З цієї статті ви дізнаєтеся, як змінювалася ситуація на ринку житлової нерухомості Алгарве із серпня по жовтень 2023 року. Ми детально розглянемо зростання і падіння цін при купівлі та довгостроковій оренді будинків і квартир. Також, щоправда, дещо менш детально, оцінимо стан ринку короткострокової туристичної оренди. А наприкінці буде наведено список найдорожчих і найдешевших варіантів нерухомості, виставлених на продаж просто зараз.
Регіон Алгарве — це південь континентальної Португалії. Його південь і захід мають прямий доступ до Атлантичного океану, а схід межує з Іспанією. Слово Алгарве асоціюється з літнім відпочинком на пляжі не тільки в португальців, а й в іноземців теж. Останні приїжджають туди як у відпустку, так і на постійне місце проживання. Згідно з останнім переписом населення, в Алгарве є муніципалітети, де частка іноземного населення становить до 26% (при середній по країні в районі 5%). Спробуймо розібратися, чи впливає такий інтерес закордонних покупців і орендарів, серед яких дуже багато вихідців із більш заможних, ніж Португалія, країн, на ціни на нерухомість у регіоні.
Динаміка цін на нерухомість в Алгарве
Ми почнемо аналіз цін із сайту Idealista.pt, одного з основних сайтів з пошуку нерухомості в Португалії. Оскільки листопад ще не закінчився, вивчимо дані за серпень, вересень і жовтень.
Як ми бачимо, ціни на квадратний метр під час продажу зростали рівномірно, але темп був досить скромним. А от темп зростання цін на оренду змінювався. Зростання з травня по липень 2023 року виражене більш помітно. У вересні почалося дуже плавне зниження. Це зведений графік, що включає всі муніципалітети регіону. Далі ми розглянемо кожен муніципалітет окремо.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Алгарве
У таблиці вище представлено середні ціни квадратного метра нерухомості по муніципалітетах у складі Algarve, оголошення про продаж якої опубліковано на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона підвищилася або знизилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Муніципалітети в таблиці розташовані за зменшенням середньої ціни квадратного метра в жовтні 2023 року.
Група найбільш "дорогих" муніципалітетів, де середня вартість квадратного метра потрапляє в інтервал від 3.300 до 3.900 євро, це Loulé, Lagos, Vila do Bispo, Lagoa, Aljezur і Albufeira. Серед них лідирує муніципалітет Loulé, де середня ціна квадратного метра в жовтні становила 3.888 євро, що стало результатом дуже маленького квартального зростання (0,6%) і помірного річного зростання (6,6%). Лоле розташований у центрі регіону, але належить його східній частині. У Лоле прекрасно розвинена інфраструктура для відпочинку на будь-який смак: пляжі, школи тенісу, гольф-поля, фітнес-клуби, торгові центри, церкви, замки, казино та багато іншого. Наприклад, у любителів гольфу широко відоме місто Vilamoura, що теж розташоване в Лоле.
Інші муніципалітети в цій найдорожчій групі розташовані в західній частині Алгарве.
Саме на заході Алгарве найвища концентрація людей, які переселилися до Португалії з інших країн (20-26% населення). Оскільки захід Алгарве має вихід до океану з двох боків, у цьому субрегіоні більше пляжів і він більш привабливий для відпочинку.
За останні 3 місяці ціни за квадратний метр у 5 муніципалітетах змінювалися різноспрямовано, але не сильно. Десь вони трохи зросли, десь — трохи знизилися. Усі вони показали річне зростання цін, але переважно досить помірне. На загальному тлі в цій групі виділяються Albufeira, де ціни за рік зросли на 12,6%, і Aljezur, де вони зросли на 21,9%.
У наступній групі з 8 муніципалітетів середня вартість квадратного метра перебуває в межах 2.200-3.000 євро:
- Розташовані в західній частині Silves, Portimão і Monchique;
- Розташовані в східній частині Tavira, Faro, Vila Real de Santo António, Olhão і São Brás de Alportel.
У всіх цих муніципалітетах зміни за останні три місяці також не значні: це було або невелике зростання, або невелике падіння. Єдиний муніципалітет, де за 3 місяці ціна знизилася помітно, на 6,2% — це Monchique. Якщо ж говорити про динаміку за рік, то ця група також характеризується помірним зростанням цін, і тільки 3 муніципалітети випадають із цього тренду: Faro (зростання на 16,2%), Silves (зростання на 13,3%) і знову Monchique (зниження на 3,4%).
Завершує список муніципалітет Alcoutim, який дуже сильно відстає від інших за вартістю. Цей муніципалітет зовсім не має виходу до океану, чим, найімовірніше, і пояснюється його відносна дешевизна. Середня вартість квадратного метра в ньому склала 750 євро в жовтні, що було результатом ледве помітного зниження цін за останні 3 місяці (-0,4%) і досить відчутного річного падіння (-14,3%).
Чи точно можна довіряти статистиці Idealista.pt?
Статистика Idealista.pt будується на даних, узятих з оголошень про продаж житла, опублікованих на цьому ж сайті. Зрозуміло, що ці дані не описують повністю ситуацію на ринку. Теоретично можна продати житло і без публікації на Idealista, хоча у випадку регіону Algarve таке буде радше винятком. Також є ймовірність, що безпосередньо під час проведення угоди її сума відрізнятиметься від ціни, запрошеної продавцем в оголошенні.
Щоб перевірити, наскільки можна покладатися на дані з Idealista.pt, порівняємо її звіт зі звітом, наданим Національним інститутом статистики Португалії (INE).
Інститут статистики публікує квартальні звіти про ціни на нерухомість під час здійснення угод купівлі-продажу. Наразі найсвіжіший із доступних звітів — за другий квартал (квітень — червень) 2023 року. Якщо ми порівняємо ціни за 2-й квартал 2023 року з обох джерел, то зможемо зрозуміти, наскільки точно Idealista відображає реалії ринку нерухомості Algarve.
Таблиця показує реальну середню вартість квадратного метра під час укладання угод купівлі-продажу за даними Національного інституту статистики (стовпчик 1), середню вартість квадратного метра з оголошень з Idealista.pt (стовпчик 2), а також різницю між ними у відсотковому вираженні (стовпчик 3).
У переважній більшості муніципалітетів під час укладання угод купівлі-продажу нерухомості ціни були нижчими, ніж в оголошеннях Idealista.pt за той самий період. Десь вони були нижчими на пару відсотків, а десь удвічі. А є муніципалітети, де середня ціна з реальних угод виявилася трохи вищою, ніж з оголошень на Idealista. Тож певну закономірність виявити дуже важко.
Існує безліч можливих пояснень для подібних відмінностей у даних із цих двох джерел. Проте, ми будемо все-таки використовувати статистику від Idelista.pt для наближеної оцінки ситуації, оскільки у нас немає більш точних інструментів, доступних зараз. Під час аналізу інформації від Idealista.pt важливо завжди пам'ятати, що заявлену продавцем ціну можна змінити в процесі укладення угоди.
Довго- і середньострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
Знову подивимося на дані порталу Idealista.pt
У таблиці вище представлені середні ціни квадратного метра нерухомості, оголошення про оренду якої опубліковані на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона підвищилася або знизилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Муніципалітети в таблиці розташовані за зменшенням середньої ціни квадратного метра в жовтні 2023 року.
У попередні 3 місяці пропозиції про оренду були опубліковані не у всіх муніципалітетах Алгарве. Найдорожчим за орендною ставкою в перерахунку на квадратний метр є Loulé з 15,8 євро за квадратний метр, що є результатом досить швидкого річного зростання (21%). Проте, за останні 3 місяці ціна не змінювалася. У більшості ж інших муніципалітетів доволі цікава ситуація: із серпня ціни в них знизилися, а от із жовтня минулого року дуже помітно зросли. Чемпіоном за квартальним падінням став Vila Real de Santo Antonio (-11,11%), а чемпіоном за річним зростанням — Faro (32%).
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах Algarve
Оскільки Алгарве міцно асоціюється з літнім відпочинком, життя там у несезон сильно відрізняється. Потік туристів ніколи не опускається до нуля, але все ж сильно скорочується. Багато бізнесів, орієнтованих на туристів, просто закриваються. Тому не всім подобається залишатися там на зиму. І тому, хто купує житло в Алгарве, можливо, буде цікаво проводити там тільки частину року. В інший час житло можна здавати туристам як Alojamento local.
Наскільки це перспективно, можна оцінити, наприклад, за допомогою сервісу All The Rooms. Він показує середню ціну за ніч у всіх туристичних об'єктах обраного регіону (муніципалітету, міста, мікрорайону), що здаються через AirBnb. Також там можна побачити кількість доступних об'єктів туристичного розміщення в регіоні. У таблиці нижче наведено дані за 3 місяці, з 1 серпня по 1 листопада 2023 року. Сервіс дає ціни в доларах, а в таблиці нижче вони перераховані в євро за теперішнім курсом.
На відміну від даних сайту Idealista.pt і Національного інституту статистики, які ми аналізували раніше, All The Rooms не прив'язується до середньої вартості квадратного метра. Тому в таблиці вище наведено середні значення за всіма об'єктами, зданими в цей період (це можуть бути як великі вілли, так і маленькі кімнати). Проте навіть ці дані допомагають почати орієнтуватися в ситуації.
Більшість об'єктів подобової оренди відкрито в муніципалітетах Albufeira (8.687), Lagos (5.238), Portimão (4.297), але за середньою ціною за ніч лідирує São Brás de Alportel, де цих об'єктів пропонується набагато менше. Хто зупинявся в Алгарве восени 2023 року, у середньому заплатив за ніч: 215,28 євро в São Brás de Alportel, 186,76 євро в Albufeira, 154,56 євро в Loulé. Найдешевше обійшлася б ніч у Monchique — 96,6 євро.
Якщо ви розглядаєте можливість подобової здачі свого майбутнього будинку в Алгарве, через сайт WithPortugal.com ви можете зв'язатися з менеджером з управління туристичною нерухомістю в Алгарве, який допоможе вам і користуватися нерухомістю для проведення відпустки, і отримувати дохід від неї в інший час.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна в листопаді 2023 року
Наразі на Idealista.pt можна знайти 11.630 оголошень про будинки на продаж, частина з них на етапі будівництва, частина — навіть на етапі проєктування, а частина — у вигляді руїн, які потрібно відбудовувати заново. У цей огляд я включу тільки вже готові об'єкти.
Найдорожчі житлові будинки в Алгарве
19.000.000 євро Вілла з 7 спальнями та 7 ванними кімнатами. Ділянка площею 0,7 га. Площа самого будинку 740 кв. м. Будинок побудований у 2004 році. На ділянці басейн, сад, гараж. Муніципалітет Albufeira. Клас енергоефективності D. Цей будинок фігурував і в літньому огляді.
18.500.000 євро Будинок площею 695 квадратних метрів. 8 спалень, 9 ванних. Будинок побудований у 2013 році. Площа ділянки 1.677 квадратних метрів. На ділянці гараж, сад, басейн. Клас енергоефективності не вказано. Муніципалітет Albufeira. І цей будинок ми теж бачили в літньому огляді, досі його не продали.
14.500.000 євро Будинок площею 1.030 квадратних метрів. 7 спалень, 4 ванних. Площа ділянки понад 2.000 квадратних метрів. На ділянці гараж, сад, басейн. У будинку центральне опалення. На даху є джакузі. Клас енергоефективності B. Муніципалітет Loulé.
Мінімальні ціни на готові будинки, в які можна заселятися одразу, не проводячи серйозного ремонту
68.000 євро Маленький сільський будиночок площею всього 45 квадратних метрів, без ділянки. 1 спальня та 1 ванна кімната. Будинок побудований у 1951 році, тому сертифікат енергоефективності відсутній. Знаходиться в селі в муніципалітеті Loulé. У серпні за цей же будинок просили 71.500 євро. Хтозна, може в наступному кварталі ще раз ціну знизять?
78.000 євро Будиночок площею 50 кв. м з однією спальнею та однією ванною, побудований у 1951 році. Судячи з фото, всередині ремонт свіжий, а от зовні виглядає не дуже. Є мікроскопічна ділянка землі. Сертифіката енергоефективності немає. Муніципалітет Alcoutim.
88.500 євро Симпатичний 2-поверховий будиночок площею 30 кв.м з однією спальнею та однією ванною. Судячи з фото, стан ремонту хороший. Ділянка 37 м. Сертифіката енергоефективності немає. Муніципалітет Castro Marim.
Якщо говорити про квартири в Алгарве, то їх на порталі пропонується 11.382. Для прикладу візьмемо студії, які можна використовувати як для власної відпустки, так і для подобової оренди туристам.
Найдорожчі квартири-студії
395.000-445.000 євро Кілька оголошень з ідентичними фотографіями та адресами, але такими різними цінами. Студія площею 83-85 квадратних метрів з 1 ванною. Другий поверх. У квартири є ліцензія об'єкта туристичної нерухомості. У житловому комплексі є басейн. Клас енергоефективності A. Муніципалітет Albufeira. Можливо, існує логічне пояснення такого розкиду в цінах оголошень із цим об'єктом.
375.000 євро Квартира площею 62 квадратних метри з цікавою концепцією. Як зазначено продавцем, це студія, але в ній є 2 спальні, точніше, 2 ізольовані відсіки з ліжками. Судячи з фото, стіни, які відокремлюють ці відсіки від основної кімнати та одну від одної, суто символічні. Квартира на 21 поверсі. Будинок із ліфтом. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Loulé.
Найдешевші студії в Алгарве
75.000 євро Студія площею 29 квадратних метрів в апарт-готелі. Знаходиться на підвальному поверсі. Є кондиціонер. Будинок побудований у 2003 році. На території комплексу є басейн і сад. Клас енергоефективності C. Муніципалітет Albufeira.
78.000 євро Студія в тому самому або дуже схожому комплексі, але поверхом вище. Площа 38 квадратних метрів. Клас енергоефективності C. Знаходиться в муніципалітеті Albufeira.
Є ще кілька оголошень про продаж студій у туристичних комплексах. Ціни трохи вищі, але умови в принципі не сильно відрізняються. А от ціни на нерухомість у звичайних житлових будинках починаються від 100.000 євро.
109.000 євро Студія площею 35 квадратних метрів зі свіжим ремонтом. Будинок побудований у 1988 році. Сертифіката енергоефективності немає. Муніципалітет Portimão.
120.000 євро Студія площею 22 квадратних метри в закритому кондомініумі. На території є басейн і пральня. У квартирі 1 ванна кімната. Є балкон із піччю/грилем. Будинок побудований у 1988 році. Клас енергоефективності Е. Знаходиться в муніципалітеті Albufeira.
123.000 євро Студія площею 36 квадратних метрів. Є кондиціонер. Є балкон. Будинок побудований в 1988 році та перебуває в процесі ремонту. Клас енергоефективності С. Муніципалітет Portimão.
Підбиваючи підсумок про ринок нерухомості Алгарве цієї осені
Алгарве — місце, куди дуже люблять приїжджати влітку і на початку осені як португальці, так і іноземці. Цей регіон приваблює заможних людей з різних країн завдяки своєму розташуванню біля океану, і тому тут розвинена інфраструктура для відпочинку, орієнтована на багатих відвідувачів. І це є додатковим чинником, що визначає рівень цін на нерухомість.
Вивчені нами дані вказують на постійне зростання цін на житло в цьому регіоні протягом року. Однак, як ми могли побачити, продавці почали знижувати ціни восени. У багатьох випадках це не допомогло їм під час продажу нерухомості. Найдорожчі варіанти, які ми бачили в серпневих оголошеннях, досі не продані. Також цікаво, що частина найдешевших варіантів теж не знайшла своїх покупців. Мабуть, це пояснюється тим, що вони найбільш незручні та тому їх не хочуть купувати навіть за такими цінами. Однак статистика фактичних угод показує, що остаточна ціна продажу може бути значно нижчою за ціну з оголошення, встановлену продавцем спочатку.
Квартира або будинок в Алгарве може стати джерелом пасивного доходу. Якщо набувач не планує постійно проживати в Алгарве, він може здавати нерухомість подобово в ті періоди, коли нею не користується. Якщо вас зацікавив цей варіант, ви можете звернутися до професійних рієлторів в Алгарве через наш сайт. Фахівці допоможуть вам на всіх етапах — як при купівлі нерухомості, так і при її здачі в оренду.
