Стаття ознайомить вас з поточним станом ринку нерухомості в Лісабоні, а також з квартальною зміною цін на об'єкти нерухомості в місті Лісабоні та в Лісабонському окрузі в цілому. Ми детально вивчимо ціни на купівлю будинків і квартир, їхню довгострокову оренду та короткострокову туристичну оренду.
Важливо відзначити географічні особливості: округ Лісабон (Distrito de Lisboa) складається з 16 муніципалітетів і охоплює місто Лісабон (Concelho de Lisboa), яке, своєю чергою, поділяється на 24 райони. Цей округ має значну площу, і, природно, деякі з муніципалітетів розташовані далеко від столиці, міста Лісабон. Наскільки різниться вартість нерухомості залежно від її віддаленості від міста Лісабон, можна буде дізнатися з цього матеріалу.
Динаміка цін на нерухомість в окрузі Лісабон
Почати орієнтуватися в стані справ можна з даних, наданих на сайті Idealista.pt, який є одним із провідних порталів з пошуку нерухомості в Португалії. Один із ключових показників на Idealista - це середня ціна квадратного метра нерухомості, оголошення про продаж та оренду якої представлені на цьому ресурсі.
Побіжний погляд на обидва графіки дає зрозуміти, що впродовж року не відбулося суттєвих змін у сфері продажу нерухомості, тоді як у випадку оренди спостерігається стабільне зростання. Чи так це насправді, ми дізнаємося завдяки детальному аналізу далі.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
Наведена вище таблиця містить інформацію про середні ціни за квадратний метр нерухомості, оголошення про продаж якої були розміщені на Idealista.pt (перші три стовпці). Четвертий стовпчик відображає зміну ціни за останні три місяці у відсотковому вираженні: на скільки відсотків вона збільшилася або зменшилася. П'ятий стовпець демонструє зміну за поточний календарний рік. Муніципалітети в таблиці розташовані в порядку зменшення середньої ціни за квадратний метр у липні 2023 року.
Муніципалітет Лісабон посідає провідну позицію за вартістю нерухомості з квадратним метром за 5 349 євро. Порівнюючи з даними за травень, помітно, що ціни зросли на скромні 0,91%, а за рік загальний приріст становив лише 7%. Слідом за Лісабоном йде Кашкайш (Cascais), розташований на океанському узбережжі, де знаходиться резиденція Президента Португалії, приватні міжнародні школи, казино та інші ознаки добробуту. Середня вартість квадратного метра в липні 2023 року склала 4 592 євро, що трохи нижче, на 0,2%, ніж у травні того ж року. Проте річне зростання цін (з липня 2022) становило 11,1%.
На третьому місці з великим відривом йде муніципалітет Oeiras із середньою вартістю квадратного метра в липні на рівні 3.968 євро. Квартальне зростання цін у цьому муніципалітеті становило 2,98%, а річне — досить значні 17,7%.
Цікаво зазначити, що 3 найдорожчі муніципалітети Лісабонського округу дуже значно віддалені один від одного: квадратний метр у Лісабоні дорожчий за метр у Кашкайші не менше, ніж на 700 євро. Метр у Кашкайші дорожчий за метр в Oeiras майже на 600 євро. А от метр в Oeiras дорожчий за наступний за ним муніципалітет Odivelas більш ніж на 1.000 євро!
Зі свого боку Odivelas входить до групи муніципалітетів із середньою вартістю квадратного метра від 2.000 до 2.700 євро. До цієї групи також потрапили Loures, Amadora, Mafra, Sintra, Vila Franca de Xira. Ціни на квадратний метр у цих передмістях Лісабона за останні три місяці змінювалися не надто сильно: десь вони злегка зросли, десь — злегка знизилися. Річне зростання цін у них теж було досить скромним, від 1,8 до 10%.
Замикає список група муніципалітетів із середньою вартістю квадратного метра від 1.000 до 1.800 євро: Cadaval, Azambuja, Sobral de Monte Agraço, Alenquer, Arruda do Vinhos, Lourinhã і Torres Vedras. У них квартальні зміни також були незначними (від -2,68 до +4,42%). А от якщо дивитися в розрізі року, то в цю групу входять 3 чемпіони за річним зростанням: Lourinhã (21,1%), Alenquer (22,9%) і Sobral de Monte Agraço (22,5%). Як довго вони залишатимуться "найдешевшими" передмістями Лісабона за таких темпів зростання — велике питання.
Наскільки можна довіряти інформації з Idealista.pt?
Сайт Idealista.pt надає статистичні дані, що ґрунтуються на оголошеннях про продаж житла тільки на цій платформі. Звісно ж наявність пропозицій про продаж за певною ціною не гарантує, що нерухомість буде придбана за цією ж ціною. Також слід врахувати, що деякі об'єкти можуть продаватися без розміщення інформації на цьому вебресурсі. Щоб оцінити точність наданих даних, є сенс звернутися до звіту Національного інституту статистики Португалії, який містить інформацію про реальні угоди.
Цей інститут періодично публікує детальні квартальні звіти. Останні доступні дані належать до першого кварталу 2023 року (січень — березень). Про стан справ влітку 2023 року ми з цього звіту нічого дізнатися не зможемо, але зможемо порівняти дані за перший квартал з даними від Idealista.pt. Це дасть нам змогу оцінити, наскільки близькі до реальності цифри, представлені на Idealista.pt. Як приклад розглянемо кілька муніципалітетів в окрузі Лісабон.
Таблиця демонструє фактичну середню вартість квадратного метра під час здійснення угод купівлі-продажу, згідно з даними Національного інституту статистики (стовпчик 1), середню вартість квадратного метра з оголошень на Idealista.pt (стовпчик 2), а також відсоткову різницю між цими значеннями (стовпчик 3).
З таблиці видно, що в першому кварталі 2023 року середня вартість квадратного метра під час укладення угод була нижчою, ніж була вказана продавцями на Idealista.pt. У випадку муніципалітету Лісабон різниця становила 25,81%, Oeiras - 21,04% і Кашкайш - 19,41%. Водночас у деяких муніципалітетах різниця була мінімальною, як, наприклад, 0,7% в Odivelas і 1,38% в Loures.
Розбіжність між середніми цінами квадратного метра нерухомості на Idealista.pt і у звіті Національного інституту статистики може мати кілька причин. Однією з основних є відмінність у методах підрахунку середніх значень, що виключає повний збіг даних. Також можливо, що об'єкт угоди був розміщений на Idealista в попередньому періоді й був знятий з публікації. Затримка в проведенні угоди також може впливати на включення вартості в статистику Idealista за цей квартал. Не виключається, що в статистиці могли знаходитись тільки ті об'єкти, де продавці були готові надати знижку. Крім того, власники могли почати з пропозиції завищеної ціни, розраховуючи на подальше зниження під час укладання угоди.
Чому ж ми все ж спираємося на статистику порталу Idealista.pt? Просто через те, що це єдине джерело найсвіжіших даних. За відсутності більш точних інструментів ця статистика може бути використана для швидкої та орієнтовної оцінки поточної ситуації. Однак важливо пам'ятати, що при реальній угоді умови можуть значно відрізнятися від вихідних заяв продавців. Ми орієнтуємося на ці дані, але завжди маємо на увазі, що ціни на сайті — це лише початкові запити продавців.
Довгострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
Список передмість з даними про оренду коротший за список передмість з даними про продаж. Ймовірно, з травня по липень на цьому сайті не надходили пропозиції про здачу житла в оренду у всіх передмістях Лісабона.
Лідерство знову належить Лісабону із середньою вартістю квадратного метра в липні в розмірі 20,1 євро. Порівняно з травнем спостерігається невелике зростання — лише 2,55%, проте порівняно з липнем 2022 року зростання склало вражаючі 35%.
На другому місці йде Кашкайш (Cascais) з ціною за квадратний метр у липні в 19,7 євро, що є досить значним зростанням порівняно з травнем (10,06%). Річне зростання ціни в Кашкайші теж виявилося значним - 30,1%.
У більшості інших розглянутих муніципалітетів вартість оренди відчутно зросла з травня, водночас річні темпи зростання абсолютно дивовижні. За винятком Мафри, де ціна зросла лише на 8,6%, інші муніципалітети показали зростання від 18% до 41,2%. Для тих, хто розглядає можливість купівлі нерухомості з метою довгострокової оренди, це може бути цікавим спостереженням.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
З огляду на те, що Лісабон приваблює безліч туристів, потенційним покупцям нерухомості може бути цікаво оцінити можливості різних муніципалітетів з точки зору короткострокової оренди для туристів.
Наприклад, сервіс All The Rooms допомагає зробити попередню оцінку потенційного доходу від оренди на короткий термін залежно від місця розташування і розміру житла. Для прогнозів цей сервіс використовує дані про середню вартість подобової оренди аналогічного житла в цьому районі, а також його заповнюваність. Ми скористаємося безкоштовною версією сервісу, яка надає інформацію про середню вартість оренди на одну добу в різних муніципалітетах Лісабонського округу за останні 3 місяці.
У таблиці подано кількість об'єктів, опублікованих на сервісі туристичної оренди AirBnB у період із 13 травня до 13 серпня 2023 року, а також середню ціну 1 ночі оренди цього житла.
На відміну від Idealista.pt, сервіс All the Rooms, не дає інформацію про вартість оренди в перерахунку на квадратний метр житла. Наведені в таблиці середні значення відносяться до всіх можливих об'єктів оренди, включно як з віллами, так і студіями.
Місто Лісабон залишається абсолютним лідером за кількістю доступних об'єктів оренди. Однак у плані вартості туристичної оренди воно поступається кільком муніципалітетам. Цікаво, що в цьому кварталі середня ціна ночі в Лісабоні та в Кашкайші зрівнялася, а ціни в Сінтрі, іншому популярному туристичному напрямку, стали нижчими, ніж у Лісабоні.
Продаж нерухомості в різних районах міста Лісабона
У наведеній вище таблиці представлено середні ціни за квадратний метр нерухомості, оголошення про продаж якої було розміщено на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 вказано відсоток зміни цін за ці три місяці: наскільки вони збільшилися або зменшилися. У стовпчику 5 представлено зміну за календарний рік. Райони Лісабона в таблиці впорядковані за зменшенням середньої ціни за квадратний метр у липні 2023 року.
Найдорожчим районом за ціною за квадратний метр стабільно виявляється Santo António - невеликий (1,5 кв. км) і щільно заселений район у самому туристичному центрі Лісабона з населенням близько 11.000 осіб. У цьому районі розташовані такі відомі місця, як Площа Маркіза де Помбал і Проспект Свободи (Avenida da Liberdade). Середня ціна за квадратний метр становить 7.763 євро, що є результатом невеликого падіння у кварталі (-0,5%) і незначного річного зростання (4,6%).
За цим районом ідуть Estrela, Avenidas Novas, Misericórdia, Campo de Ourique, Parque das Nações, Belém, Campolide і Santa Maria Maior, які розташовані поруч із ним, із цінами 6.000 - 6.600 євро за метр. Ці райони або розташовані в самому історичному центрі, або знаходяться поряд. Хоча частина з них і лежить за межами центру, наприклад, Parque das Nações (Парк Націй), сучасний район на заході столиці. Усе це престижні райони, багаті визначними пам'ятками, які приваблюють безліч туристів. Імовірно, покупці нерухомості в таких місцях орієнтовані на бізнес або інвестиції. Середні ціни за квадратний метр у цих районах або злегка зросли, або трохи впали порівняно з травнем 2023 року. Протягом року ці райони продемонстрували помірне зростання цін за квадратний метр або навіть їхнє падіння. На загальному тлі виділяється район Estrela, чиє річне зростання становило 14%, що робить його одним із лідерів за темпом зростання.
Далі йдуть райони з цінами від 5.000 до 6.000 євро за метр: Alvalade, Alcântara, Arroios, São Vicente, Areeiro. Вони розташовані в центрі міста. Ці райони можуть становити інтерес як для тих, хто хоче купити нерухомість для особистого використання, так і для тих, хто розглядає їх з точки зору туристичного бізнесу. Зміни цін на нерухомість у цих районах виявилися досить різноспрямованими як протягом останніх 3 місяців, так і за рік. Найсуттєвіші річні зміни цін серед усіх районів Лісабона спостерігаються саме в цій групі. У районі Alcântara вартість квадратного метра впала на 16,4% порівняно з попереднім роком, а в районі São Vicente середня вартість квадратного метра за рік зросла на 15,1%.
Список районів, де ціна за метр склала від 4.000 до 4.700 євро: São Domingos de Benfica, Benfica, Penha de França, Ajuda, Carnide, Lumiar, Beato і Santa Clara. Серед них є як периферійні райони, так і ближчі до центру. У переважній більшості з них ціни злегка зросли порівняно з травнем. А в розрізі року більшість з них показали помірне зростання, в той час, як тільки один з них, Carnide, показав зниження на 10,1% з липня минулого року.
Замикають список 2 райони з вартістю квадратного метра від 3.400 до 4.000 євро: Marvila й Olivais. До останнього з них належить Лісабонський аеропорт, а інші три розташовані навколо. У цих районах вартість квадратного метра злегка зросла з липня минулого року, на 3,3-4,6%.
Давайте тепер подивимося, яка вартість оренди в цих районах міста.
Оренда нерухомості в районах міста Лісабона
З таблиці видно, що ціни на довгострокову оренду нерухомості зростають космічними темпами. Квартальні зміни не такі однорідні: у певних районах було помірне зростання, в інших районах високе, а в деяких районах було навіть зниження цін.
При цьому з липня минулого року зростання цін у всіх районах становило від 13,5% до 50,9%.
Цікаво, що райони з найвищими ставками орендної плати в багатьох випадках збігаються з районами, де ціна квадратного метра під час продажу також висока. До цього списку входять Santo António, Santa Maria Maior, Misericórdia, Estrela і Campo de Ourique. Найбільш вражаючі річні зростання орендних ставок відзначені в районах Arroios (50,9%) і Penha de França (48,3%).
Подобова оренда нерухомості в Лісабоні
Знову звернемося до сервісу All The Rooms, щоб оцінити потенціал різних районів Лісабона в плані короткострокової туристичної оренди. У таблиці нижче показано кількість об'єктів, опублікованих на AirBnB у період з 13 травня до 13 серпня 2023 року, а також середня ціна 1 ночі оренди цього житла.
Представлені дані не мають зв'язку із середньою вартістю квадратного метра житла, а належать до всіх об'єктів оренди в цей період, включно з різними типами житла, як-от пентхауси та кімнати.
Згідно з цими даними, найдорожчі райони для туристів, які відвідують Лісабон влітку, включають Parque das Nações (169,28 євро), Estrela (149,04 євро), Marvila (143,52 євро) і Santo António (140,76 євро). Також цікаво зазначити, що район Arroios пропонує найбільшу кількість об'єктів для подобової оренди (1,342 об'єкта туристичного розміщення).
Примітно, що деякі райони не представлені на All The Rooms (у таблиці дані про них позначені як N/A). Можливо, це пов'язано з тим, що деякі дані можуть бути недоступні в безкоштовній версії сервісу.
Найдорожча і найдешевша нерухомість для купівлі в серпні 2023 року
На сьогодні портал Idealista.pt пропонує 9 583 будинки на продаж. Однак важливо зазначити, що серед них можуть бути як будинки на стадії будівництва, так і ті, що перебувають на етапі проєктування або потребують повної реконструкції. В огляд включено тільки будинки, готові до проживання.
Найдорожчі в окрузі Лісабон на сьогодні
15.000.000 євро
Маєток у Мафре на території 12 гектарів. Сільський будинок площею 1.300 метрів, кілька додаткових будівель, басейн.
12.500.000 євро
Триповерховий будинок площею 1.709 квадратних метрів, розташований на ділянці в 5.600 кв.м. 7 спалень, 5 ванних кімнат. Сертифіката енергоефективності немає. Знаходиться в муніципалітеті Oeiras.
Мінімальні ціни на готові будинки, в яких можна жити, не розпочинаючи одразу капітальний ремонт:
75.000 євро
Одноповерховий будинок площею 62 квадратних метри. Одна ванна, 1 спальня, тераса. Сертифіката енергоефективності немає. Знаходиться в муніципалітеті Lourinhã.
81.900 євро
Одноповерховий будинок площею 62 квадратних метри. Дві спальні та одна ванна. Вбудовані шафи, горище. Сертифікат енергоефективності відсутній. Муніципалітет Cadaval.
Найдорожчі будинки в місті Лісабон
Будинки, що фігурують у весняному огляді цін. Мабуть, не знайшлося поціновувачів такої краси.
10.000.000 євро
Палац у районі Estrela. Площа будинку 950 кв. м, площа ділянки 2.335 кв. м. 9 спалень, 2 ванні. Клас енергоефективності D.
9.000.000 євро
Особняк з вікнами на Собор Лісабона. Площа 961 кв. м, 5 поверхів. Ліфт, гараж, центральне опалення. Будівля 18 століття. Оформлення із серії "дорого-багато". Підозрюю, що продається разом із меблями. Можливо, хтось захоче зробити з нього готель. Район Santa Maria Maior.
Мінімальні ціни на готові будинки в місті Лісабоні, в яких можна жити, не розпочинаючи одразу капітальний ремонт
135.000 євро
Мікроскопічний будиночок (всього 23 квадратних метри) з однією спальнею й однією ванною кімнатою. Класу енергоефективності немає. Район Campolide.
175.000 євро
Ще більш мікроскопічний будиночок (15 квадратних метрів) з ліжком у мезоніні. Ванна кімната є. Ліцензія на об'єкт для туристичної оренди (Alojamento local). Клас енергоефективності C. Район Misericórdia.
180.000 євро
Двоповерховий будинок площею 60 квадратних метрів. 2 спальні та 2 ванні кімнати. Недавній ремонт, але нічого особливого. Сертифіката енергоефективності немає. Район Marvila.
Подивимося квартири, яких на порталі пропонується 25.029. Для прикладу візьмемо Т2, тобто квартири, де є вітальня і 2 спальні. В огляд я включаю тільки об'єкти, готові до заселення.
Найдорожчі квартири:
3.200.000 євро
Дуплекс площею 256 квадратних метрів на п'ятому поверсі в будинку без ліфта. 2 спальні, 1 ванна. Вид на річку Тежу. Клас енергоефективності С. Лісабон, район Santa Maria Maior.
2.500.000 євро
Квартира в будинку 2022 року. Площа 191 квадратний метр. 2 спальні й 3 ванних кімнати. 10-й поверх. У будівлі є ліфт і гараж. Клас енергоефективності B. Лісабон, район Santo António.
Під час пошуку найдешевших варіантів квартир першими показуються оголошення з квартирами, закритими для перегляду, квартири з орендарями та квартири, від яких продається тільки частина. Також є ще варіанти без ліцензії для житлових приміщень. Усі ці варіанти я не буду показувати.
Адекватні варіанти для життя починаються від:
106.500 євро
Квартира площею 62 квадратних метрів на 11 поверсі. Будинок з ліфтом, був побудований в 1982 році. 2 спальні, 1 ванна. Клас енергоефективності E. Муніципалітет Vila Franca de Xira.
115.000 євро
Дуплекс площею 104 квадратних метри. Знаходиться на 3-му поверсі, ліфта в будинку немає. 2 спальні, 1 ванна. Балкон. В будинку є гараж. Будинок споруди 2003 року. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Alenquer.
Якщо говорити про квартири в місті Лісабон, то більш-менш пристойні варіанти починаються від:
130.000 євро
Квартира площею 65 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна. 2-й поверх, будинок без ліфта. Клас енергоефективності С. Район Santa Clara.
155.000 євро
Дуплекс площею 54 квадратних метри. 2 спальні, 1 ванна. 5-й поверх, будинок без ліфта. Клас енергоефективності E. Район Ajuda.
155.000 євро
Квартира площею 90 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна. 3-й поверх, будинок без ліфта. Сертифіката енергоефективності немає. Район Santa Clara.
Які висновки можна зробити про стан ринку нерухомості Лісабона цього літа
Лісабон і його околиці є найпривабливішими місцями для проживання в Португалії. Ціни на довгострокову оренду зростають швидше, ніж ціни на продаж квартир і будинків. Цей тренд особливо помітний як у самому Лісабоні, так і в навколишніх муніципалітетах, хоча, звісно, у самому Лісабоні він проявляється яскравіше. Власники нерухомості прагнуть продати її якомога дорожче, найімовірніше розраховуючи на заможних іноземців як покупців. Однак дані Національного інституту статистики вказують на те, що реальні ціни продажів можуть виявитися нижчими, ніж зазначені продавцями в оголошеннях.
Порівнюючи пропозиції на Idealista.pt з тим, що було навесні, можна помітити, що найдорожчі об'єкти з весняного огляду цін досі не продані. При цьому список найдешевших об'єктів оновився повністю. Схоже, що найдешевший сегмент житла в передмістях дорожчає і "дрібнішає": будинки площею 20 кв.м, 15 кв. м... Таке відчуття, що скоро пропонуватимуть сірникові коробки по 200 тисяч євро.
Як показує літній огляд ринку нерухомості, ціни на будинки й квартири в Лісабоні та його околицях і не думають падати. І це логічно, адже ціни на оренду — як довгострокову, так і туристичну — продовжують зростати.
Якщо ви готові до купівлі, на порталі WithPortugal.com ви можете звернутися до професійного рієлтора в Лісабоні, який допоможе підібрати оптимальне рішення, враховуючи вашу індивідуальну ситуацію.
Бажаю вам знайти своє ідеальне житло в Лісабоні!
