Этот обзор ознакомит вас с текущими тенденциями на рынке недвижимости в Порту за период с 1 ноября 2023 года по 31 января 2024 года. Будут представлены данные о динамике цен на покупку жилых домов и квартир, их долгосрочной аренде, а также стоимости краткосрочной аренды для туристов. В данном материале также будут показаны самые дорогие и самые дешевые варианты продаваемой недвижимости.
Что мы имеем в виду, когда говорим о Порту? Во-первых, это регион Порту (Distrito do Porto), состоящий из 18 муниципалитетов, одним из которых является город Порту (Município do Porto). Сам город включает в себя 7 районов. Мы рассмотрим изменения цен на недвижимость в каждом из муниципалитетов и в каждом из районов города.
Динамика цен на недвижимость в округе Порту
Рассмотрим данные сайта Idealista.pt, популярного ресурса, которым часто пользуются иностранцы для поиска недвижимости в Португалии. На Idealista представлена статистика по средней цене за квадратный метр жилья на основе объявлений, размещенных на этом веб-сайте. Ниже представлены графики изменения цен на квадратный метр с января 2023 по январь 2024 года.
Как видно из графиков, особых изменений в ценах продажи недвижимости за последний год нет, но более заметен рост цен на аренду. В следующем разделе мы подробнее рассмотрим представленную информацию относительно сегмента продаж и аренды.
Продажа недвижимости в муниципалитетах округа Порту
В таблице выше указана средняя стоимость квадратного метра объектов недвижимости, рекламируемых на Idealista.pt (столбцы 1-3). В столбце 4 показано процентное изменение (увеличение или снижение) цен за квартал. В столбце 5 показаны изменения за календарный год. Города в таблице расположены в порядке убывания средней стоимости квадратного метра на январь 2024 года.
Цена за квадратный метр является самой высокой в городе Порту и составляет 3.494 евро за квадратный метр. По сравнению с ноябрем произошел небольшой рост (на 2,04%), а за весь год, с января 2023 года, рост оказался достаточно скромным, на 6,7%.
За Порту идет его северный сосед Матозиньюш (Matosinhos). В январе средняя цена за квадратный метр составила 2.925 евро, что является результатом роста цен на 4,43% с ноября прошлого года. Если посмотреть на изменения с января прошлого года, то они на уровне статистической погрешности: наблюдется снижение на 0,1%.
Также есть 2 города со средней ценой квадратного метра выше 2.000 евро. В Vila Nova de Gaia средняя стоимость квадратного метра составила 2.385 евро, что является результатом 4-процентного роста с ноября и более, чем 15-процентного роста с января прошлого года. А вот Póvoa de Varzim стоимость квадратного метра ниже, всего 2.042 евро, но за квартал она совсем немного снизилась, а рост за год составил скромные 6,4%.
Далее следует группа муниципалитетов с ценами на квадратный метр в пределах 1.000-2.000 евро: Maia, Vila do Conde, Gondomar, Valongo, Trofa, Penafiel, Paços de Ferreira, Lousada и Felgueiras. За квартал цены в них в основном выросли на значения от 1,22 до 4,72%. Из общей картины выпадает только Paços de Ferreira, где за квартал наблюдалось снижение цены на 1,41%, что не помешало годовому росту в 13,2%. Остальные муниципалитеты показали годовой рост от 4,1%. Чемпионом по годовому росту цены квадратного метра в регионе Porto стал Felgueiras с 19,8%.
Замыкают список 3 муниципалитета с ценами от 700 до 1.000 евро за квадратный метр: Amarante, Marco de Canaveses и Baião. С ноября прошлого года цены в них выросли на 2,75 - 5,50%, а с января 2023 - на 3,4 - 7%.
Насколько можно верить статистике с Idealista.pt?
Статистика, предоставленная сайтом Idealista.pt, базируется только на ценах из объявлений, размещенных на этом ресурсе. То есть по большому счету мы видим усредненные цены квадратного метра недвижимости, по которым продавцы желают продать. Но вот по каким ценам покупатели покупают, мы из этих данных не узнаем. Для этого нам нужно обратиться к ежеквартальным отчетам Национального института статистики Португалии. Самая свежая доступная информация относится к третьему кварталу прошлого года (июль - сентябрь). Если мы сравним данные за этот период от Национального института статистики и от портала Idealista, мы сможем оценить достоверность последнего. В качестве примера рассмотрим несколько муниципалитетов из округа Порту.
В таблице выше приведены фактическая средняя цена за квадратный метр в сделках купли-продажи по данным Национального статистики (колонка 1), цена из объявлений Idealista.pt (колонка 2), и процентная разница между ними (колонка 3). Муниципалитеты в таблице отсортированы по убыванию средней стоимости квадратного метра по данным Idealista.pt.
Видно, что практически в большей части муниципалитетов цены фактических сделок не совпадают с ценами по версии Idealista. В части муниципалитетов разница очень значительна, как, например, в Vila Nova de Gaia и Póvoa de Varzim, где цена с Idealista превышает цены Национального института статистика на 11,7 - 14,76%. В то же время в Santo Tirso цена с Idealista ниже цены от Национального института статистики на 11,6%. Интересно, что в самой столице региона цена с Idealista превышает цену реальных сделок лишь на 9,86%. В остальных муниципалитетах разница между ценами из объявлений и из сделок не так значительна.
Существует несколько возможных объяснений разницы в ценах между указанными источниками. Одно из них заключается в том, что Национальный институт статистики и Idealista.pt используют разные методы расчета средних значений. Также возможно, что продавцы изначально поднимали цены в своих объявлениях в расчете на торг с покупателями.
Несмотря на эти различия, многие люди доверяют данным Idealista.pt, поскольку они являются наиболее быстро доступными. Однако следует отметить, что эти данные могут не полностью отражать реальные цены сделок, особенно в более популярных муниципалитетах.
Долгосрочная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту
Представленные данные отображают средние стоимости квадратного метра жилья, которое сдаётся в аренду и размещено на Idealista.pt (колонки 1-3). В четвертой колонке отображается процентное изменение цены за последние три месяца - подъем или снижение. Колонка 5 демонстрирует изменение за календарный год. Муниципалитеты в таблице упорядочены по убыванию средней цены за квадратный метр в январе 2024 года.
За последние три месяца не все муниципалитеты округа имели предложения об аренде недвижимости, поэтому список городов в этой таблице короче списка в предыдущей. Город Порту занимает лидирующую позицию по стоимости аренды квадратного метра. В январе цена квадратного метра составила 16,9 евро, что свидетельствует о повышении на 2% с ноября прошлого года. За год стоимость аренды квадратного метра выросла на 12,4%.
В других муниципалитетах, о которых есть данные, стоимость квадратного метра заметно ниже, однако темпы роста сильно выше. Так что возможно, что пригороды Порту скоро “подтянутся” к уровню цен в столице региона.
Посуточная аренда недвижимости в муниципалитетах округа Порту
Популярность региона у туристов часто влияет на цены на недвижимость в нем. На севере Португалии есть много достопримечательностей, которые распределены по разным муниципалитетам. Рассмотрим перспективы краткосрочной аренды недвижимости в различных муниципалитетах агломерации Порту. Для этой цели можем обратиться к сервису All The Rooms, который проводит анализ потенциального дохода от жилья, сдающегося через Airbnb. Он основывается на информации о стоимости аренды аналогичного жилья на сутки и его заполненности.
Бесплатная версия предоставляет ограниченную информацию: количество доступных объектов аренды и средние цены за ночь в различных муниципалитетах округа Порту, за последние 3 полных месяца (с 1 ноября 2023 по 1 февраля 2024 года), выраженные в долларах (а затем пересчитанные в евро по текущему курсу). Муниципалитеты в таблице упорядочены по среднему тарифу за 1 ночь пребывания в объекте туристической аренды. В некоторых муниципалитетах отсутствуют данные о количестве сдаваемых объектов. В таких случаях вместо цифр указано "N/A".
Данные от сервиса All The Rooms не связаны с ценой квадратного метра жилья, которую мы рассматривали ранее с помощью статистики от Idealista.pt и Национального института статистики. Вместо этого, они отображают средние значения аренды различных типов жилья - от вилл до студий - независимо от их размера. Несмотря на то, что наибольшее количество арендуемых объектов расположено в городе Порту, он уступал шести другим муниципалитетам по стоимости туристической аренды. Эта информация дает представление о том, как распределяется стоимость аренды жилья в различных муниципалитетах и может помочь оценить потенциал для инвестирования в недвижимость.
Продажа недвижимости в разных районах города Порту
В представленной выше таблице отражены средние цены за квадратный метр недвижимости, объявления о продаже которой размещены на Idealista.pt (колонки 1-3). В четвертом столбце указан процент изменения цены за последние три месяца: насколько она поднялась или упала. В пятом столбце представлено изменение за календарный год. Районы в таблице упорядочены в порядке убывания средней цены за квадратный метр в январе 2024 года.
Зимой 2023-2024 года самым дорогостоящим районом в городе Порту является "Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde". Этот район включает в себя несколько микрорайонов, расположенных на правом берегу реки Дору с выходом к океану. Здесь есть все необходимое для комфортной жизни: пляжи, городской парк, международная школа, больницы и несколько высших учебных заведений. В январе 2024 средняя стоимость квадратного метра при продаже составила 4.269 евро, что незначительно выше, чем в ноябре прошлого года (рост на 0,21%). Годовой рост (с января 2023 года) также незначителен, всего 1,7%.
Вторым по стоимости является "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", расположенный в самом центре города Порту. Этот район богат туристическими достопримечательностями, такими как Кафедральный собор Порту, железнодорожный вокзал São Bento, книжный магазин Lello, Дом музыки, башня Torre dos Clérigos и многие другие. В январе средняя стоимость квадратного метра недвижимости в этом районе составила 4.054 евро. Этот показатель отражает квартальный рост на 0,87% и годовой рост на 4,2%.
Следующая группа районов находится в ценовом диапазоне от 3.200 до 3.800 евро за квадратный метр. Эти районы примыкают к историческому центру с запада, востока и с северо-востока: Lordelo do Ouro e Massarelos, Bonfim и Paranhos.
Во всех них цены с ноября выросли не очень заметно, на 2,90-3,07%. Бросается в глаза только район Bonfim, где квартальный рост составил 7,18%. А если говорить о годовом росте, то в 2 районах он составил 10,4%. А вот в Lordelo do Ouro e Massarelos рост был на уровне статистической погрешности, всего 0,3%.
В районах Порту, где цены квадратного метра самые низкие на сегодняшний день, они находятся в диапазоне от 2.900 до 3.000 евро. Эти районы - Ramalde и Campanhã. Рост цен в них происходил различными темпами. В Ramalde он был достаточно умеренным: на 2,85% за квартал и на 8,8% за год. Campanhã же показал более скоростной рост: 5,13% за квартал и 16,5% за год.
Теперь перейдем к анализу динамики цен на аренду в этих частях города.
Долгосрочная аренда недвижимости в районах города Порту
Самым дорогим районом для аренды является исторический центр Порту - район "Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória", где стоимость аренды за квадратный метр составляет 20,1 евро в месяц. С ноября цены на аренду слегка снизились, на 1,95%, а за год цены выросли на 9,5%.
Вторым по дороговизне оказался район “Aldoar - Foz do Douro - Nevogilde”, который сильно отстает от первого с 16,7 евро за метр. В этом районе цена за квартал не изменилась, а вот годовой рост составил 8,2%
В более дешевых районах Lordelo do Ouro e Massarelos и Ramalde годовой рост был более существенным, чем в дорогих районах. Этот рост составил от 13,5 до 17,2%.
Из представленной таблицы видно, что годовая динамика цен на аренду в целом положительна, хотя темп роста разнится в зависимости от района. Поэтому, если перед вами стоит выбор между покупкой и арендой квартиры в Порту, или если вы рассматриваете вариант покупки с последующей долгосрочной арендой, разумным будет сравнить темпы роста цен на аренду с темпами роста цен на покупку, чтобы принять оптимальное решение. А еще лучше будет проконсультироваться с опытным риэлтором в Порту, который детально знает город, инфраструктуру всех районов и перспективы окупаемости недвижимости.
Посуточная аренда недвижимости в городе Порту
Снова воспользуемся порталом All The Rooms, чтобы узнать потенциальный возврат вложений от сдачи недвижимости Порту в краткосрочную аренду. В таблице ниже показаны число объектов, опубликованных на AirBnB в период с 1 ноября 2023 года по 1 февраля 2024 года, а также средняя цена 1 ночи аренды этого жилья.
Больше всего за ночевку в Порту этой зимой заплатили туристы, которые останавливались в районах São Nicolau (133 евро), Miragaia (130 евро) и Sé (129 евро). А больше всего предложений о посуточной аренде в районе Santo Ildefonso (3.546 объектов туристического размещения). Примечательно, что информацию о некоторых центральных районах Порту я на All The Rooms найти не смогла. То ли сервис не показывает эту информацию в своей бесплатной версии, то ли он не знает этих названий. Эти районы в таблице имеют обозначение N/A.
Самая дорогая и самая дешевая недвижимость, доступная для покупки в феврале 2024 года
Сейчас на портале Idealista.pt размещено 9.529 объявлений о продаже домов в округе Порту. Среди всех вариантов недвижимости, представленных на этом сайте, самыми доступными являются руины, которые, вероятно, привлекают в основном из-за земельного участка, на котором они находятся. Не берусь судить, является ли приобретение руин с целью их реставрации выгодным делом. Тем, кто интересуется таким вариантом постройки дома в Порту и не имеет большого опыта в Португалии, возможно, имеет смысл проконсультироваться с риэлтором, работающим по городу Порту и его окрестностям, чтобы понять, какие дополнительные затраты и подводные камни этот вариант предполагает.
Интересно отметить, что даже среди самых дорогих предложений можно найти виллы и поместья, требующие капитального ремонта. В данном обзоре учитывались только те дома, которые годятся для проживания и не нуждаются в капитальном ремонте.
Из готовых домов самые дорогие в округе Порту на сегодня
8.000.000 евро
Поместье в муниципалитете Vila Nova de Gaia. Земля в 5,6 гектаров с фруктовым садом. Дом площадью 276 квадратных метров с 7 спальнями. На участке несколько строений, некоторые из них потребуют ремонта. Этот вариант фигурировал и в обзоре цен за прошлый и позапрошлый кварталы.
6.500.000 евро
Дом в историческом центре площадью более 1.000 квадратных метров. 6 спален, 8 ванных. Центральное отопление. Есть сад с бассейном. Класс энергоэффективности Е. Муниципалитет Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Этот вариант фигурировал и в обзоре цен за прошлый квартал.
5.000.000 евро
Поместье для мероприятий в Vila Nova de Gaia. Дом площадью 1.582 квадратных метра с 6 спальнями и 5 ванными. На участке несколько строений, сад, бассейн. Класс энергоэффективности F.
Минимальные цены на готовые дома, в которых можно жить, не начиная сразу капитальный ремонт:
50.000 евро
Дом площадью 100 квадратных метров с 1 спальней и 1 ванной. Есть участок в 2.500 кв. м. Класс энергоэффективности B. Если верить сайту, то раньше дом предлагался за 80.000 евро. Муниципалитет Parede.
65.000 евро
Свежеотремонтированный дом площадью 48 кв.м. 2 этажа, 2 спальни, 1 ванная. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Baião.
Самые дешевые дома в городе Порту:
72.500 евро
Микроскопический домик (14 кв.м.) с 1 ванной и спальным местом в мезонине. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Porto, район Paranhos.
95.000 евро
Еще один микроскопический дом, на этот раз площадью 24 кв.м, который подходит скорее для туристической аренды, чем для постоянного проживания. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Район Campanhã.
Если говорить о квартирах, то их в регионе Порту предлагается 21.291. Мы установим критерии поиска и будем смотреть только такие, в которых 2 спальни, которые готовы к заселению и не обременены арендными контрактами.
Самые дорогие квартиры в регионе Порту:
1.500.000 евро
Дуплекс площадью 265 квадратных метров на пятом этаже. Дом с лифтом. 2 спальни, 4 ванных (в 3 из них весьма экзотический дизайн). Гараж на 4 места. Дом в элитном кондоминиуме с видом на реку. В доме есть крытый бассейн, сауна, теннисный корт, спортзал, детский сад. Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Lordelo do Ouro e Massarelos. Этот вариант фигурировал и в обзоре цен за прошлый квартал.
1.500.000 евро
Потрясающая квартира площадью 235 кв.м. в историческом особняке с собственным лифтом и садом. 2 спальни, 3 ванных комнаты. Класс энергоэффективности В. Город Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
1.495.000 евро
Дуплекс в историческом здании Aliados 9. Общая площадь 204 квадратных метра. 2 спальни, 3 ванных комнаты. 6-й этаж в доме с лифтом. Класс энергоэффективности C. Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória. Этот вариант фигурировал и в обзоре цен за прошлый квартал.
1.310.000 евро
Дуплекс площадью 215 кв.м. в полностью отреставрированном изнутри здании. Первый этаж. 2 сальни, 3 ванные, балкон. Класс энергоэффективности А. Мы видели этот вариант в одном из предыдущих обзоров. Порту, район Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau - Vitória.
При поиске самых доступных вариантов квартир на портале Idealista.pt часто встречаются объявления с квартирами, которые закрыты для просмотра, а также квартиры, где уже имеются арендаторы, либо квартиры, продаваемые только частично. Также есть варианты без соответствующей лицензии для жилых помещений. Из этого обзора я такие варианты исключила.
Самые дешевые квартиры в приемлемом для заселения состоянии:
90.000 евро
Квартира площадью 100 квадратных метров. 2 спальни, 2 ванных комнаты. Второй этаж в доме без лифта. Сертификат энергоэффективности отсутствует. Муниципалитет Felgueiras.
95.000 евро
Квартира площадью 80 квадратных метров. 2 спальни, 1 ванная комната. Потребуется какой-то ремонт. Класс энергоэффективности C. Муниципалитет Póvoa de Varzim. Если верить сайту, то раньше эта квартира предлагалась за 99.900 евро.
105.000 евро
Квартира площадью 80 квадратных метров. 2 спальни, одна ванная комната, балкон. Есть гараж. 4-й этаж в доме без лифта. Дом постройки 1992 года. Класс энергоэффективности D. Муниципалитет Felgueiras.
Если говорить о квартирах в городе Порту, то более-менее приличные варианты начинаются от:
149.000 евро
Квартира площадью 63 квадратных метра. 2 спальни, 1 ванная. Класс энергоэффективности С. Район Ramalde. Если верить сайту, то раньше эта квартира предлагалась за 155.000 евро.
152.500 евро
Квартира площадью 93 квадратных метра. 2 спальни, 1 ванная, балкон. Класс энергоэффективности D. Район Campanhã.
Какие выводы можно сделать состоянии рынка недвижимости Порту этой зимой
Если верить данным портала Idealista, в регионе Порту наблюдался небольшой рост цен на продажу квадратного метра недвижимости во всех муниципалитетах. При этом рост цен на долгосрочную аренду был несколько более заметен. А вот сравнение конкретных предложений о продаже домов и квартир на сайте Idealista.pt с тем, что мы видели этой осенью показало, что самые дорогие варианты так и не нашли своих покупателей, при том что список самых дешевых вариантов обновился. Даже получается так, что появились новые еще более дешевые предложения, а также скидки в объявлениях, опубликованных ранее. Тем не менее, нужно отдавать себе отчет, что это происходит в группе самой дешевой недвижимости, которая скорее всего не идеальна для постоянного проживания.
Если вы ищете недвижимость в Порту и пригородах для собственного проживания или получения прибыли, на WithPortugal.com вы можете связаться с профессиональным риэлтором в Порту, который будет рад помочь с приобретением дома или квартиры. Также на нашем портале можно связаться с личным ассистентом по аренде недвижимости в любом городе Португалии.
Ну а если на эту страницу вас привел интерес к великолепному городу или вообще к северу Португалии, предлагаю вашему вниманию познавательные материалы на эту тему.
