Зі статті ви дізнаєтеся, яка ситуація на ринку лісабонської нерухомості цієї весни, які зміни відбулися за останні 3 місяці з цінами в Лісабонському окрузі і в місті Лісабон. Ми розглянемо ситуації купівлі-продажу будинків і квартир, їхньої довгострокової оренди, а також короткострокової туристичної оренди.
Для початку географічна довідка: округ Лісабон (Distrito de Lisboa) складається з 16 муніципалітетів, одним з яких є місто Лісабон (Concelho de Lisboa), що, в свою чергу, поділяється на 24 райони. Округ досить великий за площею і, природно, деякі муніципалітети розташовані зовсім далеко від столиці, міста Лісабон. Далі ми побачимо, як це відбивається на вартості нерухомості в них.
Динаміка цін на нерухомість в окрузі Лісабон
Почнемо аналіз зі статистики, наданої сайтом Idealista.pt, одним із головних сайтів із пошуку нерухомості в Португалії. Основним показником Idealista є середня вартість квадратного метра нерухомості, що пропонується на сайті.
На перший погляд на графіки, в плані продажу зміна за рік незначна, а от оренда стабільно зростала протягом року. Далі ми детально вивчимо дані, що стосуються як продажу, так і оренди.
Продаж нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
У таблиці вище представлені середні ціни квадратного метра нерухомості, оголошення про продаж якої опубліковані на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона підвищилася або знизилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Муніципалітети в таблиці розташовані в порядку зменшення середньої ціни квадратного метра у квітні 2023 року.
Як ми бачимо, муніципалітет Лісабон лідирує за вартістю з 5.285 євро за квадратний метр. Порівняно з лютим приріст становив 2,07%, а за рік ціна зросла лише на 4,7%. За Лісабоном слідує Кашкайш (Cascais), курорт на океанському узбережжі, де розташована резиденція Президента Португалії, приватні міжнародні школи, казино та інші атрибути хорошого життя. Середня ціна квадратного метра у квітні 2023 року склала 4.605 євро, що на 1,95% вище за лютий 2023 року і на цілих 15,5% вище за квітень 2022 року.
Ціни на квадратний метр в інших передмістях Лісабона за останні три місяці змінювалися не сильно. Переважно вони зросли на 1 - 4%. У трьох муніципалітетах вони навіть знизилися в інтервалі до 2,4% (Lourinhã, Arruda dos Vinhos, Sobral de Monte Argaço). А от ще в трьох (Alenquer, Azambuja і Cadaval) вони зросли набагато більше, на 7 - 11%.
Якщо говорити про річні зміни, то в усіх муніципалітетах ціни зросли. Лідерами за темпом зростання виявилися Cadaval (35,2%), Alenquer (29,4%) і Sobral de Monte Argaço, якому навіть квартальне зниження ціни не завадило досягти вражаючих 26% річного зростання. Примітно, що ці три муніципалітети перебувають наприкінці нашого списку, тобто в них вартість квадратного метра порівняно низька. Чи надовго вона такою залишиться - велике питання.
Наскільки можна покладатися на дані Idealista.pt?
Idealista.pt пропонує для аналізу статистику, яка заснована на пропозиції житла саме на цьому сайті. Зрозуміло, що якщо хтось пропонує нерухомість за певною ціною, це ще не означає, що її куплять за цією ж ціною. До того ж, можливо, що хтось продає будинок чи квартиру без публікації на цьому сайті. Отже, щоб оцінити точність цих даних, звернемося до звіту Національного інституту статистики Португалії.
Національний інститут статистики публікує дуже детальні звіти щоквартально. Найсвіжіша інформація, доступна наразі, стосується четвертого кварталу (жовтень - грудень) 2022 року. Про стан лісабонського ринку нерухомості навесні 2023 року цей звіт нам не розповість, але от порівняти дані за четвертий квартал з обох джерел ми можемо. Це дасть нам уявлення про те, наскільки близькі до реальності цифри, які ми бачимо зараз на Idealista.pt. Для прикладу візьмемо кілька муніципалітетів округу Лісабон.
Таблиця показує реальну середню вартість квадратного метра під час укладання угод купівлі-продажу за даними Національного інституту статистики (стовпчик 1), середню вартість квадратного метра з оголошень з Idealista.pt (стовпчик 2), а також різницю між ними у відсотковому вираженні (стовпчик 3).
Як видно з таблиці, під час здійснення угод купівлі-продажу в четвертому кварталі 2022 року середня вартість квадратного метра виходила нижчою, ніж запитували продавці на Idealista.pt. У випадку муніципалітету Лісабон ця різниця була в 27,43%, а у випадку Кашкайша в 19,05%. У випадку Сінтри (Sintra), ще одного популярного туристичного напрямку, різниця була в 17,15%. При цьому в деяких муніципалітетах ця різниця була не такою високою, лише 5 - 8%.
Існує кілька причин такої розбіжності. Найголовнішою, напевно, є та, що методи підрахунку середніх значень в інституті статистики і в Idealista.pt різняться, тому повного збігу цифр ми б ніколи не побачили.
Також може бути так, що об'єкт угоди було опубліковано на Idealista в попередньому періоді і в якийсь момент його було знято з публікації. Підготовка до угоди могла розтягнутися, тому ми не можемо точно знати, чи потрапила його вартість у статистику Idealista саме в цьому кварталі.
Не виключаємо можливість того, що до угоди дійшли тільки ті об'єкти, де власники були готові запропонувати знижку. І, звісно ж, власники могли ще під час публікації на сайті запросити завищену ціну, розраховуючи на те, що покупець торгуватиметься, і під час укладення угоди ціну доведеться знизити.
То чому ж ми покладаємося на статистику порталу Idelista.pt? Тому що у нас немає більш свіжих даних. Для швидкої і приблизної оцінки поточної ситуації через відсутність більш точних інструментів вона підійде. Але потрібно пам'ятати, що під час виходу на угоду умови можуть сильно відрізнятися від заявлених продавцем спочатку. Ми будемо орієнтуватися, але тримаючи в умі, що ціни там - це "бажання" продавця.
Довгострокова оренда нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
Список передмість тут коротший. Мабуть, за лютий - квітень на цьому сайті не було пропозицій житла в оренду в усіх передмістях Лісабона. Знову чемпіоном є Лісабон з 19,2 євро за квадратний метр (у середньому). Зростання порівняно з лютим становило лише 1,59%, а порівняно з квітнем 2022 року - шокуючі 38,4%!
У наступному за Лісабоном Кашкайші (Cascais): ціна метра у квітні становила 17,5 євро, що являє собою певне зниження порівняно з лютим (- 3,31%). Але при цьому річне зростання становило 27,3%. У більшості інших розглянутих муніципалітетів вартість орендованого метра злегка зросла з лютого, але при цьому річне зростання вражає: від 19 до 29%. Якщо хтось думає над купівлею житла для здачі в довгострокову оренду, то корисно зіставити темпи зростання цін на продаж і на оренду в різних муніципалітетах.
Подобова оренда нерухомості в муніципалітетах Лісабонського округу
Оскільки Лісабон є популярним серед туристів, тому, хто планує купити нерухомість, може бути корисно оцінити потенціал різних муніципалітетів з точки зору короткострокової туристичної оренди.
Наприклад, сервіс All The Rooms допомагає попередньо оцінити прибуток від житла, що здається в подобову оренду, залежно від його місця розташування і розміру. Для прогнозів сервіс використовує дані про середню вартість добової оренди подібного житла, що здається в цьому ж районі міста, а також про його заповнюваність. Сервіс цікавий, але найдетальніша інформація, корисна інвестору, доступна тільки в платній версії.
У безкоштовній версії доступна, наприклад, середня вартість 1 доби оренди в різних муніципалітетах Лісабонського округу за 3 місяці. Сервіс дає ціни в доларах, а в таблиці нижче вони перераховані в євро за поточним курсом.
У таблиці представлено кількість об'єктів, опублікованих на сервісі туристичної оренди AirBnB у період із 7 лютого до 7 травня 2023 року, а також середню ціну 1 ночі оренди цього житла.
Важливо взяти до уваги, що в цих даних немає прив'язки до вартості квадратного метра житла, тому в таблиці подано середні значення за всіма об'єктами, що здавались в цей період (це можуть бути як вілли, так і студії). Проте навіть ці дані допомагають почати орієнтуватися в ситуації. Абсолютним лідером за кількістю об'єктів, що здаються, є місто Лісабон, проте за вартістю туристичної оренди він поступається місцем Сінтрі (Sintra) і муніципалітету Arruda dos Vinhos на північному сході регіону. Кашкайш (Cascais) знову наступає на п'яти Лісабону в плані вартості подобової оренди.
Продаж нерухомості в різних районах міста Лісабона
У таблиці вище представлені середні ціни квадратного метра нерухомості, оголошення про продаж якої опубліковані на Idealista.pt (стовпці 1-3). У стовпчику 4 показано, як змінилася ціна за ці три місяці: на скільки відсотків вона підвищилася або знизилася. У стовпці 5 показано зміну за календарний рік. Райони Лісабона в таблиці розташовані в порядку зменшення середньої ціни квадратного метра у квітні 2023 року.
Абсолютним лідером за ціною квадратного метра є район Santo António, маленький (лише 1,5 кв. км), але густонаселений (11.000 мешканців) у самому туристичному центрі Лісабона. Там розташовані Площа Маркіза де Помбала і Проспект Свободи (Avenida da Liberdade). Середня ціна квадратного метра 7.811 євро, що є результатом як квартального зростання (на 2%), так і річного зростання (11,6%).
За цим районом йдуть Misericórdia, Avenidas Novas, Campo de Ourique, Estrela, Campolide і Santa Maria Maior, які розташовані по сусідству, з цінами 6.000 - 6.500 євро за метр. Ці райони або розташовані в самому історичному центрі, або є прилеглими до нього. Це престижні локації, повні пам'яток і туристів. Хто купує там нерухомість, найімовірніше, робить це з метою бізнесу або інвестицій. Середня ціна квадратного метра практично у всіх цих районах або трохи зросла, або трохи знизилася порівняно з лютим 2023 року. У розрізі року всі ці райони показали досить невисоке зростання ціни квадратного метра, від 0,6 до 14,6%. Насправді, це логічно, оскільки стартові ціни і так були високими.
Далі йдуть райони з цінами від 5.000 до 6.000 євро за метр: Alvalade, Belém, Parque das Nações, Alcântara, São Vicente. Вони теж дуже престижні, хоча й частина з них лежить за межами центру. Наприклад, Parque das Nações (Парк Націй) - це сучасний район столиці. Райони з цієї групи привабливі як з точки зору купівлі для себе, так і з точки зору туристичного бізнесу. Як ми бачимо, зміна цін на нерухомість у цих районах не була однорідною ні в перспективі 3 місяців, ні в перспективі року. Насправді, найзначніше річне падіння цін серед усіх районів Лісабона спостерігається саме в цій групі: наприклад, в Alcântara квадратний метр коштує на 15% дешевше, ніж рік тому.
Список районів, де ціна за метр склала від 4.000 до 5.000 євро: Arroios, Benfica, São Domingos de Benfica, Areeiro, Carnide, Ajuda, Penha de França, Santa Clara і Beato. Серед них є як периферійні райони, так і ближчі до центру. У переважній більшості з них ціни злегка зросли порівняно з лютим. А в розрізі року більшість з них показали помірне зростання, а 2 з них, Santa Clara і Beato продемонстрували найзначніше зростання цін на квадратний метр серед усіх районів Лісабона: 25-26%.
Замикають список 3 райони з вартістю квадратного метра від 3.000 до 4.000 євро: Lumiar, Marvila, і Olivais. До останнього з них належить Лісабонський аеропорт, а інші три розташовані навколо. У цих районах вартість скоріше впала з лютого, але порівняно з квітнем минулого року вона зросла на 8 - 11%.
Давайте тепер подивимося, яка вартість оренди в цих районах міста.
Оренда нерухомості в районах міста Лісабона
Таблиця демонструє, що ціни на довгострокову оренду зростають з дивовижною швидкістю. Насправді, з лютого цього року вони зросли не так сильно, але за рік, з квітня минулого року, зміни дуже помітні: від 25 до 53%.
Список районів із найвищою орендною платою за багатьма позиціями збігається зі списком районів, де найвища вартість квадратного метра під час продажу. Це Santo António, Santa Maria Maior, Misericórdia, Estrela, Campo de Ourique. Найзначніше річне зростання показали досить дорогі райони: Misericórdia (50,4%) і São Vicente (53,1%).
Подобова оренда нерухомості в Лісабоні
Знову звернемося до сервісу All The Rooms, щоб оцінити потенціал різних районів Лісабона в плані короткострокової туристичної оренди. У таблиці нижче показано кількість об'єктів, опублікованих на AirBnB у період із 7 лютого до 7 травня 2023 року, а також середню ціну 1 ночі оренди цього житла.
Цей сервіс видає інформацію без прив'язки до вартості квадратного метра житла, тому в таблиці надано середні значення за всіма об'єктами, зданими в цей період (це можуть бути як пентхауси, так і кімнати).
Згідно з цими даними, найдорожчою туристу, який приїхав до Лісабона навесні, стане ніч у районах Parque das Nações (130 євро), Avenidas Novas (112 євро) і Marvila (110 євро). А найбільше пропозицій подобової оренди в районі Arroios (1.279 об'єктів туристичного розміщення).
Дуже цікаво, що ті райони, в яких нерухомість найдорожча під час купівлі: Santo António, Mosericórdia та ін., я на All The Rooms знайти не змогла. Чи то хитрий сервіс не показує цю інформацію у своїй безкоштовній версії, чи то він не знає цих назв.
Найдорожча і найдешевша нерухомість, доступна для купівлі в травні 2023 року
На сьогоднішній день портал Idealista.pt пропонує 9.216 будинків на продаж, частина з них на етапі будівництва, частина - навіть на етапі проєктування, а частина - у вигляді руїн, які потрібно відбудовувати заново. На жаль, немає такого фільтра, щоб показував реальні готові до проживання домівки, тож доведеться уважно переглядати всі оголошення.
З готових будинків найдорожчі в окрузі Лісабон на сьогодні
15.000.000 євро
Маєток у Мафре на території 12 гектарів. Сільський будинок площею 1.300 метрів, кілька додаткових будівель, басейн.
13.800.000 євро
Триповерховий будинок площею 1.246 квадратних метрів, розташований на ділянці в 2.133 кв.м. 7 спалень, ліфт, басейн і окремий будиночок для гостей. Знаходиться в муніципалітеті Sintra.
Мінімальні ціни на готові будинки, в яких можна жити, не починаючи одразу капітальний ремонт:
67.950 євро
Бідненько, але чистенько. Будинок дивного "витягнутого" планування площею 104 квадратних метри. Одна ванна, 2 спальні (спальні маленькі й одна з них без вікон). Знаходиться в селі в муніципалітеті Cadaval.
78.000 євро
Маленький будиночок (всього 46 кв. м.) з мезоніном і зі свіжим ремонтом. Одна спальня і одна ванна. Поєднані кухня і вітальня. Муніципалітет Torres Vedras.
Найдорожчі будинки в місті Лісабон
10.000.000 євро
Палац у районі Estrela. Площа будинку 950 кв. м., площа ділянки 2.335 кв. м. 9 спалень, 2 ванних кімнати. Клас енергоефективності D.
9.000.000 євро
Особняк із вікнами на Собор Лісабона. Площа 961 кв. м, 5 поверхів. Ліфт, гараж, центральне опалення. Будівля 18 століття. Оформлення із серії "дорого-багато". Підозрюю, що продається разом із меблями. Можливо, хтось захоче зробити з нього готель. Район Santa Maria Maior.
Мінімальні ціни на готові будинки в місті Лісабон, в яких можна жити, не розпочинаючи одразу капітальний ремонт
150.000 євро
Мікроскопічний будиночок (всього 32 квадратних метри) з однією спальнею і однією ванною кімнатою. Є кондиціонер. Клас енергоефективності Е. Район Misericórdia.
Тепер подивимося квартири, яких на порталі пропонується 25.020. Для прикладу візьмемо Т2, тобто квартири, де є вітальня і 2 спальні.
Найдорожчі квартири:
2.700.000 євро
Квартира площею 205 квадратних метрів на другому поверсі. 2 спальні, 3 ванні кімнати. У будинку є ліфт і консьєрж. 2 паркувальних місця. Клас енергоефективності D. Лісабон, район Santa Maria Maior.
2.500.000 євро
Квартира в малонаселеному будинку. Площа 175 квадратних метрів. Є мезонін. 3-й поверх. У будівлі є ліфт і підземний гараж. Будинок розташований у Cascais на першій лінії від океану.
Під час пошуку найдешевших варіантів квартир першими показуються оголошення з квартирами, закритими для перегляду, квартири з орендарями та квартири, від яких продається тільки частина. Також є ще варіанти без ліцензії для житлових приміщень. Усі ці варіанти я не буду показувати.
Адекватні варіанти для життя починаються від:
94.000 євро
Квартира площею 86 квадратних метрів на 6 поверсі. Будинок із ліфтом, був побудований у 1993 році. Клас енергоефективності D. Муніципалітет Cadaval.
97.500 євро
Квартира площею 75 квадратних метрів. Можливо, знадобиться косметичний ремонт. Знаходиться на 4-му поверсі, ліфта в будинку немає. Сертифіката енергоефективності немає. Муніципалітет Vila Franca de Xira.
Якщо говорити про квартири в місті Лісабон, то більш-менш пристойні варіанти починаються від:
165.000 євро
Квартира в напівпідвалі. 66 квадратних метрів. 2 спальні, 1 ванна. Схоже, що багато вікон і природного світла. Можливо, знадобиться косметичний ремонт. Клас енергоефективності F. Район Campolide.
Які висновки можна зробити щодо стану ринку нерухомості Лісабона цієї весни
Лісабон і його передмістя є найпопулярнішими місцями для проживання та інвестування в Португалії. Ціни на довгострокову оренду зростають швидшими темпами, ніж ціни на продаж квартир і будинків. Причому в самому Лісабоні цей тренд помітний набагато сильніше, ніж у його передмістях. Зрозуміло, що власники нерухомості хочуть отримати максимальну вигоду зі своїх активів. Однак дані Національного інституту статистики вказують на те, що реальні продажі все ж таки з великою часткою ймовірності здійснюватимуться за нижчими цінами, ніж ті, які продавці вказують у своїх оголошеннях.
Якщо порівнювати конкретні пропозиції на сайті Idealista.pt з тим, що ми бачили взимку, то оголошення дещо оновилися. Частину квартир, включених до лютневого огляду, все ще не продано. З іншого боку, у дешевому сегменті з'явилися нові пропозиції маленьких будинків за нижчими цінами і квартир у підвальних приміщеннях за вищими цінами. Схоже, що квартири в самому Лісабоні розкуповуються швидше, ніж у передмістях, і зараз дешевий сегмент лісабонських квартир подорожчав і погіршився. У принципі, нічого дивного в цій ситуації немає.
Якими б не були ваші цілі придбання нерухомості, через WithPortugal.com ви можете звернутися до професійного рієлтора в Лісабоні та в інших містах Португалії. Вони допоможуть підібрати оптимальне рішення для вашої індивідуальної ситуації.
Бажаю вам вдалої покупки!
