таблиці розташовані в порядку зменшення середньої ціни квадратного метра в липні 2023 року.
У попередні 3 місяці пропозиції про оренду були опубліковані не для всіх муніципалітетів Алгарве. Лідером за орендною ставкою в перерахунку на квадратний метр є Loulé з 16 євро за квадратний метр, що є результатом помірного зростання як за останні 3 місяці (8,84%), так і за рік (9,1%).
У різних муніципалітетах ціна зростала по-різному. Десь темпи зростання за рік були досить скромними, як, наприклад, 3,7% в Olhão. Інші ж регіони показали інтенсивне зростання, у 21,7 - 25,6%, як у Lagos і Albufeira.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
У літній період Алгарве стає найпопулярнішим туристичним напрямком країни. Згідно з даними Національного інституту статистики, у травні та червні 2023 року регіон відвідало понад 1.080.000 осіб, які в сукупності провели 4.234.000 ночей у готелях, хостелах та інших об'єктах туристичної оренди. Якраз за цим числом туристичних ночівель Алгарве і лідирує в Португалії влітку. Цікаво, що в інші пори року регіон сильно поступається Лісабону і Порту. Таким чином, з огляду на сезонний характер популярності регіону, тому, хто купує там житло, можливо, буде цікаво проводити там тільки частину року. В інший час житло можна здавати туристам як Alojamento local.
Оцінити потенціал різних муніципалітетів Алгарве з точки зору прибутковості туристичної оренди допоможе, наприклад, сервіс All The Rooms. Він дає змогу розрахувати дохід від об'єктів короткострокової оренди залежно від його місця розташування. Сервіс має безкоштовну версію, яка надає певні цікаві дані, проте детальний аналіз можна отримати лише в платній версії. Оскільки я не маю наміру купувати нерухомість в Алгарве, то купувати платну версію сервісу не буду, а намагатимусь витягти максимум із того, що є в загальному доступі.
У безкоштовній версії доступна, наприклад, кількість об'єктів оренди, що здаються через AirBnb, а також середня вартість 1 доби оренди в різних муніципалітетах Алгарве в період з 13 травня по 13 серпня цього року. Сервіс дає ціни в доларах, а в таблиці нижче вони перераховані в євро за поточним курсом.
На відміну від даних сайту Idealista.pt і Національного інституту статистики, які ми аналізували раніше, All The Rooms не прив'язується до середньої вартості квадратного метра. Тому в таблиці вище наведено середні значення за всіма об'єктами, зданими в цей період (це можуть бути як великі вілли, так і маленькі кімнати). Проте навіть ці дані допомагають почати орієнтуватися в ситуації.
Більшість об'єктів подобової оренди відкрито в муніципалітетах Albufeira (8.247), Lagos (5.039), Portimão (4.095), але за середньою ціною за ніч лідирує São Brás de Alportel, де цих об'єктів пропонується набагато менше. Хто зупинявся в Алгарве влітку 2023 року, у середньому заплатив за ніч: 197,8 євро в São Brás de Alportel, 192,28 євро в Albufeira, 164,78 євро в Lagoa. Найдешевшою стала б ніч у Faro - 122,18 євро.
До речі, якщо купівлею нерухомості ви цікавитеся як інвестицією, через портал WithPortugal.com ви можете зв'язатися з менеджером з управління туристичною нерухомістю в Алгарве, який допоможе вам і користуватися нерухомістю для проведення відпустки, і отримувати дохід від неї в інший час.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна в серпні 2023 року
У серпні 2023 року портал Idealista.pt пропонує 11.109 будинків на продаж, частина з них на етапі будівництва, частина — навіть на етапі проєктування, а частина — у вигляді руїн, які потрібно відбудовувати заново. У цей огляд я включу тільки вже готові об'єкти.
Найдорожчі будинки в Алгарве
24.500.000 євро Вілла з видом на океан на ділянці в пів гектара. Будинок площею 407 метрів, 5 спалень, 4 ванні кімнати. Балкон і тераса. Сад із басейном. Клас енергоефективності B. Муніципалітет Albufeira.
19.000.000 євро Вілла з 7 спальнями й 7 ванними кімнатами. Ділянка площею 0,7 га. Площа самого будинку 740 кв. м. Будинок побудований у 2004 році. На ділянці басейн, сад, гараж. Муніципалітет Albufeira.
18.500.000 євро Будинок площею 695 квадратних метрів. 8 спалень, 9 ванних. Будинок побудований у 2013 році. Площа ділянки 1.677 квадратних метрів. На ділянці гараж, сад, басейн. Клас енергоефективності не вказано. Муніципалітет Albufeira.
Мінімальні ціни на готові будинки, в які можна заселятися одразу, не проводячи серйозного ремонту
71.500 євро Маленький сільський будиночок площею всього 45 квадратних метрів, без ділянки. 1 спальня й 1 ванна кімната. Будинок побудований у 1951 році, тому сертифікат енергоефективності відсутній. Знаходиться в селі в муніципалітеті Loulé.
79.000 євро Ще один сільський будинок, цього разу з ділянкою площею 133 квадратних метри. 3 спальні, 1 ванна кімната, тераса. Клас енергоефективності F. Муніципалітет Alcoutim.
79.900 євро Маленький сільський будинок (44 кв.м) і ділянкою у 20 кв. м. Побудований у 2001 році. Сертифіката енергоефективності немає. Муніципалітет Alcoutim.
85.000 євро Одноповерховий сільський будинок площею 143 кв. м. Побудований у 2006 році. 3 спальні, 1 ванна кімната. Ділянка площею 265 метрів. Є гараж. Клас енергоефективності Е. Муніципалітет Alcoutim.
Якщо говорити про квартири в Алгарве, то їх на порталі пропонується 10.616. Для прикладу візьмемо студії, які можна використовувати як для власної відпустки, так і для подобової оренди туристам.
Найдорожчі квартири-студії
349.500 євро Студія площею 65 квадратних метрів з 1 ванною. Будинок побудований у 2022 році. Клас енергоефективності B. Муніципалітет Lagoa.
290.000 євро Студія площею 90 квадратних метрів з 1 ванною. Будинок із ліфтом. Муніципалітет Albufeira.
265.000 євро Студія площею 30 квадратних метрів на 17 поверсі в будівлі з ліфтом. У квартирі 1 ванна і кондиціонер. Будинок побудований у 1977 році. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Vila Real de Santo António.
Найдешевші студії в Алгарве
71.250 євро Студія площею 30 квадратних метрів в апарт-готелі з розвиненою інфраструктурою: кілька басейнів, ресторанів, спортзал із сауною, тенісні корти, мінігольф, консьєрж 24/7. Зазначено, що квартира розташована на підвальному поверсі, але на фото чомусь є вікна і сонячне світло. 1 ванна кімната. Є кондиціонер і центральне опалення. Гараж включено у вартість. Муніципалітет Albufeira.
130.900 євро Студія площею 80 квадратних метрів. 1 ванна кімната. Є балкон. Будинок побудований у 2009 році. Клас енергоефективності C. Знаходиться в муніципалітеті Portimão.
133.000 євро Студія площею 80 квадратних метрів у житловому комплексі з басейном і переднім двориком. 1 ванна кімната. Є балкон. Будинок побудований у 2009 році. Щомісячний платіж на утримання кондомініуму 500 євро. Клас енергоефективності C. Знаходиться в муніципалітеті Portimão.
Підбиваючи підсумок про ринок нерухомості Алгарве цього літа
Регіон Алгарве користується шаленою популярністю у португальців та іноземних туристів влітку, що формує сезонний попит на нерухомість і впливає на ціни. Завдяки своєму прибережному розташуванню та інтересу з боку людей із більш забезпечених країн, інфраструктура для відпочинку має своєю цільовою аудиторією більш заможну публіку, що, своєю чергою, підтримує високий рівень цін на нерухомість.
Згідно з даними з різних джерел, ціни на нерухомість переважно зростають протягом року. Однак статистика реальних угод показує, що фактичний бюджет угоди може виявитися нижчим, ніж ціна, встановлена продавцем спочатку.
Купівлю квартири або будинку в Алгарве можна розглядати не тільки як придбання саме власного житла, але як джерело пасивного доходу. Якщо покупець не планує жити в Алгарве весь час, високі витрати на нерухомість можуть окупитися завдяки подобовій оренді в ті періоди, коли власник нею не користується. Якщо цей варіант здається вам цікавим, ви можете звернутися до професійних рієлторів в Алгарве через наш сайт. Наш рієлтор допоможе вам на всіх етапах: як при купівлі нерухомості, так і при її здачі в оренду.
Бажаю вам приємних відпусток в Алгарве!
